【築古土地値収益物件を買わない方が規模拡大できる人】不動産投資
Summary
TLDRこの動画は、北関東の38歳医師が収益物件投資について相談する内容です。彼は年収2000万円で金融資産500万円を持っており、横浜市で新築アパートを所有しています。投資の拡大方法についてアセット株式会社の前様が詳しく解説し、適切な資金調達方法や物件選びのポイントを提案しています。また、事業法人を持っているため、運転資金の確保や金融機関からの融資も取り上げられ、最適な投資戦略を展開するためのアドバイスが提供されています。
Takeaways
- 👨⚕️ 質問者は北関東で医師をしており、年収2000万円、金融資産500万円を持っています。
- 🏠 昨年、横浜市で築15年の木造アパート6個を4800万円で購入し、高利回りのローンで運用しています。
- 💼 質問者は事業法人を持っているが、細々と産業医のビジネスも行っており、多くの投資に目を向けています。
- 📈 投資戦略として、土地ね収益物件を買わず、規模を拡大することが勧められています。
- 💰 質問者の年収と金融資産から、利回りの高い投資物件を避け、より安定した成長を目指すことが提案されています。
- 🏢 地方銀行の融資審査では、債務者の全ての物件を審査にかけ、返済能力を確認しています。
- 🏦 融資の編成において、将来の収支をシミュレーションし、財務状況を正確に評価することが重要です。
- 🔄 資産運用において、事業法人の運転資金を適切に管理し、資金使途違反を避けることが勧められています。
- 📊 投資目標に向けて、徐々に規模を拡大する戦略が提案されています。まず1億円から1億5000万円の物件を購入し、次に2億円から3億円の物件を目指すという方針です。
- 🏗 建物の種類を慎重に選んで、鉄筋コンクリートや鉄骨造の新築物件を優先することが好ましいとされています。
- 🚂 投資の過程で、時間の節約と機会損失を避けるために、理想の物件が現れるまで待機せず、柔軟に対応することが求められています。
Q & A
アセット株式会社の前の収益物件の購入に関するアドバイスはどのようなものですか?
-前の収益物件を買わない方が規模を拡大しやすい、というアドバイスです。属性が良いため、他の投資機会を探求することが推奨されています。
質問者さんの年収と金融資産はどのくらいですか?
-質問者さんは医師であり、年収が2000万円、金融資産が500万円あります。
昨年どのような物件を購入しましたか?
-昨年、横浜市で築15年の木造アパート6個を4800万円で購入しました。
質問者さんの投資戦略の弱点は何ですか?
-投資戦略の弱点は、金利が高い土地収益物件に投資することで、将来的なリスクが増加する可能性があることです。
東京埼玉県の物件についてどう考えていますか?
-東京埼玉県の物件は主要駅の近くに位置し、表面利回り8%の物件をオリックス銀行からフルローンで購入する事前審査が通りています。
地方銀行の融資審査についてどう述べていますか?
-地方銀行の融資審査では、債務者が持つ全ての物件を審査に立てる場合があり、耐用年数オーバーの物件は家賃収入をゼロでみます。
事業法人を持っている場合、どのような資金調達を推奨されていますか?
-事業法人を持っている場合、日本政策金融公庫や保証協会などの保証付融資を利用して運転資金を増やすことが推奨されています。
投資の資金使途にはどのような注意が必要ですか?
-投資の資金使途には、厳密に言うと資金使途違反に陥らないように、借りた資金を正確に使い分ける必要があります。
3回目の投資の目標物件はどのようなものですか?
-3回目の投資の目標物件は、築浅で1億円から1億5000万円程度の鉄筋コンクリートまたは鉄骨造の物件を指しています。
最終的な投資戦略のアドバイスは何ですか?
