Luật Đất đai (sửa đổi): Lưu ý những điểm mới về đăng ký, bồi thường, giao đất, thu hồi đất | VTC1

Summary

This segment highlights the significant amendments to the Land Law, which has undergone extensive review and consultation, involving multiple sessions by the National Assembly, expert committees, and public opinions to refine its 16 chapters and 260 articles. The revised law emphasizes fair land policies, especially for ethnic minorities, streamlined procedures for land use, compensation, and resettlement, and introduces mechanisms for transparent land pricing aligned with market principles. These changes aim to address longstanding issues in land disputes, enhance economic and social development, and ensure the law aligns with the constitution and legal framework. The discussion includes insights from Deputy Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen, a key contributor to the law's drafting, highlighting the law's potential to significantly impact land management and property rights in Vietnam.

Takeaways

• 😀 The amended Land Law has gone through extensive reviews and consultations to incorporate feedback from experts, businesses, and the public
• 🧐 Key changes relate to land prices, land allocation mechanisms, compensation, procedures, and decentralization of authority
• 🏡 Rights of ethnic minority groups with regards to land are better recognized
• 👷‍♂️ Compensation and resettlement must be completed before land recovery decisions are issued
• 💰 Land prices will be determined by market principles rather than state-fixed prices
• 🔨 Land allocation/lease will shift towards auctions rather than administrative decisions
• 📈 Annual land price tables will be issued instead of 5-year fixed prices
• ✅ 32 specific cases where land can be recovered for national/public interest are enumerated
• 📜 Related laws amended to align with the Land Law
• ⚖️ Stricter oversight and transparency provisions to prevent corruption and abuses

Q & A

What are some of the key highlights of the amended Land Law?

Some key highlights include recognizing people's ownership rights over land, provisions to determine land prices based on market principles, requiring public auction/bidding for land leases, and specifying 32 cases where land can be revoked for national defense, security, economic development, or public interest.

How will the new land valuation mechanism ensure fairness?

The new law aims to ensure fairness by basing land prices on market principles and mechanisms, protecting people's interests in compensation and resettlement when their land is revoked, and enhancing transparency in land allocation through public auctions/bidding.

What is the rationale behind allowing commercial housing projects only on residential or mixed-use land?

This aims to curb the conversion of agricultural land, especially rice fields, into commercial projects, address the large price differential and speculation in converting other types of land into commercial use, and channel more benefits to the state budget and people.

How does the amended law tackle corruption and misuse of power?

By clearly defining state agencies' functions/authority, enhancing transparency, oversight and accountability measures, strengthening inspections, strictly handling violations, and institutionalizing the control of state power in representing public ownership of land.

Why does the law need a transition period and unified implementation?

The Land Law involves many complex inter-linked sectors. A transition is needed to comprehensively review and achieve synchronized enforceability across related laws and regulations before the amended law takes effect.

What is the land pricing mechanism under the new law?

It's based on 4 globally applied methods, using declared transfer prices, tax data, official land records, and real estate exchange data. This addresses the limitations of relying purely on state-set prices.

How are residential-commercial projects on non-residential land handled?

Transition provisions allow ongoing projects to proceed under 2013 Land Law rules. New projects must meet strict requirements on land use conversion and procedures.

How were public contributions incorporated into the amended law?

Through collecting recommendations from experts, scientists, businesses, intellectuals, and citizens nationwide in multiple consultation sessions to perfect the draft law across 16 chapters and 260 articles.

What are the next crucial steps for effective enforcement?

The government must prioritize resources and preparations for guidelines, plans and conditions to promptly implement the law's provisions after it takes effect.

How long did the National Assembly deliberate this law?

The extensive deliberation spanned 4 NA sessions - 3 for opinions, 5 NA Standing Committee meetings, 3 NA deputy delegate conferences - culminating in the recent extraordinary session, affirming the law's significance behind only the Constitution.

Outlines

00:00

📜 Introduction to the Amended Land Law Project

The amended land law project is highlighted as a significant legislative initiative with profound implications for economic and social development, as well as the daily lives of citizens. The National Assembly has reviewed and provided feedback on the draft law multiple times across various meetings, with input from a wide range of governmental bodies, experts, and the general public. The final draft, comprising 16 chapters and 260 articles, has been meticulously refined, incorporating both content and technical modifications. This law encapsulates the essence of Resolution 18 and the principles of the constitution, party policies, and the current legal system, receiving approval during a special assembly session.

05:01

🔍 Key Features and Impacts of the New Land Law

The new land law introduces several notable changes, including additional chapters and numerous amendments to existing regulations. Key areas addressed include land policies for ethnic minorities, land use planning and management, land allocation and leasing, compensation, support for resettlement in case of land acquisition for national defense, security, and socio-economic development, as well as land finance and registration. These adjustments aim to streamline procedures, enhance transparency, and ensure the equitable and efficient use of land resources.

10:02

📊 Expert Insights on the Amended Land Law

A detailed discussion with Deputy Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen provides expert insights into the amended land law, emphasizing significant changes such as the inclusion of regulations on the public ownership of land, adjustments to land pricing to reflect market principles, and the promotion of transparency in land allocation and leasing through bidding processes. The law encourages annual land lease payments to reflect market value changes, aiming to optimize land resource utilization and increase state revenue from land.

