The WORST properties to buy in Dubai (2025)

Summary

In diesem Video erklärt Eugen Zimbelmann von Dubai Finanz sieben kritische No-Go's für Immobilieninvestoren in Dubai. Er warnt vor überhöhten Maklerprovisionen, versteckten Servicegebühren und Projekten in Mikrostandorten ohne Nachfrage. Zudem weist er auf die Gefahr von Apartments mit schlechten Grundrissen, risikobehafteten Offplan-Projekten und Gebäuden mit problematischen Eigentümerstrukturen hin. Zimbelmann betont, dass emotionale Entscheidungen beim Immobilienkauf häufig zu schlechten Investitionen führen und fordert eine fundierte, datenbasierte Herangehensweise. Er bietet Investoren Unterstützung bei der Auswahl sinnvoller Immobilien in Dubai.

Takeaways

• 😀 Hohe Maklerprovisionen (über 6-10%) sind ein Warnsignal für Immobilien, die schwer zu verkaufen sind oder schlecht gelegen sind.
• 😀 Achte auf hohe Service Charges, die die Rendite auffressen können, vor allem in Luxusgebäuden wie dem Burj Khalifa.
• 😀 Vermeide Mikrostandorte ohne Nachfrage – fehlende Infrastruktur führt zu niedrigen Mieten und stagnierenden Preisen.
• 😀 Wohnungen mit schlechten Grundrissen und Minigrößen bieten wenig Nachfrage und damit geringe Rendite.
• 😀 Achte bei Offplan-Projekten auf fragwürdige Zahlungspläne, die oft nur für Endnutzer und nicht für Investoren geeignet sind.
• 😀 Immobilien in Gebäuden mit schlechter Eigentümerstruktur können zu vernachlässigten Anlagen und Problemen bei der Vermietung führen.
• 😀 Emotionale Entscheidungen aufgrund von Hochglanzbroschüren oder Renderings führen oft zu schlechten Investitionen.
• 😀 Überprüfe vor dem Kauf immer die Service Charges und setze sie ins Verhältnis zu den potenziellen Mieteinnahmen.
• 😀 Achte darauf, dass die Infrastruktur wie Schulen, Malls und Metroanbindung tatsächlich vorhanden ist, bevor du in ein Projekt investierst.
• 😀 Achte bei Mikrostandorten darauf, dass die Nachfrage wirklich vorhanden ist und nicht nur aufgrund von Marketingmaterialien täuscht.
• 😀 Vermeide den Kauf von schlecht geschnittenen Wohnungen, insbesondere in Mikrostandorten, da diese schwer zu verkaufen und zu vermieten sind.

Q & A

Was sind die wichtigsten No-Gos beim Immobilienkauf in Dubai?

Die sieben wichtigsten No-Gos beim Immobilienkauf in Dubai sind: 1) Hohe Maklerprovisionen, 2) Überhöhte Service Charges, 3) Mikrostandorte ohne Nachfrage, 4) Schlechte Grundrisse und kleine Apartments, 5) Offplan-Projekte mit fragwürdigen Zahlungsplänen, 6) Wohnungen in Gebäuden mit schlechter Eigentümerstruktur, 7) Emotionale statt rationale Kaufentscheidungen.

Warum sind hohe Maklerprovisionen ein Warnsignal beim Immobilienkauf?

Hohe Maklerprovisionen, insbesondere über 6%, deuten darauf hin, dass das Projekt schwer zu verkaufen ist. Oft sind hohe Provisionen ein Indiz dafür, dass der Preis überzogen ist oder die Lage und Zielgruppe nicht überzeugen.

Was sind Service Charges und warum sollten sie beim Immobilienkauf beachtet werden?

Service Charges sind die laufenden Betriebskosten für Gebäudeunterhalt, wie z.B. Security, Poolpflege, Klimaanlagen, und Aufzüge. In Dubai können diese Kosten stark variieren und hohe Service Charges können die Rendite erheblich schmälern und das Objekt unattraktiv für Käufer und Mieter machen.

Was sind Mikrostandorte und warum sollte man beim Kauf darauf achten?

Mikrostandorte sind kleine Siedlungen innerhalb größerer Stadtteile, die auf dem Papier gut aussehen, aber in der Realität keine ausreichende Infrastruktur oder Nachfrage bieten. Solche Standorte können zu niedrigen Mieten, hohem Leerstand und stagnierenden Preisen führen.

Wie wirken sich schlechte Grundrisse auf die Rentabilität einer Immobilie aus?

Schlechte Grundrisse und kleine Apartments führen zu einer geringeren Nachfrage und dadurch zu niedrigeren Mieten. Zudem werden schlecht geschnittene Wohnungen beim Wiederverkauf mit Preisabschlägen bestraft, was die Rentabilität negativ beeinflusst.

Warum sollte man bei Offplan-Projekten vorsichtig sein?

Offplan-Projekte, die mit niedrigen Zahlungsplänen werben, locken häufig unerfahrene Investoren. Diese Modelle sind oft für Endnutzer gedacht, nicht für Investoren, und können dazu führen, dass man in ein Objekt investiert, das über Jahre hinweg keine Einnahmen generiert und dessen Wert schwankt.

Was bedeutet eine schlechte Eigentümerstruktur für den Wert einer Immobilie?

Eine schlechte Eigentümerstruktur, mit vielen kurzzeitigen Investoren oder vielen leeren Wohnungen, führt oft zu Vernachlässigung des Gebäudes, was sich negativ auf die Attraktivität und den Wert der Immobilie auswirkt. Dies kann auch die Vermietbarkeit und den Wiederverkauf erschweren.

Wie kann emotionale Entscheidung beim Immobilienkauf zu Problemen führen?

Emotionale Entscheidungen beim Immobilienkauf, die durch Renderings und Marketing beeinflusst sind, können dazu führen, dass man an der Realität vorbeikauft. Statt sich auf die Optik zu konzentrieren, sollten Investoren Daten, Marktanalysen und wirtschaftliche Faktoren berücksichtigen.

Was sollte man beim Kauf einer Immobilie in Dubai unbedingt prüfen?

Man sollte die Provisionshöhe des Maklers, die Service Charges, die Nachfrage in der Umgebung, die Raumaufteilung der Wohnungen, die Zahlungspläne für Offplan-Projekte und die Eigentümerstruktur im Gebäude prüfen, um sicherzustellen, dass das Investment rentabel und nachhaltig ist.

Warum ist es wichtig, einen Experten wie Eugen Zimbelmann beim Immobilienkauf in Dubai zu Rate zu ziehen?

Eugen Zimbelmann ist ein erfahrener Investor, Gutachter und Finanzierungsspezialist. Er kann deutschsprachigen Investoren helfen, die besten Immobilien in Dubai zu finden und zu finanzieren, indem er die Risiken und Chancen eines Projekts realistisch bewertet und analysiert.