Leitura Relatório Mensal Maio 24
Summary
TLDREl script de video destaca la distribución récord de R$1.18 por cota en mayo, la mayor desde septiembre de 2019, y la venta exitosa y oportuna del activo São Luís. La reubicación del capital ha generado ingresos adicionales al fondo, mejorando significativamente los resultados recurrentes y no recurrentes. La adquisición estratégica del edificio Faria Lima y el GPA en Jardins, con contratos de alquiler a largo plazo, promueve diversificación y estabilidad de ingresos. La cota está actualmente negociada por debajo del valor patrimonial, lo que sugiere una oportunidad de inversión con potencial de distribución de dividendos y valorización de la cota.
Takeaways
- 📈 El mes de mayo marcó un récord en la distribución de dividendos, con una cantidad de R$ 1.18 por cota, lo que es la mayor distribución desde septiembre de 2019.
- 💰 Se completó el ciclo de desinvestimiento de un activo del fondo, lo que generó una realocación de capital y una receita adicional del 10%, mejorando así los resultados del fondo.
- 🏢 La compra del edificio del GPA en los Jardins es destacada como una estrategia de adquisición importante, buscando aprovechar la oportunidad de realocar los fondos tras la venta del activo de São Luís.
- 🔑 La adquisición del GPA se hizo en paralelo con la venta de São Luís, buscando una sinergia entre los flujos de caja para maximizar la rentabilidad del fondo.
- 📉 El precio de compra del GPA fue de 109 millones, con una estrategia de compra parcelada que se ajusta a los flujos de caja futuros del fondo.
- 📈 La distribución de mayo fue elevada debido a la adquisición del GPA, lo que refleja una estrategia exitosa de inversión y gestión de activos.
- 📊 El retorno de la inversión (cap rate) de entrada para el GPA fue del 9%, con una distribución temporal que va desde un 43% en el primer año hasta un 9% en el tercer año.
- 🌐 La falta de vacantes en los contratos del fondo se mantiene, lo que sugiere una gestión exitosa y una estrategia de alquiler sólida.
- 📈 El valor de mercado del fondo cerró en R$ 95,48, con un valor patrimonial de R$ 9803, lo que indica una oportunidad de inversión吸引人由于市价低于净资产价值。
- 👥 El número de cotistas aumentó significativamente, cerrando el mes con 29.830 cotistas, lo que demuestra un interés creciente en el fondo.
- 📚 El informe destaca la recuperación del mercado y la expectativa de reajustes en los contratos del fondo, lo que podría resultar en una mayor rentabilidad futura.
Q & A
¿Qué fue el principal logro destacado en el mes de mayo en el informe Tep 11?
-El principal logro destacado fue que se distribuyó R$ 1.18 por cota, lo que representó la mayor distribución desde septiembre de 2019.
¿Cuál fue el impacto de la venta del activo de São Luís en el fondo?
-La venta del activo de São Luís permitió realocar el capital, generando una receita adicional para el fondo aproximadamente del 10%.
¿Qué significa el término 'desinvestimiento' mencionado en el script?
-El desinvestimiento se refiere al proceso de vender o reducir la inversión en un activo, en este caso, el activo de São Luís del fondo.
¿Cuál fue el dividendo distribuido equivalente en el mes de mayo?
-El dividendo distribuido en el mes de mayo fue equivalente a más del 15%.
¿Qué ativo se adquirió después de la venta de São Luís y cómo se financió esta operación?
-Después de la venta de São Luís, se adquirió el edificio de GPA en los Jardins. La compra se financió de manera parcelada, encajando con el flujo de fondos recibidos de la venta de São Luís.
¿Cuál es la relación entre la compra del edificio de GPA y el flujo de fondos del desinvestimiento de São Luís?
-La compra del edificio de GPA se planificó para que el flujo de fondos de la venta de São Luís encajase con el plan de pagos parcelado, lo que ayudó a maximizar la rentabilidad del capital del fondo.
¿Cuál fue el valor de la compra del edificio de GPA y cómo se distribuirán los pagos?
-La compra del edificio de GPA fue por 109 millones de reales. Los pagos se distribuirán con una parcela para pagar en diciembre del próximo año, otra en marzo de 2025 y una última en marzo de 2026.
