💥 ¿FONDOS DE INVERSIÓN O ALQUILER? 💥
Summary
TLDREl script del video compara la rentabilidad de los fondos de inversión indexados frente a la compra de pisos, analizando variables y factores que afectan a ambas opciones. Se discuten las ventajas de los fondos, como la falta de gastos de adquisición y la posibilidad de traspasar sin tributar, y las desventajas de los pisos, como los altos costos de compra y la necesidad de tributar anualmente. Se presentan diferentes escenarios de inversión, incluyendo la compra de pisos con efectivo y con hipoteca, y se muestra cómo la revalorización y la reinvestización de ganancias pueden incrementar significativamente la rentabilidad a lo largo de 10 años, promoviendo el equilibrio entre ambos en la estrategia de inversión.
Takeaways
- 📈 La comparación entre la rentabilidad de los fondos de inversión y la compra de pisos es el foco principal del video.
- 💰 Se mencionan varias ventajas de los fondos de inversión, como la ausencia de gastos de adquisición, la falta de obligación de tributar a menos que se venda, y la facilidad de transferencia entre fondos.
- 🏠 Los pisos, aunque percibidos como un activo más seguro, conllevan costos iniciales significativos y obligan a tributar anualmente, lo que afecta el efecto de la snowball (nieve) o el interés compuesto.
- 📊 Se utiliza un Excel para ilustrar y comparar cuatro escenarios diferentes de inversión: un fondo indexado, la compra de un piso en efectivo, la compra de un piso con hipoteca y la compra de un piso con hipoteca reinvertiendo los caes.
- 💡 La importancia de comparar 'peras con peras' o 'manzanas con manzanas' se subraya para asegurar que las comparaciones sean justas y equivalentes.
- 🌐 Se destaca la necesidad de considerar factores como ingresos recurrentes, la edad y las condiciones de las hipotecas al comparar las opciones de inversión.
- 📈 Se presentan datos históricos de rentabilidad de diferentes fondos de Vanguard, mostrando rentabilidades variadas según el periodo considerado.
- 🏦 Se analiza el ejemplo de comprar un piso sin financiación, destacando la rentabilidad neta anual y el impacto de la revalorización del inmueble a lo largo de los años.
- 🤑 Se discute la posibilidad de obtener una rentabilidad superior al comprar varios pisos con ingresos recurrentes, utilizando un enfoque de 'efecto bola de nieve' reinvertiendo los ingresos.
- 🔢 Se calcula la rentabilidad acumulada de diferentes estrategias de inversión, mostrando que la reinversión de caes en la compra de pisos puede resultar en una rentabilidad similar a la de los fondos indexados.
- 🔄 El video enfatiza la combinación de ambos tipos de inversión (fondos y pisos) como una estrategia para equilibrar riesgos y potenciales rendimientos.
Q & A
¿Qué es lo que se discute en el video sobre fondos de inversión y pisos?
-El video compara la rentabilidad de fondos de inversión indexados con la de la compra de pisos, considerando diferentes variables y factores que afectan a ambas opciones de inversión.
¿Cuáles son algunas de las ventajas de los fondos de inversión según el video?
-Las ventajas de los fondos de inversión incluyen no tener gastos por adquirirlos, no obligarse a tributar si no se venden, permitir traspasar de un fondo a otro sin tributar y no preocuparse por la venta ni la compra, ya que la operación se puede realizar rápidamente.
¿Qué desventajas presenta la compra de pisos según el video?
-Las desventajas de la compra de pisos incluyen los gastos iniciales del 10 al 12%, la necesidad de buscar comprador o vendedor y pelear por la venta o compra, y la obligación de tributar anualmente, lo que afecta el efecto de la rentabilidad.
¿Cómo se compara la rentabilidad de los fondos de inversión con la de la compra de pisos en el video?
-Se compara la rentabilidad de un fondo de inversión indexado con la de la compra de un piso con cash, con hipoteca y con hipoteca reinvirtiendo los caes, analizando las cuatro variables para determinar cuál es más rentable.