15:04

🚀 Expectations and Solutions for Land Disputes

The amended law is expected to resolve land dispute issues by eliminating intermediate layers in land allocation and leasing, thereby creating a more accessible legal environment for businesses and individuals. It introduces a market-based land pricing mechanism, annual adjustments to land prices, and a detailed compensation framework for land acquisition by the state, aiming to protect the rights and interests of the people effectively.

20:06

🏗️ Challenges and Opportunities in Real Estate Development

The law addresses potential challenges and opportunities in the real estate sector, particularly in terms of land cost implications for housing projects. While market-based pricing could increase land costs, the law seeks to balance the interests of all parties involved, ensuring fair compensation and promoting investment, especially in underdeveloped areas. It also introduces measures to prevent misuse of land and ensure transparency and fairness in land management and development projects.

25:08

🌐 Broadening the Scope for Economic and Residential Land Use

The law broadens the scope for economic and residential land use, addressing the complexities of converting industrial zones into urban areas without residential land, and the potential for large-scale urban development projects. It suggests a pilot project approach for implementing housing projects on non-residential land, aiming to adapt the legal framework to the realities of urban development and investment needs.

🛠️ Implementation Strategies and Future Directions

The law outlines strategies for its effective implementation, emphasizing the need for detailed planning and coordination among various stakeholders. It calls for immediate preparation to ensure the law's successful integration into society by 2025, highlighting the importance of a comprehensive and meticulously prepared approach to legislative reform in the land sector. The discussion concludes with an acknowledgment of the concerted efforts and dedication required to bring about meaningful change in land management and use.

Keywords

💡Land Law

The Land Law is a major law that has profound impacts on Vietnam's economic, social development and people's lives. It has gone through multiple revisions by the National Assembly. The latest amended version was passed on January 18, 2024.

💡land prices

Land prices are important for determining compensation when the government acquires land. The new law aims to better reflect market prices to protect people's interests. Land prices will be adjusted annually starting October 1st instead of every 5 years.

💡bidding

The law encourages the government to allocate land use rights through bidding, which enhances transparency and allows land resources to be valued appropriately. This addresses issues like speculative buying.

💡annual land rental fees

The law promotes collecting annual land rental fees instead of one-time payment. This helps land prices keep up with the market, increases state budget revenue, and encourages businesses to invest.

💡land acquisition

The law clearly defines 32 cases in which land can be acquired for national defense, economic development, public interests, facilitating implementation. Require finishing compensation plans first, following Resolution No. 18’s spirit.

💡ethnic minorities

There are new policies related to ethnic minorities' land use rights to ensure their interests are protected.

💡decentralization

Authority is delegated to lower levels of government to simplify land use approval procedures. This aims to create a more enabling business environment.

💡transparency

Multiple measures like requiring public consultation, information disclosure, defining state agencies' responsibilities enhance transparency in land management to prevent corruption.

💡synchronization

The Land Law is synchronized with relevant laws and the 2013 Constitution to ensure consistency of the legal framework.

💡enforcement decree

The drafting agency has prepared decrees guiding the Law's implementation so it can be effectively enforced once in effect. This avoids delays waiting for guiding documents.

Highlights

The video is abnormal, and we are working hard to fix it.
Please replace the link and try again.

Transcripts

[âm nhạc]

