不動産投資を始めたい人必見!Gメンが暴露する不動産投資の極意
Summary
TLDRこのビデオスクリプトでは、不動産投資の戦略と注意点が解説されています。特に、都内の中古のRC(鉄筋コンクリート)建物を推奨し、利回りが高い物件を選ぶ重要性を強調します。さらに、物件選びのコツや市場動向、投資のリスク管理についても触れており、リアルな事例を交えながら、投資家にとって価値のある情報を提供しています。
Takeaways
- 🏠 不動産を選ぶことは人生を変える可能性がある。
- 🔑 基本的な選ぶポイントは、都内の中古の1頭物件を選ぶこと。
- 🌆 東京都心部は人口が減少しても人が集まるブランド力がある。
- 🚫 分譲マンションは共有物で、管理費や修繕積立金が自由にコントロールできない。
- 🏢 中古物件は新築物件に比べて価格が安定しており、未来予想も立てやすい。
- 💰 利回りが高い物件を選ぶが、キャピタルゲインを期待するだけでは危ない。
- 🌐 世界で安定した不動産はロンドンが有名だが、日本の不動産は過去には動く傾向がある。
- 🏡 物件選びは利回りだけでなく、家賃が安定して入ってくることが重要。
- 👀 不動産の目利きは必要ない。素人でも物件が適切かどうかを判断できる。
- 📈 利回りが高い物件は、長期的に家賃が安定して入ってくることが期待できる。
- 💼 現在、適切な物件を見つけることは難しく、キャッシュでの取引が増えている。
- 📉 株価が下がっている時には不動産も動かない傾向にある。
Q & A
竹島さんがどのような不動産投資のアプローチを推奨していますか?
-竹島さんは、基本的に都内の中古の1頭物件、特に1戸建てアパートを推奨しています。これは、日本で人口が減少している中で、東京都は人が減りにくい地域であるとされています。
なぜ竹島さんは分譲マンションは避けるべきだと述べていますか?
-分譲マンションは共有物であり、修繕積立金や管理費などの管理面で自由にコントロールできず、手取り利回りが低くなる可能性があるためです。
竹島さんが中古物件を推奨する理由は何ですか?
-中古物件は新築物件に比べて新築プレミアム価格でないため、物件価格や家賃が高いが下がる可能性が高いとされています。中古物件は市場で安定しているため、未来予想図が立てやすいとされています。
竹島さんはどのような条件の物件が購入に適していると述べていますか?
-竹島さんは、家賃が安定して入ってくる物件を選ぶべきだと述べています。これは、下がってもいいという前提で、家賃が入る物件を選ぶことが重要だとしています。
竹島さんはなぜ不動産投資で利回りばかりを見ず、家賃の安定性を重視するようアドバイスしていますか?
-不動産投資では、キャピタルゲインだけでなく、家賃収入も重要です。家賃が安定している物件は、長期的な視点から見たときに利回りが高く、リスクが低いとされています。
竹島さんがロンドンの不動産市場についてどのように述べていますか?
-竹島さんはロンドンの不動産市場が非常に安定しており、数百年もの間値上がりを続けていると述べています。これは、他の投資先と比較しての利点として挙げています。
竹島さんが過去に紹介した物件の例として上げた渋谷区の物件はどのような特徴を持っていますか?
-渋谷区の物件は、駅から徒歩2分で非常に立地が良いとされています。また、リフォーム後の利回りが11%と高く、投資効率が良かった物件だったとされています。
竹島さんはなぜ物件の目利きは必要ないと主張していますか?
-竹島さんは、不動産を借りる人たちが素人であり、彼らが住むために選ぶ場所が最も重要なとの考えから、物件の目利きは必要ないと主張しています。
竹島さんが不動産投資で避けるべきリスクがある物件の特徴は何ですか?
