不動産業界が大変だぞ、という話。
Summary
TLDRこのスクリプトでは、不動産業界の現状について分析しています。特に商業用不動産の空き率が高まっていることや、フィットネスクラブなどの中間業体が相次いで倒産する背景を考察しています。また、業体転換やサブシribption型サービスの難しさを指摘し、リモートワークの普及によりオフィス需要が減少する現代の変化にも触れています。最後に、不動産業界が直面する厳しい状況と、今後の見通しについて考察しています。
Takeaways
- 🏢 商業用不動産の空き率が高く、特に駅前の良い立地のビルも空きを出している。
- 💸 フィットネスクラブなどの中間業体が相次いで倒産しており、その影響で空き店舗が増えている。
- 🔄 業体転換が行われているが、例えばフィットネスクラブからサウナ業体への転換も失敗する例がある。
- 📉 不動産業界は厳しい状況にあり、特にリモートワークの普及によりオフィスの需要が減少している。
- 📈 賃料の高騰により、見合う収益を上げられる業体が見当たらない状況が現実となっている。
- 🏠 空き物件は山手線の有名駅からは少し離れた場所や、中央線などの私鉄沿線に多く見られる。
- 📊 フリーレントが1年となっている場所も多く、空き物件の回復が難しい状況が続いている。
- 🛠️ 商業用不動産の設備を入れ替えることで、今後の厳しい状況に対処する必要がある。
- 🏘️ コロナ禍でリモートワークが定着し、オフィスの必要性が低下していることが不動産業界に影響を与えている。
- 🏢 業体転換補助金を受けながらも、コワーキングスペースの需要が減少し、そのような業体が減少している。
Q & A
不動産業界が大変だという話の具体的な内容は何ですか?
-商業用不動産の空き物件が増えており、特に駅前のビルで空室が目立つことが問題とされています。
フィットネスクラブの倒産が増えた理由は何ですか?
-フィットネスクラブやパーソナルジムの利用者が減少し、収益が上がらなくなったため、倒産するケースが増えています。
フィットネスクラブが倒産した後のビルの活用方法は何ですか?
-フィットネスクラブの跡地にはパーソナルジムやシャドーボクシングのスタジオが入ることが多いですが、最近ではサウナに転換するケースが増えています。
サウナ業態への転換の問題点は何ですか?
-サウナ業態に転換しても、結局収益が上がらず倒産するケースが多く、再度空室が出てしまうことが問題です。
商業用不動産の空室が増えるとどのような影響がありますか?
-空室が増えると賃料が下がり、ビルの収益性が低下します。また、テナントの入れ替わりが激しくなることで、安定した収入が見込めなくなります。
リモートワークの影響でどのような業態が流行りましたか?
-リモートワークの影響でコワーキングスペースが流行りましたが、現在ではその需要も減少しています。
コワーキングスペースの利用者が減少した理由は何ですか?
-コワーキングスペースの利用料が高いため、利用者が減少し、自宅で作業する人が増えたことが理由です。
地方のオフィス市場にどのような影響がありますか?
-地方のオフィス市場ではリモートワークの普及により、オフィスの需要が減少し、借手がつかない状況が増えています。
商業用不動産の今後の展望について話していることは何ですか?
-商業用不動産は再編の時期が来ると考えられており、収益を上げられる業態が少なくなっていることから、今後さらに厳しい状況になると予想されています。
駅前のビルの老朽化の問題について話していることは何ですか?