¿Qué es lo que se considera al comparar los ingresos recurrentes para la inversión en pisos?
-Se considera si se disponen de ingresos recurrentes como nómina, dividendos, rentas u otros alquileres, lo que permite apalancarse hasta un 35% de dichos ingresos para pedir hipotecas y conseguir una rentabilidad extra.
¿Cómo se calcula la rentabilidad acumulada en el video para los fondos de inversión?
-Se calcula la rentabilidad acumulada considerando el saldo final obtenido en cada ejercicio y no sumando todo el interés, ya que esto no refleja la rentabilidad real.
¿Qué ejemplos de pisos se utilizan en el video para comparar la rentabilidad?
-Se utilizan ejemplos de pisos comprados con cash, con hipoteca y con hipoteca reinvirtiendo los caes, analizando la rentabilidad neta anual y el saldo final después de 10 años.
¿Qué factores adicionales se consideran al analizar la rentabilidad de los pisos en el video?
-Se consideran factores como el valor del piso, los impuestos, la reforma, el alquiler y los gastos obtenidos, así como la revalorización del 3% en los pisos al final del plazo de 10 años.
¿Cuál es la conclusión del video sobre la combinación de fondos de inversión y pisos?
-La conclusión del video es que el éxito está en combinar ambos, los fondos de inversión y la compra de pisos, para obtener una rentabilidad adecuada y diversificar el riesgo.
¿Qué se sugiere hacer con los caes adicionales en el video para maximizar la rentabilidad?
-Se sugiere que los caes adicionales se reinviertan en nuevos pisos o en la inversión en general, para aumentar la rentabilidad y aprovechar el efecto de la bola de nieve.
Outlines
📈 Comparación de Rentabilidad entre Fondos de Inversión e Inmobiliaria
El primer párrafo introduce el tema de la comparación entre la rentabilidad de fondos de inversión y la compra de pisos. Se menciona que se analizarán diferentes variables y factores que afectan a cada opción de inversión. Además, se destaca que los fondos tienen ventajas como no tener gastos de adquisición, no obligar a tributar si no se vende, permitir la transferencia de fondos sin tributar y no preocuparse por la compra o venta. Por otro lado, los pisos se consideran más seguros, pero con gastos de adquisición del 10-12% y la obligación de tributar anualmente. Se enfatiza la importancia de comparar lo mismo con lo mismo para tener una visión justa de la rentabilidad de cada opción.
🏦 Ejemplos de Rentabilidad: Fondos Indexados vs. Compra de Pisos
En este párrafo se detallan ejemplos de rentabilidad para un fondo indexado y la compra de pisos. Se menciona el fondo Vanguard Global Stock y su rentabilidad histórica, comparando diferentes fuentes de información. Se calcula la rentabilidad acumulada y el TIR (Tasa de Interés Real) para diferentes suposiciones de rentabilidad. Se explican los pasos para calcular la rentabilidad y se señala el error común de sumar todos los intereses en lugar de utilizar el saldo final. Se presentan ejemplos de compra de pisos con y sin financiación, destacando las diferencias en los gastos y la rentabilidad neta anual.
🏠 Análisis de la Rentabilidad en la Compra de Pisos con Ingresos Recurrentes
Este párrafo profundiza en el análisis de la rentabilidad de la compra de pisos, especialmente cuando se cuenta con ingresos recurrentes. Se describen diferentes escenarios de compra de pisos, incluyendo la posibilidad de adquirir varios pisos con una hipoteca del 70% y los gastos asociados. Se calcula la rentabilidad acumulada y se compara con la de un fondo conservador. Se enfatiza la importancia de reinvertir los ingresos para aumentar la rentabilidad y cómo esto puede ser más atractivo que mantener el dinero en cuentas de ahorro con bajos tipos de interés.
