【住宅ローン金利はどこまで上がるか？】長期金利上昇の背景／固定金利はすぐ上がる／変動金利の決まり方／新金利の適用は来年から／ローン支払額シミュレーション／35〜55才の賃金上昇が鈍い／借り換えを急げ

Summary

このトピックでは、長期金利の上昇とそれに伴う住宅ローンへの影響について、モゲチェックのCOOである塩澤孝志さんが解説します。金利が1％を超える水準に上昇した背景には金融緩和の正常化や円安への懸念が考えられます。固定金利と変動金利について分け、長期金利の上昇が固定金利に直接影響を与える点や、変動金利は基準金利に連動して決定される点に注目します。さらに、金利の上昇が家計に与える影響や今後の見通しについても議論され、住宅ローンの借換えや資産運用の重要性が強調されています。

Takeaways

• 📈 長期金利が11年ぶりに1%を超え、今後も上昇する可能性があるという市場の見方がある。
• 💹 金融緩和の正常化が長期金利上昇の背景にあり、政策金利の調整がそれに影響を与える。
• 🏠 住宅ローンに影響を及ぼすのは、固定金利は長期金利に、変動金利は短期金利に連動する。
• 🔄 固定金利の住宅ローンは長期金利の変動に敏感で、金利が上がることで返済額が増加する。
• 📊 変動金利の住宅ローンは基準金利から優遇幅を引いた値であり、基準金利の動きに敏感。
• 👨‍💼 日銀の政策金利が変動金利の基準金利に直接影響を与え、追加利上げがあると上昇する可能性がある。
• 📚 住宅ローンの金利は変動金利と固定金利の2つの形態があり、選択は個人の状況に応じたもの。
• 💼 賃金の上昇が日銀の利上げの条件とされており、経済状況が変動金利に影響を与える。
• 🏢 大企業と中小企業の賃金動向が異なることが報告されており、賃上げの実態が異なる層に依存している。
• 📈 インフレと金利上昇の影響で不動産価格は下落する可能性が低いと考えられており、早期購入が推奨されている。

Q & A

長期金利が上昇している理由は何ですか？

金融緩和の正常化とそのスピード感が市場に影響を与えており、円安への牽制も一因と考えられます。

長期金利の上昇が住宅ローンに与える影響は？

長期金利の上昇は固定金利の住宅ローンに直結し、金利が上昇するため毎月の返済額が増える可能性があります。

変動金利の住宅ローンはどのように決まりますか？

変動金利は基準金利から引き下げ幅を引くことで決まります。基準金利は短期プライムレートに1%を加えたもので、銀行によって異なります。

基準金利はどのように決まるのですか？

基準金利は短期プライムレートに基づき、日銀の政策金利によって決まります。多くの銀行は年2回（4月と10月）に改定します。

変動金利が上昇した場合の影響は？

例えば0.25%の政策金利アップにより、基準金利が0.15%上昇する場合、毎月の返済額が約3000円増える可能性があります。

住宅ローンの借り換えのメリットは何ですか？

借り換えにより、現在の割高な金利からより低い金利に変更することで、毎月の返済額を減らすことができます。

現在の基準金利はなぜ下がらないのですか？

銀行は収益を確保するために基準金利を下げず、競争によって引き下げ幅を拡大しているからです。

今後の金利上昇に備えてできることは何ですか？

まずは借り換えを検討し、支出の見直しや資産運用を行い、家計の防衛策を講じることが重要です。

今後の住宅購入を考える人にアドバイスは？

金利が上昇する前に早めに購入を検討するのが良いです。現在の変動金利は市場最高のお得な状況です。

塩澤孝志さんの書籍の内容は？

住宅ローンの変動金利の活用方法や、インフレと金利上昇への戦略的な対応について詳しく解説しています。

Outlines

00:00

📈 長期金利の上昇と住宅ローンへの影響

この段落では、ピボットの佐々がゲストであるモゲチェックのCOOである塩澤孝志さんとの対話を通じて、長期金利の上昇とそれに伴う住宅ローンへの影響について解説しています。塩澤さんは、長期金利が11年ぶりに1%を超え、金融緩和の正常化が背景にあると指摘しています。また、日銀の政策金利が変動金利に与える影響や、円安への牽制も検討しています。さらに、住宅ローンの変動金利と固定金利の影響についても分析しており、固定金利は長期金利に直接連動すると述べています。

05:01

🏦 住宅ローン金利の変動金利と固定金利の詳細

変動金利と固定金利の違いについて詳しく説明されています。変動金利は短期金利と連動し、固定金利は長期金利と連動するという点に重点が置かれています。塩澤さんは、基準金利が変動金利に与える影響について解説し、基準金利が住宅ローンの審査時に決定される引き下げ幅とその変動についても説明しています。また、銀行が基準金利を決定する仕組みや、変動金利の上昇が住宅ローンに与える影響についても触れています。

10:02

📊 金利上昇シミュレーションと家計への影響

金利上昇シミュレーションに基づく住宅ローンの返済額の変化について説明されています。0.4%の変動金利から0.55%に変動する場合、返済額がどのように変わるかについて具体的な数字を用いて説明しています。さらに、電気代の上昇や円安による輸入物価の上昇も家計への影響として触れられており、賃金の動向とその相殺効果についても言及されています。

