【タワマン節税】高層マンションの相続税評価額と実勢価格の乖離を封じる税制改革と新しい相続税の計算方法とは？

Summary

公認会計士の岸田さんが解説する、タワーマンション節税対策のための税制改正について。国税庁が相続税の算定ルールを見直し、評価額と実勢価格の乖離が1.67倍以上の場合に評価額を上げる新たな計算式を導入する。1964年の通達に基づく現行ルールでは、相続税評価額と実勢価格に大きな乖離があり、新ルールではその乖離を解消し、相続税負担の不公平性を解消する。2022年の最高裁判決が改正のきっかけとなり、高層階の相続税負担が増加する可能性がある。

Takeaways

• 📢 タワーマンション節税の防止に関する税制改正が行われることになりました。
• 🏢 国税庁は、マンションの評価額と実勢価格の乖離が1.67倍以上の場合、評価額を上げる新しい計算式を導入しようとしています。
• 📉 現行の相続税評価ルールは1964年からの国税庁通達に基づいており、マンションの時価を適切に反映していませんでした。
• 🏠 相続税法では、相続財産の評価は時価によるとされ、建物は固定資産税評価額、土地は路線価を用いて評価額が計算されます。
• 🔢 新しいルールでは、実勢価格を反映する指標が導入され、乖離率が1.67倍以上の場合、従来の評価額に乖離率と0.6をかけて評価額を引き上げます。
• 🏢 例えば、築9年43階建ての高層マンションの相続税評価額が3720万円で、実勢価格が1億1900万円の場合、乖離率は3.2倍になります。
• 💰 新しいルールに従って、相続税評価額は実勢価格の60%で評価され、乖離率が3.2倍の場合、評価額は7140万円になります。
• 📊 国税庁によると、全国の20回以上のマンションの平均乖離率は3.16倍と新しい基準を大きく上回っています。
• 🏙️ 高層階のタワーマンションは、全体の敷地面積を個数で分けるため、1個当たりの土地の持ち分が小さくなり、相続税評価額の差が大きくなる傾向があります。
• 📈 2022年の最高裁の判決が税制改正のきっかけとなり、相続税負担の不公平性が問題視された結果、新しいルールが提案されました。
• 📉 新しいルールの適用で、タワーマンションの相続税負担が増加する可能性があり、その影響は市場に及ぶことが予想されます。

Q & A

タワーマンション節税とはどのようなものですか？

タワーマンション節税とは、都心のタワーマンションを購入することで相続税を節約する戦略のことです。高層階の眺望が良いため、実勢価格が高くなり、相続税の評価額と実勢価格との乖離を生かじて税金を節約する手法が取られています。

税制改正の目的は何ですか？

税制改正の目的は、タワーマンション節税を防ぐことです。国税庁が相続税の算定ルールを見直し、マンションの評価額と実勢価格との乖離が大きい場合に評価額を上げる新しい計算式を導入することで、税金の公平性を確保することを目指しています。

現在の相続税評価ルールはどのようになっていますか？

現行の相続税評価ルールは1964年の国税庁通達に基づいており、建物は自治体が算定する固定資産税評価額を使用し、土地は路線価を使用して評価額を計算します。その後、評価額に税率をかけ相続税額を算出します。

新しい税制改正で提案されたルールとは何ですか？

新しい税制改正では、実勢価格を反映する指標が導入され、築年数や回数に基づいて相続税評価額を計算し、実勢価格との乖離率を求めます。乖離率が1.67倍以上の場合、従来の評価額に乖離率と0.6をかけることで相続税評価額を引き上げます。

相続税評価額の計算方法はどのように変わりますか？

新しいルールでは、相続税評価額に実勢価格との乖離率を考慮に入れ、乖離率が1.67倍以上の場合、従来の評価額に乖離率を0.6倍したものを加算することで、評価額を引き上げます。

具体的に相続税評価額の計算例を教えてください。

例えば、築9年で実勢価格が1億1900万円の43階建て高層マンション23階の場合、相続税評価額が3720万円とされているとします。乖離率は3.2倍と計算され、新しいルールでは3720万円に乖離率3.2と0.6をかけた7140万円が評価額になります。

全国のマンションの平均乖離率はどのくらいですか？

国税庁によると、全国の20回以上のマンションの平均乖離率は3.16倍です。これは新しいルールの基準となる1.66倍以上に上回っており、新しいルールに変わると多くの場合で相続税負担が増えると予想されます。

高層階の相続税評価額の差はなぜ大きくなるのでしょうか？

高層階の場合、眺望が良く、実勢価格が高くなります。そのため、相続税評価額と実勢価格との差が大きくなるため、相続税負担が増える傾向があります。

相続税負担の不公平性はなぜ問題視されるようになったのですか？

相続税負担の不公平性は、一部の人々がタワーマンションを所有することで相続税が軽くなっているためです。2022年の最高裁の判決で、他の納税者との間に不均衡が生じると指摘され、租税負担の公平に反するとの判断が下されました。

税制改正が行われた背景には何がありますか？

税制改正が行われた大きな背景は、2022年の最高裁の判決です。13億円で購入したマンションを3億円の低い評価額で申告した相続人に対して、国税当局の追徴課税が認められたことで、税負担の公平性の問題が浮上しました。

税制改正の影響はどのようになると予想されますか？

税制改正によって、高層マンションにかかる相続税負担が重くなると予想され、タワーマンションの需要が減少する可能性があります。相続財産の評価額が増加し、相続税額もそれに伴って増えることになります。