💼 Efecto Bola de Nieve y Revalorización en la Inversión Inmobiliaria
El cuarto párrafo explora el efecto bola de nieve en la inversión inmobiliaria, donde se reinveste el dinero generado por las rentas para adquirir más propiedades. Se describe un escenario en el que se adquieren varios pisos a lo largo de los años, reinvestiendo los ingresos para aumentar la rentabilidad. Se calcula la rentabilidad acumulada y se compara con la de un fondo de inversión. Se destaca la importancia de la revalorización de los inmuebles y cómo esto puede afectar la rentabilidad final. Se menciona también la diferencia en la rentabilidad entre comprar un piso a cash y uno financiado.
📊 Conclusión y Recomendaciones Finales sobre la Inversión en Fondos e Inmobiliaria
En el último párrafo se resumen las conclusiones del análisis comparando la rentabilidad de los fondos de inversión y la compra de pisos. Se enfatiza que, a pesar de los desafíos y el trabajo adicional que implica la inversión inmobiliaria, es posible obtener rentabilidades similares a las de los fondos indexados. Se recomienda combinar ambos tipos de inversión para equilibrar el riesgo y la rentabilidad. Se invita a los espectadores a dejar sus comentarios y dudas, y se agradece su apoyo y participación en la comunidad.
Mindmap
Keywords
💡Fondos de inversión
💡Pisos
💡Rentabilidad
💡Hipoteca
💡Tasa de interés efectiva anual (TAE)
💡Revalorización
💡Ingresos recurrentes
💡Apalancamiento
💡Impuestos
💡Efecto de bola de nieve
Highlights
Comparación de rentabilidad entre fondos de inversión y la compra de pisos.
Ventajas de los fondos de inversión como la ausencia de gastos de adquisición y la posibilidad de traspasar sin tributar.
Desventajas de los pisos, incluyendo los altos costos de adquisición y la necesidad de gestionar la propiedad.
Importancia de comparar like con like, es decir, fondos de inversión similares y pisos comparables.
Análisis de la rentabilidad de un fondo indexado, el Vanguard Global Stock, con un histórico de 10 años.
Comparación de diferentes tasas de rendimiento acumuladas (TAE) para distintos tipos de inversiones.
Ejemplo práctico de compra de un piso con efectivo, desglose de costos y rentabilidad.
Consideración de factores como ingresos recurrentes para la hipoteca y su impacto en la rentabilidad.
Discusión sobre el efecto de la revalorización de los inmuebles y su impacto en la rentabilidad a largo plazo.
Estrategia de adquisición de múltiples pisos y su impacto en la rentabilidad a través del tiempo.
Análisis de la rentabilidad de comprar un primer piso sin financiación y su rentabilidad acumulada.
Ejemplo de compra de un segundo piso con hipoteca y su impacto en la rentabilidad comparada con la primera adquisición.
Importancia de la gestión financiera y la reinvestización de excedentes para aumentar la rentabilidad.
Discusión sobre la rentabilidad de comprar pisos con diferentes porcentajes de financiación y su impacto.
Ejemplo de cómo la reinvestización de ingresos y la adquisición de nuevos pisos puede aumentar significativamente la rentabilidad.
Comparación final de la rentabilidad de los fondos de inversión versus la compra de pisos a lo largo de 10 años.
Conclusión sobre la importancia de combinar ambos tipos de inversiones para un equilibrio en la cartera de inversión.
Observación final sobre la dificultad y el trabajo requerido para comprar pisos, pero también su potencial de rentabilidad.