thưa quý vị dự án luật đất đa sở đổi là

dự án luật lớn có tính chất quan trọng

đặc biệt có tác động sâu rộng đến hoạt

động phát triển kinh tế xã hội và đời

sống của người dân V thảo luật đã được

Quốc hội xem xét cho ý kiến nhiều lần và

năm lần có ý kiến chính thức ba cuộc họp

của đại biểu chuyên trách ủy ban thư vụ

quốc hội đã họp cho ý kiến về dự án luật

tại Bảy phiên họp chính phủ đã tổ chức

nhiều phiên họp chuyên đề để hoàn thiện

dữ án luật vự thảo luật đã được lấy ý

kiến nhân dân quá trình hoàn thiện dự

thảo luật đã có sự tham gia của đồng đảo

các cơ quan tổ chức chuyên gia tại kỳ

họp bất thường lần thứ năm sau khi được

tiếp thu chỉnh lý dự thảo luật gồm 16

chương và 260 điều bỏ năm điều sử đổi bổ

sung tại 250 điều cả về nội dung và kỹ

thuật văn bản so với dự thảo luật trình

quốc hội tại kỳ họp thứ sáu đến nay luật

đất đa sửa đổi đã hoàn thiện và đã thể

chế hóa ba quát được tinh thần nghị

quyết 18 nghị quyết của Trung ương và

bám sát tinh thần của hiến pháp cương

lĩnh của Đảng và hệ thống pháp luật hiện

hành và được Quốc hội thông qua tại kỳ

họp bất thường vào ngày 18 tháng 0 năm

2024 vậy Đâu là những điểm nổi bật trong

luật đất đai sử đổi sau khi đi vào cuộc

sống những điểm mới này sẽ có sự ảnh

hưởng và tác động đến các tổ chức cá

nhân đến sự phát triển kinh tế xã hội

của đất nước ra sao và để làm rõ hơn về

vấn đề này Hôm nay chúng tôi đã mời đến

chương trình phó giáo sư tiến sĩ Nguyễn

Quang Tuyến Phó chủ tịch hội đồng trường

Kim Trưởng khoa Pháp Luật Kinh tế Đại

học Luật Hà Nội thành viên của ban soạn

thảo luật đất đai sử đổi xin cảm ơn phá

Giáo sư Tiến sĩ đã nhận lời tham gia

cùng với chương trình ngày hôm nay và

trước khi vào phần bình luận mời quý vị

và việc khách mời ngày hôm nay cùng với

chúng tôi nhìn lại một số điểm mới nổi

bật của luật đất đai sử đổi lần

này luật đất đai gồm 16 chương 260 điều

tăng thêm hai chương so với luật đất đai

năm 2013 bổ sung thêm một chương quy

định về phát triển quỷ đất và Tách

Chương thu hồi đất chương dụng đất bồi

thường hỗ trợ tái định cư thành hai

chương trong đó sửa đổi bổ bổ sung 180

điều bổ sung mới 78 bỏ 30 điều do gộp 13

điều bỏ 13 điều và tách bốn điều các

chương được sắp xếp bú cục lại một số

điểm mới cơ bản của luật đất đai sở đổi

cụ thể như sau Một Chính Sách Đất Đai

đối với đồng bào dân tộc thiểu số hai về

quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ba về

giao đất cho thuê đất cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất bốn về bồi thường

hỗ trợ tái định cư thu hồi đất vì mục

đích quốc phòng an ninh phát triển kinh

tế xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng

n về tài chính đất đai giá đất s đăng ký

đất đai bả về chế độ sử dụng đất quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất 8 phân