¿Cómo afectó la compra del edificio de GPA a la distribución del dividendo en el mes de mayo?
-La compra del edificio de GPA, combinada con la venta previa de São Luís, resultó en una distribución de dividendos alta, de 1,18 reales por cota, en el mes de mayo.
¿Cuál es el potencial de valorización de la cota del fondo según el análisis del mercado?
-Según el análisis, hay un potencial de valorización de la cota del fondo de aproximadamente 4.7-5%, además de los dividendos que se recibirán.
¿Cómo se ve el mercado en términos de recuperación según el informe?
-El mercado se considera en recuperación, con la posibilidad de reajustes en los contratos del fondo que podrían ser favorables, especialmente en los contratos renovados que mostraron un aumento en los términos de alquiler.
¿Cuál es el PVP (Precio de Valor Patrimonial) del fondo y cómo se relaciona con el valor de mercado y el patrimonial?
-El PVP del fondo es de 0,97, lo que indica que la cota está siendo negociada por debajo del valor patrimonial, con un valor de mercado del fondo de 403,13 y un valor patrimonial de 9.803.
¿Cuál es el número actual de cotistas y cuál es la expectativa para el crecimiento futuro?
-El número actual de cotistas es de 29.830, y la expectativa es alcanzar los 100.000 cotistas en un futuro cercano.
Outlines
📈 Mayor distribución de dividendos desde septiembre de 2019
El primer párrafo destaca el récord de distribución de 1.18 R$ por cuota, la cual es la más alta desde septiembre de 2019. Se menciona la venta y reinvestimentación de activos, lo que generó un incremento de ingresos adicionales del 10%, mejorando los resultados del fondo y permitiendo una distribución de un dividendo superior al 15%. Además, se discuten las compras estratégicas del edificio en los Jardins y su impacto en la distribución del dividendo.
🔄 Ajuste en la guía de distribución y estrategia de adquisición
En el segundo párrafo, se discute el ajuste en la guía de distribución del fondo debido a la compra en mayo, lo que llevó a una proyección de distribución de 1.18 R$ en lugar de los 1.00 a 1.50 R$ estimados anteriormente. Se detalla la estrategia de adquisición del edificio GPA, con una compra parcelada y su impacto en el rentabilidad y estabilización de los ingresos del fondo, así como el impacto positivo en la distribución del dividendo.
📊 Análisis detallado de la rentabilidad y la valorización de la cuota
El tercer párrafo ofrece un análisis detallado de la rentabilidad y la valorización de la cuota del fondo. Se menciona el ajuste en la guía de distribución para el segundo semestre, pasando de 1.18 a 0.78 R$, y se destaca la posibilidad de una valorización de la cuota superior al 4.7-5%, debido a la distribución de dividendos y la rentabilidad del mercado. Además, se proyecta un incremento en la distribución para 2025, lo que sugiere una oportunidad de inversión en el fondo.
💼 Operaciones exitosas y crecimiento del fondo
El último párrafo enfatiza las operaciones exitosas del fondo, con un enfoque en la recuperación del mercado y la posibilidad de reajustes en los contratos. Se destaca la falta de vacancia y la gestión efectiva de la deuda, así como el crecimiento en el número de cotistas, que supera los 29.830 en ese mes. Se proyecta la posibilidad de alcanzar los 100.000 cotistas en un futuro cercano, reflejando la confianza en la gestión del fondo.
Mindmap
Keywords
💡Distribución
💡Desinvestimiento
💡Reajuste
💡Aquisición
💡Valorização de Cota
💡Fondo
💡Contratos de Ucación
💡Cap Rate
💡Diversificación
💡Vacancia
💡Reajuste de Contrato
Highlights
Record month with the largest distribution since September 2019, amounting to R$ 1.18 per quota.
The fund has successfully completed the full cycle of divesting an asset, generating additional revenue of approximately 10%.
The fund's performance has improved, with a significant increase in recurring results and capital distribution.
The fund has achieved a new milestone with a distribution equivalent to a dividend of over 15%.
In February, the fund sold São Luís and in March, it purchased FL 1355, followed by the acquisition of GPA in the Jardins.
