樓市大地震！香港取消印花稅，加入房地產搶錢大戰！萬科“斷臂求生”，是否窮途末路？｜米國路邊社 [20240229#537]

小翠時政財經

1 Mar 202412:46

Summary

TLDR在本期的小翠时政财经视频中，我们探讨了中国房地产市场在2024年初的萧条现象，特别是春节后房企销售额的大幅下跌。通过对比今年前两个月与去年同期的数据，发现百强房企的销售金额减少了近一半。此外，我们还讨论了碧桂园和万科等大型房企面临的财务困境。同时，香港财政司司长宣布全面撤销房地产交易额外印花税，意图吸引更多内地买家，这一政策可能会对中国内地房市造成冲击。视频最后提出，尽管各地政府试图通过救市政策扭转局面，但房地产市场的整体低迷趋势仍未见改观。

Takeaways

📅 2024年2月29日，讨论了中国及香港的房地产市场现状。
🏠 国内房地产市场呈现萧条，2024年头两个月百强房企销售额同比下降近50%。
📉 春节因素考虑后，今年初两月的房地产市场与去年同期相比，成交量大幅下降。
🏦 尽管政府出台了楼市刺激政策和降低贷款利率，市场成交量仍未见好转。
🔨 碧桂园和万科等大型房企面临财务压力，采取了出售资产等措施。
🇭🇰 香港财政司司长宣布撤销住宅物业交易的额外印花税，最高可达房价的30%。
🌐 香港的政策被视为与内地一二线城市竞争的重大举措。
💹 香港房地产市场的租售比和货币政策被认为是其竞争优势。
📊 国内一二线城市房地产市场仍然受限，二手房市场则表现出一定的活力。
🔮 预测中国房地产市场短期内仍然处于下行趋势，香港的政策或将加剧这一趋势。

Q & A

为什么今年1-2月中国百强房企的销售金额会比去年同期少了近一半？
-因为今年1-2月，尽管各大城市出台了不少楼市刺激政策并且5年期贷款利率下调，但楼市的成交量仍然大幅下跌，导致百强房企的销售金额大幅减少。
香港财政司司长陈茂波宣布的樓市政策有哪些内容？
-陈茂波宣布全面撤销所有楼市辣招，即所有住宅物业交易无需再缴付额外的印花税，包括买家印花税和新住宅印花税等，这些税种加起来最高可以是房价的30%。
香港取消印花税政策的目的是什么？
-香港取消印花税政策的目的是为了跟内地一二线城市抢人抢钱，通过这一大手笔的动作吸引更多的购房者。
为什么二手房成交量有所上升，而新房成交量却在下滑？
-这是因为二手房买家的议价能力很强，价格可以谈得很低，部分业主急需用钱或已移民，为了房子能快速脱手，甚至会以低价卖房，使得二手房更受欢迎。
万科为什么会出售上海七宝万科广场的股权？
-万科出售上海七宝万科广场的股权是因为面临现金流压力，需要通过变卖优质资产来缓解财务状况，七宝万科广场作为万科商业板块中最优质的项目，被选择作为资金筹集的对象。
香港政府取消印花税后对内地房地产市场有什么影响？
-香港政府的这一举措可能会导致内地一线城市面临较大的资金外流压力，因为取消印花税后，香港的房产将更具吸引力，可能吸引内地资金流入香港。
万科的财务状况如何？
-根据万科去年三季度报显示，虽然企业的营收利润都在下滑，但是净负债率只有53.9%，财务状况还算健康，货币资金对于短期债务的覆盖倍数也有2.2倍，至少短期内不存在债务违约风险。
香港的房贷利率情况如何？
-由于香港的货币政策跟随美联储，因此处于高息阶段，10年期的房贷利率大约是4.5%左右，30年期最高可达4.8%，相比国内的房贷利率较高。
香港金管局发布的新政包括哪些内容？
-香港金管局发布的新政提高了购房的贷款比例，对于价值3000万以下的自用住宅物业，按揭成数上调至7成；3500万以上的自用住宅物业，按揭成数上调至6成；非自用住宅物业的按揭成数也从5成上调至6成。
为什么说香港的加入可能会改变内地房地产政策？
-因为香港的楼市政策大放松可能会吸引大量内地资金流入，加剧内地一线城市的资金外流压力，迫使内地各大城市可能需要出台更多放松政策以应对竞争，从而可能导致内地房地产政策的变化。

Outlines

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😟1-2月樓市大跌近五成市場格局二手房優於新房

第一段介紹1-2月百強房企銷售額同比下跌近五成,分析樓市格局特徵是一二線城市新房銷量下滑但二手房銷量上升,因二手房價格更接近市場真實價值而更受歡迎。提到萬科變賣資產以應對現金流壓力,分析萬科採取主動收縮策略為應對後續下行。

