🏠Mi última inversión (por 18.000€) | Nueva zona
Summary
TLDREl guion del video muestra una operación inmobiliaria en Logroño, donde el narrador ha adquirido un piso por 18,000 euros con un contrato de alquiler de 4 años. El objetivo es evaluar la demanda y rentabilidad en la zona, especialmente para alquiler de habitaciones. Se describe el estado del piso, las mejoras necesarias y cómo se planea aprovechar los espacios, incluyendo la posibilidad de crear un segundo baño. Se discuten los detalles financieros, proyectando un rendimiento mensual de 750 euros y una plusvalía significativa si se decide vender. El video invita a los espectadores a seguir el progreso de la inversión y a unirse a una comunidad en línea para aprender más sobre el sector inmobiliario.
Takeaways
- 🏢 La operación descrita es la primera en Logroño y busca abrir un poco de mercado para entender el flujo de demanda y rentabilidad en la zona.
- 🔑 Se ha cerrado un piso por 18,000 euros para realizar una prueba de mercado en cuanto a la demanda de alquiler de habitaciones y reformistas.
- 📈 El objetivo es evaluar si la inversión es rentable y, en caso afirmativo, ofrecer la oportunidad a clientes PSI o, de lo contrario, mantenerse en la operación.
- 🏠 El piso está ubicado en una zona comercial, cerca del centro de la ciudad, con servicios como colegios, comercios, bancos y farmacias cercanos.
- 🛠 El piso necesita reformas, incluyendo un cambio de suelo en una de las habitaciones y mejoras estéticas como pintura y luminarias.
- 💡 Se planea aprovechar los elementos existentes, como armarios y radiadores, y agregar algunos muebles nuevos para mejorar la estética y funcionalidad del espacio.
- 🛌 Se proyecta convertir el espacio en cuatro habitaciones de alquiler, incluyendo una que funcionaría como un estudio.
- 💰 El valor de cierre del piso es de 115,000 euros, con un costo de entrada de 18,000 euros y un contrato de 4 años, lo que resulta en un rendimiento mensual de alrededor de 750 euros.
- 📈 El valor post-reforma del piso podría ascender a 125,000-130,000 euros, lo que implica un incremento de valor significativo.
- 🤝 Se ofrece la posibilidad de una inversión con una financiación prácticamente completa, con una expectativa de rendimiento del 10% neto anual y un buen retorno de capital.
- 📲 El guion incluye una invitación a seguir el progreso de la operación en Instagram y a unirse a una comunidad en WhatsApp para obtener más información y asesoramiento sobre el sector inmobiliario.
Q & A
¿Cuál es el valor de cierre del piso mencionado en el video?
-El valor de cierre del piso es de 115,000 euros.
¿Cuánto fue el costo de entrada del piso?
-El costo de entrada del piso fue de 18,000 euros.
¿Cuál es la duración del contrato de alquiler mencionado?
-La duración del contrato de alquiler es de 4 años.
¿Cuánto se pagará mensualmente por el alquiler del piso?
-Se pagará 400 euros mensuales por el alquiler del piso.
¿Cuántas habitaciones tiene el piso?
-El piso tiene cuatro habitaciones.
¿Cuál es el precio estimado de alquiler por habitación?
-El precio estimado de alquiler por habitación es de 330 euros, excepto la última habitación que se estima en 380 euros.
¿Qué problemas se mencionan en relación al suelo del piso?
-Se menciona que el suelo tiene algunas grietas y está algo suelto en algunas partes.
¿Qué mejoras se planean hacer en la cocina?
-Se planea darle un toque de pintura blanca o utilizar vinilo, además de posiblemente añadir una barra con taburetes para comer.
¿Cuál es el estado del baño y qué mejoras se consideran?
-El baño está en buen estado, pero se considera pintar los azulejos de blanco y posiblemente cambiar el inodoro.
¿Qué se planea hacer con los armarios antiguos del piso?
-Se planea rejuvenecer los armarios antiguos, posiblemente pintándolos de blanco y aprovechándolos en la decoración.
