金利上昇で不動産投資はオワコンになるか?日銀のマイナス金利会場の可能性とインフレの圧力!
Summary
TLDRこのスクリプトでは、金利上昇が不動産投資に与える影響について解説しています。過去10年間で不動産投資を行ってきた経験から、金利上昇が不動産市場に大きな影響を与える可能性があると述べています。国債金利の上昇や政策金利の変動、それらが不動産投資に対する影響を分析し、今後の戦い方を提案しています。また、イールドギャップやキャッシュフローの概念を用いて、金利上昇下での不動産投資の戦略を考察しています。
Takeaways
- 📈 金利上昇が不動産投資に大きな影響を与える可能性がある。
- 💰 固定金利は既に上昇しており、住宅ローンにも影響を及ぼしている。
- 🏠 日本の不動産投資は超低金利の恩恵を受けてきたが、金利上昇によりその状況が変わる可能性がある。
- 📉 低金利によるイールドギャップが日本の不動産投資の大きなメリットだった。
- 🇺🇸 アメリカの不動産投資は利回りが低く、金利も高いため、日本とは異なる状況にある。
- 🔄 金利上昇に対応するための戦略として、自己資金を多く投入したり、値上がりを見越した不動産購入が考えられる。
- 📊 インフレが続く場合、不動産価格は上昇し続ける可能性がある。
- ⚖️ 家賃の上昇が難しいため、定期借家契約などの工夫が必要になる。
- 🏦 政策金利の上昇により、不動産価格が一時的に下がる可能性があるが、長期的には価格上昇が期待される。
- 📚 不動産投資の知識や戦略を学ぶために、関連書籍やオンラインリソースを活用することが推奨される。
Q & A
不動産投資が金利上昇の影響でオワコンになる可能性についてどう思われますか?
-不動産投資は金利上昇により大きな影響を受けそうですが、オワコンになるかどうかは見解が分かれるでしょう。しかし、金利上昇が不動産の利回りと金利との差を縮めることがあり、投資の魅力を低下させる可能性があると解説されています。
国債の金利がどのように不動産投資に影響を与えますか?
-国債の金利が上昇すると、固定金利も上昇し、新たに借入する住宅ローンの金利が変動します。これは既存の借入者には影響がなく、新規の不動産投資に影響を与えることになります。
金利上昇が不動産投資のキャッシュフローにどのような影響を与えますか?
-金利上昇により、借入する金利が高くなるため、キャッシュフローが減少する可能性があります。これは特にフルローンでの不動産投資において、収益性が低下する原因となります。
日本とアメリカの不動産投資環境にはどのような違いがありますか?
-日本の不動産投資は金利が非常に低く、不動産の利回りが高く、イールドギャップが大きいという特徴があります。一方、アメリカでは金利が高く、不動産の価格も高く、収益性が比較的低いとされています。
金利上昇が不動産価格にどのような影響を与えると予想されますか?
-金利上昇は一時的に不動産価格を下げる可能性がありますが、長期的にはインフレにより不動産価格は上昇すると考えられています。
不動産投資で金利上昇に対処するためにどのような戦略がありますか?
-金利上昇に対処するためには、自己資金を多く投入し、資産価値の上昇を期待して投資する方法や、短期的なプロジェクトで新築物件を建てて売却するなどの戦略が考えられます。
借地借家法によると、家賃の引き上げはどのような制限がありますか?
-借地借家法により、家賃の引き上げは非常に難しく、連動してあげられないことが一般的です。そのため、家賃の引き上げには借主と貸主との合意が必要です。
不動産投資におけるイールドキャップとは何を意味していますか?
-イールドキャップとは、不動産投資の利回りから金利を引いた値であり、投資がどれだけ利益をもたらすかを示す指標です。金利が低いことで、日本では大きなイールドキャップが取れるという利点があります。
現在の日本の不動産投資はバブルと呼ばれる状況ですか?
-現在の日本の不動産投資は、実際にはバブルではなく、本来の価値に基づいていると考えられています。しかし、一部の人々は価格が高騰しているためバブルの可能性があると警戒しています。
不動産投資の黄金期とは何ですか?
-不動産投資の黄金期とは、金利が非常に低く、不動産の利回りが高く、価格も適度であるという好条件が続いている期間を指します。日本では2000年代初頭から続いているとされています。
不動産投資で使用するLINEで提供されるチェックリストとは何ですか?
