株価好調の裏で…「REIT」オワコン扱いのなぜ【吉崎誠二】
Summary
TLDR今回の番組では、マネー資産形成に役立つ経済ニュースについて解説しています。特に注目すべきは、日経平均が年初から上昇し、34年ぶりに最高値を更新した中、リート株式市場の動向に焦点を当てています。リート株式とは、多数の不動産所有権を投資家が分散購入する仕組みで、安定した配当収入を期待できる投資商品として注目されています。しかし、金利上昇の影響や、株式市場の安定性との比較などから、リート株式はオワコン扱いされているという意見も。番組では、リート株式のメリットやデメリット、現在の市場状況、そして今後の展望について詳しく解説しています。
Takeaways
- 📈 日経平均株価が年初から上昇し、34年ぶりに最高値を更新しました。
- 🏢 リート市場は景気好調にも関わらず、売られ続けているセクターがあると聞きました。
- 🏗️ Jリートは日本初の不動産投資信託であり、2001年に上場しました。
- 🌐 世界的にリートは、各国の証券取引所で不動産ファンドをポートフォリオに入れたものがあります。
- 🏦 リートのメリットは、高配当成功と不動産の安定した収益性です。
- 💰 リートのデメリットは、金利上昇による借入金の利回りの増加です。
- 📊 リートは株式市場とは異なり、値動きが穏やかで、キャピタルゲインを狙う投資家が多いです。
- 🔄 投資家は、確定的な利回りを追求してリートから他の金融商品に資金を流す傾向があります。
- 🏙️ 東京23区のマンション価格は高止まりし、空出張率の影響が実際あると感じられています。
- 📈 リートは今後も上がる可能性があると观測されており、投資家はその可能性を考慮しています。
- 🌟 投資にはリスクが伴いますが、リート投資は個人的には好ましいとされ、定期的な配当収入を期待しています。
Q & A
日経平均が年初からどのくらい上昇しましたか?
-日経平均は年初から9ピッチで上昇しました。
日本の不動産市場はどのように評価されていますか?
-日本の不動産市場は絶好調とされており、有料銘柄も急ピッチで上昇しています。
Jリートとは何ですか?
-Jリートは日本の不動産ファンドで、上場しているため、一般の投資家が購入することができます。
リートのメリットは何ですか?
-リートのメリットは、高配当成功率(9割以上)と安定した収入を得ることができることです。また、利回りが比較的高い(平均で4%台)とされています。
リートのデメリットは何ですか?
-リートのデメリットは、金利上昇による貸出金の利率の増加や、不動産価格の変動に対するリスクがあります。また、株式市場と比べて価格のボラティリティが小さいため、キャピタルゲインを期待することが難しいです。
最近の不動産市場の動向についてどう思いますか?
-最近の不動産市場は、東京23区などの主要なエリアでは空出張率が高く、需要が強いとされています。一方で、地方の物件や自由居系の離島などは稼働率が高く、評価が異なります。
リート投資はどのような戦略がおすすめですか?
-リート投資は、長期的な安定した収入を得るための戦略がおすすめです。また、地方の有料物件や賃貸住宅を組み込んだポートフォリオを持つリートも検討する価値があります。
アメリカの不動産市場の動向は日本の市場にどのような影響を与えますか?
-アメリカの不動産市場の動向は、世界的な投資家の注目を集めているため、日本の市場にも影響を与える可能性があります。特に、アメリカのリートが上昇傾向にある場合、日本のリートにも好影響を与えることがあります。
今後の不動産ファンドの見通しについてどう思いますか?
-今後の不動産ファンドは、金融緩和政策の解除や金利の上昇によって影響を受ける可能性があります。しかし、賃貸住宅や商业施設など、多様な不動産タイプを持つファンドは、安定した収入を提供し続ける可能性が高いと考えられます。
投資家がリートに投資する際に注意すべき点は何ですか?