The purchase of GPA in the Jardins was a strategic move, aligning with the fund's focus on prime locations in São Paulo.
The fund's management has been adjusting guidance in line with recent movements, resulting in a special highlight in the report.
The fund has paid a significant amount for the acquisition, with the value of purchase detailed in the report.
The purchase was made in installments, aligning the flow of São Luís with the GPA acquisition.
The fund has temporarily increased its distribution due to the strategic acquisition and installment payments.
The fund's guidance for distribution has been adjusted from R$ 1 to R$ 1.5 to R$ 1.18 for the current semester.
The fund has a 10th consecutive month without vacancy, demonstrating operational efficiency.
The fund's revenue has increased by approximately 10% with the entry of Faria Lima and GPA compared to São Luís.
The fund has diversified its revenue sources by type of tenant and region, enhancing security for investors.
The fund's distribution for the second semester is expected to decrease to R$ 0.78, but still represents a significant dividend yield.
The fund's market price closed at R$ 95.48, with a market value of R$ 403.13 and a net asset value of R$ 9803, indicating an undervalued quota.
The fund has grown its base of investors, closing the month with 29,830 investors, showing strong investor interest.
The fund continues to operate without financial vacancy and has a controlled debt level, indicating healthy financial indicators.
The fund's management maintains a positive outlook on the market, with potential for contract readjustments and revenue growth.
Transcripts
Olá a todos estamos aqui eu e o nard pra
gente fazer a leitura do relatório do
tep 11 do mês de maio eh Vamos começar
com o principal destaque né a gente
distribuiu nesse mês 1.18 R 1.18 por
cota ou seja foi o maior distribuição
desde que o tep desde setembro de 2019
né nard começamos bem A gestão é
isso aí isso boa tarde Bia eh foi um mês
recorde aí pro fundo de distribuição a
gente vinha sempre ajustando nosso
guidance muito em linha aí com as
últimas movimentações que a gente fez no
fundo então eh a gente deu um destaque
especial nesse mês no relatório que eh a
gente precisa falar que a gente fez todo
o ciclo do desinvestimento de um ativo
do fundo fo o são luí e a gente pouco
mais de do meses depois do
desinvestimento a gente já realocou todo
o capital que oriundo da venda de São
Luís e tudo isso aí gerando uma receita
adicional pro fundo em aproximadamente
10% e acho que o grande destaque é
justamente a gente tá melhorando o
resultado do fundo tanto na parte
recorrente quando a gente tá
distribuindo Esse parte desse grande de
capital e por isso que a gente tá
distribuindo nesse momento aqui 1,18 que
equivalente a um dividend de acima de
15% então foi um resultado super
importante bante pro fundo um novo Marco
e é o que a gente espera daqui em diante
tá sempre distribuindo resultados cada
vez maiores Ah que a gente quer é super
importante que você mencionou do São luí
Então vamos lá em fevereiro a gente
vendeu o são luí em março a gente opcion
a gente comprou desculpa o FL
1355 e agora a gente compra então o GPA
que o edifício ali no Jardins e eu vou
pedir para você explicar com calma Como
foi essa compra e por essa distribuição
tão alta porque tem um tem um tem uma
questão também né assim a gente pagou a
gente coloca no nosso relatório a gente
abre os valores mas eh Por que que a
distribuição foi tão alta isso é Reflexo
da forma que a gente comprou então se
você puder falar em grandes números o
valor de compra por boma pra gente ter
ideia de quanto a gente pagou Então
vamos abrir em partes primeiro falar
essas questões de compra valores pagos
eh na área boma tudo e qual a estratégia
de aquisição do GPA que é super
importante explicar por comprar esse
ativo a gente sempre falou Faria Lima né
quando a gente vendeu o São Luís e agora
a gente compra o GPA que é no Jardins
Então vamos por paro por essa aquisição
e E por que comprar o o GPA importante
essa pergunta acho que a gente sempre
deixou claro aqui nos nossos
