💥 ¿FONDOS DE INVERSIÓN O ALQUILER? 💥

Summary

El script del video compara la rentabilidad de los fondos de inversión indexados frente a la compra de pisos, analizando variables y factores que afectan a ambas opciones. Se discuten las ventajas de los fondos, como la falta de gastos de adquisición y la posibilidad de traspasar sin tributar, y las desventajas de los pisos, como los altos costos de compra y la necesidad de tributar anualmente. Se presentan diferentes escenarios de inversión, incluyendo la compra de pisos con efectivo y con hipoteca, y se muestra cómo la revalorización y la reinvestización de ganancias pueden incrementar significativamente la rentabilidad a lo largo de 10 años, promoviendo el equilibrio entre ambos en la estrategia de inversión.

Takeaways

• 📈 La comparación entre la rentabilidad de los fondos de inversión y la compra de pisos es el foco principal del video.
• 💰 Se mencionan varias ventajas de los fondos de inversión, como la ausencia de gastos de adquisición, la falta de obligación de tributar a menos que se venda, y la facilidad de transferencia entre fondos.
• 🏠 Los pisos, aunque percibidos como un activo más seguro, conllevan costos iniciales significativos y obligan a tributar anualmente, lo que afecta el efecto de la snowball (nieve) o el interés compuesto.
• 📊 Se utiliza un Excel para ilustrar y comparar cuatro escenarios diferentes de inversión: un fondo indexado, la compra de un piso en efectivo, la compra de un piso con hipoteca y la compra de un piso con hipoteca reinvertiendo los caes.
• 💡 La importancia de comparar 'peras con peras' o 'manzanas con manzanas' se subraya para asegurar que las comparaciones sean justas y equivalentes.
• 🌐 Se destaca la necesidad de considerar factores como ingresos recurrentes, la edad y las condiciones de las hipotecas al comparar las opciones de inversión.
• 📈 Se presentan datos históricos de rentabilidad de diferentes fondos de Vanguard, mostrando rentabilidades variadas según el periodo considerado.
• 🏦 Se analiza el ejemplo de comprar un piso sin financiación, destacando la rentabilidad neta anual y el impacto de la revalorización del inmueble a lo largo de los años.
• 🤑 Se discute la posibilidad de obtener una rentabilidad superior al comprar varios pisos con ingresos recurrentes, utilizando un enfoque de 'efecto bola de nieve' reinvertiendo los ingresos.
• 🔢 Se calcula la rentabilidad acumulada de diferentes estrategias de inversión, mostrando que la reinversión de caes en la compra de pisos puede resultar en una rentabilidad similar a la de los fondos indexados.
• 🔄 El video enfatiza la combinación de ambos tipos de inversión (fondos y pisos) como una estrategia para equilibrar riesgos y potenciales rendimientos.

Q & A

¿Qué es lo que se discute en el video sobre fondos de inversión y pisos?

El video compara la rentabilidad de fondos de inversión indexados con la de la compra de pisos, considerando diferentes variables y factores que afectan a ambas opciones de inversión.

¿Cuáles son algunas de las ventajas de los fondos de inversión según el video?

Las ventajas de los fondos de inversión incluyen no tener gastos por adquirirlos, no obligarse a tributar si no se venden, permitir traspasar de un fondo a otro sin tributar y no preocuparse por la venta ni la compra, ya que la operación se puede realizar rápidamente.

¿Qué desventajas presenta la compra de pisos según el video?

Las desventajas de la compra de pisos incluyen los gastos iniciales del 10 al 12%, la necesidad de buscar comprador o vendedor y pelear por la venta o compra, y la obligación de tributar anualmente, lo que afecta el efecto de la rentabilidad.

¿Cómo se compara la rentabilidad de los fondos de inversión con la de la compra de pisos en el video?

Se compara la rentabilidad de un fondo de inversión indexado con la de la compra de un piso con cash, con hipoteca y con hipoteca reinvirtiendo los caes, analizando las cuatro variables para determinar cuál es más rentable.

¿Qué es lo que se considera al comparar los ingresos recurrentes para la inversión en pisos?

Se considera si se disponen de ingresos recurrentes como nómina, dividendos, rentas u otros alquileres, lo que permite apalancarse hasta un 35% de dichos ingresos para pedir hipotecas y conseguir una rentabilidad extra.

¿Cómo se calcula la rentabilidad acumulada en el video para los fondos de inversión?