cấp phân quyền đơn giản thủ tục và bỏ

khâu trung gian trong quản lý sử dụng

đất chín sửa đổi các thủ tục hành chính

về đất đai 10 sửa đổi bổ sung các luật

có liên quan đến đất đai để đảm bảo tính

thống nhất đồng bộ

à Vâng thư phó giáo sư tiến sĩ Nguyễn

Quang Tiến ạ là một trong những thành

viên của ban soạn thảo luật đất đa sở

đổi Vậy thì với cái luật Lần này thì

theo ông những cái vấn đề nào những cái

điểm nóng nào là ông thật sự quan tâm

nhất ạ vâng thì tôi

có một ấn tượng với một số

cái sửa đổi lần này cái thứ nhất

là dự thảo luật lần này ấ thì đã bổ sung

một cái mục quy định về quyền của chủ sở

hữu toàn dân về đất đai cái điểm thứ hai

á đó là các cái sửa đổ bổ sung về

quy định về giá đất để đảm bảo là việc

xác định giá đất nó sẽ tiếp cận theo các

cái nguyên tắc của thị trường và nó khắc

phục cái tình trạng là giá đất do nhà

nước xác định thì nó bị thấp hơn hoặc

lạc hậu hơn so với giá chuyển nhượng

quyền sử dụng đất thực tế trên thị

trường nó dẫn đến cái việc là lợi ích

của người dân đặc biệt là khi bồi thường

hỗ trợ thi định cư khi Nhà nước thu hồi

đất thì chưa được bảo hộ một cách hiệu

quả và đầy đủ vấn đề thứ ba nữa là vấn

đề về để đảm bảo cái công khai minh bạch

trong cái việc phân phối nguồn lực đất

đai thì lần này dự thảo luật có quy định

là nhà nước thực hiện việc giao đất cho

thuê đất nhưng mà thông qua đấu giá

quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có

sử dụng

đất cái thứ tư là

chúng ta khuyến khích và chủ yếu áp dụng

việc nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê

đất hàng năm đấy thì như vậy thì nó sẽ

giúp cho chúng ta là một là cái giá đất

cho thuê hàng năm thì nó

sẽ bám sát được cái giá thay

đổi về quyền sử dụng đất trên thị trường

và nó làm cho đất đai phát huy được

nguồn lực và nhà nước cũng sẽ tăng cái

nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà

nước đặc biệt đối với các tỉnh một cái

thứ tư nữa là luật đất đai lần này ấ thì

chúng ta làm rõ các cái trường hợp cụ

thể là nhà nước thu hồi đất để phát

triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia

lễ công cộng thì chúng ta đã quy định rõ

32 cái trường hợp cụ thể là nhà nước thu

hồi đất để phát triển kinh tế xã h vì lễ

quốc gia lễ công cộng việc quy định nó

chi tiết cụ thể như vậy thì một là nó dễ

cho các cái cơ các cái chính quyền các

địa phương khi mà luật ấ đai có hiệu lực

thi hành thì dễ trong cái việc là tổ

chức triển khai thực hiện thứ hai nữa là

nó cũng dễ cho chúng ta là trong cái

việc

là xác định được cái trách nhiệm của các

cái cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong

trường hợp nếu như anh thu hồi đất mà

không đúng cái quy định của pháp luật

thì anh phải chịu cái chế tài thì nó

cũng rất là dễ trong thanh tra kiểm tra

xác định trách nhiệm và trong cái thu

hồi đất ấ thì luật đất taii lần này đã

quán triệt quan điểm của Nghị quyết 18

đó là gì đó là trước khi ra quyết định

thu hồi đất thì phải hoàn thành cái

phương án bồi thường hỗ trợ thi định cư

như vậy là có rất là nhiều cái điểm mới

thật sự là có rất là nhiều điểm mới

trong cái luật đất đai sử đổi lần này so

với cái luật đất đai trước kia thì nó có

rất là nhiều cái Tồn tại khiến cho cái

việc mà khiếu kiện về lĩnh vực đất đai

nó luôn ở mức cao vậy thì với những chia

sẻ của ông thì theo ông những cái điểm

mới này kỳ vọng nó sẽ giải quyết được

những cái vấn đề khiếu kiện này như thế

nào ạ thì luật đấn đai lần này ấ thì

cũng được kỳ vọng ở mấy cái điểm như thế

này nó sẽ sẽ được tháo gỡ cái thứ nhất

là chúng ta bỏ bớt các tầng lớp trung

gian à trong Gi giao đất cho thuê đất để

làm sao tạo ra một cái môi trường pháp

lý thông thoáng để cho các cái doanh

nghiệp và người dân người ta dễ dàng

tiếp cận đất đai Cái thứ hai nữa là cái

tiếp cận đất đai như tôi vừa nói ấy là

nhà nước với vai trò thực hiện quyền đại

diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thì

vẫn thực hiện cái việc phân phối đất đai

thông qua hai hình thức cơ bản Tức là

giao đất cho thuê đất nhưng mà bây giờ

giao đất cho thuê đất thì nó cũng không

phải là dựa vào ý chí chủ quan thuần túy

của cái cái cơ quan công quyền mà nó

thực hiện theo cái hình thức tức là đấu

giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án

có sử dụng đất như vậy nó sẽ đảm bảo

được cái công khai minh bạch cái vấn đề

thứ hai nữa là trong cái luật Lần này

thì cái cơ chế xác định giá đất là chúng

tôi cho rằng là nó hợp lý hơn thế thì

hợp lý hơn nó ở cái điểm nào thì trước

hết ở đây chúng ta Phải khẳng định với

nhau là gì giá mà người sử dụng đất tự

chuyển như nhượng quyền sử dụng đất với

nhau thì theo giá thị trường Thuận mua

mùa bán và Lần này thì cái điểm khác ấy

là bảng giá đất được xác định hàng năm