-最終的な投資戦略では、4回目の投資まで行い、2億円から3億円の築浅の物件を購入することが推奨されています。また、自分の投資戦略を立て、適切な資金調達と運用を行うことが重要です。
Outlines
🗨️ 投資戦略に関する相談
この段落では、アセット株式会社の前で、投資に関する質問とアドバイスが行われています。投稿者は医師であり、年収2000万円と金融資産500万円を持っています。彼は昨年、横浜市で木造アパートを購入し、現在は収益物件の購入について相談しています。投資の目的は資産の拡大で、少なくとも5億円を目指しています。投稿者は、土地収益物件の購入を検討しているが、そのリスクと利益を理解するためにアセット株式会社の意見を求めています。
🏦 銀行融資と不動産投資
この段落では、投資家が銀行融資を受けて不動産を購入する際の注意点や戦略が説明されています。具体的な事例を用いて、地方銀行の融資審査プロセスや、不動産投資のリスクと利益に関する情報が提供されています。また、投資家が持つ資産や収入を考慮して、最適な投資戦略を提案しています。投資家は、銀行融資を受けることで資産を拡大することを検討していますが、その過程で資金の使用方法やコンプライアンスに留意する必要があることが強調されています。
🛣️ 不動産投資の今後の戦略
最後の段落では、投資家が今後どのような戦略を採用して不動産投資を進めていくかが提案されています。具体的な目標金額に達成するまでの3つの段階の投資戦略が紹介されています。1億から3億円の資産を積み上げる過程で、築浅の物件を購入し、銀行からの融資を活用することが重要です。また、事業法人を持っている投資家は、運転資金を適切に管理し、資金使用目的に違反しないように注意する必要があります。最終的には、投資家が自己の投資戦略を立て、成功を目指すことが期待されています。
Mindmap
Keywords
💡アセット株式会社
💡土地ね収益物件
💡金融資産
💡自己資金
💡事業法人
💡キャッシュ
💡表面利回り
💡融資審査
💡耐用年数
💡空室率
💡事業計画
Highlights
アセット株式会社の前で話す、土地収益物件の購入と規模拡大について
Twitterのダイレクトメッセージによる質問と回答の形式
北関東で医師を務める38才男性の年収2000万円、金融資産500万円の紹介
横浜市で築15年の木造アパート6個を4800万円で購入した例
mコーポレーションなどの事業法人を持ち、産業医のビジネスもしている
静岡銀行やオリックス銀行での融資審査の様子
有志が続く限りこの投資スタンスがあると感じる
最低5億以上若い進めたいという目標
埼玉県主要駅統合8分、表面利回り8%の物件の事前審査が通っている
日社の社員からの酷評と撤退を悩む状況
土地収益物件を買わない方が規模拡大しやすいというアドバイス
医師で年収2000万円あるため、高利回り土地収益物件をやる必要はない
地方銀行の融資審査は全体収支を考慮するというルールがある
耐用年数オーバーの物件は家賃収入を0円で審査する
全体収支がマイナスになると融資が難しくなる
年収300万円でスタートラインで地方銀行そもそも借りれなかった
不動産賃貸業の規模拡大には金融資産が必要な場合がある
運転資金を増やすために日本政策金融公庫や保証協会の保証付融資を利用
資金使途違反は避けるべき、運用方法の重要性
最終的に2億円から3億円の築浅物件を目指す戦略
Transcripts
こんにちは
アセット株式会社の前でございます今回は
遅刻を土地ね収益物件を買わないほうが
規模を拡大できる人という内容についてお
話していきます先日ですね twitter
のダイレクトメッセージ質問いただきまし
たので質問のないを紹介していきます前
さんいつも勉強になる動画をありがとう
ございますこちらこそありがとうござい
ます質問もさせてください私は北関東で
医師をしている38才男です
年収2000万円金融資産線500万円
家族は妻と子供2人です昨年横浜市で築
15年の木造アパート6個を4800万円
で自己資金市針表面利回り9%で取得し
mice カードをしています
事業法人を持っており細々と産業医の
ビジネスもしています
m コーポレーション夜景バンクなどの
業者の動画をよく目にします