Se calcula la rentabilidad acumulada considerando el saldo final obtenido en cada ejercicio y no sumando todo el interés, ya que esto no refleja la rentabilidad real.

¿Qué ejemplos de pisos se utilizan en el video para comparar la rentabilidad?

Se utilizan ejemplos de pisos comprados con cash, con hipoteca y con hipoteca reinvirtiendo los caes, analizando la rentabilidad neta anual y el saldo final después de 10 años.

¿Qué factores adicionales se consideran al analizar la rentabilidad de los pisos en el video?

Se consideran factores como el valor del piso, los impuestos, la reforma, el alquiler y los gastos obtenidos, así como la revalorización del 3% en los pisos al final del plazo de 10 años.

¿Cuál es la conclusión del video sobre la combinación de fondos de inversión y pisos?

La conclusión del video es que el éxito está en combinar ambos, los fondos de inversión y la compra de pisos, para obtener una rentabilidad adecuada y diversificar el riesgo.

¿Qué se sugiere hacer con los caes adicionales en el video para maximizar la rentabilidad?

Se sugiere que los caes adicionales se reinviertan en nuevos pisos o en la inversión en general, para aumentar la rentabilidad y aprovechar el efecto de la bola de nieve.

Outlines

00:00

📈 Comparación de Rentabilidad entre Fondos de Inversión e Inmobiliaria

El primer párrafo introduce el tema de la comparación entre la rentabilidad de fondos de inversión y la compra de pisos. Se menciona que se analizarán diferentes variables y factores que afectan a cada opción de inversión. Además, se destaca que los fondos tienen ventajas como no tener gastos de adquisición, no obligar a tributar si no se vende, permitir la transferencia de fondos sin tributar y no preocuparse por la compra o venta. Por otro lado, los pisos se consideran más seguros, pero con gastos de adquisición del 10-12% y la obligación de tributar anualmente. Se enfatiza la importancia de comparar lo mismo con lo mismo para tener una visión justa de la rentabilidad de cada opción.

05:01

🏦 Ejemplos de Rentabilidad: Fondos Indexados vs. Compra de Pisos

En este párrafo se detallan ejemplos de rentabilidad para un fondo indexado y la compra de pisos. Se menciona el fondo Vanguard Global Stock y su rentabilidad histórica, comparando diferentes fuentes de información. Se calcula la rentabilidad acumulada y el TIR (Tasa de Interés Real) para diferentes suposiciones de rentabilidad. Se explican los pasos para calcular la rentabilidad y se señala el error común de sumar todos los intereses en lugar de utilizar el saldo final. Se presentan ejemplos de compra de pisos con y sin financiación, destacando las diferencias en los gastos y la rentabilidad neta anual.

10:01

🏠 Análisis de la Rentabilidad en la Compra de Pisos con Ingresos Recurrentes

Este párrafo profundiza en el análisis de la rentabilidad de la compra de pisos, especialmente cuando se cuenta con ingresos recurrentes. Se describen diferentes escenarios de compra de pisos, incluyendo la posibilidad de adquirir varios pisos con una hipoteca del 70% y los gastos asociados. Se calcula la rentabilidad acumulada y se compara con la de un fondo conservador. Se enfatiza la importancia de reinvertir los ingresos para aumentar la rentabilidad y cómo esto puede ser más atractivo que mantener el dinero en cuentas de ahorro con bajos tipos de interés.

15:02

💼 Efecto Bola de Nieve y Revalorización en la Inversión Inmobiliaria

El cuarto párrafo explora el efecto bola de nieve en la inversión inmobiliaria, donde se reinveste el dinero generado por las rentas para adquirir más propiedades. Se describe un escenario en el que se adquieren varios pisos a lo largo de los años, reinvestiendo los ingresos para aumentar la rentabilidad. Se calcula la rentabilidad acumulada y se compara con la de un fondo de inversión. Se destaca la importancia de la revalorización de los inmuebles y cómo esto puede afectar la rentabilidad final. Se menciona también la diferencia en la rentabilidad entre comprar un piso a cash y uno financiado.

20:03

📊 Conclusión y Recomendaciones Finales sobre la Inversión en Fondos e Inmobiliaria

En el último párrafo se resumen las conclusiones del análisis comparando la rentabilidad de los fondos de inversión y la compra de pisos. Se enfatiza que, a pesar de los desafíos y el trabajo adicional que implica la inversión inmobiliaria, es posible obtener rentabilidades similares a las de los fondos indexados. Se recomienda combinar ambos tipos de inversión para equilibrar el riesgo y la rentabilidad. Se invita a los espectadores a dejar sus comentarios y dudas, y se agradece su apoyo y participación en la comunidad.