direcionamentos a própria forma que a
gente se comunica aqui através de
relatório as regiões de desejo a gente
sempre tem no nosso pipeline aqui olhar
as boas localizações de São Paulo
jardins obviamente é uma delas a gente
chama Jardins mas assim tem um pouco
daquele viés da Avenida Paulista também
né que é um acaba sendo uma uma
subregião ali da Avenida Paulista eh mas
tava no nosso escopo olhar essas
localizações foi uma aquisição
oportunístico acho que voltando né então
o primeiro Grande Desafio Foi pegar a
venda do São Luís que a gente ia receber
parcelado e a gente fazer compras que
encaixassem nesse fluxo então a gente
comprou o FL 1355 com a compra parcelada
já aferindo 100% do aluguel e a gente
ainda tinha uma parte do dinheiro futuro
a receber para encaixar numa nova
aquisição então a gente vendeu o São
Luís por aproximadamente já foi 215 a
gente comprou o FL 355 por 95 e a gente
comprou agora o GPA por 109 milhões a
gente fez uma compra também parcelada A
ideia é justamente fazer o casamento do
fluxo
do GPA com que a gente tem a receber do
São luí então foi um trabalho muito
grande da gestão porque já não é fácil
encontrar bons ativos e quanto mais a
gente conseguir encaixar em fluxos
parcelados então isso fez com que a
gente tivesse agora momentaneamente
distribuindo um resultado ainda mais
alto do que a gente vinha distribuindo
por a gente fez uma um pagamento de um
sinal foi um sinal de 14 milhões só que
a gente já passa a oferir 100% da
receita então agora no mês de maio a
gente recebeu eh o equivalente a 30 dias
a gente recebeu a gente fechou a
aquisição no dia 2 eh de Maio a gente já
tinha divulgado no no mês passado no
início do mês na no nosso fato no nosso
relatório gerencial de Abril porque a
aquisição ela só acabou acontecendo em
abril Por uma questão operacional mas a
gente já teve agora eh 30 dias que é
praticamente 100% do aluguel eh do Pão
de Açúcar então a gente já teve um
aumento na distribuição em função disso
tanto é que o nosso guidance de Março a
gente estava prevendo ele distribuir no
nesses quro meses aqui desse semestre
entre R 1 e r 1,5 Então como a gente fez
a aquisição em maio a gente já
automaticamente ajustou o guidance e a
gente passou já a ter um aumento
passando agora aí a 1:18 que é o que a
gente divulga divulgou já nesse mês e a
expectativa é manter esse rendimento
também no mês que vem então de em
grandes números foi uma conta uma compra
que a gente fez parcelada a gente tem
uma uma parcela para para pagar em
dezembro do ano que vem depois março de
2025 e por fim a gente tem mais uma
outra parcela que tá detalhada no
relatório que a gente paga em março de
2026 tudo isso é uma forma da gente est
rentabilizando de uma forma mais
eficiente o o dinheiro do fundo e quando
você compra parcelado daí só só se puder
falar em grandes números já tá aí no
relatório mas os ys que tem nos três
primeiros anos em função dessa compra
parcelada como que fica no primeiro ano
a gente comprou um cap rate de entrada
aproximadamente de nove ou seja o
aluguel estabilizado que a gente estima
e ter
99% só que como a gente pagou parcelado
de fato a gente passa a ter aí o Wild no
primeiro ano de 43% no segundo ano de
11,6 e no terceiro ano a gente já entra
no estabilizado ali de 9% ISO dá uma
média ali de 21% Então realmente dá para
ver o porquê do impacto Positivo na
distribuição do fundo e que na verdade
mê nesse mês já nesse mês inclusive
quando você pega um comparativo de do
nosso relatório de Março que a gente só
tinha feito uma aquisição e a gente pega
agora a gente teve o impacto não só
nesse mês aqui a gente teve no primeiro
no segundo semestre de 24 no primeiro
semestre de 25 então é uma é um
Resultado positivo perene dando esse
destaque de que foi uma aquisição do
ponto de vista que você até comentou né
via a gente olhou muito localização a
gente olhou muito o custo de reposição
então foi um prédio muito barato a gente
pagou pouco abaixo de 10.000 M qu foi
coisa de 9700 exato 9% E assim a gente
fez uma conta eh praticamente 80% desse
valor é só só só valor de terreno então
a construção saiu de graça alguns