-リスクがある物件は、中国人投資家が買わない地域の物件や、銀行のローン審査が厳しい物件、キャッシュでの売り買いが行われている物件などです。これらの物件は、リスクが高いため避けるべきだとしています。
竹島さんが不動産投資の難しさについてどのように述べていますか?
-竹島さんは、現在は金融の引き締めが起こり、一般のサラリーマンにとって不動産投資が難しくなっていると述べています。また、良い物件はすぐに手がかりがなくなり、競争が激しい状況にあるとしています。
竹島さんが不動産投資のチャンスを見つけるためのアドバイスは何ですか?
-竹島さんは、口コミや知り合いを通じて情報を得ることが重要であり、また、物件を見付けた場合には迅速な行動を起こすことが大切だとアドバイスしています。
Outlines
🏘️ 不動産投資の基本戦略
竹島さんは、不動産投資に対する基本的な考え方を述べています。彼は、最初に購入する物件が人生を大きく変えることができると主張し、特に都内の中古の1頭物件や1棟物件を推奨しています。東京は人口が減少する中でも人が集まるブランドであり、外国人の流入も期待できると分析しています。また、分譲マンションは共有物として所有権の制限や管理費の問題があるため、中古物件の利点についても触れています。
📈 不動産の利回りとリスク管理
この段落では、利回りの高い物件を選ぶ重要性が強調されています。不動産投資はキャピタルゲインだけでなく、安定した家賃収入が重要であると竹島さんは述べています。さらに、物件の選び方として、素人の視点から物件の魅力を評価し、長期的に家賃が入る可能性がある物件を選ぶべきだとアドバイスしています。また、利回りの計算と実際の収入との差異、地方物件のリスクについても触れています。
💼 不動産購入の現実とアプローチ
竹島さんは、実際に不動産を購入する際の現実的なアプローチについて話しています。高利回りの物件を見つける方法や、銀行とのローン交渉の難しさ、不動産業者との提携の問題について触れています。また、口コミや知り合いを通じて物件を見つける方法の有効性についても言及し、現時点での不動産市場の動向について分析しています。
📊 不動産投資の現状と将来展望
最後の段落では、不動産投資の現状と将来の展望について竹島さんが述べています。株価や経済情勢に関連して不動産市場が変動すると予想されており、投資のチャンスを見逃さないように注意喚起しています。また、都内の中古RC物件の利回りが高く、購入を検討する価値があるとアドバイスしており、チャンネル登録を呼びかけています。
Mindmap
Keywords
💡不動産
💡利回り
💡中古物件
💡RC造
💡人口減少
💡分譲
💡新築物件
💡投資
💡家賃
💡目利き
💡口コミ
Highlights
不動産を所有することは人生を大きく変える可能性があるという主張
最初に購入する物件によって人生が150%変わるという考え
都内の中古の1頭物件が基本的な選択肢であるという推奨
東京都心の物件が人口減少の中でも人が減りにくい理由
分譲マンションの共有物的な性質とそのデメリット
中古物件が新築物件よりも価格面で有利な理由
利回りが高い物件を選ぶべきというアドバイス
不動産の安定性を求める投資戦略の重要性
ロンドンの不動産が非常に安定しているという比較
日本の不動産市場の過去の動向と未来の不透明性
物件の利回りと家賃の安定性との関係
不動産の目利きは必要ないという主張とその理由
自分の判断で物件を選ぶべきというアプローチ
利回りが安定した物件が長期的に有利であるという分析
家賃が安定して入ってくる物件が簡単に売れるという現象
実際に成功した物件投資事例の紹介
物件の利回りと実際の入居率との関係についての注意
現在の金融環境が不動産購入に与える影響
不動産業者の役割と物件の見つけ方
口コミによる物件の入手方法とその利点
リスクのある物件とその購入時の注意点
株価と不動産市場の関係性