Transcripts
[Música]
Hola a todos y todas bienvenidos al
banquero del pueblo ya hace unos días
que estamos hablando de los fondos de
inversión y de los pisos y por fin ha
llegado el vídeo hoy vamos a comparar la
rentabilidad de uno y el otro y las
diferentes variables o factores que
afectan además de comentar sus ventajas
y desventajas Vamos allá en el Excel que
hemos preparado hoy vamos a comparar la
rentabilidad de un fondo de inversión
indexado con uno un poquito más
conservador con la compra de un piso con
Cash con la compra de un piso con
hipoteca y después con la compra de un
piso con hipoteca pero en función del
caes que volvemos a disponer
reinvirtiendo y vamos a comparar estas
cuatro variables A ver cuál de ellas es
más rentable sin hacer spoiler los
fondos tienen muchas ventajas una es que
normalmente no tienes un gasto por
adquirirlo 2 no te obligan a tributar si
es que tú no quieres vender 3 te
permiten traspasar de un fondo de
inversión a otro sin tributar y 4 en al
principio No te tienes ni que preocupar
ni de la venta ni de la compra
Sencillamente es darle la tecla y en 24
horas tienes la operación realizada y
esto lo vamos a comparar con los pisos
los pisos normalmente todo el mundo dice
que son más seguros pero ya de entrada
para comprarlo tienes unos gastos de un
10 a un 12%. que son los impuestos ya
sabéis que para comprar o para vender se
puede realizar pero no es darle a la
tecla tienes que buscar comprador o
tienes que buscar vendedor y te tienes
que pelear y 3 el problemita que
tendrían es que anualmente te obligan a
tributar con lo que el efecto de bola de
nieve o el efecto del interés compuesto
es una cosa que nos vamos a tener que
trabajar más nosotros y sobre todo da
bastante trabajo lo que sí que entiendo
que al ser algo tangible también da más
tranquilidad por eso me gusta combinar
los dos pero hoy vamos a competir entre
ellos
como hemos ido comentando las anteriores
sesiones es muy importante que
comparemos lo mismo con lo mismo es
decir peras con peras o manzanas con
manzanas es decir fondos de inversión
hay muchas variedades un abanico muy
importante y muchos diferentes igual que
en el tema de los pisos vamos a intentar
llegar a un consenso para poderlos
comparar de igual a igual si os parece
primero vamos a mirar el Excel vamos a
ver las cuatro comparaciones que hay
vamos a ver los puntos de partida y ya
nos liamos al trapo
aquí podemos ver el Excel poco a poco lo
iremos desengranando premisas o
preguntas previas tenemos que saber para
comparar los fondos con el tema de los
pisos o alquiler de pisos si actualmente
disponemos de ingresos recurrentes es
decir tenemos nómina cobramos dividendos
tenemos rentas tenemos otros alquileres
si tenemos estos ingresos nos permitirán
podernos en debutar hasta un 35% de
dichos ingresos con lo que tendremos una
facilidad para apalancarnos para pedir
hipotecas y conseguir una rentabilidad
extra si no es tu caso ningún problema
porque también lo vamos a ver es decir
si alguien dispone solo de patrimonio o
caes y quiere ver la comparativa vamos a
analizarlo y después hay otros varios
factores que no tenemos en cuenta es
decir cuando aquí indicaré algún importe
del piso e indicamos el valor del piso
que nos ha costado no el valor de
tasación normalmente si se compra un
piso que lo compras con un poco de
descuento si lo vendieras el mismo día
descontando los impuestos pero
normalmente el valor es superior con lo
que eso no lo tenemos en cuenta tampoco
hemos tenido en cuenta los incrementos
del ipc en las cuotas de alquiler
tampoco vamos a tener en cuenta que el
precio del piso puede caer en este caso
la revalorización de los inmuebles al
plazo en este caso que lo hemos diseñado
de 10 años van a estar referenciados al
3%. y también otra premisa es que las
hipotecas están calculadas para personas
que tengan como mucho 45 años por qué
Porque en este ejemplo hemos cogido
hipotecas a 30 años a tipo fijo del 2
para empezar vamos a ver este fondo
