【法務局】第４６回／不動産登記（権利）の調査チェックポイント｜登記官と校合官目線｜日本語字幕あり

Summary

このビデオスクリプトでは、不動産権利登記の調査ポイントが詳述されています。元登記官が経験を元に、不動産登記の申請物件、申請人、登録免許税、添付情報、委任状、その他について、注意喚起と具体例を提供。セルフ登記の普及に伴い、登記所の慢性人手不足とその影響についても触れ、登記手続きにおける正確性と効率性に配慮する重要性を強調しています。

Takeaways

• 📝 スクリプトは不動産権利登記の調査ポイントに関する解説であり、登記官としての経験に基づくアドバイスが豊富に散りばめられています。
• 🔍 権利登記の調査では、申請物件の不動産番号、地目、敷地権表示、敷地権割合の正確性に注意を払う必要があると強調されています。
• 👀 申請人について、申請権限の確認、氏名の一貫性、共有者の持分の合計が「1」になるかの検証が必要です。
• 🏢 法人や地縁団体の場合、登記申請書に記載された情報と実際の資格証明書や自治体発行証明書との照合が重要です。
• 💰 登記免許税の納付額と額面の一致、軽減証明書の添付、有効期間の確認が行われることが示されています。
• 📑 添付情報の確認は細かく、登記原因証明情報の正確性、印鑑証明書の有効性、本人確認情報の整合性が含まれています。
• 👁️ 印鑑証明書の偽造や誤りがないかのチェックは、登記官の重要な任務であり、注意深い審査が行われています。
• 📝 委任状には、登記識別情報の暗号化や復号に関する権限、登録免許税還付、申請取下げや補正に関する権限が明記されるべきだと主張しています。
• 🏛️ 登記所は慢性的な人手不足に苦しんでおり、セルフ登記が増える背景には経済低迷と登記費用の抑えが関係していると述べています。
• 🗳️ 国家公務員の削減を提唱した政治家への投票が、登記所の現状に影響していると指摘しています。
• 🙏 登記所の職員は精いっぱい働いており、彼らに対する責めるような態度はやめてほしいと、視聴者に呼びかけがされています。

Q & A

不動産権利登記の調査ポイントとは何ですか？

不動産権利登記の調査ポイントとは、登記官が不動産登記を行う際に注意するべき重要な項目のことです。これには申請物件の確認、申請人の適格性の確認、登録免許税の納付状況、添付情報の正確性などが含まれます。

不動産登記における「申請物件」とは何を指しますか？

「申請物件」とは、不動産登記の対象となる土地や建物などの具体的な物件を指し、その所在、地番、地目、地積、床面積などが含まれます。

不動産番号による申請に注意すべき点はありますか？

不動産番号による申請の際には、不動産番号の正確性に注意する必要があります。また、分譲マンションの場合は敷地権表示と敷地権割合を記載省略できない点に注意が必要です。

申請人の申請権限を確認する方法とは何ですか？

申請人の申請権限を確認する際には、例えば売買の場合、売り主が登記情報に所有者として名前を有しているか確認することが重要です。また、新しい所有者についての住民票などの添付情報も確認の対象になります。

共有者について注意すべき点は何ですか？

共有者については、共有者の全員の持ち分が通分し足し算して「1」になるかどうかを確認する必要があります。共有者が沢山いる物件でも、「1」にならない物件は存在するため、注意が必要です。

登録免許税に関連して確認すべき点は何ですか？

登録免許税に関連して確認すべき点は、納付された額と額面が一致しているかどうかです。また、軽減証明書や専用住宅証明書が添付されている場合は、登録免許税の軽減が適用される点にも注意が必要です。

添付情報の確認で重要なポイントは何ですか？

添付情報の確認で重要なポイントは、電子署名の有無、PDFで送られた登記原因証明情報と別送で届いたものが一致しているかどうか、および登記義務者が処分権を有しているか、共有者や相続人などの漏れがないかです。

印鑑証明書の確認で注意すべき点は何ですか？

印鑑証明書の確認で注意すべき点は、有効期間内であるか、かつ偽造されていないかです。同じような印鑑が複数存在する場合、印影の違いに注意する必要があります。

委任状に含まれるべき重要な条項は何ですか？

委任状には、登記識別情報の暗号化・復号に関する権限、登記識別情報通知の希望有無に関する権限、復代理人に関する権限、登録免許税還付に関する権限、登記の申請取下・補正に関する権限が含まれるべきです。

セルフ登記の背景にある経済状況はどう影響していますか？

セルフ登記の背景にある日本の経済低迷は、登記費用を抑えるために個人が自ら登記申請をする動機を高めています。しかし、登記所の人手不足が慢性化しており、セルフ登記により登記所の負担が増大しています。

Outlines

00:00

📝 不動產登記調査ポイントの紹介

この段落では、登記官としての経験を元に不動産登記における調査ポイントについて紹介しています。アンケートに基づき、不動産登記に関する詳細なコメントを取り上げ、過去5～10年間の知識を共有することを意図しています。また、登記官時代に役立った書籍や資料についても触れています。

05:02

🏠 不動產登記における申請物件の注意点

申請物件に関する注意点が説明されています。不動産番号の使用、分譲マンションにおける敷地権表示の重要性、農地の場合の農業委員会の許可、改製不適合物件の取扱い方などが具体的に挙げられています。