¿Cuál es el rendimiento mensual estimado después de cubrir todos los gastos?
-El rendimiento mensual estimado después de cubrir todos los gastos es de unos 750 euros.
¿Qué estrategia se menciona para validar la zona antes de ofrecer el activo a los inversores?
-La estrategia mencionada es testear el flujo de demanda y la rentabilidad del activo antes de ofrecerlo a los inversores.
¿Qué se sugiere hacer con el espacio del salón?
-Se sugiere convertir el salón en una habitación adicional debido al tamaño adecuado de la cocina para que los inquilinos puedan comer allí.
¿Cuál es el potencial incremento de valor del piso después de la reforma?
-El potencial incremento de valor del piso después de la reforma es de aproximadamente 125,000 a 130,000 euros.
¿Cuál es la rentabilidad anual neta estimada para un inversor?
-La rentabilidad anual neta estimada para un inversor es de más del 10%.
¿Qué se planea hacer en caso de que el piso no sea rentable para alquilar?
-En caso de que el piso no sea rentable para alquilar, se considera venderlo después de incrementar su valor con las reformas.
Outlines
🏠 Inversión en bienes raíces: Renovación de un piso para alquiler
El primer párrafo aborda la renovación y el alquiler de un piso recién adquirido por 18,000 euros en Logroño. La operación es la primera en la zona y busca evaluar la demanda de inquilinos y la rentabilidad del negocio. La zona seleccionada es comercial y cerca al centro, con una buena oferta educativa y servicios. Se proyecta una demanda sana de alquiler de habitaciones a precios competitivos. Se describen las características del piso, incluyendo su orientación y la posibilidad de crear habitaciones coquetas y espaciosas. Se mencionan los elementos que requieren mejoras, como el suelo y algunos armarios antiguos, y se sugiere la idea de aprovechar elementos existentes para reducir costos y mejorar la estética.
💰 Análisis financiero y planificación de la inversión inmobiliaria
El segundo párrafo se enfoca en el análisis financiero de la inversión. El valor de cierre del activo es de 115,000 euros, considerado un buen precio en el mercado local. Se calcula el costo mensual de 400 euros durante 4 años, lo que se pagaría por adelantado, cubriendo así los gastos mensuales y permitiendo un beneficio. Se sugiere la posibilidad de renovar el piso para aumentar su valor y se proyecta un valor final después de la reforma de entre 125,000 y 130,000 euros. Se discute la estrategia de alquiler por habitaciones y se menciona el potencial de recuperación de la inversión y el rendimiento mensual esperado.
📈 Proyecciones y oportunidades de inversión inmobiliaria
El tercer párrafo continúa con el análisis de la inversión, destacando la posibilidad de adquirir y vender el activo para obtener una plusvalía significativa. Se proyectan ingresos de alquiler para cuatro habitaciones, con precios que rondarían los 300 euros por habitación, y una rentabilidad neta del 10% anual. Se ofrece la opción de invertir en este tipo de activos a través de un servicio PSI, que proporcionaría una hoja de ruta financiera personalizada. El final del párrafo invita a los oyentes a unirse a una comunidad en WhatsApp para obtener más información y asesoramiento sobre el sector inmobiliario y a tomar acción para alcanzar sus metas financieras en 2024.
Mindmap
Keywords
💡Alquiler
💡Inversión inmobiliaria
💡Reforma
💡Valor de cierre
💡Rentabilidad
💡Inversor
💡Operación inmobiliaria
💡Zona comercial
💡Mantenimiento
💡Plusvalía
Highlights
El piso se cerró por 18000 euros, con un valor de cierre de 115000 euros.
Se espera obtener una rentabilidad alquilando el piso por habitaciones.
La primera operación en Logroño con la intención de abrir mercado en la zona.
La zona seleccionada para la inversión es muy comercial y cercana al centro de la ciudad.
Se proyecta un flujo de demanda de reformistas y se busca maximizar la rentabilidad.
El piso cuenta con buena orientación y luz, lo que se traduce en habitaciones coquetas.
Se planea aprovechar los espacios y el suelo para mejorar la estética y mantenimiento del piso.