建物割合を挙げた地区小橡ね収益物件を
フルローンで弾き個人で解説目還付も含め
たて残り最大化を図るスキームとのこと
です
静岡銀行オリックス銀行でに奥までまず回
すすめノンバンクや現金街の併用で初速の
キャッシュを確保することを重視している
と捉えています
自分の考えでは有志が続く限りはこの投資
スタンスはありではないかと感じています
が前さんはどう考えになりますか
私は最低5億以上若い進めたいと考えてい
ますがこうしたスキームの弱点はあります
でしょうか
また現在東京資金の埼玉県主要駅統合8分
表面利回り8%
6800万円オリックス銀行からはフル
ローンの事前審査が通っていますしかし
この回方を先日の日社の社員からは酷評さ
れそれを買えばもう次はこのスキーも扱え
ないというはで撤退を悩んでいますぜひ全
さんのご意見お願いします長文失礼致し
ましたということでこんな内容の質問なん
ですけれども早速結論から言うとですね
あのご質問者さんの場合はこの蓄光土地で
収益物件を買わない方が規模拡大しやすい
と思いますね理由はねすごくシンプルでご
質問者さまで属性がめちゃくちゃいいん
ですよねあのお医者さんで年収
2000万円あって金融資産も1500名
アルトこれ属性すごくいいですねですので
逆にこの土地ね収益物件を買ってしまう方
がですねまぁ買ったとしても規模を拡大
できるんですけれどもカバーなないほうが
早いと近道と思いますねでこれ例えばです
ねこれ人によるんですよねあのご質問者
さんのご年収がね例えば300万円だとで
自己資金もあんまりないんだというので
あればですねこの音に者が提案している
内容っていうのはねリリカナってて自社の
提案通りに進めていったほうがいいんじゃ
ないかとも思いますけれどもやっぱりご
質問者がお医者さんで年収に性もあるんで
これわざわざその竹粉高利回り土地ね物件
をやっていく必要はないというか必要は
ないというかねもう好ましくないと私は
個人的に思いますねで
コメントないようにね出てきているに者
さんのや考え方でねまぁスタートで投資を
してしまうとねこれどういう物件になるか
というと土地ね物件ということは建物ね
残存年数金も残りずわずかとかねもしくは
もう残存年数を超えてしまっているもう
対応年数オーバーの物件だと思うんですよ
ねおそらくおそらくで釜ほぼそうですねで
えっとこれね地方銀行の融資審査全部が
全部の地方近郊がこういう審査するんじゃ
ないですけれどもある地方銀行は債務者
さんつまりお金を借りる人ですねお金を
借りる人の全体終始置き審査する際に全体
集失注っていうのはそのお金を借りる債務
者さんが他いろんな物件持ってますよね
いろんな物件を持っててそれの全部をね
返済シュミレーションを立てるんですよ
凶器でで例えばその地方銀行さんが新たに
35年で仮想としてたら35年間の
シュミレーションを立てるんですねでその
シュミレーションで家賃収入があって編成
があって経費の支払いがあってあとは
ストレスもかけてね空室率20%開けると
かねまあそら銀行によってルールが違うん
ですけど ka 率が何パーとかで
その銀行のルールにのっとってこの前物件
8その銀行がカス物件だけじゃなくて既に
持っている全物件の全体収支を出すんです
よね全体収支を出すときにここがポイント
なんですけれども
耐用年数号 a の物件を持ってたらその
耐用年数合意の物件を有しを使って持って
たらそしたら対応ねですよね超えた部分の
そのね家賃収入を0円で審査するんですね
そういうやり方ってそういうルールになっ
ている銀行があるんですねまあけっこう
多いと思いますけれども地方銀行では音
ですのでどういうことになるかといったら
例えば耐用年数がねもうあまり残ってない
とあと5年しか残ってないとしたら当初の
5年間はその物件から入る谷地収入は
ちゃんと全体収支を計算するときに入れて
もらえるんですけれどももう5年を過ぎた
時点から家賃収入はゼロでみますでもう一
つ
融資の編成ありますよね融資の編成は
きっちり計上していきますで後物件の
ランニング構想も計上しますってことは
必ずマイナスになってしまいますよね実際
には行って練習に入ってきてても
シミュレーションでしたらマイナスになる
とでその物件が増えていけば増えていく