10:06

📑 不動產登記における申請人確認の重要性

申請人に関する調査ポイントが焦点にあります。申請権限の確認、個人情報の一致性、共有者の持分、法人や地縁団体の資格証明の確認など、申請人の正当性と権限の確認方法が詳細に説明されています。

15:14

💰 登記免許税の確認と軽減証明書の活用

登録免許税の額面確認、納付された額との一致、印紙の使用、軽減証明書の添付、登記申請書への軽減適用条項の記載など、登録免許税に関する注意点と手続きが詳述されています。

20:17

🔍 添付情報の検証と本人確認の重要性

添付情報の重要性と検証方法が説明されています。電子署名の確認、登記原因証明情報の整合性、本人確認情報の正確性、印鑑証明書の有効性などが詳細に触れられ、正当性と信頼性を確保するための注意点が強調されています。

25:23

🏢 法人内での利益相反と農地法の許可

法人内での利益相反や農地法の許可に関する登記申請の注意点が説明されています。議事録の提出、農地法の許可の必要性、登記権利者の確認、裁判所の許可などが具体的に挙げられ、登記申請における法的要件が強調されています。

30:26

📋 委任状の条項と印鑑の確認

委任状に関する条項の重要性と印鑑の確認方法が説明されています。登記識別情報の暗号化、復号化、通知希望の有無、復代理人の権限、登録免許税還付、申請取下げや補正に関する権限の確認など、委任状の詳細なチェックポイントが挙げられています。

35:27

📉 セルフ登記の現状と登記所の課題

セルフ登記の背景と登記所の現状が議論されています。経済低迷による費用削減の意欲、セルフ登記のデメリット、登記所の人手不足、政治家への投票の影響などが触れられ、登記所職員への理解と支援を呼びかけています。

40:34

🙏 登記所への要請と感謝の気持ち

登記所職員への感謝の気持ちと、登記所への要請が述べられています。リクエストに対する対応、登記所職員の努力、法務省への要請などが語られ、登記所職員への支持と理解を求めています。

Keywords

💡不動産登記

不動産登記とは、不動産の所有権や権利関係を法的に確定させるために、法務局で行われる手続きです。このビデオでは、不動産登記の過程で注意しなければならないポイントや調査方法について解説しています。例えば、申請物件の確認や申請人の正当性の確認など、正確な登記を行うためには、これらの要素を正確に把握することが重要です。

💡権利登記

権利登記は、不動産に対する所有権や担保権などの権利を、公的に記録する手続きです。ビデオでは権利登記の調査ポイントについて説明しており、例えば共有者や法人の代表者の確認、登記義務者の処分権の有無など、権利登記の正確性確保に必要な調査内容が挙げられています。

💡申請物件

申請物件は、不動産登記の対象となる不動産そのものです。ビデオでは不動産番号による申請や、改製不適合物件、地目の確認など、申請物件に関する調査ポイントが説明されています。これらの要素は、申請物件の正確性を確認する上で不可欠です。

💡申請人

申請人は、不動産登記を申請する個人や法人です。ビデオでは申請人の正当性や権限の確認、共有者の持分確認、法人の代表者の確認など、申請人が正当な権限を持って登記を申請しているかを調べるプロセスが説明されています。

💡登録免許税

登録免許税は、不動産登記に伴い納付される税金です。ビデオでは登録免許税の額面と納付された額が一致しているかの確認、軽減証明書の添付など、登録免許税に関する調査ポイントが説明されています。

💡添付情報

添付情報は、不動産登記申請に付随して提出される書類や証明資料のことを指します。ビデオでは登記原因証明情報の確認、印鑑証明書の正当性の確認、本人確認情報の正確性など、添付情報の重要性と調査方法が説明されています。

💡印鑑証明書

印鑑証明書は、個人や法人の印鑑の正確性を証明する書類です。ビデオでは印鑑証明書の有効期間の確認や、偽造の可能性がある印鑑証明書の注意点、印鑑証明書と申請書に記載された印鑑の一致確認など、その重要性が強調されています。

💡本人確認情報

本人確認情報は、申請者が正当な本人であることを証明する書類です。ビデオでは本人確認情報の提出要件や、本人確認の過程での注意点、本人確認情報に不備がある場合の対応方法などが説明されています。

💡委任状

委任状は、不動産登記申請を代理することができる権限を与える書類です。ビデオでは委任状に必要な記載事項や、代理者が持つ権限の範囲、登録識別情報の暗号化に関する権限などが説明されています。

💡登録識別情報

登録識別情報は、不動産登記において特定の物件を特定するための情報です。ビデオでは登録識別情報の暗号化と復号に関する権限、希望の有無についての委任状での記載など、登録識別情報の管理と保護が重要視されています。