Keywords

💡Fondos de inversión

Los fondos de inversión son instrumentos financieros que permiten a los inversores colocar sus ahorros en una cartera diversificada de activos, como acciones, bonos, bienes raíces, etc. En el video, se menciona que estos fondos ofrecen ventajas como la falta de gastos por adquirirlos, la posibilidad de no tributar si no se venden y la facilidad para traspasar de un fondo a otro sin tributar. Son un tema central en la discusión sobre rentabilidad comparada con la compra de pisos.

💡Pisos

En el contexto del video, los pisos se refieren a las propiedades inmobiliarias que se pueden comprar como inversión. Se discute cómo la compra de un piso puede ser más segura que los fondos de inversión, pero también con gastos iniciales significativos y obligaciones tributarias anuales. La comparación de la rentabilidad de los pisos con los fondos de inversión es un eje central del contenido del video.

💡Rentabilidad

La rentabilidad es el rendimiento económico obtenido de una inversión, y es un concepto clave en el video. Se utiliza para comparar la efectividad de diferentes estrategias de inversión, como los fondos de inversión y la compra de pisos. Se menciona la rentabilidad de diferentes fondos y cómo esta puede variar dependiendo de la estrategia de inversión y los factores de mercado.

💡Hipoteca

La hipoteca es un tipo de préstamo que se utiliza para financiar la compra de una propiedad, como un piso. En el video, se discute cómo la hipoteca puede ser una herramienta para apalancar la inversión en bienes raíces, permitiendo a los inversores comprar propiedades con una cantidad menor de capital propio. Se menciona la hipoteca en el contexto de comprar pisos con financiación, lo que afecta la rentabilidad y la estrategia de inversión.

💡Tasa de interés efectiva anual (TAE)

La TAE es una medida que refleja la rentabilidad real de una inversión, teniendo en cuenta el efecto del interés compuesto y otros factores. En el video, se utiliza para evaluar la rentabilidad de diferentes fondos de inversión y se compara con la rentabilidad de la inversión en pisos. Se menciona que la TAE puede ser un indicador clave para tomar decisiones de inversión.

💡Revalorización

La revalorización se refiere al aumento en el valor de una propiedad inmobiliaria con el tiempo. En el video, se discute cómo la revalorización de los pisos puede afectar la rentabilidad de la inversión en bienes raíces. Se menciona que la revalorización se considera en la estrategia de inversión a largo plazo y es un factor importante en la comparación con los fondos de inversión.

💡Ingresos recurrentes

Los ingresos recurrentes son los fondos que un inversor recibe de forma regular, como una nómina o dividendos. En el video, se menciona que tener ingresos recurrentes puede facilitar la obtención de hipotecas y, por lo tanto, la inversión en propiedades inmobiliarias. Esta característica es importante para la estrategia de inversión en pisos.

💡Apalancamiento

El apalancamiento es la estrategia de invertir con préstamos, como hipotecas, para aumentar la rentabilidad potencial de una inversión. En el video, se discute cómo el apalancamiento puede ser una herramienta para mejorar la rentabilidad de la inversión en pisos, comparando con la inversión en fondos de inversión que no requieren préstamos.

💡Impuestos

Los impuestos son las contribuciones que se pagan al Estado por la propiedad o venta de bienes, como propiedades inmobiliarias. En el video, se menciona que los impuestos son un factor a tener en cuenta en la inversión en pisos, ya que afectan la rentabilidad neta de la inversión. Se discute cómo los impuestos pueden influir en la comparación entre la inversión en pisos y los fondos de inversión.

💡Efecto de bola de nieve

El efecto de bola de nieve es una metáfora que describe la acumulación progresiva de beneficios a lo largo del tiempo, similar al aumento de tamaño de una bola de nieve mientras se desliza por una colina. En el video, se utiliza para describir cómo la reinvestición de ingresos y la revalorización de propiedades inmobiliarias pueden aumentar la rentabilidad de la inversión en pisos a lo largo del tiempo.

Highlights

Comparación de rentabilidad entre fondos de inversión y la compra de pisos.

Ventajas de los fondos de inversión como la ausencia de gastos de adquisición y la posibilidad de traspasar sin tributar.

Desventajas de los pisos, incluyendo los altos costos de adquisición y la necesidad de gestionar la propiedad.

Importancia de comparar like con like, es decir, fondos de inversión similares y pisos comparables.