-投資家がリートに投資する際には、不動産市場の動向や金利変動に注意するとともに、投資ポートフォリオの多様化も重要です。また、リート投資は配当中心の投資であるため、キャピタルゲインを期待するよりも安定した配当収入を得ることを目的とするべきです。
Outlines
📈 リトの基本概念と特徴
この段落では、リト(Real Estate Investment Trust)の基本的な概念と特徴について説明されています。リトは、複数の不動産を投資家が所有する仕組みで、その所有権を個別化し、投資家が購入することができます。リトは、主に賃貸不動産から得られる収入を投資家に還元するものです。日本では、J-REIT(Japan Real Estate Investment Trust)という上市されているリトが存在し、一般の株式と同じように証券取引所で取引されます。リトのメリットとしては、高配当率や比較的安定したリターンが挙げられますが、その一方で、リスクも含まれていることが説明されています。
🏢 東京のマンション市場とリトの評価
段落2では、東京のマンション市場とその評価について話し及んでいます。東京23区を中心に、マンションの空室率が高く、不動産市場の評価が変動することが述べられています。また、リトの投資に対する一般的な見解や、そのリスクと利益のバランスについても触れられています。さらに、リトの投資を検討する際には、金融緩和政策の変更や金利の変動など、市場の大きな要素に注目することが重要であると強調されています。
📉 リトの今後の展望と投資戦略
この段落では、リトの今後の展望と投資戦略について述べられています。リトの価格は一時的に下落しているものの、長期的な視点から見ると上昇トレンドにあることが示されています。また、リトの配当収入は安定しており、投資家にとって魅力的な選択肢となる可能性があるとされています。しかし、投資にはリスクが伴うため、投資家は個別のリトのパフォーマンスや市場の状況を総合的に判断する必要があると勧告されています。
🏠 リトの種類と投資家の選択肢
最後の段落では、リトの種類と投資家の選択肢について説明されています。リトには、様々な種類があり、投資家は自分の投資目的に合わせて適切なリトを選択することができます。例えば、東京や大阪などの都市部のマンション投資や、地方の賃貸住宅を中心とするリトなどがあります。リト投資の際には、市場のトレンドや物件の特性を考慮し、適切な投資戦略を立てることが重要です。また、リト投資は、不動産市場の動向を理解し、将来の展望を予測することが求められる高度な投資戦略であるとされています。
Mindmap
Keywords
💡マネー資産形成
💡日経平均
💡リート
💡株式投資
💡配当
💡金利
💡不動産ファンド
💡投資家
💡経済ニュース
💡不動産市場
Highlights
日経平均が年初から9ピッチで上昇し、34年ぶりに最高値を更新
有料銘柄も急ピッチで上昇し、多くの人が注目している
リートというセクターが売られ続けているにもかかわらず、チャンスがある可能性
2001年に2銘柄が上場してスタートし、現在で23年が経過
不動産ファンドが上場し、Jリートと呼ばれるものがある
世界中の証券取引所には不動産をポートフォリオに入れた不動産ファンドが上場
リートとは、複数の不動産の所有権を投資家が購入する仕組み
不動産から上がる収益を投資家に還元することがリートの仕組み
Jリートは普通に証券取引所で買える株式と同じように取引ができる
リートのメリットとして、配当成功が高いことや、安定したリターンを得られること
リートのリスクとして、金利上昇による負債増加や不動産価格の変動
現在の不動産市場は好調であり、特に住宅価格は高止まり
リートがオワコン扱いされている理由は、株式市場と不動産市場の動向の違いによる
アメリカの金利上昇がリートへの投資に影響を与える可能性がある
不動産ファンドのローンの割合が変動金利に変えられることで、リスクが増加する可能性
リートの投資は個人の投資目的に合わせた長期的な視点を重要視
東京23区のマンション投資は安定しており、空出張の影響はあるものの全体的に強い魅力がある
地方の不動産投資も注目され、リートを通じて地方の有料物件を投資できる
投資家はリートの特性を理解し、適切な投資戦略を立てることが重要