bắt đầu áp dụng từ mùng 01 tháng 10 đến

31 tháng 12 thay cho cái quy định của

luật Đất ai năm 2013 là quy định là giá

đất áp dụng cố định trong 5 năm và khi

có sự thay đổi so với giá chuyển nhượng

quyền sử dụng đất đất thực tế trên thị

trường hai

tăng 20 hoặc giảm 20 ph thì sẽ điều

chỉnh giá đất nhưng mà luật đất đai năm

2013 nói như vậy nhưng mà thực tế cái cơ

chế để điều chỉnh nhiều khi nó cũng

không kịp thời cho nên Chính vì vậy mà

cái giá do nhà nước quy định thì nó lại

lạc hậu nhiều khi nó lại chậm được sở đầ

bổ sung so với cái giá chuyển nhượng

Thực tế trên thị trường vấn đề thứ hai

là giá đất cụ thể thì cái giá đất cụ thể

được sử dụng để xác định là là một trong

những cái mà người dân người ta quan tâm

đó là làm căn cứ để bồi thường hỗ trợ

tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì

cái điểm khác là liên quan đến cái việc

xác định giá đất cụ thể thì chúng ta có

ba cái cái cái cái cái tổ chức Thế thì

chúng ta quy định là việc xác định 1 m

Vông của một thửa đất của một cái khu

vực là bao nhiêu tiền 1 m v thì cái đấy

là do cơ quan chuyên môn về định giá đất

thực hiện đó đó là quy định giao cho tổ

chức tư vấn về giá đất Thế còn sau khi

cơ quan chuyên môn định giá đất rồi thì

cái giá đất đấy phải được thẩm tra lại

một lần nữa thì đó là Hội đồng thẩm định

giá thì tại sao lại phải có Hội đồng

thẩm định giá bởi vì Hội đồng thẩm định

giá để người ta còn còn cân cái giá đất

như vậy nó đảm bảo được hài hòa lợi ích

hay chưa Vâng ạ Ông có chia sẻ một điều

đó là với cái dự thảo luật mới này á thì

sẽ loại bỏ cái kh hung giá đất và thay

vào đó là giá sẽ được xác định theo cơ

chế của thị trường và điều này thì những

người dân những người chủ sở hữu đất hay

là những cái doanh nghiệp thì họ sẽ thấy

là họ sẽ được hưởng lợi nhiều hơn và sấy

dễ dàng hơn rất là nhiều Tuy nhiên cái

chi phí mặt bằng ấ Nó có thể sẽ bị tăng

cao hơn Tại vì theo được xác định là nó

sẽ theo những cái xu hướng tăng mạnh của

giá đất vậy thì theo ông thì điều này nó

có khiến cho bất động sản sẽ tăng lên

sau khi mình luật được đi vào cuộc sống

hay không ạ mà nói rằng là gì Chỉ có cái

quy định là về vấn đề giá đất như Vậy để

nó tăng thì cũng không hẳn bởi vì việc

tăng giá trên thị trường bất động sản nó

còn phụ thuộc vào quan hệ cung cầu khi

mà Nguồn cung về bất động sản mà nó lại

thấp hơn cái cái nhu cầu thì thì nó cũng

tăng đấy là cái câu chuyện cho nên là

cái giá đất

thì nó cũng sẽ ít nhiều là nó sẽ sẽ tăng

tăng Bởi lẽ lẽ là cái tiền bồi thường nó

cao thế bây giờ

để khắc phục cái vấn đề này thì nó như

thế nào Thế thì một trong những cái quan

điểm khi mà xây dựng cái giá đất ấ đó là

phải giải quyết hài Hòa Lợi ích của các

bên cái câu chuyện vấn đề đặt ra là như

vậy tức là quy định một cái cơ chế xác

định giá đất làm sao đó là để đảm bảo

quyền lợi của người dân người dân không

quá thiệt thỏi thứ hai nữa Nhưng cũng

phải tính đến cái câu chuyện là

giá đất để tính cái chi phí đầu vào khi

tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất thì

nó không được cao quá bởi vì nếu mà nó

cao quá như vậy thì các doanh nghiệp là

người ta sẽ sẽ băn khoăn và không khuyến

khích người ta đầu tư vào đặc biệt là

các cái địa phương vùng sâu vùng xa à Có

một điều đóa là không thực hiện nghĩa vụ

tài chính về đất thì sẽ bị thu hồi đất

vậy thì đây có được cho cho là cơ sở để

thu hồi được các dự án mà trậm triển

khai hoặc là trậm đưa vào sử dụng không

Thư không ở đây luật nói là những trường

hợp cố tình không thực hiện có nghĩa

rằng anh hoàn toàn có năng lực tài chính

đấy nhưng mà gì Nhưng mà anh phải nộp

tiền sử dụng hay là nộp thuế sử dụng đất

với nhà nước nhưng anh không nộp và cơ

quan thuế các cái cơ quan quản lý đất

đai người ta đã nhắc nhở người ta đã có

công văn người ta gửi rất là nhiều lần

đấy nhưng mà anh không thực hiện Thì đấy

nó gọi là cố tình

cái câu chuyện thì chúng ta phải phải cá

thể hóa phải phân từng cái trường hợp

như vậy thì có như vậy thì cái việc xử

lý Pháp luật nế mới có đúng mới có lý có

tình và làm cho người sử dụng đất đất

người ta tâm phục khẩu phục và tạo được

cái sự đồng thuận của xã hội à một nội

dung nữa liên quan đến các loại đất thực

hiện dự án nhở Thông qua thỏa thuận về

nhận quyền sử dụng đất hoặc là đang có

quyền sử dụng đất tại điều 127 Khi mà

thực hiện dự án nh ở thương mại thông

qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất

đối với đất ở thì được sử dụng quyền sử

dụng đất đang có để thực hiện dự án nh ở

thương mại đối với đất ở hoặc là đất ở

và đất khác vậy thì điều này nó có gây

khó khăn cho những cái doanh nghiệp mà

khi họ đã có đất rồi để thực hiện dự án

nhưng mà lại không có đất ở không phải

là đất ở Thưa ông Thế thì nó có mấy cái