15:03

💼 賃金の動向と経済への影響

賃金の動向が経済とどのように関連しているかについて議論されています。報道された賃金の上昇が実際には那么大ではないかもしれないという可能性も浮かべており、その場合の日銀の政策金利の動向について考察しています。また、賃金の統計データに基づく分析も行われており、大企業と中小企業の賃金動向の違いについても触れています。

20:04

🏘️ 住宅ローンの借換えと家計への影響

住宅ローンの借換えの重要性とそのプロセスについて説明されています。変動金利と固定金利の差異を理解し、借換えによって金利を下げることができると呼びかけています。さらに、借換えによって得られる割引幅の拡大と、その経済的なメリットについても詳細に触れています。

25:07

💡 年収アップと資産運用の戦略

年収アップと資産運用の重要性について語られています。日銀の金利引き上げの背景にある賃金の上昇を踏まえ、資産運用を通じてインフレの影響を相殺する戦略について解説しています。また、不動産や株式への投資についても言及し、現金を資産運用に変えることの重要性を強調しています。

30:09

🏡 住宅購入のタイミングと戦略

金利上昇の見据えと住宅購入のタイミングについて議論されています。早めに購入することが資産形成に有利であると主張し、インフレの影響も考慮に入れる必要性を指摘しています。また、住宅ローンを活用する戦略についても提案されており、塩澤さんの書籍を通じてこれらの戦略をさらに深く学ぶことができるとしています。

📚 PIVOTアプリの紹介

最後に、PIVOTアプリの便利な機能について紹介されています。ランニングや通勤中でも学習できる背景再生機能を備えており、いつでもどこでも学べるという利便性を強調しています。また、概要欄のリンクから詳細を確認できると呼びかけています。

Keywords

💡長期金利

長期金利とは、長期の間借入する資金に対して支払う利回りのことを指します。ビデオでは、長期金利が1%を超えている現状と、今後も上昇する見込みがされていることを背景に、住宅ローンへの影響について説明しています。例えば、長期金利が上がると、固定金利の住宅ローンの金利も上昇するため、借入額が増えることになるでしょう。

💡住宅ローン

住宅ローンは、家を購入するために銀行などから借り入れる資金です。ビデオでは、長期金利の上昇が住宅ローンの金利にどのように影響を与えるかが議論されています。変動金利と固定金利の2つのタイプがあり、長期金利が上がることで固定金利タイプの住宅ローンの金利が上昇する可能性があると説明されています。

💡変動金利

変動金利は、基準金利に基づいて上下する住宅ローンの金利のことを指します。ビデオでは、変動金利が短期金利と連動しており、長期金利の上昇によって基準金利が変動すると、変動金利の住宅ローンの金利も変動することが説明されています。

💡固定金利

固定金利とは、貸し出しの期間中に金利が変動しないタイプの住宅ローンのことを指します。ビデオでは、固定金利の住宅ローンは長期金利と直接連動しており、長期金利が上昇すると固定金利も上昇するため、借入者の返済額が増える可能性があると議論されています。

💡基準金利

基準金利は、銀行が他の銀行に対して短期融資を行う際の金利を指し、他の金利や住宅ローンの金利設定に影響を与える基本となる金利です。ビデオでは、基準金利が変動金利の住宅ローンにどのように影響を与えるか、また基準金利が変動しない状況下で住宅ローンの金利が変動しない理由が説明されています。

💡金利上昇

金利上昇とは、貸し出し金利が上がることを指します。ビデオでは、長期金利の上昇が住宅ローンの金利にどのような影響を与えるかが主なテーマとして取り上げられており、金利上昇が家計や不動産市場にどのような影響を及ぼすかについても議論されています。

💡借換え

借換えは、既存の住宅ローンを返済し、新たな住宅ローンに変更することを指します。ビデオでは、借換えによって利用者の方が金利を下げることができ、経済的利益を得られる可能性があることが説明されています。また、借換えの際には競争が激化し、優遇幅が拡大しているとされています。

💡優遇幅

優遇幅とは、住宅ローンの基準金利から割引される割合のことを指します。ビデオでは、借換えによってより大きな優遇幅を得られることから、利用者の返済金利が下がることが可能であると説明されています。

💡インフレ

インフレは、物価が一般に上昇し続ける経済现象です。ビデオでは、インフレが進行すると不動産の価値が上がる傾向にあるとされ、その点を踏まえ、借金を抱える住宅購入の戦略についても議論されています。

💡資産運用

資産運用とは、持っている資金を有効に活用し、資本の増やしを図ることを指します。ビデオでは、インフレ下において現金を不動産や株式などの資産に変え、資産価値の上昇を狙う戦略が提案されています。