Transcripts
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[音楽]
皆さんこんにちはこんにちは今週のウィル
マネー資産形成に役立つ経済ニュース本当
のところをお送りします番組司会を務め
ますさやですどうぞよろしくお願いいたし
ますそして解説の吉崎誠治ですよろしくお
願いしますよろしくお願いします本日
取り上げるテーマなんですが絶好調株式
市場の裏でリートってどうなのですああ
日経平均が年初からね9ピッチで上昇して
34年ぶりに最高値を更新しましたが割安
だったと言われる有料銘柄も急ピッチで
上昇してしまいもう指を加えて見ている
しかないという人も多いんじゃないかなと
思います私もなんですけれどもえしかし
その裏で結構状況が良いかもしれないのに
売られ続けているリートというセクターが
あるという風に聞きました果たして
チャンスがんあるのかどうか吉崎さんに
解説をお願いしたいと思いますはいまリト
ねあの2001
年にえ2銘柄が上場してスタートしてる
わけですからまだから
23年か経ったってことかうんということ
でちょうど2001年の91だったじゃ
ないですか飛行機がこう突っ込んだはい
はいあのえ前日だったか翌日だったかな
なんかに2銘柄が上場すんだよねへえなの
でなんか状況的にはですねなんかこう最悪
ムードじゃないですか世界が大混乱に陥
いるみたいなうんはいそん時にえっと
スポンサー企業で言うと三井不動産系と
三菱自称系のえ2銘柄がえま特にビルを
メインとしたポートフォリオを組んだ銘柄
がえ上場するんですけどうんえそれからえ
ずっと62だったかな1番ピークが今色々
合併したりとかして58名柄あそんなに
この収録時点では上場しているとだ63本
の不動産上場している不動産ファンドが
あるとあまこれがJリートと呼ばれるもの
でJリート日本のはいリートですねはい
ジャパンリートですねはいそれでアメリカ
のリートはUSリートああオーストラリア
のリートはAリートなどなどって言ってま
頭も頭に頭にえそういうえなんか
アルファベットがついてエリートという
ような感じでま世界の使用国の証券投力所
にはえ不動産をポートフォリオに入れた不
動産ファンドの上場したものがあってえま
それが世界各自で運用されているという
ことですがあちょっと待ってくださいあの
吉崎さんそもそもなんですけど視聴者の方
リートっていうものが何なのかあの今
ちょっとざっくりとお話しくださったん
ですがリヒトっていうもののそのま構成
内容というかそういうのを教えて
いただけるとまあのいろんなあの不動産が
あってま例えばじゃ仮に1としいオフィス
ビルにしましょうかオフィスビルがここに
ありますそれそれの所有権をですねえ
バラバラにしてですね個別化しえっと照射
に切ってそれそれぞれをえ投資家が買うと
いう仕組みでうんうんうんでもちろんえ
そのまま系リートっていうまさっき三井系
とかですねがあってそのえ筆頭株主ですね
あのだから会社によけるヒットをかみたい
な人が半分以下の割合をま持ってるんです
けれどもえま一応割とか2割のところも
あれば4割5割持ってとこもありますがま
前半分以下で持っていてえそれ以外残りを
え個人投資家の方々や機関投資家の方々
地銀とかえまなどなど金融機関が結構多く
買っているとま海外の投資家も買っている
というところでそれで不動産をそれでま
所有してますとその動所有してる不動産
から上がってくる賃料うんでその不動産を
運用するため運営するためにかかる経費
これを差し引いてえその差額差ですねそれ
がまそのビルから上がる収益ですけどこの
収益をえ投資者の方々に還元すると
なるほどいうのがえまずえ不動産の不動産
ファンドの仕組みでそれをえ例えば50
ビル50ビル分うんうんま東京23
いっぱいこうあって50ビル分塊りになっ
てますよというのが
えリトのですねなるほどつまりその不動産
に特化した株式投資まそうですねそうです
ねはいで配当をもらうってことですで
えっとビルの例を出しましたけどま住宅
ばっかりはいやってるリートもあるしえ
商業施設ばっかりやってるリートもあるし
ホテルばっかりってリートもあったりま
温泉施設ばっかりってリートもあったり
うんあえ物流施設ばっかりってのはあっ