lý này như thế này Cái thứ nhất là chúng

ta cũng góp phần hạn chế cái việc chuyển

nhượng đất nông nghiệp đặc biệt là đất

trồng lúa bởi vì là thời gian vừa qua

thì chúng ta thấy

rằng dù muốn hay không muốn thì thực tế

là cái diện tích nất nông nghiệp nó cũng

bị giảm sút và chủ yếu là chuyển sang

các cái mục đích khác mà trong đó chiếm

một cái tỉ lệ cũng rất là đáng kể là xây

dựng các cái Nhự án dự án nhà ở thương

mại đấy cho nên là cho nên là một trong

những cái cái mà mà mà mà Lý do là chúng

ta cho phép là thực hiện các cái dự án

nhở thương mại là trên cơ sở là đất ở

hoặc là trong cái dự án đấy phải có cái

diện tích đất ở cái thứ hai là cái việc

mà chuyển từ các loại đất khác sang làm

đất thương mại thì cái Chanh lệch về cái

địa tô là rất là lớn đấy mà cái Chanh

lệch về địa tô nó rất lớn thì như vậy ấ

thì thì trên thực tế thì ngân sách Nhà

nước thu không được bao nhiêu mà nó rơi

vào các cái nhà đầu tư các cái nhóm lợi

ích thế thì còn đối với các cái các cái

doanh nghiệp mà hiện nay người ta đang

muốn thực hiện

dự án nhà ở thương mại nhưng mà lại

không có đất

ở thế thì thế thì sẽ xử lý như thế nào

thì cái thứ nhất là nó phải có điều

khoản chuyển tiếp khi mà cái cái cái

luật này có hiệu lực từ mùng 01 tháng 0

năm

20225 thì tất cả một nguyên tắc áp dụng

luật là không Hồi tố Tức là tất cả các

trường hợp mới bắt đầu đấy thì áp dụng

từ mùng 01 tháng 1 năm 2025 trở đi thế

còn các cái doanh nghiệp mà người ta

đang thực hiện giở Giang thì vẫn áp dụng

theo cái quy định của luật Đất Nai năm

2013 cái thứ hai nữa là khi mà dự án

Luật này có hiệu lực thì các cái doanh

nghiệp mà không phải có đất ở mà muốn

làm nhà ở thương mại ấ thì cái thứ nhất

là anh phải anh phải chuyển mục đích sử

dụng thứ hai n là thủ tục nó phải rất là

chặt chẽ đấy Thì đấy là cái câu chuyện

thế

thì như vậy Liệu có gây khó khăn cho các

các cái doanh nghiệp hay không

thì về lâu về dài thì chúng ta cũng phải

thanh lọc thị trường đấy là vấn đề câu

chuyện đã đến lúc thì chúng ta cũng phải

thanh lập thị trường liên quan nội dung

các loại đất thực hiện dự án nhà ở

thương mại thông qua thỏa thuận về nhận

quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử

dụng đất tại điều 127 dự thảo luật đất

đa sử đổi trình quốc hội tại kỳ họp lần

này quy định được thực hiện dự án nhà ở

thương mại thông qua thỏa thuận về nhận

quyền sử dụng đất đối với đất ở được sử

dụng quyền sử dụng đất đang có để thực

hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất

ở hoặc đất ở đất khác điều này vẫn còn

nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp có

đất nhưng không phải đất ở doanh nghiệp

này góp đất và vốn để cùng với một doanh

nghiệp khác thực hiện một dự án rộng hơn

8 ha tại thành phố Thủ Đức thành phố Hồ

Chí Minh dự án đã có phê duyệt quy hoạch

1/500 từ năm 2018 và hiện doanh nghiệp

đã chờ đợi luyt đất Đài sở đổi được

thông qua thì sẽ tiến hành thực hiện Tuy

nhiên dự án này sắp tới sẽ gặp khó vì

trong điều 127 luật đất Đài sửa đổi quy

định chỉ có tổ chức kinh tế được nhận

chuyển quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và

đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương

mại trong khi toàn bộ diện tích đất của

dự án này đều không phải đất ở ta đã quy

hoạch là dân cư rồi thì cho doanh nghiệp

thì đóng tiền sụng đất là đã thành đất

dân cư rồi thì tại sao lại phải có những

mét đất ở trong đó mới làm được thì cái

điều đó đã làm như vậy thì lại gây cản

trở và ách tắc ảnh hưởng rất nhiều cho

sự phát triển của doanh nghiệp liên quan

đến nội dung này trước thèm quốc hội

Triệu tập kỳ Học bất thường hiệp hội bất

động sản thành phố Hồ Chí Minh đã tiếp

tục có văn bản đề nghị sử đổi bổ sung

Điều 127 trong dự thảo luật đất đai sờ

đổi theo hướng mở rộng các loại đất

doanh nghiệp được thỏa thuận về nhận

quyền sử dụng đất để làm dự án nhà ở

thương mại bao gồm đất ở hoặc đất ở và

đất khác hoặc đất khác không phải là đất

ở hiện nay trong nước trong cả nước

chúng ta thì chúng tôi cũng biết một số

trường hợp là nhà đầu tư đã nhận chuyển

nhượng cả cái khu công nghiệp được

chuyển đổi thành khu đô thị nhưng mà

trong đó không có một bến Vông đất ở nào

hết thành ra những trường hợp đó nhà đầu

tư đã bỏ một khoản thền rất lớn rồi mà

bây giờ không được thực hiện dự án thì

rất là thiệt hại mà chỗ đó lại không quy

hoạch để phát triển công nghiệp tiếp

theo và chỗ đó lại quy hoạch để phát

triển thành khu đô thị nên Đây là cái

thực tiễn chúng ta phải xử lý việc mà

Quốc hội thông qua là đó đó là cái sự

mong chờ của người dân của doanh nghiệp

những cái đất khác nếu như mà mình có

một cái quy hoạch rõ ràng và có cái dự

án đã được phê duyệt thì sẽ phải nên cho

phép doanh nghiệp có thể nhận chuyển

nhượng quyền sử dụng đất mà đất đó không