Highlights

佐々さんが長期金利上昇と住宅ローンへの影響について説明します。

ゲストの塩澤孝志さん（モゲチェックCOO）が参加します。

長期金利が1％を超え、住宅ローンに与える影響について議論します。

金融緩和の正常化とそのスピードが金利上昇の背景にあります。

政策金利が0.25％に上がる可能性があり、その影響が議論されます。

円安への牽制も金利上昇の一因と考えられます。

住宅ローンの固定金利と変動金利の違いについて詳しく説明されます。

長期金利の上昇が直接的に固定金利に影響を与えると説明されます。

短期金利は変動金利に影響を与えますが、現時点では低いままです。

変動金利の決まり方と適用金利について説明されます。

基準金利と引き下げ幅が適用金利に影響を与えることが説明されます。

基準金利が今後どうなるかが住宅ローンの支払いに大きく影響します。

変動金利の上昇シミュレーションが具体的に示されます。

日銀の利上げがあると基準金利がどのように影響を受けるか説明されます。

現在の金利状況が史上最高にお得であることが強調されます。

Transcripts

皆さんこんにちはピボットの佐々です今回

のピボットマネーでは長期金利上昇と住宅

ローンへの影響テーマにお話を伺います

ゲストにお迎えしたのはモゲチェック

COOの塩澤孝志さんです塩澤さん

よろしくお願いしますはいよろしくお願い

しますはいも住宅ローンといえば塩沢さん

ということであの今回は塩澤さんに来て

いただきましたけどもこれまでもあの住宅

ローンについては変動金利を中心に多くの

基礎を教えていただきましたけれども今回

あの長期金利が1%をオイルレベルまで

上がってきたというところでこう住宅論の

影響はどうなんだろうかっていう話がま

いろんなニュースでも少々出てますので

その辺りをちょっとシュミュレーション

なんかも含めながら詳しく今日は解説して

いただきたいと思いますよろしくお願いし

ますはいよろしくお願いしますはいまずな

んですけどこの長期金利の上昇今なんで

上昇してるのかこれってどれぐらいの

ペースで今後続きそうだという風に見てる

のかそこの長期金利についての考察を教え

ていただいてもいいですかそうですねまず

えっと足元長期金利ですけれどもま11年

ぶりにですねえ今ま今日現在でですと

1.07というま非常にこう高い水準に

ですねまなりつつあるというまそういった

状況ですとでこういう風にこう長期金利が

上がってるまえ背景っていうところです

けれどもま大きくあるのがですねやっぱり

その金融緩和これが正常化に向かうんじゃ

ないかとでそれのまスピード感がですねま

あのちょっとひょっとして早まり早まるか

もしれないっていうまそういったところの

ま市場の見立てっていうのがやっぱりある

んじゃないかなと思っていますとでえっと

とまあの今ですねえっと政策金利え短期

金利ですね非常にこう低いところでま実質

ま0金利っていうところでえま抑えられて

いますけれどもま次のま追加利上げですね

ま0.25%になるんじゃないかっていう

風に噂されていてでそれがですね早ければ

7月ぐらいにもあるんじゃないかとまこう

いったことが言われてるわけなんですけど

もまそういった状況ではですねまおのずと

ま全般的に日本の金利も上がるだろうと

長期金利も等しく上がるだろうととなると

やっぱりこう市場っていうのはこう先回り

して動くものですからやっぱりこう金利の

上昇圧力っていうのはやっぱりかかり

やすいかなとあと加えてですねあの

やっぱり円安への牽制っていうところも

一部あるかもしれないなっていう風に

私自身は思っていてでちょうどあの4月の

末にえっと日銀の金融政策決定介護がま

あのあったんですけどもちょうどその時に

ですね上田総裁があの円安になったとして

も別にその大きな問題ではないという風に

まちょっとこうま発言してしまったところ

があるんですよねでそうなったらですね

やっぱりこう円安にこうバンとこうより

こう触れてしまってですね結構ちょっと

こうま政府としてもテヤワヤのま状態に

なったっていうところもありますので

ちょっとあまりこう円安は許容しないよう

なあそういったスタンスでいて欲しいって

いうところの示し合わせっていうのがです

ねおそらくま政府と日金の間でその後なさ

れてるんじゃないかなと思いますととなる

とですねやっぱりあの金利差日米の金利差

っていうところを開いてるがゆえにですね

今円安になってるっていうところのま原因

もあるという風に言われておりますのでま

そういった意味に言ますと日銀はは

いわゆるその低金利え金融緩和を許容

するっていう姿勢よりもちょっとですね

ちょっと利上げ派と言いんですかねま

いわゆるよくハト派と高派って言われます

けどもちょっとこう高寄りにえちょっと

こうま発言を修正するっていうところがま

最近はですねちょっとそういったところの

傾向を見られてますのでまそういった

ところも鍵取ってですねやっぱり市場とし

てはま金利が上がっていくっていうところ

まそういった動きっていうのがま見られ

てるのかなとは思いますねはいちょっと

もう早速ですけど住宅金融の影響に

踏み込んでいきたいんですけどま今

いろんなコンセンはいだと来年の末にはま

例えば0.7とか0.8ぐらいに制作金に

上がるんじゃないかって予測もあります

けどそうなった場合に住宅金利の影響は

どうなるのかまこれ固定金利の話と短期

プライムレートの話とかまいろんな金利も

あるのでここをちょっと分けて話さなきゃ

いけないと思うんですけどまずこれま固定

金利の場合は長期金利上昇がま直結すると