destaques fo uma operação com um
contrato atípico de ucação então o GPA
deixou de ser dono do prédio passou a
ser inquilino por um contrato
inquebrável de 15 anos é o atípico n na
essência e a gente também utilizou eh
esse contrato como uma forma de
diversificação do portfólio e até mesmo
para adotar uma posição eh um pouco mais
conservadora também né porque assim a
gente é quer ter também um uma
estabilidade de receita a gente dá o
destaque no nosso relatório eh que a
gente tá pelo 10º mês consecutivo sem
vacância mas mas a gente sabe que pode
ser que aconteça então a gente eh deixou
bem claro aqui que essa movimentação ela
foi estratégica pra gente a gente
acredita que no Médio prazo vai ter uma
possibilidade é grande da gente fazer
uma compressão de Cap rate ter um ganho
de Capital então é algo pode que os
cotistas podem esperar que a gente vai
trabalhar nos próximos anos não perfeito
e sempre surgiu você até mencionou isso
no começo uma questão do de conseguir
repor a saída do São luí a gente até
abre n esse relatório o quanto
representava o condomínio São Luís na
receita que era em torno de
46% e hoje com a entrada da do Faria
Lima e do GPA a gente tem um incremento
de receita em relação que era o São Luís
né Então teve um incremento em torno de
10% eh e conseguiu distribuir a receita
do do do fundo em vários ativos não
ficou tão concentrado como era
anteriormente né é isso é um ponto
importante então a gente passou a ter
assim além de de ter 10 por de receita
adicional em relação ao São Luís que
representava praticamente metade da
receita do fundo a gente tem uma questão
de diversificação de receita por tipo de
inquilino né E por região o que sempre é
positivo a gente ter esse elemento para
trazer um pouco mais de de de segurança
pro investidor é nard agora vamos é um
uma pergunta super importante se todo
mundo fala assim ah a gente sabe que o
1.18 não é a a gente quer a gente vai
batalhar para sempre ser acima de R 1 a
distribuição mas não é a realidade então
a gente sabe do tipo que a distribuição
tem ainda esse ganho de capital do São
Luís como você mencionou desse primeiro
semestre Lembrando que a venda foi feita
parcelada Então a gente vai distribuir
dentro do limite que a gente pode
distribuir eh mas tem ainda pequenas
parcelas no segundo semestre tem mais
duas parcelas relevantes aí nos próximos
anos então Eh o que que será do tipo a
distribuição do fundo sem considerar o
incremento de de gante capital é esse
grente Capital a gente já divulgou
amplamente aí que ele vai est fatiado aí
ao longo dos próximos do anos a gente já
teve agora nesse primeiro semestre tem
uma parcela pequena agora no segundo
semestre desse ano mas a ideia é
justamente est mesclando receita
recorrente ou seja o que a gente gera eh
operacionalmente com os nossos ativos e
também a não recorrente que ela é fruto
de um grande capital de uma operação de
desinvestimento que é o que a gente fez
no São Luís eh a gente tem uma questão
de que no segundo semestre o nosso
guidance a gente passa Então esse 1,18
ele cai para
0,78 só que é importante dizer de que
muito antes disso o fundo vinha
distribuindo aí 0,64 então a gente 0,78
é um dividend é bastante expressivo
inclusive para classe de ativos que a
gente trabalha e acho que até importante
comentar a gente fez até um um pequeno
estudo didático no nosso relatório para
mostrar o potencial de valorização de
cota a gente fez um levantamento aqui
que os fundos de large corporativa eles
distribuem na média 9 75% ao ano e o tep
hoje distribuindo um 18 a gente tá mais
próximo de 16% a gente sabe que tem um
componente não recorrente que fez com
que essa distribuição subisse ainda
assim se a gente chega e volta para
eh
078 que já é uma distribuição acima do
que a gente vinha distribuindo antes
dessas movimentações a gente fica com
dividend yeld ali estimado de acima
quase 10.3 por. que que isso quer dizer
se o o yeld do do se a cota tesse é o
yeld do mercado a gente poderia ter uma
valorização agora na cota ali de
aproximadamente 4.7 5% então além do
dividend de que o cotista vai receber no