Análisis de la rentabilidad de un fondo indexado, el Vanguard Global Stock, con un histórico de 10 años.

Comparación de diferentes tasas de rendimiento acumuladas (TAE) para distintos tipos de inversiones.

Ejemplo práctico de compra de un piso con efectivo, desglose de costos y rentabilidad.

Consideración de factores como ingresos recurrentes para la hipoteca y su impacto en la rentabilidad.

Discusión sobre el efecto de la revalorización de los inmuebles y su impacto en la rentabilidad a largo plazo.

Estrategia de adquisición de múltiples pisos y su impacto en la rentabilidad a través del tiempo.

Análisis de la rentabilidad de comprar un primer piso sin financiación y su rentabilidad acumulada.

Ejemplo de compra de un segundo piso con hipoteca y su impacto en la rentabilidad comparada con la primera adquisición.

Importancia de la gestión financiera y la reinvestización de excedentes para aumentar la rentabilidad.

Discusión sobre la rentabilidad de comprar pisos con diferentes porcentajes de financiación y su impacto.

Ejemplo de cómo la reinvestización de ingresos y la adquisición de nuevos pisos puede aumentar significativamente la rentabilidad.

Comparación final de la rentabilidad de los fondos de inversión versus la compra de pisos a lo largo de 10 años.

Conclusión sobre la importancia de combinar ambos tipos de inversiones para un equilibrio en la cartera de inversión.

Observación final sobre la dificultad y el trabajo requerido para comprar pisos, pero también su potencial de rentabilidad.

Transcripts

[Música]