たりそでまさらにそれらを組み合わせた
オフィスプラスえ住居経とかあったりとか
してまいろんなポートフォリオが組まれて
いてですねまそっから上がってくる収益を
え手にするっていうのがまリートのえ
仕組みですねなるほどよくわかりました
はいそれはあの普通に証券会社から買える
金融商品みたいなそうですねJリートは
上場しているリートですのでえJリートは
普通にえ普通の株式と同じように証券
取引所で買えるしまネット証券使っても
買えるしということです一方で絞りって
呼ばれるですねま未場のリートまこれは
ですねま特定の方々あるいは特定のところ
からしか買えなかったりするのでこちらは
えちょっとえこの扱いとは違うってことで
少なくともJリートまよく一般的にリー
トって言うとJリートのことを指します
けれども日本のではえこれは証券会社で
変えるということですねうーんその
いわゆる株と違って株にはない良いところ
とかまリート特有の逆にこういうところは
危険だよみたいなともえてうんはいえっと
ですねまずえポインいいところですね
メリットはこれリートえリートの特徴です
けどはいえ同感性ってのがあって完成はい
これ導く下の性これはですねえある一定の
基準を満たせばですねま法人対する税が
かかんないよとへえていう仕組みでそれが
えJリートの場合は
え配当可能ってかなだから配当できるえ
ものつまりだからまざっくりですけど収益
からかかった経費を引くでこれのえ9割
以上を投資家にえ分配する還元することに
なればはいまつまりだからまちょっと違う
けどざっくり言うと配当成功に近い感じか
ええああちょっと違うけどねあイメージ的
にはうん還元性が高いそうですね9割でえ
全部のリートはこの法人税を免除を受ける
ためにですねえ全て9割以上の
配当を還元してるってことですからま
つまり配当成功ちょっと違うけどイメ近い
イメージをすれば配当成功が9割を超える
え株式銘柄があるかって言とですねも僕は
少なくとも聞いたことがないんであそう
ですかはい大体ま配当成功2割とか3割
ですよねはいそれ考えたら9割配当成功が
あるような感じということですねあそこが
いいところなんですねはいそれでえっと他
にもいいとこいっぱいあってですねあの
利回りがえま平均すると4%台前半ぐらい
は58mの平均で4%前半あるので株式の
え配当利回りがまあ22%台ぐらいが多い
と思いますのでえ全部え当初に上場してる
やつを見ればまそう考えるとですね倍
ぐらいのえ配当利回りま一応リードの場合
はえ分配金利回りって言いますけど呼びな
が違いますがえその利回りが高いという
ところですかねはいで逆にリスクはリスク
はですねま当然えまその前にまず基本的に
リートインカムゲインを狙う人が多いねあ
だからあの配当狙いの人が多いはいはい
一方で株式はキャピタルゲ狙の人が多い
じゃないですかうんうん値上がり期待いっ
ていうはいまでリードそれほど大きなこう
ギザギザギザギザ上がったり下がったり
するわけじゃないのでま投資としてはです
ねまあのなんていうかなえキャピタルゲ
狙いで1発当てようみたいな雰囲気うんに
なりにくいはい安定してるっていうことだ
と思いますこれメリットでありデメリット
であると思いますね安ああそれとえ大きな
えデメリットを上げられる方々は不動産を
買う時にえ融資を受けますからえ投資家の
お金も入れ入れますけれどもそれ以外にも
ですね全部真えないので銀行とかが借入れ
を起こすわけですねうんうんえこの借入れ
比率ローンtoバリって言いますけど仮
リーズ大体ま5050%を切るぐらいえま
40%とか30何パーとか40何パー
ぐらいは銀行から借り入れているとはいで
かつてこれ変動金利で借りてる銀行も
多かったんですけどあのえっとJも多かっ
たんですけど今固定金利切り替えてる
ところが多いのでまリ利上げするとうんえ
リスクが高いっていうことでま固定金の
ところが増えてきましたがはいえ利上げ
するとですねま結構この利払いが増えます
ので配当の分が減るとああいうのは
デメリットかもしれませんねるはい分かり
ましたこの2つですかねはい大きな違いは
でそんな中ですねあのまこのウィルマネー
でも度々日本のマンション価格の高等など
について吉崎さんにお話伺ってますよねで
価格という点では不動産マーケットすごい