-LINEで提供される不動産投資のチェックリストとは、投資前に確認すべき項目や注意点を網羅したリストであり、投資の成功率を高めるための補助的な資料です。
Outlines
🏢 不動産投資と金利上昇の影響
この段落では、不動産投資が金利上昇にどう影響を受けるかが解説されています。10年間の不動産投資経験を持つスピーカーは、金利上昇が不動産市場に大きな影響を与えると見ています。国債金利の上昇や政策金利の変動が固定金利、変動金利に影響を与えることから、住宅ローンの金利が上昇する可能性があると説明されています。また、現在の低金利が変動金利に影響を与える可能性があることも触れられています。
📈 リアルエステートの利回りと金利の関係性
ここでは、不動産投資の利回りと金利の関係性が議論されています。スピーカーは、日本での不動産投資がイールドキャップを利用して行われ、その利回りが8%程度で金利が1%程度となっているため、大きなイールドギャップがあると指摘しています。このギャップが不動産投資の魅力であり、他の国と比較して日本の金利が低いことが不動産投資に有利であることを強調しています。一方で、金利が上昇すれば、キャッシュフローが得られなくなる可能性があることも示唆されています。
💡 金利上昇下の不動産投資戦略
最後の段落では、金利上昇下で不動産投資を続ける戦略について考えています。スピーカーは、金利が上昇してもキャッシュフローが確保できる範囲であれば問題ないとの見解を示しています。また、家賃の引き上げが困難であることや、不動産価格が一時的に下がる可能性があることも触れています。しかし、長期的にはインフレにより不動産価格は上昇するため、投資家の視野は長く保つべきだとアドバイスしています。最後に、自己資金を多く投入し、資産価値の上昇を期待する戦略や、短期的なプロジェクトでの投資方法が主流になる可能性についても言及されています。
Mindmap
Keywords
💡不動産投資
💡金利上昇
💡国債金利
💡イールドキャップ
💡変動金利
💡インフレ
💡キャッシュフロー
💡不動産の価格
💡借地借家法
💡ゼロ金利
Highlights
不動産投資が金利上昇の影響を受ける可能性について解説。
10年間の不動産投資経験から、金利上昇の大きな影響を示す。
国債金利の上昇とその影響、住宅ローン金利の上昇の解説。
日本とアメリカの金利の違いと不動産投資の影響。
金利が上がった場合の不動産投資戦略の考え方。
イールドキャップの概念とその在り方についての解説。
日本での不動産投資の利点、金利と利回りの関係。
アメリカの不動産投資と日本の比較、金利の高さの影響。
日本での不動産価格と金利の関係、バブル期の比較。
金利上昇が不動産価格に与える一時的な影響の可能性。
長期的な視点からの不動産価格の動向とインフレの関係。
金利上昇下での不動産投資の戦略、自己資金の活用。
借地借家法による家賃の制限とその影響、家賃上げの難しさ。
不動産投資の未来展望、金利上昇後の市場の変化。
不動産投資の黄金期の終了と新たな戦い方の必要性。
個人的な不動産投資の経験と今後の展望。
不動産投資に関する書籍やアドバイスの提供、LINEでのサポート。
最終的に視聴者からの評価、コメント、チャンネル登録の呼びかけ。
Transcripts
不動産投資がですね金利上昇によって
オワコンになってしまうんじゃないかと
いうことについて
解説させていただきますまあねいろんな
見解あると思うんですけども私も不動産
投資10年ぐらいやっていて金利上昇が
ですねむちゃくちゃ大きな影響を与えそう
だと思っているのでそれについてですね
解説させていただきますあのよかったね高
評価いただけると嬉しいですでいろんな
見解あると思うのでこういう風に思ってる
よってねコメントいただけると
嬉しいのでぜひね教えてくださいで今日の
内容なんですけども金利上昇によってどう
いう影響があるのかまたね金利上がりそう
な状況ですねまた今のね不動産投資恵まれ
た状態また今後金利上がったらどういう
戦い方をするのかっていうのを解説させて
いただきます目次振ってるんでよかったら
気になるところから見てくださいで金利が
ね上昇しそうだよっていうところで金利2
つありますよって前解説しましたあの1つ
はね国債の金利で日本が発行している国債
の金利がこれ結構イールドカーブ
コントロールとかで0.25%から
0.5%に上げてこれ上がり始めてます
それによって
行かれる固定金利はもう上がってて住宅
ローンのね35年プラット35はあったり
とかし始めてますすでに借りたやつは
大丈夫なんですけどもでもう1個
政策金利ってあって
銀行に貸す日銀かつですねお金ですねその
金利も上昇しそうだなっていうところ
