第2章
Summary
TLDRこのビデオスクリプトでは、古い家の再生と投資に関する第2章を掘り下げています。物件の購入方針、見つけ方、利点と欠点を紹介し、特に賃貸住宅に適した30年以上の古い物件に焦点を当てています。再生後、幅広い顧客層にリーズナブルな家賃で提供できるという利点を強調しています。また、耐震基準や再建築不可のリスクについても触れ、専門家の意見を重視することが重要であると示唆しています。最後に、不動産探しの方法や条件設定の重要性を語り、次の章での物件情報の検討を期待させる結びにしています。
Takeaways
- 🏚️ 物件の対象は賃貸住宅に転用できる30年以上の古い物件を主に狙う。
- 📍 物件のエリアは都会に隣接する近隣住宅エリア、特にベッドタウンに注目。
- 🔨 再生計画では、低価格での購入と低コストでのリフォームを通じて、低家賃で賃貸できる仕組みを作る。
- 👥 入居者層は幅広く、一般の方々から高齢者、母子家庭、外国人、障害者、生活保護世帯まで。
- 💡 再生不動産のメリットは、空き室リスクが少なく、入居期間が長い傾向にあること。
- 🎨 ビフォー&アフターの大きな変化で新しいイメージを作り出し、土地が付いているため多様な利用法が考えられる。
- 🔍 再生不動産のデメリットは、物件の価値や家賃の設定が不明確で、工事費やメンテナンスコストが高くなる可能性がある。
- 👷♂️ 専門家の協力が重要で、耐震基準や再建築の可否を確認し、適切なリフォームやメンテナンスを行う必要がある。
- 🏗️ 耐震基準に従わない古い物件でも、適切な補強やリフォームにより再利用が可能。
- 🚫 再建築不可の物件についてはリスクヘッジを考慮し、購入価格や保険料を適切に評価する。
- 🔎 物件の探し方として、不動産サイトや専門家の協力を活用し、条件に合った物件を見つける。
Q & A
古い家再生投資の基本的な方針とは何ですか?
-古い家再生投資では、賃貸住宅に転用できる物件を低価格で購入し、低コストでリフォームを行い、低家賃で賃貸できる仕組みを作ることが基本方針です。
どのような物件が古い家再生投資の対象となりますか?
-30年以上の古い物件で、新築分譲が難しい狭小敷地のもの、または都会に隣接する近隣住宅地の物件が対象となります。
古い家再生投資のメリットには何がありますか?
-メリットとしては、空き室がゼロから始まりリスクが少ない、入居期間が長い傾向にある、ビフォー&アフターで新しいイメージを築けること、土地が付いているため多様な利用法が考えられる点が挙げられます。
古い家再生投資のデメリットには何がありますか?
-デメリットとしては、物件や法令に準拠していない場合が多く、家賃も倍速くること、工事業者や工事費がわからないこと、メンテナンスコストが高くなる可能性があることがあります。
古い家再生投資で入居者を募集する際、どのような層を想定していますか?
-一般の方々だけでなく、住宅確保のために混乱車にも低家賃で広い空間の住宅を提供できるため、高齢者、母子家庭、外国人、障害者、生活保護世帯など幅広い層を想定しています。
耐震基準に従っていない古い物件はどのように再生していくべきですか?
-耐震基準に従っていない場合、建築当時の耐震強度まで回復させることが重要です。必要であれば補強や変更を行い、傷んでいる部分を補強しながら再生していく形が考えられます。
再建築不可の物件に対してはどのようなリスク管理を行えば良いですか?
-再建築不可の物件に対しては、火災保険に加入し、リスクヘッジをすることや、駐車場や資材置き場での利用、場合によっては売却することも考えられます。
物件を見つける際の重要なポイントは何ですか?
-物件を見つける際には、物件と道路の関係、敷地の条件、再建築の可否などを確認することが重要です。また、専門家の意見を取り入れることもポイントの一つです。
不動産投資サイトを利用する際の注意点は何ですか?
-不動産投資サイトを利用する際は、条件を設定してアラート機能を活用し、見やすいように物件情報のチャイルスを集めた上で判断していくことが大切です。
物件の査定や選定の際に重要な情報源は何ですか?
