【元パチ屋】違法な増築部分を発見⁉︎ 手抜き工事やアスベスト混入の可能性も… 建築Gメンが「元パチンコ店」物件を調査
Summary
TLDRこの動画では、不動産投資に関する問題を抱える投資家向けに、専門家のアドバイスが提供されています。埼玉県所沢市の物件を例に、1982年築の建物の現状と問題点を分析し、修復やリフォームのポイントを解説します。外壁の補修、階段下の水漏れ、鉄筋コンクリート構造の管理、屋根の防水性、アスベストの有無など、様々な観点から物件の維持管理と法的制約についても考察しています。投資家が初めての投資物件を効果的に活用するための具体的なアプローチと、用途変更や増築に関する手続きの重要性を強調しています。
Takeaways
- 🏢 スクリプトは不動産投資に関するもので、埼玉県所沢市の物件を購入した相談者について話されています。
- 👷♂️ 大川郎さんがNPO法人建築、地面の会の理事として、また一級建築士として物件の状況を解説しています。
- 🏠 物件はもともとパチンコ店だった場所で、後に建築会社が購入し、スケルトン工事中に倒産したため競売に出された物件です。
- 💰 相談者は内装をしようと考えていたが、費用がかかる上にコロナの影響で収入がなく、現在は状況が厳しいとのことです。
- 🔍 物件の点検では、外壁のLCババダ、階段の踊り場、鉄骨の腐敗、防水の不十分など、いくつかの問題点が指摘されています。
- 🛠️ 修理やリフォームのためには、天井を上げて鉄骨の状況を確認したり、防水を重ねたりする必要があるとされています。
- 🚫 建物の用途地域が第1主住居地帯とされ、防火指定地域に属している可能性があるため、用途変更や増築には制約があります。
- 🔨 鉄筋コンクリート構造やモルタルの皮膚、アスベストの有無など、建物の構造に関する詳細が説明されています。
- 🛑 建物の現状を確認し、必要な修理を行った上で、用途変更や増築を考えると、適切な手続きを踏む必要があるとアドバイスされています。
- 👨🏫 大川郎さんは物件の現状を分析し、投資家が物件を有効に利用し、将来の維持管理のためのアドバイスを提供しています。
- 🔗 スクリプトの最後に、オーナーの方々が相談室で相談できる旨のリンクが提供されています。
Q & A
物件の現在の所有者は誰ですか?
-物件はもともとパチンコ店でしたが、その後建築会社が購入し、倒産した後競売で現在所有者が購入しています。
物件の場所はどこですか?
-物件は埼玉県所沢市狭山ヶ丘駅から徒歩2分という場所にあります。
建物の築年は何年ですか?
-建物の築年は1982年12月で、新体震基準に適合しているとされています。
建物の外壁には何の問題がありますか?
-外壁には特に問題はなく、塗装が不足したり傷んでいないことが確認されていますが、補修の履歴は不明です。
建物の階段周辺には何の問題がありますか?
-階段周辺では鉄骨が腐敗しており、床が抜けるような状態が見られます。
建物の屋根周りの状況はどうですか?
-屋根周りでは過去に設置された配管や配線が見つかり、防水が立ち上がった場所からの配線が行われていることが指摘されています。
建物の鉄骨部分にはどのような問題がありますか?
-鉄骨部分には腐敗が見られ、天井を上げて詳細を確認する必要があるとされています。
建物の用途地域はどのような指定がありますか?
-建物の用途地域は第1主住居地域とされており、様々な制約がかかっていると説明されています。
建物の現在の状況ではどういう問題が指摘されていますか?
-現在の状況では、内装の費用がかかることやコロナの影響による収入の減少、建物の劣化などが指摘されています。
建物の今後の利用についてのアドバイスは何ですか?
-建物の今後の利用については、用途変更の手続きを踏むこと、適切な防水対策を講じること、鉄骨の腐敗部分の修復が必要であることがアドバイスされています。
建物の現状をどのように改善する提案がありますか?