好調だと思うんですがまいろんな記事が出
てましてうんまリートは今いまいだよ
みたいな話がすごく多いんですねあと
Twitterとかでもリートはオワコン
ですみたいなんかコメント書いてはいもい
てその点はなぜかという点について
ちょっとお知らせを挟んでお聞きしていき
たいと思いますはいはいそれてやる意味
ある
[音楽]
のここ考えて投資したら本当に失敗しませ
んからRoi100%目指してください
ねっていうい定をしてくださいそれだと
ダメ
なその時は全力のリスクを追っ
てる世の中にどれだけ貢献できるかこう
いう思いでやってたら本当騙されなくなる
ココザスも当然そういう思いでやってる
わけじゃ
ない再びビルマネーです後半に引き続き
リートについてお話を伺いたいと思います
ま前半はリートとはなんぞやというところ
を伺ったんですけれどもま株式市場も不
動産市場もすごく今いいと上昇中なのに
なんでリートだけオワコン扱いされている
のかその理由について伺いたいです
オワコンとは全く思えないですけどまこれ
はですねもうま理由はいくつかあると思い
ますけどま1つは株高ま日米でも株高なん
ではいまさっきのえ喋ったメリットである
デメリットであるなんかそれほど値動きが
感じられないのでまインカム原因狙い配当
狙いの投資であるので今こんだけ上がっ
てるからまだ上がるんじゃないのとかです
ねまここでこっちのこっちの方が稼げるん
じゃないのっていうことでま価格が上下が
まボラティリティが大きな株式市上の方に
お金が流れているっていうのがあると思い
ますねなるほど昨年とか22年と3月から
アメリカの金利上昇始まりましたけど
2223あたりもリートそれほど良く
なかったですけどまその大きな理由として
同じ4%台4%前後ぐらいがアメリカの米
国際の金利でしたのではいまだったら米
国際金利はあのま為せ相場を1回無視すれ
ばですね確定利回りなるんでBと言っても
ですね予定利回りですからああなるほど
若干それは実際的にはメするわけですから
ま確定利回りの米国祭で4%を超えている
とですねそちらに流れた方あの方がま
先ほど言ったあの機関投資化が多いので
国内海外の銀行さんと地銀さんみたいな
イメージですかねあ年金さんとかが多いの
でそうすると確定的に4%超えるんだっ
たらそっちに回した方がいいんじゃない
のっていうことでお金が流れたそして今も
新任差とかが始まって株式市場が話題
いっぱいなのに株え価格がこう上がったり
下がったりする感じじゃないのでうんえだ
とすればですね株式の方がいいんじゃない
かという風にえ思ってる方が多いんじゃ
ないかつまりま一言で言うとですねはい
あの広まってないってことですあ確かに
あの耳なじみがない多分視聴者の方も聞い
たことない方も多いんじゃないかなと思う
んですがじゃあリート自体に魅力がないと
いうよりかはリート以上にそのま高配とと
いうかあと確定的な利回りのあるそういう
ものに流れているだけだよそうです多分
リートおそらくですま僕もまいろんなとこ
でリートについてのコメントしてますけど
もう1段ぐらい若干下げるかもしれない
ませんが年度末があるのでうんうんまでも
それ以降はですね多分結構な確率で上がる
と思うんですねはいうんうんまそこをち
打つ直前ぐらいの今イメージだと思います
ねなるほどでえその背景はやっぱりある
程度あのま多くの方々が懸念してるのが
その金融緩和政策がこの3月もしくは4月
に解除されそうだえと思っている方が
いらしてはい金利が上がるかもしれない
金利が上がるとですねま不動産系のえ
ファンドですから直撃を受けるかもしれ
ないうんという見立てですがここにここに
ついては先ほど喋ったようにローンの割合
が5割を切っているっていうことそれとえ
今固定金利に変えようとしている固定金利
もしも変わったとしたらこれかなり
メリットですからね長期的にこの金利で
いくわけですからねどんどん金利上がって
いく中で固定金利変えとくとかなり
メリットはいで
えていうことがあったりとかあるいはその
金利を上がることによって不動産価値が
下がるんじゃないかっていうことに関して
もですねまこれもですね金利上がったとし
ても知れてると思いますので賃料がその分
取れていればですね不動産価格大幅に
下がることはないと思いますのでそういう