indexado que es el vanguard el global
stock hemos cogido la rentabilidad de
los últimos 10 años tal como incorpora
en su ficha
la rentabilidades del vanguard
informadas tal como os he dicho es de la
ficha en este caso lo hemos obtenido de
main vector la ficha de vanguard si
miramos otras fuentes podíamos encontrar
los morningstar donde los últimos 10
años nos informa que la rentabilidad ha
sido de un 12,24 aquí tendríamos la
página directamente de vanguard en este
caso no es el global stock sino el ssp
pero para tener una referencia que desde
que se inició en 2010 es un 14% también
y aquí podemos ver otro vanguard en este
caso con un Track más extenso del del
2000 donde la rentabilidad media Es de
un 7,31
como hemos comentado aquí podemos ver el
vanguard global stock con su
rentabilidad los todas las comparaciones
que vamos a hacer van a ser a partir de
100.000 euros y como estábamos viendo el
vanguard con un capital inicial de
100.000 euros el interés que corresponde
a cada año la ganancia el saldo final y
este saldo final es el que se incorpora
en el nuevo ejercicio
un error que suelen hacer muchos es que
suman todo el interés y esto no es la
rentabilidad acumulada Por qué Porque es
muy diferente un 10% de 164.000 que de
100 quedo de 200 por eso el cálculo se
tiene que hacer con el valor final
obtenido en este caso a toro pasado pero
con el histórico real de este fondo y la
rentabilidad acumulada sería un 272%
casi si calculamos la Tae la Tae es de
un 14%. con lo que al final de estos 10
años con un capital inicial de 100
tendríamos 371.000 que significa que
estaríamos ganando
71.000 euros para los que no sean tan
agresivos o sean un poquito más
conservadores he hecho el mismo ejemplo
pero suponiendo aquí sí una Tae del 7
para que veáis lo mismo un interés del 7
no significa que en 10 años sea un 70 en
este caso el valor acumulado será un
96%. el valor final 196 menos capital
inicial son estos 96.000 euros que si
calculamos la Tae sería una Tae
aproximadamente de un 7 ahora vamos a
saltar al siguiente ejemplo que es el
ejemplo de comprar un piso sin
financiación es decir con Cash para
explicar este caso volvemos a tomar la
premisa que hicimos hace un par o tres
de sesiones donde os adjunté este cuadro
con solamente Cash y voy a utilizar el
mismo ejemplo que en este caso es un
ejemplo real de un piso la diferencia es
que yo hipotequé y en este caso no está
hipotecado pero da igual entonces con el
precio de la vivienda los impuestos la
reforma el alquiler los gastos obtenidos
una rentabilidad neta anual neta
faltaría aplicar los impuestos pero aquí
no vamos a aplicar impuestos sin ningún
caso con lo que es de igual a igual que
teníamos unos ingresos de 6.708 euros al
año casi un 8%. que es lo que hemos
representado aquí el gasto total del
piso el valor del piso el saldo restante
que en este caso este saldo restante no
lo vamos a invertir en ningún sitio
sería una merma pero para hacer un
ejemplo más real es decir los pisos no
son de lo que tú quieres comprar sino
son más caros o más baratos en este caso
tenemos la merma y el ingreso anual sí
nos fijamos en todos estos ingresos al
final de estos 10 años tendríamos 82.000
euros obtenidos de renta el piso que
costaba 73 con la revalorización del 3%
serían unos 94.900 y el valor final si
este valor final le quitamos el capital
inicial de 100 nos dará una rentabilidad
acumulada de un 77 que sería
aproximadamente un 6 Time que en este
caso comprando sin financiación y a una
rentabilidad que en un 8 pero no de todo
nuestro capital sino de la parte que
destinamos al piso nos queda una
rentabilidad final de un 5,93 podríamos
decir que de un 6 aquí por favor Os pido
un poquito más de imaginación y un
poquito más de cabeza porque hay que
poner todos de nuestra parte como
acabamos de comentar aquí es un piso sin
ingresos recurrentes alguien que tenga
100.000 euros de Cash que compra ese
piso con los gastos le queda este saldo
restante y estos son los números finales
a 10 años en este tercer ejemplo es