-現状の改善提案としては、塗装の繰り返し、メジシールの打ちは、一般的な維持管理として行うことが提案されています。また、屋根の防水を強化し、鉄骨の腐敗部分を修復することが挙げられます。
Outlines
🏠 不動産投資物件の現状と問題点
大川郎が埼玉県所沢市の物件を紹介。元々パチンコ店だったが、建築会社が倒産して競売で購入された。現在は内装費用とコロナの影響で手がけられない状況にある。物件は一等ビで1982年築で新耐震基準に適合しているが、外壁のLCババダが40年近く経過している。大京修繕が2回ほど行われているが、補修履歴が不明。階段下の踊り場や2階の玄関ポーチに水漏れが見られる。鉄骨の腐敗も確認され、天井上げて詳細を調べる必要がある。
🔨 物件の構造と修復に関する考察
鉄骨の腐敗とモルタルの皮膚が問題視されている。鉄骨の表面が皮膚してる可能性もあり、対価構造が必要な場合もある。外周部はLCで皮膚されており、内側はモルタルで補修が行われている。鉄骨が見え始めている部分には鉄網を貼り、モルタルで固定する必要がある。また、屋根裏部屋の床はデッキコンクリートではなく、鉄筋コンクリートのスラブであることが確認された。
🧐 建物の構造と法的問題点の分析
屋根は防火性がないと判断されており、用途地域が第1主住居地域とされ、制約がかかっている。屋根裏部屋は過去にパチンコ店の事務所として使われていたと推測される。鉄骨の腐敗が進んでおり、塗装が必要な状態。また、プラスチックの生小板が使用されている部分があり、防火性の問題がある。用途変更や増築に関する法的手続きが必要な場合がある。
🛠 修復とリフォームの可能性について
屋根の修復が必要な場合、塗り直しや露出防水を検討する。鉄骨の腐敗部分にはモルタルで整形し、鉄網を貼ってモルタルで固定する。屋根裏部屋の床は鉄筋コンクリートであり、リフォームの際には注意が必要。また、用途地域の制限に留意し、適法な改装が行えるようにする。
🔍 物件の詳細調査と改装のアイデア
物件の詳細な状態を確認し、改装のアイデアを持った技術者と相談することが提案されている。用途変更の手続きや建築確認申請が必要とされる場合がある。屋根の防水と錆止め塗装、アスベストの有無の確認など、改装に向けた準備が重要である。
Mindmap
Keywords
💡不動産投資
💡ロジック建築
💡狭山ヶ丘駅
💡スケルトン工事
💡内装
💡用途地域
💡アスベスト
💡鉄骨
💡防水
💡用途変更
Highlights
不動産投資に関する物件チェックの極意を学ぶことは重要である。
物件は埼玉県所沢市の狭山ヶ丘駅から徒歩2分という立地条件が優れている。
元々パチンコ店だった物件が建築会社によって購入され、スケルトン工事後に倒産した経緯がある。
相談者が競売で購入した物件は、内装工事が必要な状況にある。
物件の外壁はLCババだと、1982年築という年代に応じた修繕が必要とされている。
階段下の踊り場に水漏れの問題が見つかり、その原因究明が求められている。
鉄骨の腐敗が進行しており、天井上げて修理が必要とされている。
屋根の防水が不十分で、ウレタン防水の施设が推奨されている。
鉄筋コンクリート構造の建物では、鉄骨の皮膚が腐敗している可能性がある。
1階の床は鉄筋コンクリートスラブで、その強度がパチンコ店の重さに耐える必要があった。
2階には天井の針とデッキスラブの下に皮膚が深く、構造的な問題が指摘されている。
増築部分が適法性に疑問が残り、用途変更の手続きが必要とされている。
屋根に設置されたプラスチックの生小板が風化しており、違反状態になっている可能性がある。
1階と2階の天井にアスベストが使用されていないことが確認されているが、検査が必要とされている。
物件の周辺環境が有効活用されるために、用途地域の制約を考慮する必要がある。