都内の中古RC物件の利回りとその購入の是非
Transcripts
お世話になっております不動産G面の竹島
です今日のお話はですねコメント欄にも
よくご質問があったじゃあ最初何買えば
いいのかって話なんですけどこれですね僕
の持論なんですけど不動産を制するものは
人生を制するんですよはいこれもうほんと
僕は同じに思ってて最初に買うものが何か
によってその人の人生ってもう150%
変わると思うんですねじゃあまず最初に
どんなのを買えばいいのかって話なんです
がもうこれはですね
基本的に一択なんですけど
都内の中古の1頭もの
基本これ1択ですはいあの何度も言います
が都内って言ってもまあいろいろあるんで
色々ある都内は抜いて
皆さんが考えるとな都心の一頭もこれ一頭
ものは
ビルが出たと思うもののそれがダメなら
せめて1棟ものの戸建てアパートですね
とにかく1頭のこれが僕の中での一角
都内理由は簡単で
基本的に日本人口でじゃんじゃん減ってる
わけですよ年間で63万人減ってると言わ
れてるんですねでこの人口減少の中で
東京都は言うても人が減りにくいでもっと
言ってしまえばやっぱり日本ってブランド
で
東京はブランドなんですよ日本人が減って
も外国人が住んでくれる可能性が高いと
いうことで東京だって東京だけじゃない
ですこんなどこまで行ってもビルが
立ち並んでるの
だって名古屋とかってちょっと行ったら
普通に畑とかあるじゃないですか大阪も
割とそうですよねこのどこまで行っても
ずっと見てるか並んでるので東京ですよ
やっぱ東京はちょっと異常なんですよね
そういうせっかくだから異常なところに
持った方がベターだった話ですね
はいであとなんでその分譲がダメなの
かって話ですけど分譲は結局
共有物なんですね
誰かと一緒に持ってるものなんで自分の
自由にはならないんですよですから修繕
積立金とか管理費とかも自分では
コントロールできないしいつ直すのとかも
自分ではコントロールできないかつそれら
が
物件価格とか家賃に対して絶対高いんです
よだから
手取りの利回りが低くなる可能性があるん
で難しいそして物件価格に対して建物の
割合が高いんでゼロになる部分が多いわけ
ですよそういう面でお勧めできないで新築
と中古なぜ中古の方がいいのかって話です
が新築は
基本的に
新築プレミアム価格なんで
物件価格も家賃も高いそこから下がる可能
性が高いんですねで
地区がある程度行っている物件ってもう
下げ止まってるんでそこから大きく下がら
ないパターンが多いんですよだから
未来予想図も立てやすいですし
購入するときの想定も立てやすいという
ところです
5年とかじゃないもうちょっと10年とか
まあ20年ぐらい
本当は築20年ぐらいのRCが出たまた
本当にベストは
都内中古一戸ビル
RCが
ベストでもないです本当にないです
ではないですかないですみんな欲しいから
ないですもう本当にあの
親の形を探すように探したとしても
本当にいい奴ってまあ3ヶ月に12個ある
かないかででそれも見つけたと思ってて
電話して数時間で売れるパターンが多い
です
内見するまでも5億とか15億なのに今
ありますすぐに行きます
言って
みました
あーもう2万点まで入ってますみたいな
こと全然あります1時間だよみたいなもう
全然ありますよでそれも内見って言っても
内見したら外から見たわけですよ
外見て
建物の中の廊下を見るだけですよでそれで
もみんないけちゃうんですよ
それぐらい取り合いですねもう
じゃあどんな物件がいいのかって話なん
ですが基本的には
利回りが高い物件これに限りますあの日本
っていうのは
基本的に不動産をキャピタル狙いで買うの
はちょっと危ない国なんですよ
必ずしも上がるとは限らない話なんですね
例えばなんですが
世界で一番
安定している不動産が買える場所ってどこ
かわかります
わからないですけどアメリカだとね
世界一はねロンドンと言われてるんですよ
一番