言いますかダイレクトに影響すると考えて

いいんでしょうかそうですねあの

おっしゃる通りえっと住宅ローっていうの

は変動と固定2つに分かれてますとで変動

はですね短期金利と連動して固定は長期

金利とま連動するという風に言われてい

ますとなので今回ま長期金利がぐっと

上がってるってことはこれダイレクトにえ

ま固定金利えこれが上がるとですのでま

あのま私の資産ですと6月の住宅の金利

っていうのはえっと5月よりもおそらく

0.1%ぐらいは上がるんじゃないかなと

いう風にまずえっと考えてますした長期

金利は反映される速度も早いんですね長期

金利からあの固定金のえっとですねあの

基本的にえっとえっと銀行のその翌月の

住宅論金利のプライシングというのが

えっと大体ですね月末に行われるんですね

大体ま25日前後ですかねなのでその時の

ま金利とその先月のえま金利ですね25日

頃の金利っていうところをま見比べてです

ねやっぱり上がってるとなるとまそっくり

そのままえっと翌月の金利に反映すると

いう風になりますとでこれはですね

やっぱりその固定金利はやっぱり長期金利

を見ながらっていところで長期金利は結構

動くのでまそれダイレクトにえ即反映って

いう形になるんですけどもただ変動金利の

場合はですね基本的に短期金利ってもう

ずっとベタっとこうもう低いままで変わら

ないっていう形になるのでえまだ動きがま

ないというか低いまま推移してるっていう

まそういった状況です金利上昇による影響

という意味ではやっぱ変動金利に興味が

ある方が多いと思うんですけどこれどう

いう風に金利が変動金利に反映されるか

変動の住宅ローンに反映されるがこれ私も

何回も教わってんですけど何回聞いても

ちょっとよくわかんないとこもあるんで

ちょっとおさいも兼ねてちょっと変動金利

の決まり方教えてもらっていいですかあ

承知です分かりましたでまずあのちょっと

分かりやすいようにですねちょっと

スライドにちょっとまとめたんですけれど

もその変動金利まよくま適用金利っていう

言葉があるんですけどもこれあの皆さんが

借りる金利ですねこれというのが基準金利

から引き下げ幅を引くことによって計算さ

れますとで基準金利って何かなんです

けれどもこれは住宅論のの低下みたいな

もんだと思ってくださいでそっから

引き下げ幅まえ別の表現で言いますと優遇

幅と言ったりしますけれどもそういうこう

ディスカウントを引くことによって実際皆

さんが払う金利これが決定されるとでこの

スライドの例で言いますと例えば基準金利

が2.475%の場合そして引き下げ幅が

2%の場合皆さんが払う適用金利っていう

のは差し引き

0.47%となりますでここでポイント

何かと言うとこの引き下げ幅これはですね

住宅ローンの審査時に決定されて関西する

まで一定なんですよなので人によって2%

とかあなた2.1%とかってちょっとあの

微妙に変わったりもするんですけどもそう

いう白物なんですよねこれって平均的には

2%ぐらいが多いんですかそうですねまあ

2%とかもうちょっとま引き下げられる

ケースが多いですかねまあの最近住宅論

っていうのは本当にこう安くなってますの

で0.3台とかっていうのがざらにあり

ますのでまそうなってくると2.2近いま

下げ幅っていう形にはなりますねでこの

引き下げ幅がま先ほど申し上げた通り関西

まで一定なので1度住宅論変動金利を

借りるとですよその人の適用金利が上がる

か下がるかはこの青い基準金利次第なん

ですよつまり基準金利がもし下がることが

あればそっから2%引いた適用金利も

下がりますし逆に上がればですね適用金利

も上がるとなのでこの基準金利っていう

ところが今後どうなるかっていうところが

ま全国ま多くの方ま変動金利借りてます

けどもま非常にこう大きな影響を与えるま

そういった指標だという風にまお考え

いただくといいかなと思いますこの基準

金利っていうのはどうやって決まるんです

かこれはですねあのいろんな銀行さによっ

てあの決め方っていうのはあるんですけど

も一般的にはえ法人融資の金利これ別名

短期プライムレートと呼ばれるものなん

ですけどもそれの金利にですね1%足した

ものという風にえしている銀行が多いです

例えばまメガバさんとか地方銀行さんとか

まそういったところはですねこのタプラ

プラス1場っていう風にえ決めてますねで

一方ネット銀行さんはですねえそういう

こう法人融資というものがあまりま行われ

てないですのでまリテール専業のところが

多いですのでまタンプラっていうものが

なく別にま住宅ローン基準金利というもの

をま校内に持っていてでそれでま決め

るっていうまそういう風にあのま決めてる

ところが多いですねはい先ほど固定金利の

方は長期金利の上昇とかに応じてかなり

変わりやすいってことしたけどこの基準

金利自身はそんなに変わらないもんなん

ですかねそうですねこの基準金利自身は

ですねあの基本的にま先ほど申し上げた

短期プライムレートこれがどうなるか次第

なんですよねでこの短期プライムレート

短期っていう風に名前がついてる通りです

ね短い金利で決まるものなんですよでこの

短期プライムレート自体が何で決まる

かって言うとまさにその日銀の政策金利

ですねこれによって決まるんですよで今回

ですねマイナス金利が解除されてま実質0

金利ま0から0.1%という非常に低い

金利体でです抑えられてますけれども今の

時点ではですねほとんどの銀行はこの短期

プライムレートは変わってませんとなので

住宅ロの基準金利も変わってないので今

返済中の皆さんの適用金利も変わってな

いっていうまそういった状況なんですよう