物件の将来性について、改装アイデアを持つ技術者と相談することが推奨されている。
用途変更の手続きについて、建築確認申請が必要であることが説明されている。
Transcripts
不動産投資を学ぶなら楽まちファースト
ロジック建築地面が教える物件チェックの
極意こんにちは大川郎ですNPO法人建築
地面の会で理事症をしております近くは
一級建築士
です今回の物件は埼玉県所沢市狭山ヶ丘駅
から徒歩2分のとろにあるこちらの一等
ビ元々パチンコ店だったこちらの物件
とある建築会社が購入したがスケルトン
工事に多額の費用がかかり購入後に建築
会社が
倒産その後競売に出されていた物件を今回
の相談者が購入したよろしくお願いします
内装をしようと思いましたが費がかかるの
とそれからコロナの流行り始めたんで私も
そのコロナの一になっちゃったんで仕事も
できなくなったし当分の間ま塩漬け状態に
なったんで今日に至るような状態ですで
先生になんとかお願いしていい案があれば
お願いできればと思ってんですけどねま
以上そんな感じですけどよろしくお願い
いたしますまあのエに近いしはい非常に人
のそれなりに生機のできるとこだから有効
に利用したいとは思うんだ
けどあと用途地域が第1主住居だっていう
んでねいろんな制約もかかってくるから
難しい条件がついてきているってことも
事実ですねそういうことを踏まえ
てしっかりと有効に利用できればなと思い
ますけどねそうですね
[音楽]
まずこちら築年が1982年12月という
ことで新体震基準には適合しているという
ことでしょうかそういう理解でいいと思い
ますね外壁LCババだとはいま82年地区
であると
え40年近く経ってるのでうん大京修繕は
2回ぐらいは少なくやってていいんだけど
塗工あとシールのちとかねうんそういう
ものの補修履歴がちょっと
うん分かってた方がいいんだけどねうん
外観見ても特に外壁が変に塗装が不足して
傷んできてるとかいうのは外観さっと見た
だけじゃ問題ないんですけどねここ
が階段の踊り場だはねここは理してんだと
思うんです
よここの下だねこれは2階の出入り口の前
の玄関前のポーチだねタルバなんだけど
この下に水が回っちゃってる感じだよね
うんだからさっきの板板張のの点自体を
ちょっと食してみてうん水がどういう感じ
で回ってきてんのか
確認してうんうん開けてみないと何とも
見えないあ開けてみたら鉄骨そのものが
痛んじゃってたでこんなその床が抜ける
からね
うんどういう処置がいるかってのは
やっぱり天井上げてみないとわかんない
ねこういうところも下に泡の原因化になっ
てないかってとこのよチェックね色の設備
配管配線が
屋上のとにちょっと立ち上げて垂直面から
こういう配管配線を抜くんですね防水が
立ち上がったとこから引きすると直に水が
入んないような位置で配線配管をうん通す
わけでそれを横から出入りする鳩やつって
ねそういう言い方するんですけどこう設備
配管を取り出すための立ち上がりそこに
屋根げるっていうのでこういうところ
鳩小屋というのですけどね平和の象徴の鳩
それの
小屋いうとこです過去にはこういうことで
配線配管もいらなくなったから切って埋め
てはいるんだけどうん穴が不完全だったり
すると中の折りに雨が吹き込んだりうんし
て下にロスってこともあれるから改めて
もうよもなくなったんなら塞いじゃうま
長い40年前
にできた防水槽であるとそれなりにもう
傷んじゃってるからやっぱこの際だから
ここに防水を重ねば塗りま多くの場合この
状態だと露出防水ですねでウレタン防水え
程度でやることが多いんだけどうんそ防水
の仕を決めて処置しなきゃいけないという
とこになる
ここは元々パチンコ店の事務所だったと
いうところですねうん体鉄骨
であそこだけなんだら祝福がある
な鉄骨だけどこれ対価構造が必要だとして
鉄骨もなんか皮膚してたんだと思うんだ