安定していて基本的に値下がらないずっと
何百年も上がり続けてるのがロンドンの不
動産と言われてるんですね
僕1回ロンドンのですね不動産の視察に
行ったことがあるんですけど
ずっと案内してて一緒に車乗ってたのかも
でっかいロシア人の投資家だったんですよ
でその人と話しててあのあそこのでっかい
俺のだよってそのロシア人があマジですか
すごい皇帝ですねって
家賃いくらで貸してんですかとかやったら
いや貸してないとかですね
僕はすごい変な顔してるんで向こうも
おかしいとは思ったんですけどあー
なるほど分かったわかったって君が
自分の国の通貨がゴミクズになるかもしれ
ないっていう危険性を感じてないからね
だーなんて言われたんですけどま彼は要は
定期預金としてただ家を持ってるんですよ
もう1人変に貸して壊されたり燃やされ
たりしたらめんどくさいからまあただ定期
預金にして持ってるんですけど
定期預金として持ってても全然上がるから
OKなんですよそれがもうロンドンの不
動産が最強なんですよ日本の不動産はどう
かっていうと過去を見てみるとこう上がっ
たら下がったりしているんで今が
上がりきったとこなのか
上がる途中なのかも下がってる下がり始め
てるとこなのかってもう未来を見ないと
わかんないわけですよだから前提として
基本的に下がってもいいよっていう風に
買った方が僕はいいと思うんですねで
下がってもいいけど結局
家賃が入り続けるならいいよって物件を
買うのがベターなんですでここがポイント
ですじゃあ家賃が払い続ける
要は周りがちゃんと確定している物件って
どんな物件なのって
目利きしてくださいよってよく言われるん
ですけど実は
不動産の目利きなんて全く必要ないです
なぜかって簡単です
不動産を事務所のために借りたりとか住む
ために借りる人はみんな素人の方なんです
よつまり
素人目線でここは40年経っても人が入る
よねってまあ
地区が古くなってもちょっと家賃下げれば
なんとかなるよねって物件がOkってこと
なんですねで自分が見てもここはちょっと
危ないなっていう物件は合うとってこと
です要は皆さんが感じたことが全てなそれ
が答えで簡単に言うと例えばなんですけど
原宿
徒歩1分だったら築200年でも人入ると
思いませんこの建物moiとかって入って
くれるじゃないですか築古くてもねでも
例えば
板橋区にある駅徒歩20分の
築10年ってもうちょっとやばそうな
雰囲気じゃないですかってことなんですよ
結局自分の判断で
皆さん自身が判断してここは大丈夫そうだ
なってどっちはOK
そういう建物OKってことなんですよそれ
が全て
楽しいですその上で利回りが上がる物件
つまり35年間とか40年間ずっと
家賃が入ってくるとちょっと下がるとき
まで空室になるときでもだいたい入って
くるで結局その建物価格か半額になったと
しても
トータルで献立のお金が入ってくるって
物件が最強なんですそしてもっと言って
しまえば
家賃が安定して入ってくるような物件は
簡単に売れます
地区が古くても売れる場合が
可能性が高い最悪壊せば売れますそういう
物件を選ぶべき
話をまとめると基本的に日本においては
利回りがするべてですただここも問題なん
ですが
計算上の利回りと
実質の利回リーっても別でよく地方とか
田舎の物件で人が入れば2割20%みたい
な物件もあるんですよ
で人が入れば利回り20%とかそういう
物件は基本的に入らないんですよ
基本的に入るもしくは配慮には
めちゃめちゃの努力をしなきゃいけない
そういう物件はちょっと危ないかもしれ
ない
楽しいんですね
過去にも
僕もあの
埼玉の駅前とかのビルで人が入れば利回り
20%って物件があったんですよこれ
すごいですねって管理会社に問い合わせた
んですよ
本当にこんな利回りで人が入るんです
かって言ったらあ基本的には入りませんと
言われたんですねでこの家賃はあくまで
近隣の
想定家賃で入れてるけどもうとにかく