Los armarios antiguos serán reutilizados, manteniendo un estilo clásico.
Se identificaron problemas con el suelo en una de las habitaciones, requiriendo una solución.
La cocina está en buen estado, con elementos recientemente renovados.
Se planea hacer cambios estéticos en la cocina para mejorar la experiencia del inquilino.
El baño tiene buena calidad en sus componentes, pero requiere de mejoras estéticas.
Se contempla la posibilidad de crear un segundo baño para incrementar la valoración del piso.
El salón se transformará en una habitación, aprovechando el espacio de la cocina para la vida comunitaria.
El valor de cierre final después de deducir los costos es de 79400 euros.
Se espera un incremento de valor del piso después de la reforma, llegando a 125000-130000 euros.
El rendimiento mensual esperado es de aproximadamente 750 euros, después de deducir todos los gastos.
Se ofrece una oportunidad de inversión con una recuperación del capital y una rentabilidad del 10% anual.
El plan es validar la operación y después ofrecerla a inversionistas PSI.
Se invita a los espectadores a unirse a una comunidad en WhatsApp para obtener más información y asesoramiento.
Transcripts
hemos cerrado este piso por 18000 Espera
que entro y te
cuento có huele la morcilla aquí
no
bueno la puerta no va muy fina pero hace
pues cuestión de dos tres semanitas
hemos cerrado este piso solo por 18000
en alquiler conoc una Compra 4 años
vamos a ver el piso y luego te cuento la
morcilla
[Música]
y hago yo como que voy caminando y digo
que estás aquí y tal Ya empiezo de
de hecho es nuestra primera operación en
ostia por aquí es nuestra primera
operación en logroño y bueno vamos a
empezar a abrir un poquito de grieta de
Mercado con este activo que lo hemos
cerrado con empresa propia y al final
pues testear un poco qué flujo de
demanda tenemos en esta zona tipo de
reformistas y sobre todo pues al final
qué rentabilidad sacamos para si es
eficiente poder ofrecerla a clientes PSI
y si no pues Oye Al final nos la comemos
nosotros pero aquí nosotros somos los
sherpas que abr en camino para ver si es
rentable o no en vez de jugar con el
dinero de otros bueno por aquí eh lo que
será primera habitación la zona no está
mal no sé si se verá por el contraluz
pero justamente estamos en una zona
siempre digo lo mismo pero es que es
donde solemos invertir una zona 6 6,5
sobre 10 es una zona muy comercial
cercana al centro 7 o minutitos del
centro y al final Pues bueno con un
colegio justamente aquí bastante
comercio mucha vida se aparca bien
justamente la zona bancos farmacias bien
una zona que está bastante bien vamos a
testear alquiler de habitaciones hemos
puesto algún anuncio gancho y hay
bastante demanda una demanda sana unos
precios quizá un 10 12 por por debajo de
lo que pueden estar en Burgos las
habitaciones unos 310 o por ahí de
promedio Pero sigue siendo rentable y
está bastante bien por aquí lo que será
una primera habitación que es lo que era
el salón ya veis que todo es un ventanal
la orientación es bastante buena entra
muchísima luz y saldrá una habitación
bastante coqueta por aquí los espacios
son grandes el suelo está aprovechable
aunque está Pues con algunas grititos y
algo suelto Pero bueno yo creo que lo
podemos corregir sobre todo pues eh
darle un toque de magia y dejarlo mejor
a nivel de mantenimiento Y que bueno
Pues al final se acabe de en
alquilar de habitaciones y ya cuando
haya que cambiarlo pues ya se hace una
reforma un poquito más agradecida para
incrementar el valor y ya vemos si luego
vendemos o seguimos alquilando pero a
mayor ticket por aquí algunos armarios
antiguos que estos a mí me gusta mucho
aprovecharlos quizás sin puertas
pintarlo blanquito pero este este estilo
así como más clasicon cuando se
rejuvenece la verdad que me gusta de
cómo queda Y le voy a dar vueltas a la
cabeza a ver cómo lo podemos aprovechar