そうみたは日銀が金量を上げたらすぐ基準

金利上がるんですかそれともそこにはラグ

があるんですかあそこについてはですね

あの結論ラグがありますうんこれどういう

ことかと言いますとえ住宅論のえっと金利

の決め方なんですけれどもえっと年2回え

ま改定するという風に決めてる銀行が多い

んですねで多くはですね4月と10月と

いう風にえ決めてるところが多いですとで

例えばですけれども4月の時点でまその

手前にですねま例えば日銀がえま追加

利上げとかしてまあのその政策金利上がっ

てプライムレートが上がるという風になっ

た場合はですね基準金利も上がるわけなん

ですよねでこの場合は4月に一日にそれを

判定して上がったよねととなるといつから

そのいわゆるその引き上がったえ新しい

金利が適用されるかというとその3ヶ月後

7月から12月にその引き上がった金利を

適用しますという風にえルール決めしてる

銀行が多いですとでもしそれがですねま4

月の時点では何もこう起きなくて10月の

タイミングでま基準金利が引き上がりまし

たといった場合はその3ヶ月後ですね1月

から半年間6月の金利を引き上げるとま

こういう風にしてあの決める銀行さんが

多いですのでなのでもしま今後ですね日銀

がま追加利上げをしてですねま金利が政策

金利が上がったとしても来月から即パンと

なるかって言うとそうでない銀行がま大半

ま一部あの即上がるところもあのあります

けれどもまそこはま極少数っていうところ

ですのでまこういうタイムラグがあるんだ

なといういう風にお伺えいただくといいか

なと思っていますああそして今の予測では

10月までに金利が上がる可能性は結構

あるという風に言われてますけどそうする

と来年の1月からは新金利適用になると

いうことですねそうですねはいおっしゃる

通りでしてあの例えばですけれども日銀の

その会合ですねま今年内ま7月9月10月

12月って形でまありますけれどもどの

タイミングでえま追加利上げがあるとその

いつから新しい金利ですね引き上がった

金利で変動金利の返済が始まるかっていう

ところをちょっとまとめたものなんです

けれどもあのおっしゃる通りですねえっと

7月もしくは9月まこのタイミングで日銀

の追加利上げがあった場合おそらくです

けれどもま10月の判定には間に合うて

いう形になりますのでえ引き上がった金利

の返済っていうのは翌25年の1月えこっ

から始まりますとで一方9月以降ですねえ

10月31日もしくは12月19日という

風にちょっとこ半のま日銀会合でですね

利上げがなされるとこれはですね判定が

えっと翌年の4月にずれ込みますのでそう

なると新しい金利の適用はえ翌年25年の

7月からという形になりますのでこの

やっぱり10月より前なのか後かっていう

ところで結構そのラグが大きく変わって

くるあのそういった状況ですねああ分かり

やすいですその時の金利の上昇幅というの

は政策金利の上昇幅とほぼイコールになる

んですかえですねおそらくえ政策金利の

上昇幅ほどは上がらないだろうなと思って

いますとでえっとま私の見立ですけれども

えっと次の利上げ幅って0.25%分

上げるんだろうなと思ってるんですよで

じゃあ基準金利がどれぐらい上がるかと言

とおそらくですけども

0.15%こんだけ上がるかなと要はその

0.1%を差し引いた分っていうところ

ですねでこれ理由として何かと言いますと

過去ですねえっと日銀がえ金利を引き下げ

た時なんですけれども0.1%よりも下げ

た時ですねま0金利とかマイナス金利こう

なった時にですねあのいわゆるその住宅論

の基準金利ってその下がらなかったんです

よなので0.1%のその政策金利ここが

ですね基準金利が上がるかどうなるかって

いうとこの式位置のはずなんですよねなの

でその過去の動きっていうところが今回も

ま投資されるとえ参考になるというので

あればやっぱり0.1%を超えてから

ようやくえま基準金利が上がり始め

るっていうことになりますのでなので

0.25%部分ま上がるんだったら差し域

0.15%こんだけま住宅論の返済が

増えるかなとは思いますうん分かりました

その後またさらにま今後3年4年見せた時

に追加利上げの可能性もあると思うんです

けどその時は上昇幅精査記念の上昇幅と

基準記念の上昇幅ってどんどん禁止して

くるんですかねそうですねあの初回の

えっと追加利上げだけまちょっとその

0.1%をさいた部分だけ上がるんです

けどもその次の利上げですねねの時はもう

ダイレクトにその利上げ幅分がえ変動金利

の基準金利上昇にま乗っかってくるかなと

思います今あの金利の話していただきまし

たけどでは実際にこの変動金利が上昇し

たら今の話ですと例えば0.25の政策

金利アップの時は0.15ぐらい基準金利

が上がるんじゃないかって話でしたけど

この場合どれくらいお支払いが増えるん

ですかねそうですねまずあのちょっと簡単

なシュミュレーションをお持ちしており

ますでえっと今0.4の変動金利を借り

てる人でえ元本5000万円35年返済の

場合ですねでその人が金利が0.55%に

なるとまどれぐらいですね返済額が増える

かっていうところなんですけどもまず今

前提で言うとえ金利0.4PAであれば

12万7595円という風にえっとなり

ますとでこれが0.55%になるとですね

え13万飛んで900円となりますのでえ

毎月の返済額はえ差し域3305増えると

いう風になりますであの簡単のためにです

ねあの5年125%ルールがないという

あの簡易シミュレーションとしてます

けれどもまなのでま0.1%ちょっと

上がるとなるとですねまま毎月3000円