Hola a todos y todas bienvenidos al

banquero del pueblo ya hace unos días

que estamos hablando de los fondos de

inversión y de los pisos y por fin ha

llegado el vídeo hoy vamos a comparar la

rentabilidad de uno y el otro y las

diferentes variables o factores que

afectan además de comentar sus ventajas

y desventajas Vamos allá en el Excel que

hemos preparado hoy vamos a comparar la

rentabilidad de un fondo de inversión

indexado con uno un poquito más

conservador con la compra de un piso con

Cash con la compra de un piso con

hipoteca y después con la compra de un

piso con hipoteca pero en función del

caes que volvemos a disponer

reinvirtiendo y vamos a comparar estas

cuatro variables A ver cuál de ellas es

más rentable sin hacer spoiler los

fondos tienen muchas ventajas una es que

normalmente no tienes un gasto por

adquirirlo 2 no te obligan a tributar si

es que tú no quieres vender 3 te

permiten traspasar de un fondo de

inversión a otro sin tributar y 4 en al

principio No te tienes ni que preocupar

ni de la venta ni de la compra

Sencillamente es darle la tecla y en 24

horas tienes la operación realizada y

esto lo vamos a comparar con los pisos

los pisos normalmente todo el mundo dice

que son más seguros pero ya de entrada

para comprarlo tienes unos gastos de un

10 a un 12%. que son los impuestos ya

sabéis que para comprar o para vender se

puede realizar pero no es darle a la

tecla tienes que buscar comprador o

tienes que buscar vendedor y te tienes

que pelear y 3 el problemita que

tendrían es que anualmente te obligan a

tributar con lo que el efecto de bola de

nieve o el efecto del interés compuesto

es una cosa que nos vamos a tener que

trabajar más nosotros y sobre todo da

bastante trabajo lo que sí que entiendo

que al ser algo tangible también da más

tranquilidad por eso me gusta combinar

los dos pero hoy vamos a competir entre

ellos

como hemos ido comentando las anteriores

sesiones es muy importante que

comparemos lo mismo con lo mismo es

decir peras con peras o manzanas con

manzanas es decir fondos de inversión

hay muchas variedades un abanico muy

importante y muchos diferentes igual que

en el tema de los pisos vamos a intentar

llegar a un consenso para poderlos

comparar de igual a igual si os parece

primero vamos a mirar el Excel vamos a

ver las cuatro comparaciones que hay

vamos a ver los puntos de partida y ya

nos liamos al trapo

aquí podemos ver el Excel poco a poco lo

iremos desengranando premisas o

preguntas previas tenemos que saber para

comparar los fondos con el tema de los

pisos o alquiler de pisos si actualmente

disponemos de ingresos recurrentes es

decir tenemos nómina cobramos dividendos

tenemos rentas tenemos otros alquileres

si tenemos estos ingresos nos permitirán

podernos en debutar hasta un 35% de

dichos ingresos con lo que tendremos una

facilidad para apalancarnos para pedir

hipotecas y conseguir una rentabilidad

extra si no es tu caso ningún problema

porque también lo vamos a ver es decir

si alguien dispone solo de patrimonio o

caes y quiere ver la comparativa vamos a

analizarlo y después hay otros varios

factores que no tenemos en cuenta es

decir cuando aquí indicaré algún importe

del piso e indicamos el valor del piso

que nos ha costado no el valor de

tasación normalmente si se compra un

piso que lo compras con un poco de

descuento si lo vendieras el mismo día

descontando los impuestos pero

normalmente el valor es superior con lo

que eso no lo tenemos en cuenta tampoco

hemos tenido en cuenta los incrementos

del ipc en las cuotas de alquiler

tampoco vamos a tener en cuenta que el

precio del piso puede caer en este caso

la revalorización de los inmuebles al

plazo en este caso que lo hemos diseñado

de 10 años van a estar referenciados al

3%. y también otra premisa es que las

hipotecas están calculadas para personas

que tengan como mucho 45 años por qué

Porque en este ejemplo hemos cogido

hipotecas a 30 años a tipo fijo del 2

para empezar vamos a ver este fondo

indexado que es el vanguard el global

stock hemos cogido la rentabilidad de

los últimos 10 años tal como incorpora

en su ficha

la rentabilidades del vanguard

informadas tal como os he dicho es de la

ficha en este caso lo hemos obtenido de

main vector la ficha de vanguard si

miramos otras fuentes podíamos encontrar

los morningstar donde los últimos 10

años nos informa que la rentabilidad ha

sido de un 12,24 aquí tendríamos la

página directamente de vanguard en este

caso no es el global stock sino el ssp

pero para tener una referencia que desde

que se inició en 2010 es un 14% también

y aquí podemos ver otro vanguard en este

caso con un Track más extenso del del

2000 donde la rentabilidad media Es de

un 7,31

como hemos comentado aquí podemos ver el

vanguard global stock con su

rentabilidad los todas las comparaciones

que vamos a hacer van a ser a partir de

100.000 euros y como estábamos viendo el

vanguard con un capital inicial de

100.000 euros el interés que corresponde

a cada año la ganancia el saldo final y