segunda habitación también exterior da
también a lo que es el colegio los
radiadores están los elementos cambiados
no hace mucho y algunos armarios que se
pueden aprovechar ya ves que están en
bastante buen estado est armario grande
y Quizá en esta habitación no pero lo
podemos traspasar a la habitación Pues
de aquí que es un poquito más ancha y
aquí meter uno de los nuestros de de que
es ajustable pues ya conocen nuestros
armarios y por lo demás pues bueno
alguna agita debe estar cerrado hace
tiempo pero en bastante buen estado las
puertas están bastante bien son de buena
calidad cambiar pomos con cerradura los
que ponemos y ya está Eh pues al final
los pulsadores son para enanos Pero no
pasa nada intentaremos filtrar Pues
gente que no sea muy alta pero por lo
demás el suelo aprovechable eh Se ven
con colores que cada habitación tiene un
color Eh pues distinto Pero bueno Esto
blanquito dándole nuestra magia pues
queda bastante bien lo bonito es que los
techos son altos las molduras son
bonitas eh buenos ventanales instalación
eléctrica ación de gas está bastante
bien y un piso bastante adecuado para
alquiler de habitaciones y al final las
habitaciones anchas y bien distribuidas
cuadradas Esta es la que está peor
porque esta esta es la que no tiene
suelo no sé qué les pasaría el suelo
linado no lo han puesto aquí de hecho
hay un pequeño desnivel y aquí habrá que
meterle suelo ya veremos bueno esta
referencia de suelo del suelo principal
es bastante típica y es bastante
económica la tengo más que vista en Lero
Merlin en obrar Y bueno pues esa
referencia ronda los 8 y medio por ahí
pondremos de esa que al final pues no es
mucho espcio serán unos 12 12 Met aox 11
y medio y bueno Esta es la parte más
interior Pero bueno es bastante ancha
buena ventana las ventanas de aluminio
no están mal alguna greti Pero pero
bueno nada nada peligroso superficial y
por lo demás cambiando suelo pintura
luminaria muebles decoración se
rejuvenece muchísimo y no es muy costoso
y sobre todo es parte estética que no es
la alarmante la jodida es la que no se
ve la que se ve es económica y y al
final es la que más incrementa el valor
de compra la cocina está bastante bien
en muy buen estado los melecitosa que
bueno pues no hará mucho que los habrán
cambiado hay que mirar a ver si funciona
la vitro y la campana que se ve bastante
bien es de marca tema grifería está
bastante bien también y y es roca y por
lo demás los muebles están chulos yo
aquí quizá le metería Pues algo de
pinturita Blanquita O quizá un vinilo
que quedan bien quizá pintura mejor que
que aquí quedan muy chulos como es un
tipo mate eh queda muy chula la pintura
entonces dle un toquecito de pintura
quizá una Barrita aquí con cuatro
taburetes para que puedan comer y
desahogar y por lo demás eh bastante
bien espacio para una nevera alta una
nevera de 1.90 m y por lo demás en el
recibidor pues tenemos un espacio grande
que podemos meter la segunda nevera y
dejar dos para una dos para una vale por
aquí el baño que al final Pues bueno
como siempre no la cara un poco los
azulejos está bien el formato porque
tiene alguna murita y queda bastante
chulo entonces dándole una imprimación
de blanco la pintura mítica la Titan Lu
sintético brillo y la manos Pues bueno
Está también bastante bien Creo que que
lo cambió el Antiguo propietario
grifería está muy bien con lo cual Pues
bueno no es el color eh más estimulante
del mundo al final Los Pitufos Ya
quedaron atrás pero bueno ya que está ha
cambiado ya que está en buen estado pues
lo dejaremos por lo demás eh pintar
bastante bien ver a ver que esté todo
bien el monomando de la ducha y quizá
cambiar el vc pero por lo demás
pintándolo todo blanquito y dándole un
toquecito así estético chulo Quizá el
tema de luminaria eh tema del espejo y
tal ya queda bastante bien y al final
pues queda un baño adecuado para
habitaciones aquí sería un lugar idóneo
para el tema de del segundo baño porque