ちょっと見えてきますでこれやると変動
金利が変わってくるので今の低金利がね
変わった可能性も出てきます
んで住宅ローンの金利上昇とかで詳しく
解説しますで今国債の10年物金利なん
ですけどもこの辺でイールドもともとまあ
0に近かったところからイールドカーブ
コントロールで0.25%を抑えていて
そこから0.5にですねあげたんで
ちょっと聞いて気に上がってきてますなの
でこれだけ見るとちょっと年数書いてない
んですけどもまあ56年前ぐらいですねと
同じくらい金利にはなってきていて
ちょっと長期金利ですね
上がり始めてますのは今の状況です
政策金利についてはアメリカとかでユーロ
とかも上がってて今あの4.7%まで
上がってるんですけれども日本はずっと
マイナス金利ですねずっと来てますよって
いうところなので
低金利のままですこっちあの変動金利はね
ほとんど変わってませんとでもっと長期で
見た時に2003年とかね2000年代
からやっぱあのずっとデフレに悩まされて
いてずっとゼロ金利に近いところをずっと
来ていましたのでほぼもうゼロ金利ずっと
来ているのが日本ですよとここはもうあげ
たり下げたりしてるんですけどっていう
ところでずっと低金利で恩恵を不動産投資
家は受け続けてきたとは今までの日本の
現状ですよでちょっと上がりそうなのは今
あのほんと40年ぶりのインフレが来てい
て
先日ですね東京コアCPIという
消費か消費者物価指数っていうインフレ率
ですねあの42年ぶりに4.2%に上がり
ました前回先月が3.9%だったので相当
インフレは来ている急激に物価の上昇が来
てますまあエネルギーだとかね円安だとか
いろんな要因があるのでこれによって
これもまた難しいんですけど
政策金利上がる可能性が出てきたなって
いうところありますこれも
円安だとかそういう資源高なのでその政策
金利は緩めない可能性の方もあるので
ちょっと上がるかどうか未答弁なんです
けどある可能性がちょっと出てきたなって
いうところでありますもう40年ぶりの
インフレなのでインフレにすると金利を
上げてお金をこう出すのを控えるという
ところがあるのでそういう流れになる可能
性ありますっていうところですねでまた
これも昨日ニュースなってたんですけども
あのブルームバーグから国内の金利上昇に
備えて金融庁が地銀トップに陽性っていう
ことなので金利上がるかもしれないんで気
をつけろよっていう注意関係してます実際
あの国債の金利上がってますし
政策金利とかも上がる可能性っていう
ところをちょっと匂わせているのかなって
いうところですねちょっとわかんないん
ですけどもあの今までね20年間とか
ずっと金利上げ
リーマンショック以降ですねマイネス金利
続いてきていたのでそこの解除するとなる
と営業はむちゃくちゃ出てですね株価
下がったりとかいろんな影響で始めるなっ
ていう可能性があるのでちょっと備えなさ
いっていう感じですねいつまでもゼロ金利
続くと思うなよことかもしれないですけど
ね
でじゃあ日本の不動産投資はその
低金利の恩恵を受けて最高の状態だったん
ですけどもなんで優位性があったかとです
ねで一番でかいのはこのイールドキャッ
プっていうのが取れてるって事は多分日本
の不動産投資のですねメリットかなと思っ
てますでイールドキャップはなんか
いろいろごちゃごちゃ複雑なギルド
ギャップとか出してる人いるんですけども
基本的には
利回りから金利引いたものがイールド
ギャップですねこのえっとだいたい利回り
8%で金利1%とイールドギャップ7%
ですよっていうところがいろいろの定義で
これは純粋に
借りたお金に対してその
収支がどれぐらいの最大の利益が取れる
かっていうことなんでこの場合だと7%の
利益が最大ですね取れるここは実際税金と
か経費上がるんでそれで減るんですけども
これがイールドカップの目安というか定義
になってますで日本何が終わったかって
いうとその超低金利1%とかで調達できる
んですよね僕もいっぱい代で結構借りてる
んですけども
もなかなかいっぱいでこんな何億もね借り
るってなかなかないのでめちゃくちゃ
恵まれてますよと一方でその収益不動産が
8%とかの利回りあったりするのでその
銀行からお金を借りてそのお金で不動産を
買ってでそこからあの家賃を手堅いの家賃
っていう
収益を得てでそこから返済しても手元にお
金が残るって言うところをキャッシュ
フローが生まれるっていうのはすごいよく
てで買えば買うほど豊かになりますって
たまったお金でまたこう変えるっていうね
錬金術のようなね不動産投資ができてまし
たでこれ実は日本だけで他の国はここ金利
がむちゃくちゃ高くてそんな利回りも高く
ないのでこれ日本の今の市場の歪みで今の
この
20年ぐらいこういうことができてき