este saldo final es el que se incorpora

en el nuevo ejercicio

un error que suelen hacer muchos es que

suman todo el interés y esto no es la

rentabilidad acumulada Por qué Porque es

muy diferente un 10% de 164.000 que de

100 quedo de 200 por eso el cálculo se

tiene que hacer con el valor final

obtenido en este caso a toro pasado pero

con el histórico real de este fondo y la

rentabilidad acumulada sería un 272%

casi si calculamos la Tae la Tae es de

un 14%. con lo que al final de estos 10

años con un capital inicial de 100

tendríamos 371.000 que significa que

estaríamos ganando

71.000 euros para los que no sean tan

agresivos o sean un poquito más

conservadores he hecho el mismo ejemplo

pero suponiendo aquí sí una Tae del 7

para que veáis lo mismo un interés del 7

no significa que en 10 años sea un 70 en

este caso el valor acumulado será un

96%. el valor final 196 menos capital

inicial son estos 96.000 euros que si

calculamos la Tae sería una Tae

aproximadamente de un 7 ahora vamos a

saltar al siguiente ejemplo que es el

ejemplo de comprar un piso sin

financiación es decir con Cash para

explicar este caso volvemos a tomar la

premisa que hicimos hace un par o tres

de sesiones donde os adjunté este cuadro

con solamente Cash y voy a utilizar el

mismo ejemplo que en este caso es un

ejemplo real de un piso la diferencia es

que yo hipotequé y en este caso no está

hipotecado pero da igual entonces con el

precio de la vivienda los impuestos la

reforma el alquiler los gastos obtenidos

una rentabilidad neta anual neta

faltaría aplicar los impuestos pero aquí

no vamos a aplicar impuestos sin ningún

caso con lo que es de igual a igual que

teníamos unos ingresos de 6.708 euros al

año casi un 8%. que es lo que hemos

representado aquí el gasto total del

piso el valor del piso el saldo restante

que en este caso este saldo restante no

lo vamos a invertir en ningún sitio

sería una merma pero para hacer un

ejemplo más real es decir los pisos no

son de lo que tú quieres comprar sino

son más caros o más baratos en este caso

tenemos la merma y el ingreso anual sí

nos fijamos en todos estos ingresos al

final de estos 10 años tendríamos 82.000

euros obtenidos de renta el piso que

costaba 73 con la revalorización del 3%

serían unos 94.900 y el valor final si

este valor final le quitamos el capital

inicial de 100 nos dará una rentabilidad

acumulada de un 77 que sería

aproximadamente un 6 Time que en este

caso comprando sin financiación y a una

rentabilidad que en un 8 pero no de todo

nuestro capital sino de la parte que

destinamos al piso nos queda una

rentabilidad final de un 5,93 podríamos

decir que de un 6 aquí por favor Os pido

un poquito más de imaginación y un

poquito más de cabeza porque hay que

poner todos de nuestra parte como

acabamos de comentar aquí es un piso sin

ingresos recurrentes alguien que tenga

100.000 euros de Cash que compra ese

piso con los gastos le queda este saldo

restante y estos son los números finales

a 10 años en este tercer ejemplo es

alguien que cuenta con ingresos

recurrentes y como os fijáis ya hay tres

pisos piso uno dos y tres como tienes

100.000 euros el primer y segundo

ejemplo los hemos puesto que el piso se

adquiere en el mismo año 1.80%

suponiendo que no tuviera piso y tuviera

el Cash podría decir que su primera

vivienda y el segundo piso ya no cola

decimos que es segunda vivienda como he

repetido antes y no me quiero hacer

pesado aquí tenemos los datos de comprar

el con la hipoteca y aquí ha incorporado

lo que sería Cash y segunda hipoteca

donde es un 70% y los gastos para

adquirirlos son un poquito más elevados

que en este caso es decir lo he

intentado hacer todo de manera racional

vemos que el primer piso la entrada solo

es un 26.000 euros con lo que nos quedan

74 74.000 euros para invertir por lo

tanto en el mismo año compraríamos el

segundo piso solo al 70% la hipoteca Que

nos costarían 37 con lo que nos

quedarían 36.800 euros y el tercer piso

no he puesto que lo comprasen en el

primer año porque también entiendo que

comprarse dos primeras viviendas en el

mismo año complicado con lo que ya es

decir suficiente hay con Comprar dos

pisos en un mismo año he dejado este

lapso de tiempo para descansar y en el

segundo año adquirir el tercer inmueble

que de la misma manera que en el primero

igual que el primero es un piso de

73.000 euros alquilado 650 esto ya lo

adecuado un poquito más resultado actual

del mercado que ya son pisos un poquito

más elevados de 86.000 euros con sus

gastos aquí en el primer caso tenemos

una rentabilidad del 15 y en estos dos

últimos casos un 10 el cuadro es

diferente porque aquí no es el interés

que trabaja para ti sino aquí lo que tú

te ingresan son las rentas por lo tanto

el primer año lo que veremos sumado son

los ingresos anuales del primero y

segundo piso y cuando lleguemos al

segundo año y ya veremos incorporados

los ingresos de este tercer piso insisto

aquí incluso he puesto que le faltarían

400 euros que es mentira Porque después