Highlights

不動産登記の権利登記について、私が調査官および校合官としての経験を元に調査のポイントを紹介します。

私が現職時代に使用していた有名な参考書、青山先生の『不動産の権利登記』が非常に役立ちました。

不動産登記申請メモは遺産分割協議の際に役立つ情報が多く含まれています。

本人確認書類について、申請の急ぎによって内容が十分かどうかを判断することが重要です。

新しい持ち主になる方の字体について、誤字俗字の確認と正字体への引き直しが必要です。

不動産番号による申請が増えており、番号の間違いがないか注意が必要です。

畑や田の申請物件は、農業委員会の許可が必要な場合があるため、特に注意して確認します。

改製不適合物件はオンライン申請ができず、書面申請となるため、特別な扱いが必要です。

申請人の氏名や住所の一致、共有者の持分確認、法人の資格証明書などの確認が重要です。

オンライン申請の場合、登録免許税の納付額の一致が重要で、不一致の場合の対応が必要です。

添付情報の電子署名の確認や、別送された登記原因証明情報の一致確認が重要です。

印鑑証明書や資格証明書の有効期間内であるかの確認が重要です。

単独申請に関して、執行力のある確定判決書正本や処分決定正本の有無を確認します。

セルフ登記が増えており、登記所の人手不足により、相談対応が難しい現状があります。

登記所の職員に対する激高な態度を控え、法務省に人員増加を求めることが望ましいです。

Transcripts

今回は、前回YouTube のコミュニティで、皆さんに、今後私にお話し

して欲しいお題はありますか、という アンケート取らせていただきました。その

結果、第1位でした不動産登記、細かくコメントしてくださった方が

多かった、権利登記の調査のポイント について。あくまでも私のやり

方だったんですけども、私が登記官をしている時、 調査している時、あと校合官をしている時の私は

こういうところ を見てましたよ、っていうポイントです。

なお、私が現職の時代（の話）ですので、 そうですね、大体5年から10年ぐらい

前のお話として取っていただければ、認識 していただければと思います。私が

退職した後に、登記情報システムの 大幅な更新、システム構築があったと思い

ます。あと河野大臣による 印鑑関係の省略とかあり

ました。なので、私があの当時、 登記官と校合官をしてる当時と、現在の（実務）、

齟齬するところもあると 思います。それにつきましては、皆様の

方で、現在の実務、法律関係を ご確認して

対応していただければと思います。以上、ご 了承いただいたという上で、始めたいと思い

ます。まず始めに、 私が登記官と校合官をしてる時代に、

よく使ってた本についてご紹介 しておきましょう。何か役立てばと

思います。まずこれ、結構有名な本なん ですけども、青山先生がお書きになっ

てる不動産の権利登記の本です。 ものすごく分かりやすいです。

内容がギュっと、こう濃縮されていて、 とても分かり

やすいです。登記官でも、うん？？って、 つまづくようなところを、

ちゃんと 書いてくださってます。あとは、この不動産

登記申請メモ、これも青山先生の本な んですけども、遺産分割協議とか、様々、

遺産分割協議には、登記官も

考える時があるんです。 そういった様々な疑問を

解決してくださってます。 あとは、この本です。私が

この本買ったのは、登記原因証明 情報の作り方とか、

司法書士の先生方が どういう風に作ってるんだろう、ていう

ことで。この本人

確認ですね、（提出された）書式があってるのか なとかですね、１号とか２号の確認書類

がありますよね。そういったものとか、 自分の勉強のために

買いました。これ結構使ってました。本人確認は、割とこう（申請の）急ぎの方が

やる場合が多いんですけれども、 あの内容によって、

これで足りるのか、これちょっと足り ないのか、その判断も調査担当ととして、あと

校合官としても確認しておかない といけないので、この本は、ものすごく役立ち

ました。最後こちらの本です。 皆さんあれ？と思うかもしれませ

んけども、申請人ですね、例えばあの

新しく持ち主になる方の字（体）です。 名前とか苗字とかの字体が

誤字俗字の場合には 正字体に引き直さないといけ

ないんです。その誤字俗字を 確認するためにこれを。結構役立って

ました。多分、登記所にも1冊あると 思うんですけども、私は戸籍にいる時に

買わしていただきました。 登記所でも（庁用）図書はあるんです

けども、私がこれいいなと思うのがあまり なかったので、結構自分で買う方だったん

です。（法律図書）高いと思いながらも、 でも役立ちました、実務には。

あとは通達とか、 当時はメールで来て、（職員）自分たちでこう

打ち出し（印刷）をして、 自分で（資料用）ドッチファイルを作って、私の方でも権利

関係の資料ドッチファイル、表示関係の ドッチファイルを作ってたんです。

自分なりの資料集、通達集とか。いろんな

行政機関からの連絡事項とかですね。そう いったものについて、資料として持っていっ

て、何かあった時に（資料集を）見ていく。 一番大事なことは、何かを聞いてやる

よりも、見て学ぶっていうんですかね。 あのことだったら、あの本の、ここの

辺りに書いてあったなって。そこまで持っ ていくと、知識が少しずつ定着して

るっていう証でもあります。皆 さんも是非、ご自分に合う図書が

見つかるといいなと思います。これは、あくまで も私にとって、私が良かったと思う図書です。

