原重庆市市长黄奇帆预测未来房地产趋势，全国9万家房产公司8万家要倒闭

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今后5年10年

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中国房产开发的新常态

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嗯房产商运行方式的新常态

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嗯就应该出现五个调整啊

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第一个一定要明白

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全世界的房产商

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欧洲美国房产商负债率

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嗯没有超过50的

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嗯

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香港的房产商全部的负债率不超过40

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中国到了8090

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是过去这个三高

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嗯地价房价市场需求量

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20年翻三番四番

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嗯那么一摊这个需求没有了

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他们就会进入到一个新常态

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负债率会降下去

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九十到八十到七十

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甚至还是甚至40

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也就我们现在的三条红线

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嗯 70%

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是因为他们都在八十 90

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对我们提了个70 对

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等到他们自己一摊要降下来了

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你70 也挡不住他

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他自己往5040降了

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对这是一个

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这第一第二个呢

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高低价的买地

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嗯

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大楼盘的造房

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嗯

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造了大量的库存的

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这种状态会收敛

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会实事求是的根据市场需求

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结构性的对来开发

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这第二个啊

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第三个呢

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就房产商跨界

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又搞金融

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又搞商业

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又搞工业

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又搞制造业

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嗯觉得房产商赚了钱以后

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就可以到处去搞的啊

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这种术业有专攻

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他们就不再胡闹了

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嗯这是这个方面也会收敛

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嗯这第三个状态嗯

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第四个状态呢

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房产商乱生子公司

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嗯房产商堕入牛毛

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这个状态会减少啊

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中国房产公司独立法人的有9万个啊

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那么我们9亿城市人口

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1万人一个

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嗯那么整个美国的房产公司

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法人登记的

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嗯造房子

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开发房子的开发商对

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没超过500个

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嗯

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那么我们的开发商

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比全世界开发商加起来还多

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嗯

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那么以后呢

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实际上中国房产商呢

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用不到这么多

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嗯有一万个不得了了嗯

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所以今后十来年

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9万个变1万个

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法人登记里不断注销

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嗯有的是倒闭

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有的是自己转行关闭

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嗯等等

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第五个房产上的卖房

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嗯

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就不是那个造了100万卖100万

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这个大周转以后

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就可能变成了造 50万

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嗯有25万是商品房卖掉

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有25万呢

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是商业性的租赁房

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啊

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租赁房就变成商住常住公寓销售

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那他资本金在哪啊

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资本金很容易啊

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恰恰是商住两用啊

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那银行会支持

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不不不

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他就变成了负债率就下降了啊

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他什么概念呢

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一他是租赁

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嗯他的租金就可以去发ABS债券啊

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就是叫睿智

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睿智债券一发

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那么资本市场的债券资本就来了

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覆盖他一半的资本

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然后银行贷款造房子

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卖房子嗯

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又产生一半

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反而变成了一个均衡

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那么这五个变化嗯

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会是今后房地产常态的

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嗯经营状态嗯

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所以

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你一点不要担心这一次的房地产阵痛

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这个阵痛

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恰恰是中国房地产发展到了这一步

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必然带来的一个拐点

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拐点过后

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是房产商良性循环的开始

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开始而且这个开始不仅仅是靠政府

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越说政府越说

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是个导向

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政府哪怕拼命越说房产商

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房产上还是五个草

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嗯五个大周转

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到了土壤转轨的时候

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嗯

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他自己就会转到我刚才说的五种状态

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嗯政府在旁边又正常的进行引导

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嗯这个时候

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真正房子拿来住

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而不是这么炒

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形成良性循环

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良性循环这个土壤一到位嗯

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我们今后10年的房地产的状态

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嗯就会进入良性状态

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嗯没有这样一次痛苦的阵痛

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房产商的行为方式是转不过弯来的

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对我还要问两个很重要的

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那你问啊

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你刚才是讲那个

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地产商的未来的新常态

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往后走的话

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第一

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每年向房地产的投资会大幅度的下降

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大是吧

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一年17亿

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以后可能一年10亿

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哎对

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就这个这个建设量下降

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不是一个