-物件の査定や選定の際には、不動産投資サイト、知り合いの不動産業者、古再生推進協議会などが重要な情報源となります。
Outlines
🏚️ 古家再生の戦略とメリット・デメリット
第1段落では、古家再生の戦略とそのメリット・デメリットについて解説しています。物件の購入方針や見つけ方、さらには再生投資のメリットとして入居者層の拡大や低リスク、そしてデメリットとしてメンテナンスコストの高さなどが触れられています。また、不動産業者が新築分譲が難しい30年以上の古物件を対象に、賃貸住宅に転用し、社会貢献をしながら経営するというアイデアも紹介されています。
🏗️ 耐震基準と再建築不可のリスク管理
第2段落では、耐震基準に関する情報と再建築不可の物件に対するリスク管理の方法が説明されています。昭和56年以前の建物は新耐震基準に移行しており、専門家の同行が重要で、地震保険の加入も一つの対策として提案されています。さらに、建築基準法に基づく再建築不可の条件やセットバックの概念についても解説しており、リスクヘッジの方法として物件の他の利用法や売却の可能性についても触れています。
🔍 物件探しのポイントと方法
第3段落では、物件探しのポイントと具体的な方法について語られています。不動産投資サイトや一般的な不動産サイトを活用し、物件を見つける際の検索条件の設定やアラート機能の利用が紹介されています。また、物件の条件として再建築の可否や土地の面積、駅からの距離などを設定し、効率的に物件を見つける方法についても解説されています。
📋 物件情報の集め方と検討プロセス
第4段落では、物件情報の集め方や検討プロセスについて説明しています。週に12軒ほどの物件が出てくる状況を想定し、物件情報やお問い合わせをメールやファックスで受け取り、それらをもとに検討していくプロセスが紹介されています。また、物件情報のチラシを見て判断する方法や、次の章で物件情報を見ながら検討していく旨の案内も含まれています。
Mindmap
Keywords
💡古い家再生
💡リフォーム
💡賃貸住宅
💡物件の購入
💡見つけ方
💡メリット
💡デメリット
💡耐震基準
💡リフォーム費用
💡再建築不可
💡物件情報
Highlights
物件の購入方針とその決定、見つけ方の議論が行われている。
再生投資のメリットとデメリットについて詳しく説明されている。
対象とする不動産は賃貸住宅に転用できることが前提。
30年以上の古い物件が対象として挙げられている。
近隣住宅地帯の物件が特に注目されている理由について。
低価格での購入と低コストでのリフォームが重要視されている。
再生不動産で社会貢献が実現可能であることが示されている。
空き室ゼロリスクや入居期間の長さがメリットとして挙げられている。
ビフォー&アフターでのイメージ作りの重要性が強調されている。
土地の付帯性とその利用法の柔軟性がメリットとして示されている。
物件や古さによる家賃の不透明性やリフォーム費用の不確実性の問題点。
メンテナンスコストの高さがデメリットとして指摘されている。
専門家の要請と協力によるリスクヘッジのアプローチが提案されている。
耐震基準に関する問題とその対策について説明されている。
再建築不可の物件に対するリスク管理の方法が議論されている。
物件の見つけ方と情報収集の方法が詳細に紹介されている。
不動産投資サイトの活用方法や条件設定による物件検索の提案。
物件情報のチラシを用いた検討方法が次章で紹介される旨の告知。
Transcripts
では古い家再生投手プランナーの第2章をお話しします
今ショーでは物件の購入の方針とその決定
そしてその物件の見つけ方など
古い絵再生投資のメリットデメリットも前ララ
お話しさせていきたいと思いますのでぜひゆっくりお聴きください
対象とする不動産ですが前提として
物件が賃貸住宅に転用できること
賃貸住宅の入居者募集ができるところ
こういうところ
検討していますやはり a 賃貸店やすることを目的としていますのでこの辺は最初に
意識するところです
それから先ほら対象の物件として
衣装でも話していることを再度
お話しておきます
a 地区ねぇ数は30年以上の古い物件になります
そのまま理由をすることが難しい住宅
不動産業者がトリコは c 新築分譲が難しい
狭小敷地の
ok です
30から60 hey
えつぼで言うと術後からにウツボの物件になります
エリアとしては都会に隣接する近隣住宅がベッドタウンと呼ばれるような所の物件を
代償にしています
対象不動産と入居者についてお話しします
物件を低価格で購入し低コストで打っ型再生リフォームを行え
低家賃で賃貸できる仕組みを作ります