-駅前のビルが老朽化し、スラム化するケースが増えており、リノベーションや新しいテナントの誘致が必要とされています。
Outlines
🏢 商業不動産の現状と課題
第1段落では、日本の不動産業界の現状を考察しています。特に商業用不動産市場が厳しい状況にあることを指摘し、例えばフィットネスクラブなどの中間業体が相次いで倒産している状況について触れています。また、商業施設の空き率が高く、かつ入居希望者が不足している問題にも言及されています。さらに、業体転換を試みた企業がサウナ業体に転換した例もあり、しかし結局失敗に終わった例も多く、現在の商業不動産市場の厳しさを強調しています。
📉 コーポレートオフィスの変動とリモートワークの影響
第2段落では、オフィス市場の動向が焦点に当てられています。リモートワークの普及により、オフィスの需要が減少し、特に小規模で低い床面積のビルは入居者を集めることが難しくなっていると述べています。また、企業がオフィススペースを集約し始め、郊外の不動産会社が影響を受ける傾向があることも指摘されています。さらに、物件の再編やリノベーションが今後の鍵と見なされていますが、それによってもたらされる問題や課題についても触れています。
👋 リノベーションと不動産市場の未来
第3段落では、リノベーションと不動産市場の未来について議論しています。リノベーションによって地元の不動産市場が活性化する可能性がある一方で、その過程で直面する問題や課題についても言及しています。また、物件の担保や資金調達に関する問題、そしてリノベーション後の運用計画の重要性についても触れています。最後に、市場の動向を理解し、適切な戦略を立てることが求められると結びています。
Mindmap
Keywords
💡不動産業界
💡商業用不動産
💡フィットネスクラブ
💡パーソナルジム
💡フリーレント
💡業態転換
💡賃料
💡駅前
💡リモートワーク
💡サウナ
Highlights
不動産業界が現在、特に商业用地に厳しい状況にあることを示唆。
駅前の良い立地の空きビルが存在する背景に、過去のビジネスモデルの限界が考えられる。
フィットネスクラブなどの中間業体が相次いで倒産し、その影響が報道される。
過去にはATMやパーソナルジムが入っていたが、現在は顧客数が減少し困難が増している。
業体転換を試みた企業も多く、サウナ業体に変えても結局失敗する例がある。
特に山手線沿線以外の駅周辺や私鉄沿線などで空き店舗が増えている。
空いた店舗が再び入居されるのは困難で、フリーレントが1年と続いている例もある。
実需に伴う賃料相場が高騰し、見合う収益を上げられる業体が見当たらない状況が続いている。
スポーツクラブの倒産は、隣に人気のある施設ができたなどの理由ではなく、他の要因による。
フィットネスクラブが入る場所では、自販機収入や駐車場の利用が増えるなどの好影響がある。
しかし、一斉にフィットネスクラブを誘致した結果、同時に倒産する事態も起こっている。
建物の設備を入れ替えることが、今後商業用不動産において厳しい状況になる予兆となっている。
テナントの需要が減少し、スナック化が進む地域があることを指摘。
リモートワークの普及により、コワーキングスペースの需要が減少している。
物件の管理やリノベの計画が重要で、適切な投資計画が必要とされている。
商業用不動産の再編の時期が近い可能性があるという見方がある。
物件の担保値や資金調達の難しさ、管理の課題が今後の課題となる。
特に駅前の物件とそうでない物件の価値が分かれることが予想される。
リノベーションや物件の再開発は、長期的な視点が求められる。
投資の見合いやリノベーションの成功は、地域の特性や需要に応じて計画する必要がある。
不動産業界は、過去の成功体験にとらわれず、新たな取り組みが求められている。
Transcripts
はい山本一長でございますこんにちは皆
さんチャンネル登録とコメントよろしくお
願いしますとことで今日話をしていきたい
なと思っての不動産業界がちょっと大変だ
ぞって話ですねまねそれこそ今だとハミ
フラッグがで云々とかあってますけどね
土地戦でねまあれもちょっとこういかがし
たもんかと思って見てるんですけどま
ちょっと今日お話するのはいわゆるその