とか3500円ぐらい増えるんだなって

いうところそのあの感覚をですねあの持っ

ていただけるといいかなと思いますうんま

感覚的にはもちろんあのねダメージです

けどそこまで大きい金額ではないですよね

そうですねやっぱりこう金利の上がり幅

っていうのがまとはいえまだ0.1%とか

いったところですのでま3000全円とか

まそういったあのま水準にはま収まるのか

なとは思いますねはいただ電気代もこれ

から上がるじゃないですか補助金が

なくなってそうですよねそうするとやっぱ

家計にとってはダブルパンチでちょっと

消費にはやっぱ影響はありそうですよね

ありあると思いますで加えてですね

やっぱり今ちょっと円安がま進んできて

ますのであの輸入物価っていうところも

ちょっとこうタイムラグを伴ってですね

上がってくると思うんですよなので

やっぱり3ヶ月後半年後っていうところは

ですねもう1段階ちょっとこう物価が

上がるかもしれまませのでちょっと

やっぱり家計としては賃金がしっかり

上がらないとですねちょっと苦しいかなっ

ていうところがま皆さんの本音じゃないか

なと思いますねうんま今回これぐらいで

済んでもまた追加で何回かあればさらに

0.5とか上がってるっていうのことは

来年の末ぐらいだとありうるじゃないです

かはいその時はいくらまで上がってんです

かね支払いはそうですねま大体この

0.1%でまこの例で言うとですねま大体

3000円ぐらい上がるっていう形になり

ますのでまもしま0.5とえ分ですね金利

が上がるとなるとまざっくりとその5倍

ですね1万5000円ぐらい増えるかなと

思いますあ1万5000円増えるとやっぱ

ちょっと家計にとってはかなり来ますね

そうですねちょっとやっぱりそうなって

くるとちょっとこう身構える人もま出るか

なと思いますでただあの1つですね

ちょっとこう前提知識としてお伝えしたい

のが日銀の利上げの条件っていうのがです

ね賃金の上昇なんですね賃金の上昇を伴っ

てま経済も良くなってるから金利もに応じ

て引き上げようていうまそういった話です

となのでま今あの春島でえま足元3%とか

まそれぐらいこう賃金が引き上がって

るっていうところがま報道されてますとな

のでえ3%分のえっと賃上げってま結構な

インパクトになりますので例えば

500万円の年収の人であれば3%上が

るってやっぱり15万円じゃないですかで

割12をするとまえ1万2000円とかま

それぐらいがま賃金として上がってるって

形になりますのでまま全部こうまその物価

を回収できるかっていうとまそうでないの

かもしれませんけどもある程度こう相殺

できる原始っていうところはあるかなとは

思いますそうですよねた一方で実質賃金は

なかなか上がらないですし特に働く世代と

いうかこの住宅論を抱えてる30代40代

50代の世代その世代ってあんまり伸びて

ないんじゃなかったでしたっけあのまさに

おっしゃる通りでこれはですねあの厚生

労働省が出しているえっと賃金のま統計

データっていうところですね2023年な

んですけれどもこれあのえ企業の大きさ別

にですね平均的な賃金水準とあと全年費で

どれぐらい上がってるかっていうところを

まえっとま整理したものなんですけれども

意外とですね大企業は実は全年費割れし

てると-0.7%っていうところでこう

賃金がですね実は減ってるんですねで一方

中小は上がってるっていうまそういった

状況になっていますとえなんで減ってん

ですか報道と違いますよねこれそうですよ

でこれがですね結構からくりがあってこれ

はですねその先ほどの大企業の年齢別にえ

何%え賃金が上がってるかっていうところ

をま整理したものなんですけども基本的に

えっと弱年層ですねま20代とか30代の

前半っていうところはま上がってるんです

けれども35からまあ50の前半いわゆる

そのミドルシニア層っていうところはです

ねえ逆に下がってるっていう状況なんです

よでこれは何を意味してるかと言うとわ

ですね組合員労働組合の組合員とそうで

ない非組合員というところでですね賃金の

上がり方が全然違うっていうことをま示し

てるんじゃないかなと思ってましてであの

今年の春とでも賃金上がったっていう風に

ま報道されてますけどもあれって要は労働

組合の組合員の給与ですよねなので若い人

っていうのはその賃金の上昇っていう

ところの恩恵を受けてるんですよ一方その

ミドルシニアになると労働組合からこ

外れるじゃないですかこう役職がついてく

と管理職になりますもんねそうなんですよ

だからそうなってくると実はそのここって

いうのは給与はま上がってるどころかま

下がってるっていうまそういった状況に

なってますのでなのでそのひょっとして

ですけれども大企業の中でもその賃金を

上げるところと逆に言うと抑えるところて

いう両方ですねあの組み合わせてトータル

の人件費をコントロールしていってるん

じゃないかなっていうところの懸念って

いうのは実はありますとえしかも管理職は

ね残業代つかないですもんねそうなんです

よねであの結構やっぱりあの私のちょっと

知り合いの人もですねあの報道されてる

ほど上がってないっていう風にあの言う

投げ方もいらっしゃるんですけども

ひょっとしてですねちょっとこういった

空くりっていのがあるかもしれませんとな

のでこれは一体何を意味してるかっていう

ところなんですけれども基本的にですねま

先ほど申し上げた通り賃金上昇を起点とし

た物価上昇っていうところをベースにです

ねこれが観測されると日銀はえ追加値上げ

ですね金利を引き上げるっていうまそう

いった話なんですけれどもその賃金の上昇