mês dá para esperar uma valorização na
cota por por uma simples questão de
ajuste né então eh essa essa tabela que
a gente montou Ela é bem didática por o
o investidor ele pode olhar no nosso
guidance O que que a gente vai
distribuir e quanto que isso remunera ao
ano Dependendo do valor da cota só que
no nosso guidance a gente também tem por
exemplo no início de 2025 um aumento
novamente na distribuição vai lá para
0,89 comas 0,90 que também já sobe
expressivamente aí o o valor do nosso do
nosso então é mais forma aí de de do do
investidor tá Vando nas oportunidades o
que é importante dizer acho de uma forma
bem mais simples é a cota está sendo
negociado abaixo então assim não existe
só a distribuição de dividendos existe
também a valorização da cota que vai
trazer um retorno maior pro investidor
né então assim o que a gente tem hoje
fechando o relatório do mês de maio é
uma oportunidade então assim ol a cota
tá 2.6 abaixo do patrimonial então tem
espaço ainda para ganhar não só na
distribuição como na valorização da cota
E é claro que a gente quer passar o
patrimonial então assim existe esse GAP
ainda que aí se foram essa tabela que
tem os cenários que você mencionou agora
né exato acho que é basicamente isso o o
resumo é o fundo ele tá barato porque
ele tá distribuindo tem um potencial de
ganho para ser aferido e também sempre
deixando claro que a gente continua
trabalhando aqui para aumentar o fundo
paraa gente poder também aumentar o
número de ativos do portfólio e sempre
com esse viés de melhoria do dividendo
hum Bom eu acho que é importante a gente
ir pros números finais do do tep do mês
de maio não sei se tem mais algum ponto
que você gostaria de falar nard não acho
que a princípio foi importante a gente
comentar sobre essa sobre essa
movimentação acho que dos outros
parâmetros do fundo a gente continua sem
vacância vacância financeira a gente na
nossa projeção ela vai abaixando eh
conforme a gente vai tendo umas quedas
nos steps de carência de alguns
contratos que a gente fechou a dívida
continua totalmente sob controle eh uma
dívida indexada PCA com Tá super eh
baixo então estamos com bons indicadores
operacionais no
fundo vamos lá cota de mercado
fechamento vamos lá bom então eh falando
a gente fechou o mês aqui com a cota
95,48 o valor de mercado do fundo aqui
foi
403.13 a cota patrimonial como a gente
já comentou 9803 E com isso a gente tem
um PVP de
0,97 a distribuição ela foi de 1,18
equivalente a um dividendi de
15,88 a gente já teve um aumento em
alguns parâmetros do fundo tal como volt
que aumentou em função desse dessa
compra do Pão de Açúcar de um contrato
de 15 anos ou seja ele subiu a média do
dos contratos do fundo a gente teve um
aumento na área boma por consequência e
a gente também teve um um um dado aqui
interessante né a gente teve um
crescimento no fundo ele já vem tendo um
crescimento grande na base de de
cotistas exato a gente pass fechou esse
mês aqui com
29.830 cotistas entrando no fundo só
esse mês estamos bastante animado aí
para poder chegar aí no 100.000 em breve
é o que a gente espera é que se
mantenham né que Acredite na gestão e
seja perene né só crescimento né ah e
Bia só um ponto importante a gente tá
inclu no relatório a gente continua com
a visão de que o mercado tá em
recuperação eh não é não é um negócio
que a gente fala que tá simplesmente
maravilhoso mas a gente tem a gente tem
muita consciência de que os contratos
que a gente tem dentro do fundo estão
com uma grande possibilidade de reajuste
em relação ao que tá sendo transacionado
no mercado a gente teve mais uma
renovação de contrato esse mês assim
como a gente teve o mês passado lá no
Torres Sul então a gente conseguiu
aplicar um reajuste ali quase de 12% no
contrato e mais uma extensão contratual
por mais 4 anos então tudo isso vai em
linha com o que a gente tem divulgado
aqui nos nossos relatores e continuamos
com 0% de vacancia que é sempre bom eh
mencionar bom bom obrigada nard só para
deixar mais uma vez o nosso e-mail ri
@tos a gente tá à disposição para
responder e tirar dúvida obrigada nard
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