かと言って、皆様に合うかっていうのはそれ は、ん？と疑問点になります。皆さん、

ご自身が自分に合うなっていう、参考図書 を是非見つけて

ください。 はい。では先ほどもお話してまし

たけども、今回はですね権利登記の私なり の調査ポイントについて、お話をしていき

たいと思います。今回は長 丁場になると思います。コンテンツは

（こちらの）申請物件、申請人、登録免許、添付 情報、委任状、６番のその他です。この６

つのコンテンツについて、お話します。 権利登記ですので、時間が

ちょっと長くなると思います。 YouTubeに投稿する時は、

各コンテンツについて、時間表示を しておきます。いわゆる開始時間です。

その方が、皆さん繰り返し 見る時に便利だと思いますので。

長丁場になりますけども、最後までご視聴 いただければ幸いです。

コンテンツの1番目、『申請物件』につい てお話ししていきたいと思います。今回は、

やり方は、皆さんスクショと かで撮って、後からでも見返せるよう

に、先にこうお話しをしたい事項を、こう だーって書いて、それについて説明を

していきたいと思います。もちろん 日本語字幕も作成して

いますので、それと合わせてご覧に なってください。

申請物件は、皆さんの通常通り、 所在、地番、地目、地積、床面積

とか色々、こう所在で書いてくる方も いらっしゃるんですけども、最近は不

動産番号による申請も、やはり増えてる と思います。その方が楽ですよね。不

動産番号、番号の間違いがあった 時は、かなり痛いんですけど、

場合によっては（物件違いで） 取下とかって話になってしまうんですけども、

不動産番号が、ちゃんと 申請物件と、要は合っているのであれば、

不動産番号の方が楽ですよね。 ただし、気をつけて欲しいのが

分譲マンションについて、不動産 番号のあの下の方に、敷地権表示と

敷地権割合、この両方は 記載省略ができませんので、不動産番号の下

に敷地権表示及び敷地権割合の記載をお願いいたします。

じゃないと補正となる可能 性があります。次が、申請

物件の地目が畑と田の時は、 見た瞬間に、これちょっと

注意して見ていかないといけないなって。 常に、普段から注意してみて

ますけども、さらにです。なぜかと言うと、 農業委員会の許可が要る案件かも

しれないっていうことなので。その時 にお話ししますけども、要は許可書があるか

どうかっていうのも、これ見なきゃいけ ないなっていうことで、心していきます。

最後ですけども、 大体の物件はデータ化、

いわゆるオンラインに載っているんです けれども、改製不適合物件と言いまして、何ら

かの事情、昔のいわゆる登記用紙のまま の管理で、データ化されることがなかった、

データ化ができないっていう物件がいくつかあります。 それについては、オンライ

申請はできません。昔のように書面 申請となり、権利証

いわゆる登記済書となるものをですね法務 局で作りますので、不動産

登記申請書の副本、いわゆるコピーを 1枚付けて（提出）していただくことになり

ます、この申請書副本に、今でいう登記 識別情報通知と解釈される、大きめの

私たちは１号印って言ってたんですけども、 大体、横が5cm縦が8cmぐらいの

大きな印鑑ですね、あと登記完了証と して解釈される２号印、大体横が

4cm縦が3cmぐらいの印鑑を この申請書副本に押していきます。

申請物件については、この3つ。 不動産番号による申請の時、申請物件が

地目、畑とか田。あと改製不適合物件。 これについては、私の方でも調査

ポイントとして、まず出だしの部分です けども見ていました。

1番目のコンテンツついての お話は以上になります。続きましての

コンテンツは『申請人』です。大前提として、その方に

申請権限が あるか、例えばあの売買の時でしたら、売り主

の方は登記情報の方に、所有者として名前 があるはずです。それで確認ができます。

例えば個人ですけど、個人の 売買での買主、（いわゆる）新しい所有

になる方でしたら、新しい所有者についての 添付情報、例えば住民票とかありますよね。

それの添付情報と、（新しい所有者の）住所と名前が一致し てるか。氏名が時折、

誤字俗字体の方がいらっしゃるけども、 その氏名が、例えば

正字で大丈夫か、誤字俗字体であれば何（正しい字体）に 引き直さないといけないのかですね。これに

ついても、検討しないといけなく なります。共有者、個人ですけども。

共有者の場合は、共有者全員 の持ち分が、通分し足し算したら

必ず「１」になるかどうか、これを 確認することが必要です。時折、

共有が沢山いる物件が あるんですけれども、「1」にならない物件が、

結構あったりです。なの で、私は共有者

の持分を、必ず「1」になるかどう か確認していました。

この法人、法人格がある場合、 今の登記申請では、登記

申請書に会社法人番号を記載して いれば、資格証明書、いわゆる代表

者事項証明書は省略できますよ となってると思うんですけれども。

会社法人番号を（登記申請書に）書いてれば、内部 でも法人データ見れますので、

その法人の商号とか、 本店所在地、代表者資格氏名は合っている

かについて確認します。特に危ないのが、

株式とか、株主総会の後です。 代表者が変わってる場合があるんです。

代取（代表取締役）が変わってるに も関わらず、前の代取（代表取締役）の名前、いわゆるの前の頭取（銀行で言うと）

