原重庆市长黄奇帆2022年就预言中国房地产由盛转衰，十个指标都达到拐点，只有脑子进水的人会相信政府房地产政策出来之后，房地产行业还是蒸蒸日上

先锋观察家

24 May 202409:44

Summary

TLDR本视频脚本深入分析了中国房地产市场的现状和未来趋势。提到中国人口增长放缓，城市化率达到65%，老龄化问题日益严重，这些因素共同导致对新住房的需求下降。同时，房产商手中有大量未售出的房产，以及大量空置的住房，这些都对房地产市场构成了压力。此外，人均住房面积已接近发达国家水平，投资建设量也达到了天花板。脚本还指出，土地和房产价格的快速上涨以及房产商高负债率，都是市场调整的信号。最后，脚本预测，未来5到10年，中国房地产市场将进入新常态，房产商的运营方式需要进行相应调整。

Takeaways

🏙️ 中国房地产市场已进入新阶段，人口增长放缓，城市化率接近发达国家水平，老龄化加剧，这些因素共同导致对新房的需求大幅下降。
📉 人口天花板已接近14亿，人口减少成为房地产市场面临的第一个概念。
🌆 城市化率达到65%，接近欧美75%的水平，但增长空间有限，因为农村年轻人和中年人已被大量转移到城市。
👴 老龄化问题日益严重，预计到2035年将达到30%以上，这将减少对住房的需求。
🏡 房产商手中的库存高达6亿平方米，而老百姓手中有20%的房产是空置的，这表明市场存在大量的闲置房产。
📈 过去20年，中国房地产价格和土地价格普遍翻了四番，但这种高速增长趋势可能不再持续。
🏢 中国人均住房面积已达到50平方米，接近发达国家水平，这表明住房需求已接近饱和。
🏗️ 房地产投资和建设量在过去20年大幅增长，但现在已经达到天花板，未来增长空间有限。
💰 房产商负债率高达90%，表明杠杆使用已经达到极限，未来难以继续通过举债来扩张。
🛠️ 城市基础设施和公共设施建设已接近饱和，包括学校和医院，未来扩张空间有限。
🔄 中国房地产市场的新常态将要求房产商进行五个方面的调整，以适应市场变化和新的发展阶段。

Q & A

中国房地产市场目前面临的主要问题是什么？
-中国房地产市场目前面临的主要问题是人口增长放缓、城市化率接近饱和、老龄化加剧、房产库存积压、人均住房面积达到发达国家水平、房地产投资增长过快以及房地产商负债率高企等。
为什么说中国房地产的人口天花板是14亿？
-因为中国目前的人口数量已经达到了14亿，人口增长速度放缓，甚至出现减少的趋势，这意味着未来对新住房的需求将受到限制。
中国城市化率目前达到的水平是多少，为什么说它已经接近饱和？
-中国城市化率目前已经达到65%，接近欧洲美国的75%。这是因为中国的城市化过程中已经大量吸纳了农村的青年和中年人口，未来的增长空间有限。
中国老龄化对房地产市场有何影响？
-老龄化意味着老年人口比例增加，他们对新住房的需求减少，同时随着死亡率的增加，可能会有更多的房产退出市场，从而减少对新房的需求。
目前中国房产商手中的库存情况如何？
-截至去年，中国房产商手中一年以上未售出的房产库存达到6亿平方米，这表明市场存在较大的积压问题。
中国人均住房面积达到多少，与发达国家相比如何？
-中国人均住房面积已经达到50平方米，与欧洲和美国的人均住房面积相当，这表明住房需求已经接近饱和。
为什么说中国房地产投资增长已经达到天花板？
-从2000年的1亿平方米增长到2016-2017年的17亿平方米，增长了16倍，这种高速增长是不可持续的，现在已经达到了一个高点。
房产商负债率高对房地产市场有什么影响？
-房产商负债率高意味着他们的财务风险增大，如果市场出现波动，高负债可能导致资金链断裂，影响房地产市场的稳定。
中国房地产市场的未来趋势是什么？
-根据脚本中的分析，中国房地产市场将进入新阶段，新常态，其中包括房产商运行方式的调整，以及对现有问题的理性分析和解决。
为什么说房地产市场的困境不是政府调控过度造成的？
-房地产市场的困境是多方面因素造成的，包括人口、城市化、老龄化等长期趋势，以及市场供需关系的变化，而不是单一的政府调控政策所致。
房产商应如何调整以适应新的市场环境？
-房产商需要根据市场的变化进行调整，包括减少负债、优化库存、提高周转效率、以及探索新的业务模式等。