alguien que cuenta con ingresos
recurrentes y como os fijáis ya hay tres
pisos piso uno dos y tres como tienes
100.000 euros el primer y segundo
ejemplo los hemos puesto que el piso se
adquiere en el mismo año 1.80%
suponiendo que no tuviera piso y tuviera
el Cash podría decir que su primera
vivienda y el segundo piso ya no cola
decimos que es segunda vivienda como he
repetido antes y no me quiero hacer
pesado aquí tenemos los datos de comprar
el con la hipoteca y aquí ha incorporado
lo que sería Cash y segunda hipoteca
donde es un 70% y los gastos para
adquirirlos son un poquito más elevados
que en este caso es decir lo he
intentado hacer todo de manera racional
vemos que el primer piso la entrada solo
es un 26.000 euros con lo que nos quedan
74 74.000 euros para invertir por lo
tanto en el mismo año compraríamos el
segundo piso solo al 70% la hipoteca Que
nos costarían 37 con lo que nos
quedarían 36.800 euros y el tercer piso
no he puesto que lo comprasen en el
primer año porque también entiendo que
comprarse dos primeras viviendas en el
mismo año complicado con lo que ya es
decir suficiente hay con Comprar dos
pisos en un mismo año he dejado este
lapso de tiempo para descansar y en el
segundo año adquirir el tercer inmueble
que de la misma manera que en el primero
igual que el primero es un piso de
73.000 euros alquilado 650 esto ya lo
adecuado un poquito más resultado actual
del mercado que ya son pisos un poquito
más elevados de 86.000 euros con sus
gastos aquí en el primer caso tenemos
una rentabilidad del 15 y en estos dos
últimos casos un 10 el cuadro es
diferente porque aquí no es el interés
que trabaja para ti sino aquí lo que tú
te ingresan son las rentas por lo tanto
el primer año lo que veremos sumado son
los ingresos anuales del primero y
segundo piso y cuando lleguemos al
segundo año y ya veremos incorporados
los ingresos de este tercer piso insisto
aquí incluso he puesto que le faltarían
400 euros que es mentira Porque después
del primer año podría estos 400
euros de los 8.000 pero para entender el
ejemplo y seguir esto sería la situación
Y entonces al cabo de 10 años tendría el
primer piso que le costó 73 más la
revalorización del 3 el segundo piso que
le costó 86 más la regularización del 3
y el tercer piso que ya no son 10 años
son 9 con lo que la regularización Del 3
le queda un poquito por debajo esto es
una de las premisas que he comentado al
inicio que esto es fluctuable y muy
relativo pero era para partir de un
punto común y o poderlo explicar
tendríamos un patrimonio en pisos de 325
Pero cuidado habrá que restar las
hipotecas en este caso teníamos una
hipoteca del 80%, que ya han pasado 10
años que es el capital pendiente lo
mismo pero hipoteca del 70 y lo mismo de
la hipoteca del 70 pero de 9 años lo he
ido calculando con los cuadros de
amortización y he ido incorporando en
cada cuadro su valor correspondiente
resumen tendríamos un valor final de
311.000 euros menos los 100.000 de la
aportación inicial serían 211.000 sería
un 211% acumulado que equivaldría a una
talla aproximada de un 12%. cuidadito
aquí yo tengo amigos conocidos mucha
gente que está en contra de las
hipotecas que está en contra de pagar
intereses cuando se utiliza un poquito
ingeniería financiera con un buen
apalancamiento es decir No ya lo comenté
en el capítulo anterior y no me quiero
extender No todos los pisos financiados
o todas las compras financiadas van a
salir también pero muchos casos con
trabajo esfuerzo negociación etcétera
etcétera se pueden conseguir unos
números similares y aunque los números
puedan ser un poquito más elevados un
poco más bajos lo que no hay parangón es
la diferencia de rentabilidad de un piso
comprado a Cash y punto porque también
pensar todos estos años todo este dinero
ha estado parado ha estado quieto no ha
estado rentando y si yo actualmente con
los tipos de interés tan bajos que hay
en la cuenta no te dan ningún tipo de
remuneración algunos dirán banquero pero