名前で（申請が）来た時、 補正してもらうしかないのかな。（登記原因証明情報の作成日付によっては、補正なしの場合のあります。）

株主総会の後の申請は

は要注意です。あと、地縁団体です。 いわゆる法人格なき社団です。

これについては、法務局で は（法人）登記とか、この地縁団体といって持って

ません（管轄していません）。これを扱ってるのは、自治体の方に なります。いわゆる地縁団体の資格

証明は、自治体発行書の証明 書で対応することになってます。

もちろんこれについては、添付情報として 出してもらうことになるんですけども、

この自治体発行の証明書で、 地縁団体の名称、代表、所在

とか、そういったのが正しいのかどう かを見ていきます。

調査する時にも、まずこの申請 権限がある人かを、必ずみます。

その次に、個人の場合には黒文字で書いてあることです。

法人の場合には、このことですね。 地縁団体にはついては、この黒文字で書い

あること。このことについて登記官として は、ピッてアンテナを

向けることになります。 以上で、２番目の『申請人』についてのお

話は終わります。続きましては３番目 のコンテンツ、『登録免許税に』ついて

です。ここは本当にざっくりなん ですけども、やっぱり大事なのはいったん納付さ

れた額と、額面が 一致してるかどうかですね。

例えば、書面申請の時、たまに100円（印紙）

が抜けてるとかです。 （または）多すぎてないかっていうの

あるんですけれども、その辺りは 還付云々とかあるんですけども、不足の時には

書面だったら追加で貼れ るっていことができたんですけれども。ただ

オンラインの場合が、自分が いる時で受付（担当）したこともある

んですけど、オンラインの時の 登録免許税の扱いが、

大変だったんです。（額面）一致してたら いいんですけれども、一致してない額で

電子納付をされてしまった場合、 （書面申請）取下げだったら再

使用（可能）、電子納付の場合再使用ができないん です。結局もう還付って

1択しかなかったので。職員（内）でも、 オンライン申請が

始まったばっかりに、いわゆる電子納付（誤納に関する）還付の件数が、もうものすごい

増えたんです。それは結構、（通常）事務を ひっ迫していたので、オンライン申請でも、

できるんであれば、電子納付より かは印紙で納めていただく方が、

いわゆる再使用証明とか、こう いわゆる使い勝手が良い。ちょっと言い方

は変なのかな、オンライン申請でも 登録免許税については、印紙で納付をして

いただいた方 が、いわゆる還付じゃなくて（再使用）証明として

いいよねって、できるよねっていう話は、 職員（間）でもしていました。次に

登録免許税も 軽減証明書、いわゆる専用住宅証明書が

あれば、登録免許税の軽減ができます。 この軽減証明書、専用

住宅証明書は、添付情報として 付けていただく必要になります。

時折、軽減適用条項の記載 が書いてないにも関わらず、軽減証明書

をつけて、登録免許税も軽減証明適用後の（額で）納付してる場合があるん

ですけれど、 軽減適用条項を登記申請書に

記載を（必ず）お願いします。 いわゆる登記申請書のこう表っていうの

は、あの申請者いわゆる 双方いればですね、単独申請じゃなくて

共同申請であれば、いわゆる双方の意思の 主張という書面でもあるんです。

そこの中に軽減適用条項の 記載がないっていうことは、経験適用条項を

適用しないっていう意思の現れとも釈され かねないので、この軽減適用条項の記載を

必ずしてください、漏らさないで ください。場合によっては（記載するよう）補正対象

となりますので、よろしくお願いいたし ます。簡単ですけども、登録免許税に

ついてのお話は以上になります。続き ましては、４番目の『添付情報』です。多分

これが１番、今回の話の 根幹メインになると思います。まず

前提条件として、 オンライン申請の場合、添付情報が

電子署名されているかのチェックがあり ます。申請する側では分からないと

思うんですけども、法務局側で オンライン申請できた申請書を

プリントアウトした時に、電子 署名されてるかどうか、分かるところがある

んです。そこで、ちゃんと電子署名されてる かどうかの確認を、必ず入れてます。

あとは、オンライン申請 する時に登記原因証明情報もPDFで

一旦送ってくださいって、お話してると思い ます。そのPDFで来た登記原因証明情報

と、別送で届いた登記原因証明 情報が同じものであるかの

確認は、必ず行ってます。登記原因証明情報PDFと別送で来た同情報、

時々、ちょっとした（別送前に） 補正をしてあるっていうんですかね、

若干地積が間違ってましたとか だったら、（権利登記なら）補正でもなんとかいいと思うん

ですけど、物件そのものが 違ってるとかだったら、それはもう

取下げの対象になると、私は判断して ました。物件が違ってるのであれは、

それはオンラインとしての 登記原因証明情報として真正とは言えないっ

ていうことで、取下げを促してい ました。早速ですね、この添付情報、

これ「後半にも続く」ってありますけど、 まだまだあるんです。なのでとりあえず

ここの中に入る分まで、書いてみました。まず １番目、この別送で来た登記原因証明情報、

これが真正だと疑いはないか、って いうことで。物件とかもそうですけど、

例えば所有権移転であれば、その売買 の日付と、売り主

買い主、その辺り。ちゃんと双方の 意思の確認とかですね、そういったのも、ちゃんと

見ていきます。その登記義務者が 処分権を有してるのか、共有者は他にいない