っていうところがひょっとしてですね報道

されてるほど上がってない可能性もあるん

ですよねなのであのこの春島の結果って

いうのが大体ま5月から大体8月ぐらい

までいろんなま会社さんにですね給与って

いう給与アップって形で織り込まれていく

んですけれども場合によっては期待外れ

リスクっていうところもあり得るかもしれ

ないだからそうなってくるといい経済の

サイクルが回りづらいのでま追加利上げま

私自身ま次あるかなと思ってますけれども

そんなにガンガン追加利上げできなって

いうまそういったシナリオもま十分考え

られる可能性もありますね

うーんよくわかりましたそういった中でま

変動金利ま今のお話だとまそんなに上がん

ないかもしれませんけど上がった場合に

備えて今からできることってあるんですか

すでにローン借りてる方ですねそうですね

あのやっぱりこの今後ですねま緩やかに

えっと金利っていうのはま上がっていく

だろうなと思ってますのでやっぱりその

備えっていうところいくつか必要だと思う

んですよねでまずえ今住宅論を借りてる方

に真っ先にやっていただきたいのが

借り換えなんですよでこれ何を申し上げ

てるかと言うとその住宅ローン特に変動

金利借りてる人の誤解として多いのが変動

金利だからえっとま0金利とかマイナス

金利導入まこれに伴って自分の金利は

ずっと下がっていってると自動的に下がっ

てるんじゃないかっていう風に勘違いし

てる人が結構多いんですけどもこれ実は

そうじゃないんですよ全然そのえ金利って

いうのが下がってなくてあの先ほど

申し上げたですね基準金利これが下がら

ない限り皆さんの適用金利下がらないです

よって話なんですけれどもこの基準金利

っていうのはほとんどの銀行で2009年

から今日に至るまで全然変わってないん

ですよなのでこの間に変動金利借りている

皆さんの適用金利っていうのは一切変わっ

てないんですねですので割高な住宅論金利

を払い続けてる人っていうのがまだ結構

いらっしゃるのでそまず減らしに行き

ましょうっていういや本当にねそうなん

ですよ佐々木さんあのこれ以前えっと

モゲチェックのえ借換えの希望者を分析し

たんですけども半分ぐらいの人が借換えで

100万円お得になるっていう結果が出た

んですよだからそんだけこう割高な金利を

ま気づかずに払い続けちゃってるって人が

やっぱりまだまだいらっしゃいますので

非常にもったいないですよねなんで借換し

ないんですか知らないからえ2つあると

思っていて知らないからっていのが結構

あると思いますでもう1つがまうう感じ

てるけどもめんど

くさいやっぱりあれじゃないですか固定費

とあの切り替えて色々とこう作業が発生し

たりするんでちょっとなんか来月しようか

なみたいなその来月がずっとこう2年

ぐらい続いてますみたいな実際

モゲチェックのお客さんでもあの借換えを

検討して3年経過しましたみたいな人がい

ていやもそれ3年前にやっときましょうよ

て

得するって言われたらやりませんやります

だからあれなんですよ結構やっぱりその

いくらお得になるかっていうところが

やっぱり資産がその個人だとちょっと

難しかったりもするのでなかなかこう重い

腰が上がらないってところがあるんですよ

ねなのでまちょっとこれごめんなさい

ちょっと宣伝になっちゃうとこあります

けどもまモゲチェックとかまそういうこう

他のいろんなその銀行さんの

シミュレーターとかですといくらお得に

なるかって簡単に出ますんでそれでまず

ちょっとこうあの計算してみるっていう

ところまずこれがあの出発点としてあの

非常に大切かなと思いますえなんでこの

10年以上基準金利は下がってないのに

借り換えすると下がるんですかこれはです

ね先ほど申し上げた引き下げ幅これがです

ね拡していってるからなんですよそれが

競争によって拡大してるんだあ分かり

やすいですねそうですいやだから銀行さん

も多分結構色々悩んだんだと思うんですよ

ね要はその日銀がその政策金利をま下げる

となると基本的な基準金利を下げ

るっていうのがま一般的な考え方なんです

けれどもただですねやっぱりま収益を確保

しないといけないっていうところもあるの

で基準金利ここは下げられないとでもと

銀行感の競争っていうのは非常に激しいの

でだとしたらどこが調整弁としてより下げ

られるかなっていうところで目をつけたの

が優遇幅引き下げ幅なんですよだからこれ

がですね借り換えると今よりもより大きな

優遇幅を取れるので皆さんご自身の適用

金利がより下がるっていうことなんでもう

これをしない理由はないですよねあります

昔よりディスカウント幅が広がったって

ことですねそうなんですよああそう言って

もらえると分かりやすいですねはいなので

これを是非ゲットしましょうっていう

ところがまずまずこうやりましょうって

いうところですよねはいお金ありますか仮

外にですあとまもう1つやっぱり考え

られることとしてはやっぱり年収アップと

支出の見直しですねまちょっと月並みに

なってしまうんですけれどもでま先ほど

申し上げた通りですね日銀のその金利

引き上げていうのは賃金が上がってること

これを確認してま金利を引かるって形に

なりますのでやっぱり例えばえ夫婦友働き

でやるといったところになりますとまその

金利上昇に対するまそのまソリューション

と言いますかソにももちろんなるんですよ

ねなのでやっぱりその給を上げていくって

いうところはやっぱりこう引き続きまや

るっていうところまこれ当然のことながら

ですけれどもまあの非常に大切かなと思い

ますしあともう1つま私自身があの大切か