商業用不動産ですねえいわゆるその駅前の
ですねよくそのねこう雑協ビルとかのこう
上の方が会さするじゃないですかでなんで
あんなね駅前のいいとこ空いてんだよ
みたいな皆さん色々おっしゃることが多い
のかなと思うんですよねで特にそのま去年
がちょっと新聞報道増えてですけどその
例えばそのあのえフィットネスクラブ
みたいなねあいったその中間業体の人たち
がですねま続々倒産してわけですよねで
あのいわゆるそのフィットネスクラブとし
てそのあの登録されてるものが倒産した
ケースってその30件ぐらいだと思うん
ですけどもあの今その問題になっての
パーソナルジムとかですね昔だったらその
Aカ学校とかもしくはそのまATMですね
あのまサラキのATMとかが入っていた
そのまあのお部屋にえパーソナルジムとか
ねあのもしくはそのシャトボクシングやっ
てるとかねまそういうたところがこガと
入ってですねま色々やってたんだけどもま
そこら辺がこうまそのやっぱなかなかお客
さんが続かなくて大変なことになってると
でまその後でその業体転換するの大体
サウナなんですよねいろんな補助金もらっ
てねサウナ業体になってけど結局ダメに
なりましたまたこうけになるみたいなこと
最近結構そういうローテーションでやっ
てるところ多いのかなと思うですよでこ
れってのやぱ例えば駅前のねえそのあの
山手線のいい駅の前とかではなくてですね
大塚とかですねあとちょっと中央線のこう
ややさびれたそのねあのまところとかね
私鉄の沿線とかそういったところでこう
ボコっと空きが出るわけですよねでこう
いったところで言うとですねやっぱその1
回空いちゃうとですねなかなかその後入っ
てくれないわけですよねまそこら辺が
やはりこうま問題だってことでまフリー
レントが1年とかなってるとこもまチェロ
ほが耳にするぐらいのところなのでまそう
いった意味で商業用不動さって言っても
まあ大変だなと思うですねでさらにそのま
もう皆さん本当ねリートやってる方本当沖
の得ですけどもそのま知れらんないって話
になってきてですねまもうこれ目一杯だよ
ねとでこれってあのまあバブル崩壊だとか
そういう話じゃなくてですねやっぱこうま
実需に伴ったその賃料の相場ってものが
ちょっと今の段階だとその高すぎてですね
まそれに見合うその収益上げられるま業体
がなかなか見当たらなくなってきたって
いうところがま実際の真実なのかなという
風に思わけですよまそういった点で言うと
その特にそのねスポーツクラブのお父さん
でま僕らからするとま割とねあそこ潰れた
のとかって言ってまあね中町りと分には
楽しいんですけどでも潰れた理由はその
なんか隣ジズアップができたとかですね
くらない理由でこう潰れるわけですよねで
まじゃあくだらないやは姿勢なんででも
やっぱそういう潰れ方するとですねみんな
こう寝付き悪いじゃないですかなんで
チョコザップにやられてんねとか思ですよ
ねであのまそれもやっぱりそのまカーブス
もそうでしたけどもあの元々そのこう
筋トレとかねそのいわゆるそのまお金を
使ってその自分の体鍛えましょうみたいな
そういう予価のものとかっていうのは
やっぱりこうまコンセプトってのはま非常
に大事ですねその自分のそのコンセプトに
その自分たちの提供してるコンセプトに
見合ったお客さんをこうねえ抱えられない
とやっぱなかなか続かないわけですよで
一方でテナント側からもあのやっぱりその
フィットネスクラブが入ってくれるとやや
客層が良くなるんですねちょっと良くなる
んですよでそうなってくるとその例えば
自販機収入が増えるとかですね駐車場に車
がいっぱい止まるとかですねいい効果が
あるもんだからまいっぱい誘致してみたら
ですね一斉に潰れ始めちゃったっていう
そういうことですよねまなかなか難しいな
と思うんですけどもま世その簡単じゃねえ
ぞってのはまあのやっぱこうあの1回いい
かなと思って入った状態ですねで多分次
サウナとかがて潰れると思うんですけども
そういったところがですねやはりその今の
賃料の上げにこう見合ったですねその利益
を上げられないっていうところが一番
大きかったのかなという風に思うとですね
まこのは多分そのねあの帰り地としてね
そのまやはりそのビル自体の設備をね
どんどん入れ替えようみたいなことになっ