このようにすることで貸せる顧客層が広く設定できる
入場者はもちろん一般の方々でも大丈夫だが以下のような住宅確報混乱車にも
低家賃で広い空間の住宅を提供できる
高齢者
母子家庭
外国人障害者
生活保護世帯など
まさに不動産賃貸業やいながら社会貢献もできる
そのような
物件を取り扱っていくということです
では
古い英財政投資のメリット
先ほども事例もお話
一緒しましたが表面にまあいいた
すぐに決まりやすくいい
空き室がゼロからうリスクが少ないという形ですね
そして一度入るという入居期間が長い傾向にあります
えーまたすぐに影響者が決まる
で
見せ方としては冬再生のビフォー&アフターで大きく違っていくことで
へ
新しい
イメージづくりができることが非常に素晴らしい
また
土地が付いていることで何かあった場合でもまた色々な利用法が考えられるということ
が非常にメリット
一つになっています
デメリットはどうかというと
もちろん物件や古く現行法に準拠して物件が多いと
相場がねわからない家賃も倍速くあるも一体どうなんだということがながらが
そう爆破まで
工事業者そして工事費がわからないと
同じくそれに生まれて賃貸に転用時に古いためメンテナンスコストが高くつく可能性が
あるとこのようなことも出てきます
この点をですねー
考える場合は理容業者も
賃貸向けに慣れた会社れないと
後の小さい山がなくなってしまう
や地位に見合ったリフォームやメンテナンスの見極めが必要です
課題にリフォームをしてしまうと家賃が合わなくなっちゃう
利回りが出ないということにもなりかねないです
they 故郷では日本の専門家
古い絵再生しとして
ab 寿司そして管理士の皆さんを要請しており
そういう人達に相談に乗ってもらったりリフォームをしてもらったりということも
できるように仕組みとしては考えられています
また先ほどの現行法に対応していないということをもう少し具体的に言いますと
耐震基準
昭和56年の
請求81年6月から新耐震基準に移行しました
これ以前の食べ物は源氏で物件を確認して例えば
大きく傾いていないこと
湯川ウィークって補強できるよさも確保することなどを踏まえて
あの補強して利用することも可能です
新耐震基準まで
補強できなくても建築当時の耐震強度まで回復させることができるようにします
シロアリで
傷んでいるからルカの柱なんかはある程度を変えていくのか
そういう形でへ
傷んでいる部分を補強しながら再生していくという形があります
また地震保険ランカに加入してい息をヘッジするという方法もあります
物件を確認には専門家も同行
このように打っ系の状況は建築や内装の専門家と現地の同行して
状況判断してもらう方がいいです
自己判断は禁物第三者の意見を聞くと
つい物件を見つけてみに言うとすぐに買いたくなってしまったりして冷静な判断ができ
ないということも多いのでこのように考えています
ではまあ第三者としての意見としては例えば建築士や工務店の方と物件を確認する
また税黒古い絵再生推進協議会では古い絵再生し技術士管理士の方を育成しますので
その方々に相談したり同行してもらうと
とにかくまず再生して賃貸住宅に転用できるかの判断が非常に大切です
この辺をぜひですね
考えて頂ければと思います
それにですねあのー
芸工新耐震基準れなければ
古いがすぐに公開して潰れてしまうかでたそうでもないです
特に木造住宅はメンテナンスを適正にすれば60年でも100年でも住宅としての活用
ができます
強度などの街へも百数十年という建物もたくさんあります
また旧がといわれる住宅にも100年以上維持されて現役で活躍している建物もあり
ます
物件のライアンの項目でももう少しお話しますのでまた
その幸運を見てください
次再建築不可これは一つのデメリットの一つだと考えられますが
え
ぜひ内容を確認ください
現在の建築基準法では立て直せない物件っていうのがあります
建物を建てるための条件としては建築基準法上
建物の敷地は原則として
福音4名体異常の通りにいメーター以上せ知っていなければならなぁ
この条件を満たさないと時には建物を建てられないというような法律になっています
今回ですねその
ズニャらをしてみますと例えば1
道路に2名対寄せしていない住宅の場合これ道路場合は当れたちって8名確か
せしていないですよね1の場合はこのような場合は
立てれないとに見えたら
鶴城して隣の土地を開けてもらいしないと食べれないと
もう一つはに
8れた以上に接道している連投これさんとあるように変えているんですけども
一番手前は雪道をしていますので
再建築は通うのですが奥の2つは行動にはせしておらず