justamente el vvc está aquí tiene alguna
filtración que estamos estábamos mirando
no sabemos si debe ser del vc o debe ser
de la calefacción porque justamente Aquí
hay una y aquí al lado hay otra
eh si me quieren me te lo ocupa si la
acabamos de comprar aquí eh Pasa una
tubería seguro porque está radi aquí no
te es que te veo aquí está el radiador y
pasa justamente por aquí entonces lo más
probable es que sea de de una fisura que
tenga lo que es el tubo de de gas el
tubo del radiador porque en el otro lado
puedo comprar que sea del vc porque
comunica un un punto de agua pero Aquí
no aquí justamente no tiene ningún tipo
de punto de que pase agua es decir
justamente por por esa canal aquí va la
nevera no hay nada entonces apunta todo
No Hay que ser muy listo a una fisura de
de lo que es el cobre de de la
calefacción y habrá que darle una vuelta
vale pero por lo demás sacar lo que es
el rodapié mirar Si tiene alguna fisur
it meterle un tramo que esté bien y
punto No tiene tampoco mucha
complicación aquí lo que decía futuro se
podría sacar un segundo baño porque
comunica justamente con con lo más
importante que es la bajante es el
desagüe y lo tenemos justo aquí entonces
aquí tirarle pladur y hacer un bañito
con puerta corredera queda perfecto pero
ahora no nos vamos a liar y vamos a
hacer un latio de cara y ya está de
hecho este espacio que sería sería el
salón y la habitación lo que vamos a
hacer es que todo sea habitación ya que
la cocina es bastante grande para poder
comer los cuatro o bueno los tres porque
este de aquí tendrá su salón pues
desahogamos la cocina para que coman
tres y aquí podemos hacer un pequeño
estudio podos plantear inclusive meterle
una nevera propia microondas su mesa
redonda con sus sillas y tener aquí un
espacio de salón para ver la tele y
demás y luego aquí un espacio de
habitación propia solo para ellos obvio
que aquí es otra parte esto da a a dos
hemisferios da la parte de la avenida y
da la parte de de la de la parte de
atrás una parte de un parque grande que
hay una zona común pero bastante
espaciosa Y también proyecta bastante
Luz entonces lo bueno de esto es que
tiene luz por distintos hemisferios y
luego por otro lado también tiene buena
recirculación de aire dada que tenemos
una entrada de de aire por ahí y una
salida entonces buena habitación aquí
una habitación doble queda bastante bien
el armario es muy clásico vamos a ver
qué se puede hacer
aquí esto es un Reto Ya le haré fotos
por Instagram pondré El antes y pondré
el después a ver si puedo llegar a
recuperar y hacer algo estético de de
este de este armario ya voy a ver si lo
puedo recuperar perfecto porque así
desahogamos la zona de almacenaje y por
lo demás metiendo la cama ya lo tienen
todo aquí tien almacenaje zona de estar
y por lo demás una zona aquí para poder
comer con su mesa con su nevera con su
microondas con su tele y con sus cosas
vamos a lo que más nos interesa A qué
hablar de números
115,000 valor de cierre que según Miguel
dice que es un muy buen precio que es el
que está ahora rastreando esta zona
18000 de entrada 400 al mes y 4 años de
vigencia de contrato es decir pagamos
400 al mes por 44 meses aitor un 4 años
tiene 48 meses que ya lo sé lo digo en
todos los vídeos y aú así me hace la
misma pregunta dejo 4 meses para
tramitar la hipoteca 400 por 44
meses son
17,600 que se van reduciendo del precio
Sí pero eso lo pagas tú no lo pago yo
porque el activo se alquila por
habitaciones genera suficientemente
ingreso para pagar esos 400 pagar II
basuras y comunidad etcétera y aún así
dejarme beneficio con lo cual no lo pago
yo
17600 más los 18,000 de entrada que
abonamos en la firma que ya hemos
abonado juntamos una amortización final
de
35,600 35600 menos los 115000 que se han
cerrado de valor de cierre nos queda un
valor de cierre final de
79400 un gran valor porque aquí tal y
como está creciendo el precio suelo y