ほど前大衆紙のね最後のほうがね
その最後の方というか耐用年数を超えた
部分のあたりがもうマイナスになるんです
よねそしたら全体収支マイナスっていう
ことはもう実際めちゃくちゃ借り入れし
にくいですねまぁ借入できないと言っても
過言ではないぐらいのないようになるん
ですよでもしご質問者さんが遅刻を高
利回り物件で高利回りでも蓄光の音対応
年数がねもう過ぎてるとか残像があんまり
ない物件をスタートでやっていくと地方
銀行の融資月今後例えば規模拡大って言っ
たらね最初はちっちゃい物件からどんどん
大きくしていきたいと思うんですけれども
大きくしていくのにやっぱ地方銀行さんの
融資って言うのはねやっぱり取り入れて
いった方が早道なんですよねで aその
早道尾根わざわざねその地方銀行から融資
を受けられる女をですねわざわざ自分で
摘みに行くようなそういう行為になって
しまうんですよねあの蓄光の物件を先に
買っていくっていうのはしかも高属性の人
が買っていくっていうのはねあの先ね
例えば年収300万の方は理にかなって
ますよって私言ったと思うんですけれども
これ年収例えば300万だっからスタート
ラインで地方銀行そもそもかしてくれない
んですよねだから地区この物件を買い進め
ていくっていうのはやっぱりちょっとずつ
への資産を積み上げていくっていう上で
その方の属性にはそのそのやり方が理に
かなっていると思うんですよね一方でご
質問者さんの場合属性がいいんでわざわざ
それで積み重ねでも最初からバンドンて
勝っていけるわけですよねじゃあ最初から
ボンボンで勝っていけるのに地方銀行さん
からも借りれるのになんでわざわざそう
いう作戦を採らなあかんのって私は思い
ますはいであのまあじゃあねあの実際ご
質問者さんはじゃあどうしたら変という話
で思うと思うんですけれどもそれをね
ザクッと話していくと次の物件ですねまあ
一東名横浜のブックアパートを買われて
いるんで次の武家に透明ですね2頭目は築
浅の物件がいいと思いますねでできたら
構造は鉄筋コンクリートがいいと思います
ねまただそうね条件を付け足すのなかなか
物件がないんで鉄筋コンクリートが一番
良くてまあ鉄骨造でもいいかなという感じ
で木造の新築で劣化東京さんとかとって
いる物件ならまあいいかなーとかねそう
いう物件あんまりこだわり過ぎたら今度
買えなくなるんで時間が勿体な機会損失し
ていくんでですので理想は鉄筋
コンクリートですけれどもそこまで言って
られないんで離島目はできるだけ築浅で
ですねで1億円から1億5000万円
くらいの音物件をねオリックス銀行さんで
融資を受けて購入したら良いと思いますね
であのこれねご質問者さんをここにね埼玉
の物件のことも書いてますよね主要駅東8
分表面に舞い蜂パ6戦マイク前オリックス
銀行さんからフルローンの事前審査が通っ
ていますということなんですけども純これ
を購入するんでも良いと思いますただなん
でじゃーこのね1億狩り1億5000万の
物件が良いよって進めるかというと
やっぱり目標である号くっていうねところ
があるんで今わざわざこのちっちゃいの音
買わんでもいいかなちっちゃいテーマ
6500なぜそうなちっちゃくないかも
しれないんですけどできたら1多く辛い
聴講生馬の物件を買ったらいいかなとただ
この埼玉の物件をねご質問者さんが気に
入っておられるんだったら別にこれを買っ
移動で目で家庭ですねつぎ3投目にもう
ちょっと大きいの買うとそういう作戦でも
良いと思いますですので次の音物件に透明
は築浅で1億から一転号食うぐらいの物件
オリックス銀行さんでフルローンで買えば
いいと思いますねでそれとね同時進行で
事業法人を持っておられるって事なんで
日本政策金融公庫さんとか保証協会保証付
融資でね運転資金を借り入れるだけ借りて
ねあの手元資金を増やしてほしいんですよ
ねやっぱり不動産賃貸業って規模拡大する
時にはもう種銭お金がいるんで今金融資産
線500万円ということなんでで5年市が
年2000万で高いんですけれども
やっぱり2000万でね家族4人生活し
てって言ったらそこまでね急速にお金が
貯まっていかないと思うんですよねですの
でやっぱり融資に頼っていくことが大事な
ので事業し事業法人の方でねそういうに