けどこれはま仕上げ取っちゃってるから
うんうんで皮もこモルタルで整形する場合
もあれば必中の大下性のあるボードを貼る
ということでオッケーかもしれないで外周
部はLCで皮膚してるからこの内側にこう
これはモルタルでやってるけどうん
モルタルの厚さとしてちょっとこれじゃ
足んないかもしんないな今そこのモルタル
が少し剥がれて中の鉄骨がちょっと見えて
ますねこれ
鉄網鉄網貼ってでそこにモルタル引っかけ
てっってこないようなうんこういうだから
こういうモルタル塗りもある
わけバカ評としてねここ見るとここの足さ
までなんかボード張ってんだよね25mm
とか30mmぐらいの大火剤を貼ってたの
かもしれないでこの辺がデッキ
コンクリートの床なわけだで結構細かく
ヒラ入ってるけど上見るとこれここも屋上
であの陸になってるはずだからこにねで
デッキを敷いてその上にコンクリートを
貼るわけだデッキでとコンクリートという
構造体になるわけねうん床を作ってるわけ
ねで下の階もカカともその風に作ってる
はずなのこういうつぎのとこね次手のとこ
でそれていった光力ボルドで
締めつけてるわけだうんだこれ締めつける
時は錆止めで仕上げしちゃってると
しっかりとマが生まれないからうん生の
まんま閉めるわけだけどうんうんやったら
耐久そのどういう条件で表もてから錆びて
くるかわかんないから本来的に新宿時の時
この継手のところもきちっと防水錆止め
塗装しなきゃいけないんだけどねそうなん
ですこれができていなかったって全部そう
だよ
ね柱から針の継ぎ目でまで1mぐらいの
距離までを柱と一緒に溶接して持ってくる
わけうんで針を渡して閉めてうんうんそれ
に渡るようなこりを渡してっていうことに
なるんだけどうんそういうジョイントはさ
れてる
けど錆止め塗装に行ったんだよねうんそれ
ができてないうん
このジョイントが錆びてくるとどういう
問題が起きてくるんでしょうかま直に水を
刺すとこじゃないからそれほどどんどん
劣化してコド体力上不足するような事態に
はなかなかならないのだけどうんま目に
見えない場所であっても隠蔽部分であって
もそれは原則塗装しなきゃいけないとま
新築の手抜きだねそういうことになります
うんこっからプラスティックの
生食あってあるとこ後か増築したんだろう
けどこれは防火性の観点からアウトって
いうそうです
ね駅近いので用途地域は第中教なんだけど
防火指定としてどうかねせめてぼ防火地域
あるいは準防火地域どっちかには入ってる
と思うんですけどそれに耐える仕様でない
といけないで特にスケルトンにして建物
新築の神聖用途と変わるのであれば新しい
途でその用途変更の手続もうん原則的には
いりますのでねうんそれに見合った仕様で
もって赤報状態にしてあれだね作り直さな
期間ですねあ場合によっては増築部分は
解体する必要があるということですかうん
解体か
あの面積的にオーバーしたりしてなければ
そのままでもいいけど屋根は豪華性のある
もので吹きなすということになるかと思い
ますこの屋根はもう明らかに防火性がない
ないと
うんあの面積制限があって何平分までいい
とかうんうんいうのはあるんですけど材料
によってはねうんちょっと下の1階の屋根
も2階の屋根もうんうん結構面積あります
のでうん
アウト
でしょうこの比較では建築地面に相談し
たいというオーナーの方を募集しています
詳しくは概要欄のリンクをご覧ください
スロットマシンがあったつだよね2階には
うんで天井の針とはいデッキスラブの下に
はい対価皮膚が深てんだよ
ね
うんこれが1つね問題になるのね80年
地区だとアスベストが購入してる可能性が
あるんですうんこれ
はあの調べなきゃいけないんですねこれが
無害であればま仕上げていいんだけどうん
そうでない
と撤去するか除外して別の皮覆剤で拭くと
いう必要があろうかと思いますにオーナー