lo podría invertir en un fondo correcto
pero no estamos en este punto ahora
Estamos comparando fondos versus pisos y
ha hecho el spoiler anteriormente ya os
he explicado que para mí el equilibrio
es combinar las dos pero la intención o
la misión de este vídeo es ver realmente
toda la chicha que tiene el tema de los
pisos y no digo que sea fácil pero la
chicha está allí y cuando ganar dinero
ha sido fácil como comentábamos este
211% y ya estaríamos entre medio de un
fondo más conservador o de un fondo etf
fijaros de ganar 271.000 a 211.000 que
sería el doble que con un fondo
conservador del 7 conservador o con un
Track que justamente coja al final
cuando miramos también los tracks de los
fondos hay que vigilar si hemos cogido
la recesión o no y no se trata ni una
cosa ni la otra se trata de tener un
poquito una distancia pues adecuada y
para terminar un cuarto ejemplo que
complica un poquito más el justo El
ejemplo anterior pero que es un poco la
misión o lo que se tendría que hacer
cuando tú pones el dinero a trabajar no
puedes tener dinero quieto es un dinero
trabajar a trabajar y alguien que dentro
de su cartera que ya haremos un capítulo
para diseñar tu cartera de inversión
etcétera tenga 100.000 euros para pisos
lo que tiene que hacer es que cuando
tenga capital no quedárselo volverlo a
invertir en el capítulo anterior
acabamos de ver que todo hay que ha
comprado tres pisos más que en el
segundo caso ha tenido 120.000 euros que
de media podríamos decir que ha tenido
unos 50.000 euros parados en este último
caso hacemos estas tres Compras pero es
que adicionalmente cuando disponemos de
liquidez por ejemplo del tercera cuarto
año acumulamos dinero volvemos a
invertir y volvemos a invertir en este
caso hemos puesto un cuarto piso
comprado en el cuarto año y un quinto
piso comprado en el año 7 en el primer
año los ingresos son igual que en el
caso anterior tenemos dos pisos en el
segundo año adquirimos el tercer piso
que nos faltaban 400 euros pero ahí lo
tenemos con lo que la renta aumenta pasa
ese año pasa otro añito más y pasa un
tercero hasta el cuarto como ya tenemos
44.000 euros qué hacemos comprar el
cuarto piso con los mismos gastos vuelvo
a lo mismo la premisa para hacerlo fácil
es que todos tengan el mismo importe
compramos un cuarto piso con esta
entrada por eso pasamos de 44 a 27 44
menos este piso más los ingresos del
nuevo piso y los anteriores esto ya
empieza a ser bola de nieve no sé si
estáis fijando no dejo que se acumule el
dinero lo vuelvo a invertir con lo que
la renta del año justo siguiente ya ha
aumentado
volvemos a tener 23 y en el año 6 que
tengo 39 que hacemos volver a invertir
volvemos a restar los gastos de
adquisición en este caso siempre hemos
hablado de segunda vivienda porque
podría colar luego después tú la dedicas
a lo que quieras y mientras el ratio de
endeudamiento no supere el 35%. y ya
sabéis que los ingresos también os
ayudan a computarlo podríamos seguir
haciendo este efecto bola de nieve con
lo que en El séptimo año que teníamos
este saldo lo volvemos a reducir y
añadimos la nueva renta fijaros ya
estamos hablando que al cabo de 8 años
con un capital inicial resistente que
son 100.000 euros que ya sé que cuesta
ahorrarlo Si no los tiene todo el mundo
pero ya hablaríamos que tendrías un
ingreso anual neto sin impuestos porque
en este Excel ya descontamos la
comunidad el seguro etcétera etcétera de
20.000 euros Eso sí queda tranquilidad y
a diferencia de los fondos tú los ves
que fluctúan tú no percibes nada pero
aquí los pisos Sí cada mes clinch Grinch
clinch y al final ya he parado no he
seguido reinvirtiendo podríamos hacer
otra edición en vez de 10 años Hablar a
20 pero en este caso hemos cogido el
ejemplo de 10 años Qué pasa aquí que aún
tenemos más cálculos tenemos la misma
revalorización de estos tres pisos más
una revalorización más pequeña del
cuarto y quinto piso a esto también
habrá que restarles préstamos fijaros
igual que los pisos de los primeros años
la deuda ya ha bajado y nos daba un buen