おもちゃのねうん低資金を借り入れるだけ
借りてくださいという話なんですよねで
この運転資金借たらこの運転資金を直接
物件の頭金てやるとねあの本と良くないん
ですねなんでかっていうと資金使途お金の
使い道ですねこの事業法人の運転資金とし
て借りてんのにそれ物件の頭金として借り
てないんで厳密に言うと資金使途違反なん
ですねお金の使い道を違反したという事に
なるんですねで今のこの時代の場合運転
資金をどこにどう使うっていうところまで
はそこまで厳しくないんですねというのが
例えば設備資金でねーなんか物件のここを
修繕しますって言ったのを修繕せずに運転
資金に使ったとそういうことをすると
例えば保証協会だったら次に申し込んだ
ときに前回の牛禁止といいしているから
もうあなたには欠かせませんよってこう
いう風に言われるんですね言われるもうか
もうほぼ確実言われますねただ運転式の
場合運転資金で諸経費支払でお金かして
くださいって言ってそれをまあ物件購入に
充てちゃったと言っても今のところはそこ
まで厳しく言われないケースが多いです
けれどもやっぱりコンプライアンスって
いうのはどんどんのやっぱり厳しくなって
いってるんでね昔から見たらいまむかし9
コンプライアンスすごい厳しいですしこっ
から先もおそらくその流れて変わらないと
思うんでですので将来どうなるかわから
ないですけどなるべくできることならそう
いう資金使途違反はせずにですねじゃあ
どういうどうやったらいいかといったら
借りたお金はし禁止等ね金融機関衛生
日本政策金融公庫とか保証協会に申請した
通りに使えばいいんですよ要は事業法人の
経費で使えばいいんですねでえっとじゃあ
何をじゃあ環にするかといったら事業法人
の経費で軽いたお金払っていきますよね
ただ事業法人で売上ありますよねこの事業
法人の売り上げというのは自分が稼いだお
金だから何に使おうと勝手じゃないですか
ただ借りてきたお金っていうのはやっぱり
かリアの借りた資金使途通りの音借入する
ときに申し込んだ通り使わないと
厳密に言うとし吸引してを違反になって
しまうんでですのでお金に色がついて守る
と思ってください軽いたお金っていう色と
自分が稼いだお金っていう色でその資金を
明確に分けてで自分が稼いだお金は
どんどん貯めていくとで借りたお金をから
順番にどんどん使っていくとなったらもう
8お金をぐるっとマウス感覚ですねあの
感覚でいうとねですのでそういう風にして
くださいとでここでねまたね頭金ができる
と思うんですよねこれ軽いでしたね次3投
目ですね3投目はもう一度規模拡大して
2億円から3億円の物件でこれもね築浅の
物件がいいと思いますねなんで築浅貝って
いうかといったらご質問者さん属性がいい
から地方銀行から借り入れるから地方銀行
で借りる場合低金利で長期の融資をして
くれるただし対応年数の範囲内しか有しし
ませんよって言いいうルールの音日号銀行
さんが多いですので3投目23件の物件で
築浅の物件を地方 in 53から
借り入れして購入すれば良いと思いますで
この時点でほぼですねご質問者さんの目標
ごーーーくですよねですのでこの3頭で
まぁほぼ国達成していると思いますねま
もし達成してなくてもう少し増やしたけれ
ば4投目もですね地方銀行で築浅を購入し
てもいいですしただもうすでにねさんと
思ってしまうとそれでまあえっと23で
ますとねどんな物件がいいなっていうのが
持ってみて気づくっていうのがねやっぱ
あると思うんですよね持ってみて気付いた
けどやっぱこういう物件のほうがいいかな
って言うネジご自身のネコノミが出てくる
と思うんですよねですので4頭目も築浅で
ね地方木銀行から融資を受けて購入するも
よし
もしくはですねそこまで言ってやっぱり今
悪いほうがいいよなってなったらまぁ多少
古くでですねあの郡前の物件を信用金庫
さんで融資をねお願いして買ったりとか
そこまで行くとにいかようにもねご自身で
uc 戦略を立てていけると思うんでです
のでそういう風な形で進められたほうが私
はいいと思いますというところで今回の
動画終了します最後までありがとうござい
ましたさようなら
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