さんから頂だいた資料だとアスベストは
なしになってましたなしか
はい年代的にやっぱりそれでも調べると
購入したりすることがあるから改めて調べ
てみ
たら5%未満な入ってたとうんいうことも
ある整形された体だったりすると入ってい
てもわったり切ったりしなけりゃ悲惨し
ないんだけどこれ生の状態で固めてあると
うんうんやっぱ簡単に悲惨するのでうん
やっぱ確認した方がいいま調べて問題なし
ということが確認できていればいいんです
けどねうんうんうんこれはねLCバ張りの
ALCを固定するための窓周りの鉄骨補給
をねうんふんうんこういう形でうんうん
組むんですなるほどそしなLCだけだと
バラバラになっちゃうでしょALC自体を
こことし床レベルでうん上限で固定する
わけうん窓があるからこういう水平剤
建てるために垂直剤入れてうんなるわけで
窓が小さいような場合にははい例えばこう
いう風
にALCの
幅の中にうん収めるような場合はLCに
そばせて上下
のアングル剤を回してLCと固定してうん
うんこれに耐えるような感じだね
うんあ別あ屋上なんだ元々屋上だったとこ
に屋根かけて使ってんだ屋根とこれを実的
にここも床面積増えちゃうからからうん
うんうんケンペスには影響ないけどうん
多分違反状態になってんだと思うこれ
手すりの上にうんテクス立てて
フレーミングして壁と屋根
をプラスチックの
うん生小板をうんうん貼ったということだ
よねうん元々ここはじゃあベランダだっ
たていうことですかそうだねこの形からし
てもねまあ回送するんだったら欲張らずに
元に戻して屋上として使うま面積的に余裕
がありゃねうん使っていいと思いますけど
ただそのためにはぼかせのあるものを
しっかり
と
あので思わなきゃいけないということだね
初めての不動産投資先輩大家さんに相談し
たい不動産投資の悩みを気軽に相談する
なら楽まち相談室楽まちで検索
[音楽]
あの辺が
さまあそこからここまでこっから向こうか
トイレだったみたいなんだよねトイレで
どういう床洗いしたりしてたかはい今やる
んだけどはい
なんかデッキの仮面の体材がはい着色し
てるじゃんそうですねと錆が出てるうん
デキそのものが水して錆してたうんうん
可能性があるわねあだ今度お便所作り直す
時その辺もうんバったデキコンクそのもの
を打ち直すとかああ一段高くできりゃそこ
にもう1番一層床を作っちゃうとかね
なんかいるかもしんないなここは鉄網
モルタルで
鉄ムルタの一層じゃなくて2層もやって
いろんなながら皮膚の仕方で対処し
てるここもだから屋根が後
からけられてるので後からけたしたんで
あればそれが適法状態で増築されたどう
かってのは確認するしょま屋根自体上から
見た時プラスチックの名前こ板だからうん
うんうん皮膚剤として屋根吹き剤とし
て多分ダメだ
と近駐輪場として使ってたってんだけどね
そうですねうんここは鉄筋コンクリート像
のはずですあなるほどうん1から3回は
鉄骨像で力は鉄筋コンクリート像うんま
この形だと鉄筋コンクリート像ですでょね
うんそこはどこを見れば分かるんですか
ここの床もデッキコンクリートではなくて
うんうん直接の鉄筋コンクリート像の
スラブ仮面だよねの下として見えてます
からここは基本的には鉄筋コンクリート像
とうんうんいう理解でいいと思います
うん1回2回3害を何の用途に使うかうん
によっては駐車場がどうしてもいるとうん
なと隣接する今駐車場として使ってる
ところもこちら用の駐車場としてうん使わ
せてもらえるうん条件を整える必要が
あろうかと思うけどねうんうん鹿の白星
みたいなのがありますねうん鹿の白星
みたいなものがおお本当だすごい立派なあ
本問だね思うみたいだねパチンコ店は1階
で
営業してて
うんうんパチンコさんってのはその遊戯
する台があってそこに天井から玉を
どんどんどんどん必要に応じて供給しなゃ