か、共有者は例えば「この物件に ついて（例えば）処分をする気はない」っていう

ことで、それであれば「何某持分だけ を移転するのか」ですね。あとは（登記）義務者自体

が成年後見を受けていないか どうかですね。それが法定代理人の存在と

かですね。 要は、登記義務者自体が処分権をちゃんと

有しているのかっていうことです。 あと登記義務者に漏れはないのか、

例えばですね、先ほど共有者の話しました けども、共有者がいるにも関わらず、

例えば「所有権移転」を（意味する）「共有者全員

持分全部移転」ってなると、（他の）共有者も（全員） 登記義務者になるんです。

そういった意味で、登記義務者とし ての漏れはないかっていうことです。

相続もそうです。遺産分割協議もそうですけれど、

要は、

書類に（遺産分割協議に）参加すべき人の漏れが

ないかっていうことです。 次に、印鑑証明書で登記済証、

今は登記識別情報通知って言っ てますけど、それが偽造されてないかとか

ですね。それはあの見ます、ちゃんと見ます。 昔の登記済証は印鑑とかだった

ので、結構偽造される場合が多かったんです。

（所有者）ご本人が持ってきた ものであれば、あの司法書士

の方でも本人確認はしてる でしょうし、本人確認情報とは別にですね。

ちゃんと（所有者）ご本人に間違いないのかっていう ことで、取引に入る前にやって

ますので、その辺りのちょっと信頼はしてい ます。印鑑証明書は、時折、

所有権移転の時には持ち主（売主）の方の印鑑 証明書、有効期間３ヶ月以内

いっていうの出していただいてたんです けども、同じような印鑑をお持ちの場合（複数の印鑑）が

あるんです。その時に、若干 あれ？ていう時があるんです。あの書体は

同じなんですけど、ここの角度が若干違うと かですね。私とか平成初期の採用の

人は、会社の法人の印鑑証明 書は直接証明だったので、全部１枚

１枚全部（印影）照合して直接証明してたの で、印影の違いに結構気づきやすいです。

登記所では 表示係のところなんですけど、マイクロスコープ

というんですかね、こう大きな虫眼鏡、 宝石を鑑定するようなレンズ

もありますし。 そういうので見ると若干やっぱり

ちょっと違うな、でもこれは誤差の範囲なの かな、とかですね。それでちょっと

やっぱり疑問だなって思う時は、資格 者（代理申請）であれば、資格者を呼んで、これ（印影）

ちょっと若干角度が違う気がしますって いうお話をしたら、実はもう１つ似たような

ののがありました、すいませんこちらの方 が「実印」のようです。ということで。

そういうことも実際、実務の場合は

あります。この印鑑証明書、 今もつけてるんですかね、よく

分かりませんけど、すいません。この印影を 見抜く力っていうのも、今の

職員には持ってて欲しいなって思います。 先ほどもお話しし

ましたけども、印鑑証明書と資格証明書が有効期間内かっていうこと

です。よく資格証明書も、今、会社法人番号を

不動産登記申請書に書けば、資格 証明書の添付省略はできるんですけれども、

例えば、裁判所で

発布した、いわゆる資格証明書 っていうのは添付省略できません。

それについては、有効期間3ヶ月ってなってます。その辺りは、

ご注意ください。あと６番目、 １番私が気をつけていたことです。

本人確認情報は まずはですね、あのこれですね、資格者と

その本人確認する人（される人に訂正します）が（互いに）面識があるかどう か、（面識が）なかったら良いんですけど、（面識が）ある

場合がちょっと難しくなるんですけど、 とりあえず面識があるかないか、これはまず

第１にまずチェックしてました。１号、２号 などの書類の確認ですね。それがちゃんと

写真（画像）付きで 提出されてるかどうか、

私がいた時は、パスポートにもまだ 住所欄があったので、１号書類として使えて

たんですけども、パスポートは確か住所欄が もうなくなったので、個人情報保護の

観点から住所欄を記載しなくなったので、 身分証明書とはしては使えない。なので１号

書類から２号書類になってしまったんじゃ ないかなと思うんですけども、確認はして

ません（確認したら、本人確認では住所記載欄がないパスポートは使用できないようですね）

１番こっちですね、資格者の方が この本人確認をした後に、

この人は「義務者に間違いない」っていう文言が確か にあるかです。

これも見させていただきました。 こんな細かいとこまで見るんですかって

おっしゃる資格者もいましたけど、 先生方が、本人確認情報っていうのは

資格者にとって本当に大変なことだと思うんです。 いわゆる自分が保証しますっていう ことの書類が、

本人確認情報です。なので、先生たちが覚悟を決め て作ってる書類ですので、私もちゃんと見

させていただいてました。まず添付情報の 前半については以上になります。

続いては、後半の 添付情報の私のチェックポイントについて

お話ししていきたいと思います。続き ましては後半戦です。

７番、登記原因によって農地法の許可、法人

内に受ける利益相反ですね。利益相反の 場合には法人内での総会や

取締会の議事録も提出していただき ます。登記原因ってあるんですけども、

あの農地法の許可で見られるのが、やはり 畑とか田んぼのいわゆる「売買」です。

そういった時には、農地法の許可がいると 思います。法人内の利益相反っていうのは、

いわゆる会社所有ってこと は代取（代表取締役）がいます。その代取として

管理している、例えばですね土地を 代取個人の名義にしたい、いわゆる