てまいわゆるその商業用不動産の中でも
いわゆるその店舗用ですねまとのところに
関してはその今後その非常にこう厳しい
状態になっていくのかなという風に思って
いますとで特にそのまあのまあ3回以上の
ねえテナントさんに関してはもうスナック
になるしかないんじゃないかみたいなね
もうスナックだらけになるんじゃないか
みたいなだってですねそんなスナック需要
あったっけみたいな感じですよねまま何を
かくと私もねあの今まご一緒してるところ
がですねま1回は弁当屋さんでま2回3回
以上はもうやっぱオフィスなんですよねで
そのオフィスに関してはねやっぱもうこれ
以上あげらんないんですよだそれはそのま
建替えとかね大規模修繕のその見合うだけ
のお金と入れ替えでですねまどういった形
でその投資計画組むかみたいなことって
非常に大事だと思うんですけどただ
とりあえずこうまあのある程度新営ビルを
ねあのまターミナル駅の近くにこうぼっと
立てる例あのま食な例ボタだとかね大崎と
かねまさいったとこにこ建てる分には僕
いいと思うんですけどやっぱちょっと離れ
たとこですよね大井町とかあとまなんか
川崎のね上の方とかまその辺になってくる
とやっぱなかなか厳しいよなという風に
なるわですよねでもちょっと前だとやはり
そのコロナなんでリモートワークをします
ということでまあの業体として流行ったの
があコワーキングスペースとかまそういう
やつですよねであれもやっぱ業体転換の
補助金もらいながらそういったものガーっ
と増やしてねやってみたけれどもどんどん
いなくなるですよねであのやっぱこうとこ
にこうまたくさんできちゃったもんだから
そのコキングスペースでそのね月額1万円
も払えないようなやつが出てくるわけです
よ1万円ぐらい払えよと思うんだけどもで
もやっぱ払えないやつが出てくるですねで
コンセ中サービスをつつけると月
3万5000円ってその3万5000円
払えないやつが出てくるですそういうやつ
がねコキングスペアに来るなと稼げてねえ
やつはそんなとこでやるんじゃ自宅で自宅
でという風な話になると思うんですよねで
まあのま裏を返すとですねあのコーヒー
ショップ行ってま2時間400円ぐらいの
ねそのなんかスタバかなんかのコーヒー
飲んで仕事してる人の方がですね生産性
高いじゃんって話にこうみんな戻ってき
ちゃったですねでのどやんけって話なると
ですねやっぱそうもうもう全然こうま我々
が持っていたあまなんて言うのかなこうま
あの貸出し物件の民主家みたいなこと言っ
てる人もいましたけどまやっぱりなかなか
難しいよなとやっぱり2回りからしても
やっぱ4%をあの下がってきちゃうてです
ね何のために物件管理してるんだっなるの
でですねまそこやっぱ考えていってほしい
なと思うわですよで一方でそのあの先ほど
ちらっと申しましたオフィスですねまこれ
もやっぱりこうおまあ床目積が小さいとこ
に関してはやっぱ厳しいあとあのあの高さ
ですねえが低いそのビルはやっぱり入って
もらえないっていうのはま顕長に出てき
ましたねとでこれもやっぱりこうコロナで
リモート枠がなくなってその地方にこうね
えわざわざそのオフィスをさで持つ必要が
なくなった会社さんからだんだんあの
オフィスをま年に集約してくるようになっ
てるんですねまそういった点で言うとま
朝鮮のちょっとねこう外れたところにあっ
たその例えば三鷹とかあ国部人とかあの辺
でやってた頑張ってたその不動産会社さん
もまなかなかね借手がつかないんで下る
なくなりましたみたいなことになるのは
やっぱ仕方がないのかなという風に思うわ
ですよねでこれやっぱそういう傾向である
以上はですねまそう簡単にはま戻ってこ
ないんだろうという風に思うとですねこれ
からビューズ当てる人本当ご就勝様ですと
いうかねやっぱりその計画のまあなんて
言うのかな見立みたいなものが出た時にえ
まとめてこうねバルクで出てくる時期が
こういずれやってくるのかなと思っと
やっぱ先生供給せざらんですよねでま
マンションに関してはちょっと私ねあの
専門外なんであんまり詳しくお話はでき
ないですけどもまそういった点で言うと
やっぱりこうま商業有不動産に関しては
おそらく再編の時期ってのはそう遠くない
将来来るんだろうなという風に思ってい