意味じゃなんかえちょっとあの気的な
ところまあうんが多く出すぎているうんと
思ってます配当成功先ほど言ったようにま
配当に回す原子が9割を9割分あります
からそそうじゃかなりですねまそれで4%
以上キープしてるわけですからあの平均で
はですねまあの低い利回りのやつもあり
ますけど僕はあの個人的にもリート投資は
好きですしああそうですかはい結構僕も
あの買ってますよじゃあ長期的な目線で
考える人その大きなその差額で
うんうんそうですそうですまあのあのなん
てかなあの今このえ半年間ぐらいの瞬間を
切り取ったらリート自体は下がってます
けどこはいただま長期的に見ればま上がっ
てる下がったしてるわけですからうんうん
そん中で配当が来るわけですからま僕は
あんまり売ったり買ったりリートしてない
のでまずっと持ってたらま単なる配当が
入ってくるだけということでま証券会社
預けるとネット証券なんかすぐえっと金で
きますからまあの定期預金に入れてる
みたいな感じでうんうんうんあのお金を
大してお金持ってませんけど定期預金に
入れてる感覚であの入れとくっていう感じ
もありじゃないかなっていう風に思うしま
結構それでやってる方多いと思いますね
そうですかあのほら東京のマンションあま
マンションというか商業用ビルの空出張が
みたいな話があったじゃないですかま
アメリカは特になんかニューヨークとか
結構高いっていう話がありましたけれども
その出率によってそのはい不動産のなんて
言うんでしょう価値っていうのが変動する
とやっぱ影響ははいありますありますただ
あの特にあの自由居系の離島は稼働率95
とかですからねええ地方のやつでも高い
ですからね97とかあのありますからあの
すごいな住居系銘柄3銘柄ぐらいは都心
ばっかりのやがありますからねへえ東京
23区で8割超えてる銘柄とかあります
からねなんかイメージで言うと東京23区
の中にワンルーマンション買ってる投資
する人いるじゃないですかあれはあれで
いいと思いますけどそれと同時にまそれを
小見化された商品でリートを買っておけば
ま似たようなことだしああるいはなんか
地方のレジば賃貸住宅ばっかり入ってる
リートもあってうんうんこのリートなんか
大体さっきのえ区分マンション投資
マンション投資を自分でするって大体東京
とか大阪ばっかですよはい基本は安定化も
あって地方の物件見にくるも大変やしうん
うんとると物件の僕なんかそれとかも結構
好きであれですけど注目してるんですけど
え東京とか大阪でマンション持ってる方は
地方はなかなか買えないんで地方の有料
物件だけ入れてるリートとかって5%
ぐらいで回りますからねそうなんです
なかなか美味しいじゃないですかいや
ちょっと耳寄りな情報をいやなんかね
やっぱね情報なさすぎやねリートはそうか
あでもねこれをきっかけにねあのご興味を
持ってくださった方たくさん推奨するわけ
じゃありませんから投資の判断をご自身で
していただきたですけどうん個人的には
ですねあのまこれは僕のまあくまでも予想
ですけどもう1段若干下げるかもしれない
けれどもこの後は上がってくるかも
アメリカのレトとかね一時期すげえ落とし
てましたけどここに来て上がってますから
ねあ分かりましたはい吉崎さんの見方が
よく伝わったんじゃないかと思いますえ
それでは皆様そろそろお別れの時間となり
ましたウルマネ資産形成に役立つ経済
ニュース本当のところは毎週1回ウルビズ
より配信しておりますデイリーを
チャンネル登録してるけどこちらのウビは
まだだよという方は是非これを機会に
チャンネル登録をお願いいたしますという
ことで吉崎さん本日もありがとうござい
ましたありがとうございましたささん3形
成チャンネルを知っていますかもちろん
ですココざさんがやっているお金の知識が
学べるYouTubeチャンネルですよね
えココザスは資産形成コンサルティングが
本業なのでえ正しい投資の知識であったり
とか投資の始め方など幅広く情報発信して
いるんですこれから資産形成をしようと
いう方にぴったりですよねそうなんです
是非資産形成チャンネルでチェックしてみ
て
[音楽]
ください
[音楽]
ne
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