「売買」とか、そういった登記原因はありますけど、 会社名義の土地を代取個人の、

個人としての立場の土地にしたいとか、そう いう時に利益相反が起きるんです。そう

いう時には、議事録も提出し てください、いわゆる議事録を作成しないと

いけませんよっていうことです。８番です。 利害関係人からの承諾書はあるか、利害

関係っていうのは、様々結構多いんですけど も挙げるとしたら

抵当権者とか、根抵当権者ですね、そういったの が割と代表的な利害関係人です。

９番です。こちら登記権利者（買主など）の ことについて述べてますけども、

シンプルに、まずは登記権利者で この人が間違いないのかっていう確認

です。１０番目、登記権利者の遺漏はないか、 他にも（権利者が）いるんじゃないのか。はい特にですね、

認知された子が 相続の際の遺産分割協議書に参加してい

ないですね。そういったケースが結構あり ます。認知された子も、もしかしたら（遺産分割協議後）相続

人いわゆる登記権利者になる可能性もゼロで はありませんよね。１１番です。裁判

所の許可はあるかです。裁判所 の許可で、私が見受けたのは、

いわゆる成年後見を受けてる方の 財産処分に関してなんですけども、それに

ついて成年後見人の方申立てを して、裁判所が許可を出していた、その

許可書を添付情報として付けてい たっていうのですね。裁判所の許可

っていうのは、そういった意味合いです。特に、 この１２番です。単独申請に関する

ことなんですけども、これがですね 登記の中では、１番やっぱり単独申請って

いうの難しいんですよね。判断 が。判決とか

仮登記処分命令ですね、執行力のある確定 判決書正本や処分決定正本の有無。特に

判決書が執行力を有している か、これですね。これの判断が１番難しいん

です。執行力、 いわゆる債務名義なんですけれども、私とか

は訟務にいたこともあるので、あのもう なんとなく感覚で、これはうん大丈夫とか

ですね、執行力がこうこういう根拠であると かあるんですけども、あの訟務とかに行って

ない方は、やっぱりちょっと 迷いますね。なので判決書による

登記っていうのが、登記所の中では1番、調査担当とか（この申請書）を取った時に、「わ、、これ

かっ」て感じ で、一瞬、「あ、、取ってしまった」っていう風に、あの

思ってしまう登記申請が、この判決に よる登記申請が来た時です。いわゆる単独

申請だからです。共同申請だと 双方の、いわゆる合意意思の、合意の元に

言ってくるんですけども、単独申請っていう のは、あくまでも登記権利者だけの

単独申請ですので、１番 難しい登記ではあります。登記所

には、いわゆる判決による登記に関する本 も確かあったと思うんです。

これが１番難しいって言われてる

登記が執行力、いわゆる債務名義があるか どうかを登記官で判断しないといけないって

いう、ここまで判断できるようになれ ば、登記官校合官として、おそらくもう

完璧かなと思います。

えっと以上で、４番目の 添付情報、これが１番長かったんですけれど

も、皆さんスクショとか撮れましたか？ こう書いてるんですけども、もしかしたら

私もちょっと勘違いとか、間違いとか、もう何 年も前のこと思い出しながら書いているので。

ですけども、少しでも皆さんの参考 になればと思います。スクショできましたか？

４番目のコンテンツは以上に なります。続きましては、

コンテンツの５番、『委任状』です。委任状に は、こういった内容を、私が校合官

登記官をしている時、ちゃんと記載がある かどうかをチェックしていました（他にも、登記完了証受取など、いくつかの条項ありました）。まず

登記識別情報の暗号化、これすいませ ん、オンライン

申請がメインでお話ししてます。この委任状に関しては、もちろん

登録免許税還付とか、 この登記の申請取下、補正に関すること、

は書面申請でも言えるんですけれども、 もちろんこの復代理人選任に関しても

ですね。大体オンライン 申請での委任状について言及させて

ください。まず、この登記識別情報の 暗号化に関する一切の権限、次、登記識別

情報の復号に関する一切の権限、登記識別 情報通知の希望の有無に関する一切の権限、

必要な場合には復代理人に関する 一切の権限、登録免許税還付に関する

一切の権限、最後、先ほども話したに登記 の申請取下、補正に関する一切の権限

ですね。この中でも、割とこう抜け がちだったのが

これですね、暗号化。これ結構ですね漏れ てる場合が多かったですね。

暗号化っていうのは登記別情報の いわゆるこのままパスワード（乱数表）とか今QR

コードとかとかでもできるんですかね、あの まだ私がいた時、QRコードはまだ

入りたてだったんですかね、その登記

識別情報の乱数表を、オンライン申請の時に

登記所に乱数表を暗号化（して送信する）。それに対しての

一際の権限っていうことで、ちょっとこれ 見逃しがちだったんです。この暗号化

ですねこれが遺漏してる場合が、当時 は多かったです。

あとはですね、これも結構たまにありましたね。

登記申請書の1枚目に 登記識別情報通知を希望しますかと、

こうチェックする項目があるんですけども、 そこにチェックをしてるんですけども、

いざ委任状を見たらそれが書いてない（委任されていない）と いうことで、さあどうしましょうか補正し

ましょうか、買主本人に受領してもらいましょうか、 どうしましょうかって。 お話になってたんですけれども。

私が校合官していた時は、この６つの条項は