phải là đất ở để tiếp tục thực hiện các

dự án Bởi vì nếu không thì cái nguồn đồ

vào nó sẽ bị hạn chế với ký nghị này Ủy

ban thường Phụ quốc hội đề nghị chính

phủ nghiên cứu xây dựng đề án thí điểm

chính cấp có tầm Quyền để trình quốc hội

xem xét ban hành nghị quyết cho phép thí

điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại

thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử

dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất

khác theo quy định pháp

luật liên quan đến nội dung này thì Ủy

ban thường vụ quốc hội cũng có chia sẻ

là họ cho rằng là trường hợp cần thiết

là Ủy ban thự vụ quốc hội sẽ đề nghị

chính phủ sẽ nghiên cứu xây dựng đề án

thí điểm trình cấp có thẩm quyền để có

thể Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết

cho phép là thí điểm thực hiện những cái

dự án nhà ở mà thươ mại thông qua thỏa

thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc là

đang có quyền sử dụng đất khác với quy

định của luật Vậy thì theo ông việc thế

điểm này có khả thi Ha trong thời gian

tới hay không ạ tôi cũng hoàn toàn tán

thành với cái cái quy định của của của

của của ghi trong luật Thế còn bây giờ

nói rằng là có phù hợp hay không phù hợp

thì cái câu trả lời này nó cũng rất là

khó Nếu như bây giờ chúng ta đưa ra một

câu trả lời là có hay không y ấ thì nghe

rằng là nó hơi hấp tấp bởi vì là luật

chưa đưa vào đi vào cuộc sống Đành rằng

là khi xây dựng luật thì chúng ta có

tổng kết thực tiễn chúng ta có khảo sát

chúng ta có tác động vân vân Nhưng mà

tất cả những cái vấn đề đó cũng chỉ là

cái vấn đề trong xây dựng luật chúng tôi

gọi là đặt ra các dự liệu trong tương

lai Vậy theo ông thì các doanh nghiệp

cần phải làm gì để họ có thể được thí

điểm như vậy

ạ trước hết thì tôi cho rằng

là thứ nhất là các cái doanh nghiệp đang

có dự án

đấy đang có dự án mà mà đang triển khai

Dở Giang ấy

thì nên áp dụng điều khoản truyển tiếp

cho các cái doanh nghiệp cho họ để làm

thế nào để khi mà cái luật đấ đai này nó

ra đời ấ thì nó cũng không gây ra những

cái khó khăn thứ hai

là các doanh nghiệp thì cũng cũng phải

sẵn sàng tâm thế để chúng ta tuân thủ

luật và chúng ta cũng thích ứng và thứ

hai là chúng ta cũng phải giá soát chúng

ta tái cấu trúc và chúng ta định vị lại

cái chiến lược của mình à chúng ta đã

nói về việc là chúng ta sẽ bỏ cái khung

giá đất và xác định giá đất theo cơ chế

của thị trường vậy thì với cái việc xác

định giá đất thì giá trị của đất nó rất

là quan trọng và theo ông cái phương

pháp nào để chúng ta định được cái giá

trị của đất và chúng ta cũng có những

cái đ điều kiện áp dụng để như thế nào

đảm bảo được cái tính công bằng và sác

với thị trường ạ Thực ra chúng ta xác

định bốn cái cái giá cái phương pháp

trong luật đất đai ấy là đây là bốn cái

phương pháp hiện nay thế giới đang thực

hiện thế Nhưng tại sao thế giới áp dụng

thì nó lại ra được cái con số là giá

chính xác mà ta áp dụng bốn phương pháp

này vào điều kiện của Việt Nam thì nó

lại khó khăn như vậy thế thì một trong

những cái mà tôi đã chong đổi đó là gì

một trong đặc điểm của Việt Nam là ở

Việt Nam người ta khai Không thật cái

giá mà người ta chuyển nhượng thực tế

cái thứ hai là giá trên thị trường hiện

nay của chúng ta là dường như là cái

quản lý nhà nước về giá trên thị trường

chúng ta có những hạn chế cho nên nó mới

có thổi giá cho nên nó mới có đầu cơ Thế

thì bên cạnh cái việc nguyên tắc bỏ

khung ra đất

thì chúng ta quy định cái điều kiện để

thực hiện các cái phương pháp này Một là

dựa vào các cái số liệu mà người sử dụng

đất người ta kê

khai để nộp thuế vấn đề thứ hai là dựa

vào cái số liệu của cơ quan thuế đấy là

cái thứ hai thứ ba là dựa vào các cái

thông tin ghi trong các cái tài liệu về

đất đai mà cơ quan quản lý nhà nước về

đất đai hiện nay đang lưu giữ và thứ tư

là dựa vào số liệu về giao dịch đất đai

trên sàn giao dịch bất động sản đấy thì

tổng hợp từ cái bốn cái đấy để là cái

chất liệu đầu vào nền để áp dụng bốn cái

phương pháp định giá Vâng thưa ông tình

trạng lợi dụng những cái quy định của

pháp luật để họ tham ô tham dũng trong

lĩnh vực đất đai xảy ra rất là nhiều

trong thời gian V qua Vì theo ông điều

này sẽ được khắc phục như thế nào trong

luật Đức Đà Sở đối lần này ạ Thế thì lần

này ấ thì chúng ta sửa luật đấn đài thì

già soát bịt các cái kẽ hở đấy thì kẽ hở

thì bằng cái cái cách nào Một là chúng

ta quy định rất là cụ thể rõ

ràng cái chức năng nhiệm vụ quyền hạn

Thẩm quyền của các cái cơ quan thực hiện

cái quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân

về đất đ thứ hai nữa là chúng ta quy

định sửa đổi bổ sung già soát quy định

đầy đủ các cái quy định liên quan đến

quản lý và sử dụng đất và sửa đổi những