いけないそこ
で換金
できる景品をもらうためのストック以外は
どんどんまた流れてくうんそれを
一旦配管通して集めてうん
それをまた洗浄してうんうん綺麗にして
から各台に供給するわけお店によると全部
下に一旦下ろして低いところにやってそこ
で大規模な洗浄装置にかけてそれまた上の
方にリフトしてうん分けるということなん
だけどま今のほに大きすると2階の天井上
の方でそういうもの装置つけてそっから
また配給したとうんいうことですねだから
1階の一層分でそういう装置は
全部処理してたということのようですね
それじゃたパチンコ玉自体重いし
うん全体的にその重さに耐えるようなここ
の床は
よ強さがないといかんかったねでそれは
ちゃんとあったんですよここの地を1階を
駐輪場として使ってたということで自転車
のタイヤをスロープに乗っけていく時に下
から登ってくそ右だったら右側に降りる時
に反対側というと左で処理しなきゃいけ
ないからどっちでもいいように一点で
こちら側のスロープを足したようですね
うんそしたら真ん中の人が歩くところの幅
がくなっちゃったっていうま両側そうやっ
てスループ確するんであればま右側のやつ
はあそこまで剥がし切らないとうん今の
23ぐらいにして階段の幅を広く取ると
いうことで改造すればできないことはない
かなと思うね利用客の使い勝手考えたら
1番使いやすいここにした方がいいよね
物件一通り見ていただいたと思うんです
けどもいかがでしたでしょうかうん近い1
階があって近コンクリート像ね地上の1回
2
回ですねが鉄骨層でえ外壁はALCバだり
ということでまLC版自体はあまり損傷と
かなんかなくってねこれから先の考えると
塗装を繰り返すでメジシールの打ちをする
いとこで一般的な維持管理としてやれば
よろしいかと思うんですけどあとま屋上に
なったりとかねオリジナルの防水しかやっ
てないとすればそろそろ重ねオバレしてね
ウレタ防水になり上からカバーするいう
ことのが必要になってきているんだななと
思うあと屋上に配線配管が立ち上がってき
てるんだけど鳩小屋というところのまそこ
ももういらなくなれば全部閉じちゃうとか
要するに防水の立ち上がりをしっかりと
処理して屋上防水はこの際しっかりとやっ
ておいていいんだろうなと思いますね
プラスチックの生小板吹いてるとこがある
んだけどま多分違反状態で増築し
てる延べ面積にうん違反状態が生まれてる
可能性もあるからうん用途変更等をして
しっかりとした手続きを踏むのであれば
その辺もしっかりと適応状態に直された方
がいいとうん思いますねえ1階と2階の
天井に大会皮膚があるんだけどアスベスト
が入ってないってことは確認されてるって
いう風におきするんだけど82年地区で
あるとまれてアスベストが購入している
可能性もあるからちょっとしつこくうん
あの検査を受けた方がいいかなとも思い
ますま既にそういう検査も受けてるのだと
いうことであればこれをまた剥がれてこ
ないような処置をするなり被服し直すなり
えすることが必要だと思いますけどね
どんなよとアイデアありませんかってこと
をほにちょっと聞かれたんですけどそれは
こういうえ改装をしたアイデアを持った
技術者がいっぱいいますからそういうとこ
に必要なお金を出してよいよい提案を受け
たらよろしいかと思いますうん用途変更の
手続きあのもしされる場合はその用途変更
の手続きってのはどういう流れで進んで
いくものなんでしょうかま完璧にスケルト
にしてますから今までの用途と違うでここ
の用途制限地域のねに見合った計画で
だきゃ本来的にいかそうするといわゆる
用途変更の建築確認申請が必要となります
やっぱりそれは審査間に相談に行って具体
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