引き合いがなさすぎてこの
家賃では入りませんと言われたんですよだ
から架空のやつなんですねそういうものを
買うと
結局
計算上は家賃が高くても人が入んないし
なかなかそもそもにつかないしみたいな
物件だったらまあ維持してても大変だし
売るのも難しいところなんですよそういう
厳しい条件の中でどんな物件がいいのって
話なんですがいくつかあるんですけど
ちょっと例としてですがこれは
2015年の話なんですよ2015年の話
なんで今はこんな物件ないですけどかつて
こんな物件があってこんな物件をおすすめ
しましたっていうのでちょっといい例が
あるんでお勧めしたお話をするんですが
物件はですねどこかというと
渋谷区の物件で
駅から徒歩2分
めっちゃ近い
国道沿いでですね
えっと面積が52平米ぐらいなんで約16
坪ぐらい16坪弱で建物が150平米なん
でまあ大体45坪
価格が5500万円で
地区からですね40年でしたのRCですね
でこれは
物件価格4500万円ぐらいででかつ
リフォームするのに1000万かかったん
ですよ一人入れる状態にするのでで
5500万で
利回りが11%という物件があったりとか
しましたで
僕のですねお客さんやっぱRCとか欲しい
人もRCとか投資用のイーブっていうのを
欲しい方はたくさんいるんですね1億以下
の以下のものが欲しい人もいればまあ
2億10億のものを欲しい人もいろんな人
がいるんですよ皆さんに言ってるのはいい
物件が出たら
突然ご連絡しますと
ご連絡を受けたらもう
翌日の朝一で有給取って見に来ないと誰も
買えませんみたいな話をしてるんですね
あなたが変わらなくても他の誰かが買うし
誰も買わなかったら僕は帰りますとそう
いう物件しかご紹介しませんよって話をし
ててそういうご物件の一つだったんですよ
でその時もまあ朝一で皆さんにご連絡して
で一番最初に来た人が一番最初に買い付け
を入れて買われたんですけど
テー物件ですそれは今も
結構な感じで回ってるってこと今ですね
結局その人3年間ぐらい持ってて売っ
ちゃったんですよねでプラス1000万
ぐらいで売りましたはいもうちょっと持っ
てると思ったねなんか売りたくなっちゃっ
たみたいで
そういう5000万とか6000万ぐらい
の
RCのやつってどうやったら買えるんです
かその人が
めちゃめちゃ頑張って働いてたら
買えるんですけど正直今厳しいんですよ
カボチャの馬車事件っていうですねとんで
意見がありまして私もカボチャの馬車事件
のせいで
金融がめちゃめちゃ引き締めが起こったん
ですねでいわゆるそのサラリーマン大家さ
んって人に対するローンがめちゃめちゃ
厳しくなって
相当厳しいです
昔と違って相当厳しいんでなかなか買い
づらいんですけどその人が本当にすごい
大きい会社に勤めてるとかもしくはもう
とにかく頭金がたくさんあるとか年収も高
いっていうことであれば買えるかもしれ
ないということですねどっかの不動産屋
さんに行ったら買えるかもしれない
不動産屋さんというかまずその物件
見つけることが大切ですよねまあただこれ
不動産がくっついてて不動産屋が
提携ローンで中古のビルが基本的に斡旋し
てくれないですそれはなぜかというと
ステレオタイプがないんですよ
要はワンルームマンションとか新築
アパート見たく同じようなものをやるわけ
じゃないんで銀行として人魚を通すのは
難しいんですよだから
簡単にどんどん通さないですねかつ売り物
もないんで提携できないんですよなかなか
はいだから結局不動産屋にどこの不動産
行ったから
買える変えないってのあんまりない
自分の力がなきゃいけないともうそれ以上
にその物件がないんで
物件をまず探してくれる業者さんに行か
なきゃいけないところですねそういう業者
とまあ竹島さんのところ以外にあるんです
か
わかんないです僕は知らんですねだから
めんどくさいそうめんどくさいしそもそも
自分で買えばいいじゃないですかそうです