después de la reforma y de más este
activo puede estar rondando
tranquilamente los
125 130,000 sin ningún tipo de problema
Vale entonces ahí tendríamos un
incremento de valor bastante amplio en
el caso de querer comprar y vender y no
s es el caso es un activo más para
retener vamos a hablar de los números de
las habitaciones al final aquí salen
cuatro habitaciones la del fondo la
número cuatro es la que es como un
estudio que lo cual va a ser bastante
rentable Y bueno pues es Casi casi
ligeramente más bajo el valor de las
habitaciones que lo que es en Burgos y
Bueno aquí esta habitación Miguel en
cuánto se alquilan las habitaciones aquí
en
330 300 que allí la la del fondo los 380
400 se llegar yo la sacaría todas a 330
y la y la última un poco más vale un
poco más elevada él es pesimista también
en el análisis como yo entonces 330 cada
una y la última 380 pues al final
números así de cabeza no me voy a poner
a calcular Pues rondar remos los
10000 prácticamente 10000 menos los 400
que pagamos quedan 1000 menos ibi
basuras y comunidad que Pues será unos
50 promediado al mes pues estamos en 950
y menos unos 150 O 100 que asumamos aquí
de consumos de pico máximo pues tenemos
sobre unos 750 de rendimiento mensual
con lo cual bastante bien para nosotros
750 Pues que a nadie le Marga un dulce
hasta no hace muchos años yo trabajaba
40 horas a la semana aguantando un
por poquito más de eso y
aparte si lo cedemos a un inversor si
esto fluye bien que es lo que vamos a
hacer Pero primero validamos nosotros
pues al final quitando nuestra gestión
prácticamente le quedarán unos 400 450
al inversor con lo cual recupera
prácticamente más del 60 por de del
capital que aporta y sobre todo pues
acaba comprando 79,000 un piso que vale
130 que si quiere vender tiene una gran
plusvalía y sobre todo si quiere
alquilar pues Oye este activo al
inversor antes de pagar cuota
hipotecaria que le pueda estar dejando
más o menos unos 700 pues no jodamos al
final más de un 10% neto de rentabilidad
anual una financiación prácticamente
plena porque al final el 80% de
financiación que le proporciona el banco
ya sea tasación o sea escritura que en
este caso será sobre escritura porque eh
será un valor inferior Pues el 80% de
115,000 ya le va a cubrir más de lo que
le queda por pagar de esos 79,000 con lo
cual le cubre todo le cubre más de la
mitad del itp y su roce su aportación
para entrar en esta operación será bien
bajito buen roce buen Roy y sobre todo
Buen grado de recuperación del capital
así que bueno buena operación ya os iré
enseñando el después ya os iré enseñando
si todo florece bien por aquí por los
groño pues qué tal va este asunto Y qué
tal la inversión por aquí si no os digo
nada Es que ha salido mal y por lo demás
eh Si quieres seguir más lo que hago día
a día Estoy publicando todos los días
historias por Instagram itor Maldonado y
sobre todo si te interesa el sector
inmobiliario quieres aprender y demás
dejaré aquí abajo un link directamente a
un grupo de WhatsApp que tengo yo de la
comunidad en el cual estoy yo Y estoy
aportando valor todos los días y ahí
pues puedes hacerme una pregunta te la
respondo cualquier duda que tengas o
escribime por privado ya te derivar a
Fran o quien sea y estaremos aquí para
aportarte valor en lo que necesites si
también quieres un activo como este una
vez validemos esta zona o sobre todo en
Burgos que tenemos un surtido cuétara
bastante amplio te dejaré también un
link para poder agendar una llamada con
mi socio David para el servicio PSI
hacerte una hoja de ruta y un plan
financiero a medida para ti y sobre todo
que le metas caña este 2024 y no seas de
los que se quedan viendo Netflix en el
sofá sino que mueven el culo y van a por
lo que quieren lograr como siempre a
trabajar y luchar por tus sueños y no
por los de otro que vaya muy bien chao
chao
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