interés aquí las últimas adquisiciones
pues está claro que tenemos la deuda más
reciente con lo que debemos más capital
y el piso nos ha revalorizado tanto pero
el resultado final es espectacular el
valor final el saldo que sobraba más el
patrimonio en inmuebles menos la deuda
serían 363.000 euros que serían de
beneficio 273 un 263 acumulado que
hablaríamos de un 14 Tae señoras y
señores trabajando duro y mucho porque
no digo que el tema de los pisos sea
fáciles es mucho más fácil comprar un
fondo de inversión pero que veáis que no
os desaniméis que podríamos llegar a
tener una rentabilidad cercana y muy
parecida a lo que han dado en estos 10
últimos años los fondos indexados qué
cómo os habéis quedado alucinados ya os
dije que el concepto y para compararlo
se necesitan muchas herramientas y no es
fácil hay muchos factores muchas
variables y hay muchas premisas que yo
las he obviado las he dado por hecho o
la he copiado está claro que no es tan
fácil comprar pisos y que para comprar
un piso tienes mucho trabajo pero que
veáis que los fondos de inversión
indexados Aunque tengan mucho riesgo en
el largo plazo dan una rentabilidades
buenas y que los pisos todo que sean más
conservadores nos darán más trabajo y yo
creo que el éxito está en combinar ambos
vamos a dar un último repaso ya mirar un
poquito el Excel
comemos comentado aquí el ejemplo del
vanguard que con todo este Track al
final de 10 años ingresando 100
tendríamos 371 este beneficio un 14 Tae
ya sé que no es fácil ya sé que no se
repite siempre pero es verdad que
también no estamos hablando de un
interés fuera de serie si no estamos
replicando Sencillamente el mercado si
nos vamos a otro tipo de fondo la taes
un poquito más moderada si te Tae
beneficio 96 lo que sí que está claro
que comprar un piso versus un fondo sin
apalancamiento a no ser que busques
estas rentas yo preferiría hacer un
fondo de inversión Por poco serán más
rentables lo puedes vender en cualquier
momento no vas a tener ningún problema
en el tema de contar de hacer la renta
de hablar con los inquilinos etcétera
etcétera Para obtener rentabilidades más
pobres o más bajas en este sentido Igual
yo no me complicaría donde sí que me
complicaría dónde sí que me tiro la
piscina cuando en el momento que
hablemos de apalan con el banco Aquí sí
que ya podemos ver sin hacer muchas
florituras y sin recomprar Sencillamente
con el Cash inicial que tenemos montar
dos operaciones con el mismo banco
bancos diferentes Y al segundo año como
nos queda Cash y suponiendo que tenemos
ingresos y no superan el 35%, que este
ya lo explicaremos en otras sesiones
para hacer este efecto bola de nieve los
pisos obtenemos una rentabilidad muy
diferente Ya pasamos de un 6 a un 12 y
no solo eso que en tema de dinero ya es
tres veces más el dinero y ya en el caso
extremo para un profesional
semiprofesional alguien que se dedique
que le guste Tendría que ir haciendo
recompras de pisos con lo que
normalmente el trabajo da su fruto y en
este ejemplo que hemos hecho que ya he
dicho que es un ejemplo la rentabilidad
aún sería un poco Superior
Espero que os haya gustado el Excel me
ha costado un ratito por favor darle
like o dejar todos vuestros comentarios
todas vuestras dudas Insisto que es un
ejemplo a grosso modo porque hay muchas
variables he comentado algunas premisas
pero por ejemplo aquí tampoco hemos
hablado del mantenimiento de la vivienda
del mobiliario de la vivienda si tienes
que hacer reformas si tienes que hacer
derramas en todo caso ya dedicaré otra
sesión a explicar la rentabilidad real
por ejemplo de un piso que tengo de
alquiler para que veáis todas las
sorpresas que normalmente no son
agradables dicho esto Gracias por estar
aquí gracias por todo vuestro apoyo
seguimos creciendo Gracias por hacer
crecer esta comunidad cada día un
poquito más de verdad que me hace muy
feliz y me anima a seguir haciendo
vídeos que vaya muy bien Hasta luego
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