cái bất cập Thế còn những cái vấn đề mới

thì chúng ta chúng ta bổ sung Tức là cái

cơ chế pháp lý là là chúng ta đầy

đủ cái thứ ba nữa

là tăng cường cái công tác thanh tra

kiểm tra xử lý nghiêm thứ tư

là cái giám sát của người dân và công

luận và cái công khai minh bạch tham vấn

ý kiến người dân và và cái trách nhiệm

giải trình của cơ quan nhà nước và phải

xác định một cái cơ chế là gì là kiểm

soát quyền lực nhà nước trong việc thực

hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân

về thân lai đấy là cái câu chuyện

rất quan trọng vâng ạ bởi vì chúng ta

giao quyền cho cho cho các cái cơ quan

công quyền nhưng mà chúng ta không có

cái kiểm soát thì dễ bị lợi dụng vì lợi

ích nhóm Vâng ạ à dự án luật đất Đà sở

đổi sau khi được thông qua thì sẽ có

hiệu lực thi hành từ tháng 0 năm 2025

Tất nhiên là quá trình nó sẽ cần có rất

là nhiều thời gian và công việc một cái

khối lượng rất là đồ sổ rất là cấp bách

Vậy thì theo ông với một cái dự án quan

trọng như vậy thì cần làm gì để không

rơi vào cái tình trạng là nằm chờ những

cái quy định những cái Nghị định và

thông tư này ạ Cái quá trình soạn thảo

ấy luật này thì chúng ta phải tuân thủ

cái quy định về về về quy trình lập pháp

do luật ban hành văn bản quy phạm pháp

luật năm

2015 đã quy định rõ rồi thứ nhất là

những cái điều luật ý thì phải khắc phục

cái tình trạng là chung chung luật khung

luật ống đấy những cái gì mà qua cái

triển khai thực tế thi hành cho thấy

rằng là nó hợp lý rồi ở các văn bản dưới

luật hướng dẫn thi hành thì bây giờ nó

phải luật hóa Pháp Điền hóa thành quy

định Ờ chi tiết tối đa vấn đề thứ hai

nữa là

ờ những cái điều luật nào mà quy định là

chính phủ quy định chi tiết thì chính

phủ mới được quy định chi tiết còn những

điều luật nào mà quy định là chính phủ

không quy định có nghĩa rằng khi nó có

hiệu lực thi hành thì các cấp các ngành

phải triển khai ngay vấn đề thứ ba ba là

trong cái luật ban hành văn bản quy phạm

pháp luật cũng đã nói rõ rồi là trong

quá trình cơ quan soạn thảo luật thì

cũng soạn thảo luôn cả Nghị định và các

văn bản hướng dẫn thi hành đấy và trình

luôn để làm gì Để khi luật có hiệu lực

thì chúng ta đã có đồng bộ hệ thống Văn

bản pháp luật để triển khai thực hiện

một số ý kiến cho rằng là có những cái

dự án luật mà không cần phải chờ đến năm

202 mà có thể áp dụng ngay trong năm

2024 nếu như nó cũng không Không cần

phải bổ sung chi tiết thêm Vậy thì ông

cho rằng điều này như thế nào có nên hay

không Và nếu như mà nội dung nào theo

ông thì có thể áp dụng ngay trong năm

2024 này ạ do cái luật đấn đai nó là cái

luật nó phức

tạp lãnh đạo quốc hội cũng đã nhấn mạnh

là có lẽ cái dự thảo luật đất Đài này nó

chỉ có cái cái tầm vóc của nó là sau

hiến pháp cho nên là có lẽ là trong lịch

sử lập pháp ấy thì lần đầu

tiên Luật Đất đai là phải qua bốn kỳ họp

của Quốc hội đấy chúng ta thấy là ba kỳ

họp Quốc hội cho ý kiến rồi Ủy ban

thường vụ quốc hội là có có năm cái kỳ

họp cho ý kiến ba cái hội nghị Đại biểu

quốc hội chuyên trách xong rồi lại phải

đến cái kỳ họp bất thường và một trong

những cái đỏ hỏi xây dựng

Luật Ấn đài là phải đảm bảo đồng mộ đấy

cái câu chuyện vấn đề đặt ra chứ nếu

không đồng mộ là rất khó thực hiện vì nó

liên quan đến rất nhiều lĩnh vực Thế thì

quan điểm của cá nhân tôi thì cũng không

vì cái câu chuyện là một năm hay nửa năm

đấy mà chúng ta sốt ruột mà thôi có thể

chậm sốt ruột một vài tháng nhưng khi nó

đã được triển khai đồng mộ thì áp dụng

nó hiệu quả hơn thì với một cái dự án

luật không chỉ quan trọng mà nó còn liên

quan đến rất nhiều văn bản pháp luật

khác rất là rắc rối và phức tạp như vậy

thì rõ ràng chúng ta cần có một cái thời

gian ra soát để một cách đồng bộ và hiệu

quả nhất khi mà nó đi vào cuộc sống một

lần nữa cảm ơn phó giáo sư tiến sĩ

Nguyễn Quang Tuyến đã tham gia góc nhìn

cùng với VTC1 ngày hôm nay ạ Dạ vâng

luật đất đai sử đổi là thành quả của quá

trình phối hợp chặt chẽ chuẩn bị thận

trọng kỹ lưỡng khoa học từ sớm từ xa với

nỗ lực và quyết tâm rất cao của các cơ

quan liên quan đó còn là việc huy động

mọi nguồn lực với tinh thần thực sự cầu

thị lắng nghe dân chủ tranh thủ tối đa

trí tuệ đóng góp của các chuyên gia các

nhà khoa học cộng đồng doanh nghiệp cử

tri và nhân dân cả nước và hy vọng chính

phủ sẽ bố trí nguồn lực chuẩn bị ngay

các điều kiện đảm bảo ban hành và triển

khai kế hoạch cụ thể để nhanh chóng được

đưa luật vào cuộc sống và một lần nữa

xin được cảm ơn chia sẻ rất là tâm huyết

của Phó giáo sư Tiến sĩ Nguyễn Quang

Tuyến Phó chủ tịch hội đồng trường Kim

Trưởng khoa Pháp Luật Kinh tế Đại học

Luật Hà Nội thành viên của ban soạn thảo

luật đất đai sửa đổi cảm ơn quý vị và

các bạn đã quan tâm theo dõi chương

trình Xin kính chào và hẹn gặp

lại