なと思うのが資産運用するっていうところ

ですよねで皆さんご存知の通り今緩やかに

こう日本経済がインフレに向かって

るっていう状況なのでまこれってあの貨幣

価値が下がっていくっていうま現象です

ですんで裏を返せば裏を返せばですね不

動産とか株式とかそういったもものの資産

の価値っていうのは上がりやすいっていう

状況なんですよだとしたら今持っている

現金をいち早く株とか不動産に変えてその

インフレの恩恵に扱かるっていうのは非常

にこう大切なんですよねなのでやっぱり

家計防衛っていうまその中張機密線でも

やっぱりその今のそのキャッシュっていう

ところをま資産運用に変えてま今後金利

上昇したとしてもですねま返済の達しに

するっていうとろまこれは非常にこう大切

かなと思いますよくわかりましたこれ最後

の質問なんですけれどもまだローンを組ん

でない方これから住宅購入を考えている方

というのは今後の金利上昇を見据えると

やっぱり早く買った方がいいんでしょうか

そこあんまり気にしない方がいいん

でしょうか焦らない方がいいんでしょうか

えっと結論私自身としては早く買った方が

いいかなと思うんですよでもちろんその

金利が上がるっていうところはこれはです

ねあの金利の上昇と不動産価格っていうの

は表裏一体ですので金利が1%上がれば

ですねね理論的には不動産価格っていうの

は20%下がるという風に言われています

と思いでただしですけれども今回のその

金利上昇っていうのは賃金上昇が観測され

たら金利を上げるよっていう形になります

のでその時にはですね金利が上がってる時

には皆さんの給料も上がってるはずなん

ですよなので買える力っていうのはそれ

なりに増えてるはずなので不動産価格が

20%も下落するかっていう多分そうなら

ないと思うんですねむしろ先ほど申し上げ

たインフレの効果っていうところが

やっぱり大きいと思思いますのでで

やっぱり今よりもやっぱり価格って上がっ

ていくはずなんですよとなるとやっぱり

いち早くそのまキャッシュもしくは住宅

ローンを使ってそのま資産にま変えてい

くっていうところこれやっぱり非常にこう

大切ですのでなのでやっぱりま家を買おう

かどうか迷ってる方でいい物件があるん

だったらやっぱり早く買った方がいいかな

とでよく私はお伝えするのがそのま家賃

っていうのは掛け捨てのコストですよと

一方住宅論っていうのはそれ自身が不動産

にこうま資産にあるのでこれは積み立て

投資なんですよていう風にお伝えしますの

でやっぱりその限られたお金をですね何に

こうま割り当てていくのかていうところ

ここはですねやっぱりしっかりと考えられ

た方がいいかなと思いますあ先ほど

おっしゃったように基準金利は低く止まっ

たままでディスカウント幅はどんどん増え

てるわけじゃないですかそうすと変動金利

っていうのは今の状況がもう市場最高にお

得なわけですよねやっぱりそうですねお得

ですバーゲンセールだと思いますよその

バーゲンセールがあとちょっとで終わるか

もしれないってことなわけですねそうです

ねまま今後やっぱりその基準金利っていう

のが日銀の追加利上げによってこう徐々に

上がっていく可能性がありますので

もちろんそうなるとやっぱり返済額は

増えるとは思うんですけれどもただ

やっぱりインフレ効果っていうところが

あるので資産価値っていうのがやっぱり

それ以上に上がっていくエリアっていうの

もあると思うんですよねなのでももちろん

まあのここってあの結構信元な課題でその

資産を追い求めるのか家計のゆりを求める

のかとかっていうところによってやっぱり

家を買う買わないっていうところは

やっぱりこういろんなその価値観には紐

づくところもあるんですけれどもただま

一般的な話として資産ま資産形成ですねま

こういったところを追い求めるのであれば

やっぱり手元のキャッシュっていうところ

はですねま早く不動産に買えるっていうま

そういった行為つまり買う家を買うって

いうことは早めにやった方がいいかなとは

思いますうんもう本当この論点は人によっ

ていろんな意見があってあの本当興味深い

というか誰を信じればいいのかって皆さん

あと思いますけども是非今日の塩沢さんの

意見も参考にしながらそうはい是非皆さん

決断していただければと思います田さん

なんか最近本書いたんですよねそうなん

ですよ実はあの本をえっと出しまして

えっとこちらなんですけれどもあの金利が

上がっても住宅論を変動で借りなさいって

いうところでままさに私のこう自論っって

いうところですとであのこれだけ見ると

ですねなんか変動一択のなんかえそれ本当

に大丈夫みたいな感じで思われる方も

いらっしゃるかもしれませんけれどもこに

書いてあることっていうのはその住宅ロト

の向き合い方っていうところですよねま今

インフレだとかか緩やかな金利上昇って

いうところに対してじゃどう戦略的に住宅

論活用すればいいのかっていうところを

ですねしっかりと書いてますのであのご

興味ある方は是非あのあのちょっとこう見

ていただけるといいかなと思います

もちろんあの変動とこでどっちが得かって

いうところの論点にも答えてますのであの

すごいこう面白い本かなと思いますうん

今日の話を聞いて塩澤さんは信頼できると

思われた視聴者の方は是非あのお手に取っ

ていてと思わなかった方はスルーして

いただければと思いそうですねスルーして

いただければと思いますはいということで

今日はさんありがとうございましたはい

ありがとうござい

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