Outlines

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🏠 中国房产市场的拐点

中国房地产市场进入新阶段，人口减少、城市化率达到高位、老龄化加剧等因素影响住房需求下降。当前，手中未售房屋库存高企，房价不涨反而导致库存积压。人均住房面积已达50平方米的天花板，房地产投资增长也遇到瓶颈。

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📈 房地产价格上涨的背后

过去20年，中国各地房产价格普遍上涨数倍，土地价格也随之大幅上涨。房产商因此囤积房产和土地，期待未来涨价。即便库存增加，他们也不担心。旧城改造和基础设施建设接近饱和，教育设施扩展也达到极限。房产商的高负债率已达到全球最高水平，房地产市场需要进入新的常态和调整期。

Mindmap

Keywords

💡房产市场

房产市场是指房地产交易的场所，包括买卖、租赁等多种形式。视频中提到中国房产市场已经进入新阶段，出现了拐点，意味着市场增长放缓或方向改变。例如，视频中提到房产商手中的库存积压，以及新建商品房的闲置问题，这些都直接影响房产市场的供需关系。

💡城市化率

城市化率是指一个国家或地区城市人口占总人口的比例。视频中提到中国城市化率已经达到65%，接近欧美国家的75%，这表明中国的城市化进程已经取得了显著成果，但同时也意味着未来增长空间有限，对房地产市场的推动作用减弱。

💡老龄化

老龄化是指一个国家或地区老年人口比例增加的现象。视频中指出，中国的老龄化问题日益严重，预计到2035年老年人口比例将超过30%。老龄化对房地产市场有深远影响，因为老年人对新住房的需求相对较低，同时，随着死亡率的增加，可能会释放出更多的房产。

💡库存积压

库存积压指的是房产商手中未售出的房产数量。视频中提到，中国房产商一年以上未卖掉的房子有6亿平方米，这表明市场存在供过于求的问题，对新房产的需求形成压力。

💡人均住房面积

人均住房面积是指平均每人拥有的住房空间大小。视频中提到，中国的人均住房面积已经达到50平方米，与发达国家水平相当。这表明中国住房条件已经得到极大改善，同时也意味着住房需求的增长空间有限。

💡投资性购房

投资性购房是指购买房产用于投资而非自住的行为。视频中提到，有20%的房产是被购买后闲置，仅用于投资。这种行为可能导致房价泡沫，对房地产市场的健康发展构成威胁。

💡房产商负债率

房产商负债率是指房产商的债务与总资产的比例。视频中提到，中国房产商的负债率普遍在90%以上，这表明房产商的财务风险较高，对房地产市场的稳定性构成挑战。

💡土地价格

土地价格是指购买或使用土地所需支付的费用。视频中提到，过去20年中国的土地价格翻了四番，这直接推高了房产成本，对房价和房地产市场的可持续性造成影响。

💡房产调控政策

房产调控政策是指政府为了控制房地产市场过热或过冷而采取的一系列措施。视频中提到，有人错误地将房地产市场的困境归咎于政府的调控政策，但实际上，市场的供需关系和房产商的行为方式才是问题的关键。

💡新常态

新常态是指在特定条件下形成的新的稳定状态或趋势。视频中多次提到，中国房地产市场需要适应新常态，包括房产商的运行方式和市场的发展模式，这表明市场参与者需要调整策略以适应市场变化。

💡基础设施建设

基础设施建设是指建设道路、桥梁、学校、医院等公共设施的行为。视频中提到，中国的基础设施建设已经接近饱和，这意味着未来对房地产市场的推动作用将减弱。

Highlights

中国房地产市场进入新阶段，出现拐点，人口增长达到天花板，预计人口将减少。

中国城市化率达到65%，与欧美75%相当，但增长空间有限。

中国老龄化问题严重，预计到2035年将达到30%以上。

老龄化导致对新房子的需求下降，死亡率增加将释放更多房产。

房产商手中有6亿平方米的一年以上未售出房产，形成库存积压。

中国老百姓手中有20%的房产未居住，仅用于投资。

中国新建商品房总量达到300亿平方米，其中60亿平方米空置。

房价不涨时，库存积压将导致新造房需求大幅萎缩。

中国人均住房面积已达50平方米，接近发达国家水平。

中国房地产投资量在2000年到2017年间增长了16倍。

中国新建房屋量占全球一半，人均住房需求已接近饱和。

土地价格和房产价格在过去20年里翻了四番。

房产商普遍采取囤房策略，期待未来价格上涨。

旧房改造和城市基础设施建设需求接近饱和。

教育和医疗等公共设施建设也已达到需求上限。

房地产商负债率高达90%，杠杆使用达到极限。

房地产市场的困境并非仅由政府调控政策导致。

房产商需调整行为方式以适应房地产市场新常态。