del primer año podría estos 400

euros de los 8.000 pero para entender el

ejemplo y seguir esto sería la situación

Y entonces al cabo de 10 años tendría el

primer piso que le costó 73 más la

revalorización del 3 el segundo piso que

le costó 86 más la regularización del 3

y el tercer piso que ya no son 10 años

son 9 con lo que la regularización Del 3

le queda un poquito por debajo esto es

una de las premisas que he comentado al

inicio que esto es fluctuable y muy

relativo pero era para partir de un

punto común y o poderlo explicar

tendríamos un patrimonio en pisos de 325

Pero cuidado habrá que restar las

hipotecas en este caso teníamos una

hipoteca del 80%, que ya han pasado 10

años que es el capital pendiente lo

mismo pero hipoteca del 70 y lo mismo de

la hipoteca del 70 pero de 9 años lo he

ido calculando con los cuadros de

amortización y he ido incorporando en

cada cuadro su valor correspondiente

resumen tendríamos un valor final de

311.000 euros menos los 100.000 de la

aportación inicial serían 211.000 sería

un 211% acumulado que equivaldría a una

talla aproximada de un 12%. cuidadito

aquí yo tengo amigos conocidos mucha

gente que está en contra de las

hipotecas que está en contra de pagar

intereses cuando se utiliza un poquito

ingeniería financiera con un buen

apalancamiento es decir No ya lo comenté

en el capítulo anterior y no me quiero

extender No todos los pisos financiados

o todas las compras financiadas van a

salir también pero muchos casos con

trabajo esfuerzo negociación etcétera

etcétera se pueden conseguir unos

números similares y aunque los números

puedan ser un poquito más elevados un

poco más bajos lo que no hay parangón es

la diferencia de rentabilidad de un piso

comprado a Cash y punto porque también

pensar todos estos años todo este dinero

ha estado parado ha estado quieto no ha

estado rentando y si yo actualmente con

los tipos de interés tan bajos que hay

en la cuenta no te dan ningún tipo de

remuneración algunos dirán banquero pero

lo podría invertir en un fondo correcto

pero no estamos en este punto ahora

Estamos comparando fondos versus pisos y

ha hecho el spoiler anteriormente ya os

he explicado que para mí el equilibrio

es combinar las dos pero la intención o

la misión de este vídeo es ver realmente

toda la chicha que tiene el tema de los

pisos y no digo que sea fácil pero la

chicha está allí y cuando ganar dinero

ha sido fácil como comentábamos este

211% y ya estaríamos entre medio de un

fondo más conservador o de un fondo etf

fijaros de ganar 271.000 a 211.000 que

sería el doble que con un fondo

conservador del 7 conservador o con un

Track que justamente coja al final

cuando miramos también los tracks de los

fondos hay que vigilar si hemos cogido

la recesión o no y no se trata ni una

cosa ni la otra se trata de tener un

poquito una distancia pues adecuada y

para terminar un cuarto ejemplo que

complica un poquito más el justo El

ejemplo anterior pero que es un poco la

misión o lo que se tendría que hacer

cuando tú pones el dinero a trabajar no

puedes tener dinero quieto es un dinero

trabajar a trabajar y alguien que dentro

de su cartera que ya haremos un capítulo

para diseñar tu cartera de inversión

etcétera tenga 100.000 euros para pisos

lo que tiene que hacer es que cuando

tenga capital no quedárselo volverlo a

invertir en el capítulo anterior

acabamos de ver que todo hay que ha

comprado tres pisos más que en el

segundo caso ha tenido 120.000 euros que

de media podríamos decir que ha tenido

unos 50.000 euros parados en este último

caso hacemos estas tres Compras pero es

que adicionalmente cuando disponemos de

liquidez por ejemplo del tercera cuarto

año acumulamos dinero volvemos a

invertir y volvemos a invertir en este

caso hemos puesto un cuarto piso

comprado en el cuarto año y un quinto

piso comprado en el año 7 en el primer

año los ingresos son igual que en el

caso anterior tenemos dos pisos en el

segundo año adquirimos el tercer piso

que nos faltaban 400 euros pero ahí lo

tenemos con lo que la renta aumenta pasa

ese año pasa otro añito más y pasa un

tercero hasta el cuarto como ya tenemos

44.000 euros qué hacemos comprar el

cuarto piso con los mismos gastos vuelvo

a lo mismo la premisa para hacerlo fácil

es que todos tengan el mismo importe

compramos un cuarto piso con esta

entrada por eso pasamos de 44 a 27 44

menos este piso más los ingresos del

nuevo piso y los anteriores esto ya

empieza a ser bola de nieve no sé si

estáis fijando no dejo que se acumule el

dinero lo vuelvo a invertir con lo que

la renta del año justo siguiente ya ha

aumentado

volvemos a tener 23 y en el año 6 que

tengo 39 que hacemos volver a invertir

volvemos a restar los gastos de

adquisición en este caso siempre hemos

hablado de segunda vivienda porque

podría colar luego después tú la dedicas

a lo que quieras y mientras el ratio de

endeudamiento no supere el 35%. y ya

sabéis que los ingresos también os

ayudan a computarlo podríamos seguir