敷地のツールを作ってあってそこを通ってるだけなんで行動には奥の2つは接してい
ません
このような場合は公道に接していたいないので建物を建てられないという方
j あります
またへ
セットバックという言葉がありますとそこに書いてますけど
福 e 4メーター今のゾロ場合はセットバックすると建物が建てられると
そういうためにまあよく行くですね4メートル幅員を確保するために道路の中心からに
メーター下がって建物を建てると
4メーター道路せしているとみなしてくれます
これもまたたとえ切ねえ機会がありますのでまたお話します
行政 new 場合は6メートルで場合もあります
またへ
高度でれなくても
指導で位置指定道路と行政に認められている場合は道路扱いもできます
文系の購入の時には物件と道路関係は要チェックの一つです
写真で見るとこのような感じですね
雪道をしている行動から
舗装されてね道路が見えている写真があると思うんですけど
この奥にある家はこの敷地は行動でないために
債券事故ができないという形がここでも写真でも見ているようになっています
再建築不可の物件をではどのように考えてリスクを考えようかという問題ですが
例えば火事になって全勝すればた照らせないのか再建15回ですよその場合火災大きい
によってそのリスクを気になったりと
建築できなくても駐車場や資材置き場で採用することも考えるし
まあ場合よればリンチの方に売却してしまうというようなこともあります
いろいろな方向で
再建築が不可の場合もリスクをヘッジすると
リスクを踏まえてそのために再建というから受けたか場合はよりですね安く買う事を
考えて購入するということが大切です
まああの例えば火災保型のリスクなんですけども
リフォームして500万円ぐらいの物件でも火災保険に入るときは
いつも伊勢枚以上くらいで入らないといけないっていうこともあるんで
思えてしまうとですね逆に
それ以上に買った時常に保険料が入ってくるという場合もあります
こ
いうことも踏まえてリスクの返事をどのようにするかはよく考えて
ナイトはいけないということです
次
このようなことを踏まえの物件を見つけ方ですけども
いろんな収益不動産のサイトがあります
不動産は不動産業者に聞いて資料もらうだけじゃなくてこれら収益不動産取り扱うされ
たも多数ありますので
情報集じゃこれでチェックします例えば楽町の不動産投資
4不動産の連合台とか
ko 汽車がへ分お父さんじゃバーンなどこういうえ子も沢山あります
まあ知り合いの不動産業者だから探してもらう場合もありますけども
このようなサイトから自分で見つけることもできますのでぜひですねご利用いただけれ
ばと思います
まあ他にその向け見つけ方の中で打っ近所を先ほど言いましたけども
いろんな他の見つけ方蹴球堂さんのサイトもありますけれども
ホームズ at phone soon
yahoo フローさ
動産ジャパンヤード不動産を見つける一般サイトもありますのでこういうのを使う場合
もあります
この中でへ
すべて見るのは全く難しいので色々な敬作条件の設定なんかをしてアラートで
検索条件合う場合に配信情報でもらえるという設定もできます
例えばこういう風いえ再生のお家さんで設定している事例を書いておきます
500万円か
戸建テラス連投
駅からところに10分以内15分以上であれば
駐車場
あれありが望ましいということですけれども
あと建築面積は20平米以上
平屋の場合もあり得るので
ちょっと普通よりも面積は小さめに変えています
それからまあ再建築
かもしくは
saigenji 不可という形では登録しておいて
どちらもは牛久は再建築可能物件しかやらないという場合もあります
そして土地の大きさは30平米以上ぐらいで登録してもらうとある程度物件が見つかっ
てきます
まあ他にも選定条件として例えば別にエリアを指定して
自宅から車で1時間以内で行ける
いける部分にするという方もいます
また a 上記の条件ねえ該当した物件はだいたい
計測すると週に12軒ぐらいは信じ物件出てきますんで
その6型のその中で銀日中にみー k 様の物件お問い合わせてもらって
物件情報や fax メールで
もらいます
このようにして6型の資料をいろいろもらってそこから検討していくという形になり
ます
そこで実際にこのようにして物件を探して集めた物件の情報のチラシを見てどのように
判断していくかということが次の章からのお話になりますのでぜひですね
あの皆さんも
次の章では物件情報を見ながら検討してもらえばいいと思っております
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