よねでうちはなんで自分で買わないかって
いうと自分で買う場合もあるんですけど
あのお客さんにもお金持ちになってほしい
んですよやっぱりそういう面であのお渡し
してるんでうちいい会社ですからあんまり
いないと思います自分でだって仕入れて
転売しちゃった方が儲かりますからねまあ
だからなんかちょっとよく聞くんですけど
まあそういういい物件はもう不動産業者
ないでしか出回らないみたいなあります
ありますありますやっぱりいい物件は
口コミなんですよやっぱり
本当にでま業者さんもね手すり欲しいです
から
乗せた片手よりも両手がいいとかなんか
融通が利くところに言ってもらって
ちょっと載せたいとかまあ色々あるんです
けど妖怪の中でやっぱりその口コミでくる
場合もが多い
事実残念だあとはその口コミできてある
程度その
グリップできるって言ったらちょっと言い
にくいかな簡単に言うと
イー物件があってもローンの審査してる間
に別の人に売られちゃった終わりじゃない
ですか
ちゃんとその
畳と障子の世界じゃないですけど
僕が今は一番手で買い付け入れてるからっ
て理由で物件を誰にも
売らないっていうですねちょっと
紳士的な人が売り主じゃないとそもそも
買えないでしょって話で今普通にローン
審査してる間に
謎の中国人が現れて1割増しで売りました
しかもキャッシュですとか全然あるんです
よ
本当に本当にじゃあそういう面でなかなか
いい物件が物件自体もないし
イーブっていうのがあってもその
紹介してくれた人か売り主がある程度
知り合いとかいいところで
グリップできないとなかなか難しい
キャッシュならいいでしょ
キャッシュで5000万円ちょっと出せ
ますよともう電話したら3秒で
ネットバンクで携帯で振り込みますよ
みたいなね中国人の金持ちみたいに人が
いるんならいいですよそうじゃなかったら
難しいんですよなかなか本当に今買い
にくいです今は結構じゃあ普通の人がそう
いうチャンスを使うのは難しいです僕は
難しいと思うんですよ本当に難しいです
とんでもなく難しいと思った方が今
簡単に買える物件はリスクがある物件なぜ
リスクがあるっていうと
中国人投資家ってめちゃめちゃ頭がいいん
ですよで彼らはもう日本にも不動産も持っ
てて日本に何年も住んでる人間とか
ガンガン雇ってて日本人も雇ってますから
もう相当不動産知識が高いでその人たちが
無理して買わない地方の物件ってのも
すでにリスクがあるってことですねずっと
あるとかよくわかんないサイトとかに
ずっと出てるとかねいうのはもうそもそも
リスクがあるということですそれはもう
迂闊に手を出しちゃいけない物件でそれを
迂闊に手を出してパッと見儲かったとして
も後々
リスクがあるかもしれないっていうのは
ある
感じですねまあだからちょっとこの動画を
見て
不動産資料が落ち着いた時にまたそういう
意味ではからなんですけど不動産市況は
いつ落ち着くかわからないわけですよ本当
に
本当これわかんないわけですね本当にまあ
何度も言いますけど株価見た方がいいです
結局株価が低くなってる時は不調ですから
株価が低くなってる時は不況なんで不動産
もあんま動かないわけですよつまり買う人
が少ないわけですよ買う人が少なければ
安いわけですよそこに行けるかどうかって
ことですねで今なんか
株価も上がってて不動産も値上がりしてて
なんか
不動産投資ブームだファイヤーがあって
じゃんじゃんじゃん騒いでる今はもしか
すると回胴機じゃそもそもないのかもしれ
ないってことですでもただ一つ言えること
は何度がそう都内の中古のRCで利回り
取れる物件を変えるなら買った方がいい
ですそんな
感じであのいかがだったでしょうか
面白かったらいいね
チャンネル登録何卒よろしくお願いします
これからも皆さんの利益のために頑張り
たいと思います
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