haciendo este efecto bola de nieve con

lo que en El séptimo año que teníamos

este saldo lo volvemos a reducir y

añadimos la nueva renta fijaros ya

estamos hablando que al cabo de 8 años

con un capital inicial resistente que

son 100.000 euros que ya sé que cuesta

ahorrarlo Si no los tiene todo el mundo

pero ya hablaríamos que tendrías un

ingreso anual neto sin impuestos porque

en este Excel ya descontamos la

comunidad el seguro etcétera etcétera de

20.000 euros Eso sí queda tranquilidad y

a diferencia de los fondos tú los ves

que fluctúan tú no percibes nada pero

aquí los pisos Sí cada mes clinch Grinch

clinch y al final ya he parado no he

seguido reinvirtiendo podríamos hacer

otra edición en vez de 10 años Hablar a

20 pero en este caso hemos cogido el

ejemplo de 10 años Qué pasa aquí que aún

tenemos más cálculos tenemos la misma

revalorización de estos tres pisos más

una revalorización más pequeña del

cuarto y quinto piso a esto también

habrá que restarles préstamos fijaros

igual que los pisos de los primeros años

la deuda ya ha bajado y nos daba un buen

interés aquí las últimas adquisiciones

pues está claro que tenemos la deuda más

reciente con lo que debemos más capital

y el piso nos ha revalorizado tanto pero

el resultado final es espectacular el

valor final el saldo que sobraba más el

patrimonio en inmuebles menos la deuda

serían 363.000 euros que serían de

beneficio 273 un 263 acumulado que

hablaríamos de un 14 Tae señoras y

señores trabajando duro y mucho porque

no digo que el tema de los pisos sea

fáciles es mucho más fácil comprar un

fondo de inversión pero que veáis que no

os desaniméis que podríamos llegar a

tener una rentabilidad cercana y muy

parecida a lo que han dado en estos 10

últimos años los fondos indexados qué

cómo os habéis quedado alucinados ya os

dije que el concepto y para compararlo

se necesitan muchas herramientas y no es

fácil hay muchos factores muchas

variables y hay muchas premisas que yo

las he obviado las he dado por hecho o

la he copiado está claro que no es tan

fácil comprar pisos y que para comprar

un piso tienes mucho trabajo pero que

veáis que los fondos de inversión

indexados Aunque tengan mucho riesgo en

el largo plazo dan una rentabilidades

buenas y que los pisos todo que sean más

conservadores nos darán más trabajo y yo

creo que el éxito está en combinar ambos

vamos a dar un último repaso ya mirar un

poquito el Excel

comemos comentado aquí el ejemplo del

vanguard que con todo este Track al

final de 10 años ingresando 100

tendríamos 371 este beneficio un 14 Tae

ya sé que no es fácil ya sé que no se

repite siempre pero es verdad que

también no estamos hablando de un

interés fuera de serie si no estamos

replicando Sencillamente el mercado si

nos vamos a otro tipo de fondo la taes

un poquito más moderada si te Tae

beneficio 96 lo que sí que está claro

que comprar un piso versus un fondo sin

apalancamiento a no ser que busques

estas rentas yo preferiría hacer un

fondo de inversión Por poco serán más

rentables lo puedes vender en cualquier

momento no vas a tener ningún problema

en el tema de contar de hacer la renta

de hablar con los inquilinos etcétera

etcétera Para obtener rentabilidades más

pobres o más bajas en este sentido Igual

yo no me complicaría donde sí que me

complicaría dónde sí que me tiro la

piscina cuando en el momento que

hablemos de apalan con el banco Aquí sí

que ya podemos ver sin hacer muchas

florituras y sin recomprar Sencillamente

con el Cash inicial que tenemos montar

dos operaciones con el mismo banco

bancos diferentes Y al segundo año como

nos queda Cash y suponiendo que tenemos

ingresos y no superan el 35%, que este

ya lo explicaremos en otras sesiones

para hacer este efecto bola de nieve los

pisos obtenemos una rentabilidad muy

diferente Ya pasamos de un 6 a un 12 y

no solo eso que en tema de dinero ya es

tres veces más el dinero y ya en el caso

extremo para un profesional

semiprofesional alguien que se dedique

que le guste Tendría que ir haciendo

recompras de pisos con lo que

normalmente el trabajo da su fruto y en

este ejemplo que hemos hecho que ya he

dicho que es un ejemplo la rentabilidad

aún sería un poco Superior

Espero que os haya gustado el Excel me

ha costado un ratito por favor darle

like o dejar todos vuestros comentarios

todas vuestras dudas Insisto que es un

ejemplo a grosso modo porque hay muchas

variables he comentado algunas premisas

pero por ejemplo aquí tampoco hemos

hablado del mantenimiento de la vivienda

del mobiliario de la vivienda si tienes

que hacer reformas si tienes que hacer

derramas en todo caso ya dedicaré otra

sesión a explicar la rentabilidad real

por ejemplo de un piso que tengo de

alquiler para que veáis todas las

sorpresas que normalmente no son

agradables dicho esto Gracias por estar

aquí gracias por todo vuestro apoyo

seguimos creciendo Gracias por hacer

crecer esta comunidad cada día un

poquito más de verdad que me hace muy

feliz y me anima a seguir haciendo

vídeos que vaya muy bien Hasta luego