たっていうところあってこれすごいいい
ことだっていうねその恩恵を超受け入れて
るっていうとこですねこれはあのなかなかいい
と思いますで
仮にアメリカとかどうなってるのっていう
ところでちょっとまあアメリカのね不動産
のえっとこれあくまでイメージで考えて
いただきたい金利とかどうこうってはない
んですけども他にアメリカってやっぱり
利回りって45%とかなんですねやっぱり
周りはそんなないですよそれはもう不動産
の価格が家賃に対して高いってことですね
高いのでそういう風に出てますよ手が出て
きたで
結局のところその5%のものを金利4%で
借りたりするとほとんど
儲からないですよねこう収益がなので
キャッシュアウトしなきゃいけないです
キャッシュアウトしないといけないので
それによってキャッシュフローを得
るっていうことはアメリカとかの不動産
投資家とかなり難しいですなので何もない
人が銀行からお金を借りて収益目的で買
うっていうことは非常にハードル高いって
いうのは
海外の不動産投資ですイベントしては普通
にこう値上がりしていくのでアメリカの不
動産のことずっとこうやっぱ値上がりする
の早く家を買えってのがね不動産のやつで
高橋ダンさんとかねコラボした時に家を
早く帰って若者アメリカみんな行ってる
みたいなことをおっしゃってたんですけど
もあの早く買えば値上がりしていくし家賃
もっていうところでそんなにその
収益を読まないけど確実にね
上がってきますというところでまあそう
いう風にアメリカみたいな不動産投資に
なってる可能性があるって事ですね今まだ
あの金利は全然低金利でゼロ金利なので
合金で低いですし不動産の価格もそんなに
高くないので利回りっていうのが高いと
いうのがあるので超都心とか値段なり
利回り3%とかなってきてるんであのまだ
地方はそうなってきてないんですけども
あの見るとここの金利とね医療ギャップが
こういう風になってくる可能性もあります
ということですねでそうなってくると
キャッシュフローで得られなくなって
くるっていうんで
従来の不動産投資は難しくなるんでは
なかろうかと思ってます
でこれ象徴的なのがですねバブルの頃
1990年代ですねナニワ金融道の一コマ
なんですけども日本昔はですね金利が
すごい高くて不動産の価格も高かって
値上がりしまくってた時代がありましたで
これ例で8500万円の区分マンションで
家賃が180万円だったんですよねところ
で利回りとしてはもう2%ぐらいっていう
ところで本当に利回りも全然ないですよと
もう管理費とか入れるとほとんど赤字です
よで
銀行の金利がこれ預ける方じゃなくて
預ける方の金利が5%って出てるんですよ
ねなので8500万で不動産買うよりも
8500万金利
銀行に定期預金したが儲かるっていう話が
出てるんですよね実際から多分7%8%
ぐらいの金利になってたんでどうなるかっ
ていうと7%で調達して2%のもう買うの
で完全にむちゃくちゃキャッシュアウト
するんですよねもうイールドギャップ
マイナスみたいなそれはちょっとバブルの
頃で異常だったんですけどもあの基本的に
その不動産の利回りとこの銀行の利回りで
そんなにそのえっと差が開くって今日本
みたいな7%も葉っぱも開くってあんまり
なくて超今がいい時代だったということ
ですねでやっぱあのこういう時代は資本が
ないと不動産投資できないのでなかなか
そのえっとゼロからサラリーマンが年収ね
4500万ぐらいから融資受けてみたいな
のはなかなかやりにくい時代だったん
だろうなと思ってで金利がもし上がって
いくとこれはちょっとバブルなんで異常な
んですけどこういう時代にまた逆戻りする
んではなかろうかと勝手に思ってますそれ
は日銀の政策によって変わってくるんで
どうなるかわかんないですけど金利上がる
とこういう風になってくるなっていう可能
性はあるって事ですねじゃあ不動産投資は
完全にオワコンなのかっていうとやっぱ
そういうわけではなくって金利が上昇した
なら上昇した場合の戦い方があるなって
いうところでまあまだ
詰めきれてないんですけどちょっと考えて
いるところですねで今不動産持ってるんで
金利上がったらどうなるのってとかよく
聞かれるんですけれども安く買ってるので
金利上がっても23%ぐらい上がっても
全然キャッシュフロー的には耐えれるかな
と
計算では出てますなのでまあ全然
金利がまあ例えばね金利が30%とかなる
ともちろんダメなんですけど
23%ぐらいの上昇であれば全然ない5%
ぐらいになるともうダメですねなので
34%ぐらいかなっていう気はしてます
だいたいやっぱり利回り
葉っぱから10%ぐらい買ってているので
金利がね半分以上になってくるとブロック
パーぐらいになってくると多分あの