05:03

😨萬科策略正確樓市還未見底

第二段分析萬科變賣資產並非遭遇困境所迫,而是其一貫積極變現資產的保守策略,以應對樓市後續下行風險。從萬科財報數據看其短期仍無違約風險。認為萬科策略正確,中國樓市整體還未見底。

10:03

😧香港全面取消印花稅政策加大內地樓市競爭壓力

第三段重點介紹香港取消房地產所有交易印花稅的政策,分析其意在吸引內地購房資金,與內地樓市形成競爭。指出香港在租售比、資產安全性等方面的優勢,預計會加大內地樓市的資金外流壓力,迫使內地出台更多樓市刺激政策。

Mindmap

Keywords

💡春節因素

春節因素指的是中国春节假期对经济活动的影响，包括消费、投资和生产等方面。在视频中，提到春节因素被考虑进去比较今年头两个月与去年同期的楼市销售情况，说明春节期间的经济活动减缓可能对房地产市场的短期表现产生影响。这也反映了中国特定节假日对房地产市场波动的影响力。

💡百强房企

百强房企指的是在中国房地产市场中排名前一百的房地产开发企业。视频中提到，百强房企今年头两个月的销售金额比去年同期少了近一半，直接说明了中国房地产市场当前面临的严峻挑战和销售下滑的现状。这个指标通常用来衡量整个房地产市场的健康程度。

💡樓市刺激政策

樓市刺激政策是指政府为了促进房地产市场的发展和稳定，采取的一系列措施，如降低贷款利率、放宽购房限制等。视频提及，尽管各大城市出台了不少楼市刺激政策，房地产市场的成交量却更加萎靡，说明这些政策短期内未能有效激活市场需求。

💡碧桂園

碧桂园是中国一家知名的房地产开发企业，视频中提到其被境外债权人呈请清盘，反映了中国房企面临的财务压力和债务危机，同时也暗示了整个房地产行业的风险加剧。

💡萬科

万科是中国最大的房地产开发企业之一，在视频中提到万科变卖优质资产以求生存，这一行为反映了即使是行业内的领头羊也面临巨大的经营压力，同时说明房地产市场的下行趋势对企业造成的影响。

💡香港撤銷樓市辣招

视频中提到香港财政司司长宣布全面撤销所有楼市辣招，即取消对住宅物业交易征收的额外印花税。这一政策变动意在激活香港本地房地产市场，吸引更多投资，并与内地城市形成竞争，反映了香港政府对房地产市场调控策略的重大调整。

💡租售比

租售比是衡量房地产投资回报率的一个指标，指的是年租金总额与房屋总价的比率。视频中提到香港的租售比较高，意味着在香港购房投资的回报率相对较好，这是香港房地产市场吸引内地投资者的一个优势。

💡房貸利率

房贷利率指的是购房者从银行或其他金融机构借款购房时，需要支付的利息率。视频提到香港的房贷利率相对较高，但政府通过调整其他贷款条件来弥补，显示了香港政府在房地产政策上的灵活调整以吸引购房者。

💡按揭成數

按揭成数是指贷款金额占房产价值的比例。视频中提到香港金管局调整按揭成数，允许购房者以更低的首付买房，这一政策放宽了购房条件，旨在吸引更多的购房者进入市场，提振房地产销售。

💡樓市政策

楼市政策指的是政府为了调控房地产市场而制定的一系列政策措施，如限购、限贷、税收优惠等。视频讨论了香港和内地的楼市政策，分析了香港取消印花税等措施对内地楼市可能产生的影响，体现了楼市政策在调控房地产市场中的重要角色。

Highlights

2024年2月29日，中国房地产市场形势严峻，百强房企前两月销售金额同比减少近一半。

尽管多个城市出台楼市刺激政策，包括下调5年期贷款利率，房地产成交量却未见回暖。

碧桂园面临境外债权人清盘申请，万科出售优质资产以求生存，显示房地产市场仍未触底。

香港全面撤销楼市辣招，取消所有住宅物业交易额外印花税，最高可减少房价30%。

香港政策旨在吸引内地一二线城市的人才和资金。

国内一线城市限购逐渐放开，虹吸周边城市购买力，二手房成交量上升。

万科出售上海七宝万科广场股权，显示企业现金流压力。

尽管营收下滑，万科财务状况相对健康，短期内无债务违约风险。

香港房地产市场取消印花税，旨在增加投资吸引力，面向内地居民开放。

香港金管局放宽住房按揭贷款条件，提高按揭成数，暂停实施压力测试要求。

香港的政策变动可能导致内地一线城市面临资金外流压力。

香港与内地城市的竞争可能促使更多樓市放鬆政策出台。

内地地方政府采取措施支持房地产市场，包括政府基金帮助居民墊付首付和贷款。

房地产下滑影响地方财政，显示房地产对地方经济的重要性。

建议购房者等待各大城市出台新一轮调控政策后再做决定。