ますでこれはその別にバブル崩壊とそう
いう話じゃなくてですねまおそらく実時に
見合った収益を上げられる業体がないので
そういう風になっていくっていうプロセス
を踏むんだと思うんですよでそれはそのま
もちろんそのねあの他のあのま近隣の
ところとの見合いでのそのま家賃家賃相場
みたいなところから逆算してこのぐらい
だろうってやるとそのリマリがその2.5
とかですね2切ってとかするようなことに
なるとですねやっぱりそれはやっていかれ
ないわけですからまそうなってくるとその
そんなとこの物件なんでこたねんと
もしくはなんそんなとこにこう立ててもう
たみたいしなるのはまやむえないのかなと
いう風には思いますとであの最近よくあう
のはそのあのまビルがねあの一もで丸ごと
そのま資産管理会社になってですねそこの
ところがそのまあるみそのねあのま物件
担保市のお金借りすぎちゃってですね日も
さっちもいかないみたいなことがあったの
ま1つとあともう1つがまこれはまあの
教場用もそうだと思うんですけどもその
管理組持ってるその積み立てのところです
よねでここら辺でその特にその事務所と
銃口併設のとこでやってるところなんかが
もう導入ならないとでおそらくそういった
ところはその大幅なその管理組み合い欠損
抱えたまま見売りっていう話になるんでま
そこら辺がこ出てくるの多分2029年と
かそのぐらいにこう本当こう
バババババーチャル
いう風に思わですねでそういうものをその
軌道的にやれる駅前とそうでない駅前って
やっぱこうバーっと分かれるわけですよで
特に僕ら心配した小久保とかね岸が一時期
が良かったところがですねあの実はそのね
周りのそのま駅前で抱えてるビの大老朽化
してでですねもうスラムみたいになってる
ですよで別にそのスラムなってるからその
じゃあ地元住民の収入が低いかっていうの
決しそうではないのでなんかこうねあのま
こうリノベとかしねこうま綺麗なこうお店
を作ってちょっとこじれたレストランか
なんか作ってですねま利益出てからいい
でしょうみたいなお前だけ利益てどうする
んだみたいなそういう話なんですねなので
ちょっとここら辺のそのまま診療相場と
こうま我々のそのねこうま見えてるその
投資の見合いみたいなものになってくると
ですねやっぱこれなかなか続かねえぞって
いうところがま1つメッセージとして大事
なとこになってくるのかなとそしてリトを
どうするのかっていうのはま僕らもそのね
色々相談はされるけど我々の力ではどうに
もならないことだからま家庭やったら
みたいな話になるんですけどで勝手にやれ
ばって言うとですねなんか冷たいとかね
あのなんか食べれる人だと思って話聞きに
来たのにその言い方はなんだと逆され
るっていうねわ知らねえよめとこなんかよ
みたいなないじゃないですかまそれは皆
さんね懐事情ってのがあるわけですから
そこら辺のことももうちゃんと新車した上
でちゃんと計画を組んであのお金も集めて
業体転換もやってもしかテトさんがリノベ
してねそれはねお前あと何年入られるか
わかんないけどそんでやるのかみたいな
ことはちゃんと一言言っとかないとダメ
だってことだと思うんですよねで本当
リノベしたところは逃げないわけだから
それ賃料上げたわけですよそこら辺の
ところのノハみたいなものはあるのって
言われると皆さんね割とこうねえ大手建築
事務所から流れてきてその地元の不動産や
なんかをね最就職した人がですねこうあの
トに立ってるとですねもうみんなで馬鹿に
するわけじゃないですかお前そえ偉そうな
とこから来といてお前それも知らないの
みたいなやるけですよねああいうこう
なんていうの本人が顔真っ赤になってね
こう僕そういうこと知らないんでぜひ教え
てくださいとか言ってるのが一番楽しい
ですよねなんかひれい話してるなと思い
ますけどそんなこんなでですねあのまこれ
が皆さんこう都市部といえでもそのそう
簡単に食える時代じゃなくなってきたよと
いうことを是非知っておいていただいです
ねエンジョイ自主ライしていただけばいい
かなという風に思いますねはいどうも
ありがとうございました失礼します
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