キャッシュアウトするなっていうような
試算ですねあとまああのインフレになっ
てるので不動産の価格が10倍とかねこう
上がっていってもらえれば
借金をそのままなのでそれはそれでいいの
かなっていう風に感じてますであとはあの
家賃が上げられないので借地借家法によっ
てですねインフレで今給料で物価上昇とか
言ってるんですけど家賃は連動してあげ
られないんですよね上げるために超あの
困難な裁判みたいでやらない合意を得られ
なきゃいけないで基本的にはかなり上げ
られないのでその上げやすい定期借家契約
みたいなところでやるとかそういう工夫は
多分必要になってくるんだろうなと思って
ます
っていうところですかねあとまあその金利
が上昇すると一時的に不動産の価格は
下がるのであの買えなくなって融資がって
いうところで一時的にはちょっと下がるか
なと思ってるんですけども長期的に
インフレしてるんであれば不動産の価格
上がっていくのでまあまあそんなすぐに
心配しなくてもいいかなとはちょっと楽観
視はしておりますよと
でもちろん金利上昇後の不動産投資どう
なってくるのって言うと
医療ギャップが本当に取れないと
キャッシュフローが出ないのでなんかその
不動産買ってそこから得たキャッシュ
フロー出るって言うところが金利が45%
になってくるともう無理になってくるなっ
ていうところで考えてますじゃあどうする
かっていうとやっぱ自己資金をたくさん
入れて
値上がりを期待して買っていくとかね住宅
ローンから始めたとか住宅で住宅として
住んでいて
値上がりして住宅家賃払うお金に住宅の
返済していてでどっかで売却するみたいね
まあ住宅ローンで不動産投資で気にされ
てるので住みながらね資産価値を上げて
いくとかですねあとあの
宅建業を上げて新築とかをゼロから建てて
まあ短期プロジェクト融資受けて売却する
とかそういった形が主流になってくるのか
なみたいな感じを考えてます今みたいに
融資ってフルローンしてキャッシュフロー
を得てみたいなのはなんかもう幻になるん
じゃないかってねそれはまあ金利が上がれ
ばなんで上がらなかった今のは続くので
そこは不透明なんですけどね皆さんどう
ですかどちらかなどう考えてるのちょっと
知りたいですねちょっと最近考え始めて
いるのでこの辺まだ
詰めきれてないとかあるんですけども今は
そんな感じでだからまあアメリカでもね不
動産投資やってる人いるのであの全然金利
上がったから
崩壊するわけではなくって金利があったん
だったらわっとなりの戦い方があるなと
思って今どういう戦い方をするべきかなっ
ていうところちょっと今勉強している感じ
ですね
まあ今もね本当に2000年ぐらいから
続いてる不動産投資黄金期って俺超低金利
ですね不動産の利回りも高くて不動産の
価格も高くなかったですよもうバブル崩壊
してですよっていうところでイールド
ギャップにかかってるかなというところ
ですねまあ不動産の価格暴落してほしいっ
て人結構多いんですけども
暴落すると不良債権がむちゃくちゃ出て
とんでもないことになるのであのバブル
崩壊すると本当に超不況にくるので不動産
の価格が暴落はしないでほしいですねあの
1990年のやつでね大変に銀行潰れ
まくった時代っていうのがあったので長銀
だとかね北海道拓銀だとかその
影響をまだ引きずってたりとかするので不
動産ようやくねそのバブル期を超えて不
動産の価格上がってきてっていうところな
んでこれはバブルではなくって本来の実際
の価値でっていうところになってほしいな
とようやくプラスに転じたみたいなねなの
であんまりバブル
崩壊はしないですると本当に影響は高い
ですよっていうところは今の個人的な考え
ですねはいで本でですね不動産投資の話と
か副業の話やってますのでよかったらぜひ
ニューノーマル時代自分で稼ぐ力買って見
てくださいまたあの不動産投資の
エピソードとか再生リストでやってますの
でぜひね再生リストから学んでみて
くださいまたLINEでですね不動産投資
のチェックリストブレンド中ですね
LINE登録をお願いしますはい最後まで
ご視聴ありがとうございましたもしね
面白かったら高評価コメントあと
チャンネル登録いただけると嬉しいです
またね質問
答えたりしてますのでコメントをお願いし
ますどうもありがとうございました
不動産投資もねやってて去年1頭立てて音
するね1棟建てて最近新築をよくやって
ますね今おかげさまで全物件満室だったん
で完全満室ですね
久しぶりですまた引き続きいいのあったら
買ってきたいな先週で土地買いましたで
ちょいちょい買ってはいますバイバイ
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