入れてくださいということで、 お話をさせていただきました（６つ以外にも細かい条項ありましたが、お話省略しました）。今は

ちょっと分からないんですけれども、登記 識別情報も、もしかしたらオンラインで

通知してるような 形かもしれませんし、あの今の実務にあった

委任状の条項を、今一度ご確認 いただければと思います。私の時はあくまでも、

こういった内容が条項が、 委任状に書かれてるかどうかをを確認させて

いただいてました。 あとですね、もちろんですけど

委任状には今も実印をしてるんですかね？ その印影について先ほどもお話ししまし

たけども、印鑑証明書の印影とあっ てるか、直感的に、これちょっと

違うかもしれないなっていう時には、あの 表示登記（係）にあったルーペを借りて、

きて（印影を）拝見したりとか、そういっ たことまで細かいか言われませんけど、

場合によっては、

そういった印影が、もし違ってた場合（気づかずに、そのまま校合完了してしまい、印鑑偽造と判断された場合） 、国家賠償請求訴訟にもなりかね

ませんので、要は登記官として校合官として、 尽くせることはする。それが国家

賠償請求で、国がよく主張する職務行為基準説ですね、 国の顔である

登記官校合官として、職務 で出来ることは全てやったと主張

するためにも、ちょっとでも疑問があれば それを払拭する、印影がちょっと違うかなと

思えばルーペで印影を見て、 自分がこの印影は確かに間違いないのか、

心証得るまでは、ちょっと確認させていただいてました。

５番目のコンテンツは以上になります。

皆さん、スクショ撮ってくださいね。スクショいら ない方は撮らなくてもいいです。最後

、コンテンツの『その他』ですけども、私の考えを述べさせて

ください。今、ものすごくセルフ 登記、ご自身でですね登記を申請される方

が多いです。その背景としては、今の日本の経済 が低迷しているので、少しでも登記

費用を抑えたいという、お気持ちがとても強いと思います。

ですが、正直言ってセルフ登記、 費用は確かに抑えられますけれども、様々

な、やはりデメリットな面もあり ます。もちろん時間もかかります

けれど も、ご自身のですね（所有）不動産の物件を

どこまで把握しているのか、その 調べる方法とか、どこまで把握してる

のかっていうのもあるんですけれども。 そのご自身で登記をしようとする方が、

登記所に何もかも聞いてこようと するんです。あの皆さんの様々な意見は

あると思いますけども、登記所っていうのは、 あくまでも登記を受け付ける

ところであって、登記を相談するのはあまり メインではないんです。

確かに昔、その平成初期のように、人員が本当に多かった。

人員が本当に相談対応もできる ぐらいに（多かった）。

何でしょうかね、あの余力があった時代でし たら、今のセルフ登記の多さについても、

問題なく （対応が）できているのかもしれません。ですけれども、

今の登記所は、慢性的な人手不足 です。定員が、どんどん減らされたりしてます。

相続登記の義務化とか、 法定相続証明情報とか、自筆遺言の預かりとか、

定員を減らさないため に、色々事業を頑張ってますけれども、それ

よりもですね、1番の最たることは 「国家公務員の削減を提唱した政治家に

投票した有権者の選択です」。 皆さんの中にも、おそらく国家公務

員削減を提唱した政治家に、１票を投じた有権 者の方がいらっしゃると思います。その１票

の積み重なりが、定員削減をされた今

の、この登記所の現状を生み出しています。

皆さん、

どう思われて、この１票投じたんですかね。 あまり何も考えずに、投票したのかもしれ

ませんけれども。 この１票のことで、国家公務員が削減され、

登記所も人員が減らされ、その１票のことがですね、ご自身に跳ね返ってきて、

いわゆる相談がなかなかできないと か、そういったことで激高される方も

いらっしゃるんですけども、それはあなたが 国家公務員削減を提唱した政治家に投票した、

言い方悪いですけど、（あなたの投票行動の）結果がこう いう風になってます。

そういう風にして、ご自身が投じた１ 票がご自分に帰ってくることで、

初めてご自身も気づいてくださるといいと 思うんですけれど。

私は何を言いたいかというと、登記所は、 常に慢性的な人手不足です。あのセルフ登記

をしたいお気持ちも分かりますけれども、 登記所の現状もご理解ください。ですので

窓口で、登記所の職員を 責めるような激高な態度は、是非

やめて欲しいと思います。登記所の職員も精いっぱいやっ

てます。法務省、特に法務局の職員も かなり多忙を極め、体調を崩したり、あとは

現職で亡くなる人もかなり増えてます。（登記所の）皆 さん頑張っています。

ですけれども、そういった風に セルフ登記の皆さんから

怒りの矛先を向けられる筋合いはないと、 私は思っています。

あの登記所の職員に 八つ当たりをするぐらいでしたら、法務省

本省の方に、登記所人員を増やしてく れっていうメールを送ってください。その方

が、よっぽど（登記所）現場は助かります。

なのでお願いです。現場の職員に対して、 決して矛先は向けないでください。

最後の話は、今回の権利登記の 調査のポイントとは、ちょっと外れています

けれども、以上私からのお願いです。 以上を持ちまして、皆様からリクエストの

ありました、不動産登記、権利登記、私の調査の ポイントについての話を終わりたいと

思います。長時間でしたがご視聴いただき まして、ありがとうございました。