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就忽然间下去

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他一年年年消减

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这么下去

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是吧对

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第二

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我还得问你

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那房价这个拐点

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是讲15年20年翻三番这样的房价

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地价啊在往上涨啊

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现在我到头了

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我不往上涨

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或者以后10年也会往上涨

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嗯但是上涨

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每年上涨的幅度低于嗯GDP增长率

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那跟以前五年翻番

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十年翻两番

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嗯这个势头就拐过来了啊

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他并没有说他五年低一半

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十年低两半

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没这个概念

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因为房产总有折旧

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折旧的话呢

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我们如果有550亿平方米

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每年折旧2%或者1.5%

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嗯差不多

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折旧就是10亿

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你不要去造20亿啊

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这个时候形成的可循环的

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持续的状态

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就是以折旧状态为平衡

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宏观来说

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有个大体平衡是会平衡的

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这是又一个概念

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我们现在对眼下嗯

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房产商崩盘也好

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或者有些爆雷也好

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由于房地产的形势出现了拐点

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他怎么适应

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一下子怎么办呢

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大体上应该这么说

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房地产是支柱产业

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嗯他差不多要占gdp 5%-10%的份量

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增长可以影响你10%

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负增长也影响你10%

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嗯一上一下

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嗯就是20%

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嗯所以房地产是支柱产业

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要稳定嗯

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第二呢房地产也是民生产业

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中国老百姓的财富60%是房产

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也该稳定

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第三

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房地产是半金融企业

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因为里面大量的按揭贷款

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他分盘的话

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对金融机构嗯

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也是问题

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嗯第四

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房地产

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还和大量的供应链上的工业企业

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它是龙头产业

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带动几十个工业的销售

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产品嘛消费品嘛

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嗯那么这又是一个方面

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嗯那么在这个意义上讲呢

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追求房地产业的稳定

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嗯不大起大落

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嗯就是在限制土地价格

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房产价格

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建设量这么炒作翻番

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嗯对政府来说

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当下呢对这些困难

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房产商呢

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我们不是简单的要去救一摊

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他要崩盘

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他的债务就实际上进入破产重整的

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保全他的资产不是房产商的

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是债权人的

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嗯这个债权人

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包括银行

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包括非银行

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或者老百姓集资款的债主

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对

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也包括老百姓买了按揭贷款的房子啊

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还没拿到房子

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他也是个债权人

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还有许多就是施工队

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嗯施工欠款

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如果简单让他破产

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造成社会震荡

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嗯所以怎么样使得它卵着陆

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那么就要用重组的办法

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嗯重组是一切危机中

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解决危机的一个重要的

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软着陆的一种方法

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对那么这个重组有五种

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第一种大型的房产商

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出了问题的房产商

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自救自我重组

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战事断臂

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保存最主要的一个机体

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对不使得整体上瘫痪

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对这是第一个

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第二

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优势的房产商

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没出问题的房产商

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然后去收购

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兼并重组

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嗯出问题的房产商

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这第二种

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嗯第三呢

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我们国有资本运营公司

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也可以拿出他的资本金

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成为战略投资者

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入股到那些优势房产商去

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收购兼并

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嗯第四种

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地方政府也可以拿出一定的钱

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把过去10年5年批租给的房产商的地

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嗯可以根据现在的市场行情

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打个折回购

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第五房产商库存的房屋

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政府也可以回购一部分

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嗯回购的中

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低端的成为保障房

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中高端的成为人才房

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嗯这也是一种

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总之

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五管齐下

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稳住局面

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那么为了稳住局面

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这五个渠道进行重组的时候

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当然要资金

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这种资金

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国家可以有专项债

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或者专门的贷款

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这种债务不放在三条红线里

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嗯算体外循环

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嗯平稳落地

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软着落房地产也好

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政府的调控方式也好

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都会随着新的形势

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进入良性循环的状态

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是是这个道理

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OK