深圳城中村統租，政府變身最強包租公，土地財政2.0啟動，套取銀行信貸5000億。｜米國路邊社 [20230602#431]

小翠時政財經

2 Jun 202310:04

Summary

TLDR在本期《小翠时政财经》中，我们聚焦了两个主题：首先是批评李强总理上任后对糟糕的经济数据缺乏有效政策响应，尽管有传言他正考虑出台房地产政策来提振经济。其次，我们深入探讨了深圳城中村统一招租事件，揭示了这一事件背后深圳市政府利用租赁房实施土地财政转型的意图及其可能带来的连锁反应。通过对这两个案例的分析，视频旨在揭示中国政府如何在面临房地产市场挑战和财政压力时，通过土地财政的转型和创新政策来应对，同时也指出了这些政策变动对底层民众生活可能带来的深远影响。

Takeaways

😀 李強同志被批評上任後缺乏有效的經濟政策。
🏠 李強考慮實施一系列房地產政策來提振經濟，包括放寬購房限制和降低交易成本。
🤔 評論者認為政府過度依賴房地產行業來振興經濟。
🏙️ 深圳城中村統一招租事件被視為土地財政轉型的跡象。
💡 深圳市政府通過租賃房來改變財政結構，包括增加保障性住房。
🏦 介紹了深圳市政府獲得5,000億元的貸款授信來資助項目。
📈 指出租金回報預估的提高有助於獲得更多銀行授信。
🔄 評論了包租公模式與過去賣地模式的不同，以及其對財政的影響。
🚨 警告了該模式的風險，特別是對經濟欠發達地區的潛在危險。
🌆 評述深圳作為政策試驗田的角色以及對低收入層的影響。

Q & A

李强同志考虑出台的房地产政策包括哪些内容？
-李强同志考虑出台的房地产政策包括放宽购房限制、降低交易中介佣金以及进一步降低首付比例等。
深圳城中村统一招租事件的背后，深圳市政府的目的是什么？
-深圳市政府通过城中村统一招租事件，利用租赁房实施土地财政的转型，这是为了解决因房地产市场下滑导致的财政收入减少问题。
深圳市政府如何通过城中村统一招租来提高财政收入？
-深圳市政府成立了政府控股的租赁公司，以高于市场价的价格从城中村房东手里统一收过来房源，经过改造后向外出租，通过提高租金回报来提高财政收入。
为什么说深圳的土地财政转型操作给其他城市提供了示范？
-因为深圳的操作通过增加保障性住房和租赁房，改变了传统的财政收入模式，如果此模式在深圳成功，其他城市可能会仿效，这种做法可能会改变很多人的命运。
深圳的城中村统租操作方法具体是怎样的？
-深圳通过成立政府自己控股的租赁公司，以高于市场价的价格统一收购城中村房源，然后进行改造升级后出租，以此获取更高的租金回报。
深圳如何通过统一招租来解决财政收入不足的问题？
-深圳通过统一招租，投入资金改造提升房屋，提高租金，从而通过增加租金收入来解决财政收入不足的问题。
深圳实施城中村统一招租有什么潜在的风险？
-如果项目后期租金收入不足以支付贷款利息，租赁公司可能会经营不下去，同时如果包装过度导致现金流快速枯竭，可能会牵连到银行，影响存款安全。
为什么深圳能够吸引到人才流入，对城中村改造有何影响？
-深圳作为一线城市，能够吸引人才流入，通过改造城中村为人才属性的保障性租赁住房，不仅提升了住房品质，还可能吸引更多人才，提高城市竞争力。
深圳政府为什么愿意给予城中村房东较高的租金回报？
-因为相比于拆迁政府需要支付的更高补偿费用，通过高租金方式补偿给房东，可以减轻财政压力，同时也是一种过渡策略，避免直接大规模拆迁所带来的社会问题。
在深圳城中村统一招租政策下，低端人口面临的挑战是什么？
-低端人口可能因为租金上涨和居住环境的变化被迫搬离原住地，面临住房和就业的困难，增加了生活成本，减少了在大城市生存的可能性。

Outlines

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🏡 李强政策观察与深圳土地财政转型

本段视频聚焦于对李强同志在任内对房地产政策的观察，批评其上任后没有采取有效措施应对糟糕的经济数据。紧接着，转向深圳城中村统一招租的大新闻，指出这一举措背后反映出深圳市政府利用租赁房进行土地财政的转型。这种转型不仅可能改变许多人的命运，包括房东、租房者和底层劳动者，而且也显示了政府依赖房地产以外的方式来维持财政收入的新策略。深圳的城中村统租事件被视为土地财政转型的一个示范，通过政府控股的租赁公司来统一管理房源，并通过提高租金来增加收入，进而吸引银行贷款支持，展示了土地财政2.0的运作方式。

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🌆 深圳土地财政转型的影响与挑战

这一段探讨了深圳土地财政转型的实施及其带来的一系列影响和挑战。首先，通过城中村改造增加人才保障房，不仅可以提高财政收入，还能吸引人才，但这也导致了原有低端人口的排挤，这些人可能被迫搬到郊区或离开深圳。同时，提高房东租金回报作为一种补偿，政府未来还可能通过征收房产税来回收成本。这种模式虽然短期内能解决财政压力，但也存在风险，如项目后期租金收入不足以支付贷款利息，可能导致租赁公司运营困难。深圳的成功案例虽具示范效应，但在经济欠发达地区复制可能存在风险，因为这些地区的项目可能无法持续。最后，虽然这种转型模式为深圳带来了财政上的缓解，但也牺牲了大量底层民众的利益，让他们面临无家可归的窘境，反映了在中国大城市中，底层出身的人想要有归属感的难度。

Mindmap

Keywords

💡李强

李强是视频中提到的一位政府官员，被批评在经济数据不佳的情况下，没有采取有效政策。视频中提到的背景是，面对糟糕的经济状况，期望新官上任能带来积极改变，但实际上并未看到有力措施，反映出对其政策执行能力的质疑。

💡房地产政策

视频讨论了一系列旨在提振经济的房地产政策，例如放宽购房限制和降低交易中介费用。这些政策的提出显示了政府试图通过激活房地产市场来刺激经济增长，反映出房地产在中国经济中的重要地位。

💡深圳城中村统一招租

视频中提到的一个关键事件，指的是深圳政府通过一家政府控股的租赁公司统一管理和出租城中村的房屋。这一做法不仅影响了城市的房屋租赁市场，也是政府试图转型土地财政来源的一个例证，通过增加租赁住房来改善财政状况。

💡土地财政

土地财政是中国地方政府的一种重要财政收入来源，通过出售土地使用权来获得收入。视频中提到，在房地产市场低迷的背景下，很多地方政府面临财政压力，因此寻找新的财政收入方式，如通过改造城中村来增加租赁住房，既能创造财政收入，也能改善住房问题。

💡保障性住房

保障性住房是政府为满足低收入群体住房需求而提供的住房。视频中深圳提出增加保障性住房数量的计划，包括保障性租赁房，旨在通过政府介入住房市场，提供经济适用的住房，以减轻低收入人群的居住压力。

💡租赁公司

视频中提到的租赁公司，如安居微棠住房租赁投资控股有限公司，是政府为实施城中村统一招租计划而设立的，专门负责运营整个项目。这种公司的存在，体现了政府在租赁市场中的直接介入，以及通过高效管理提升房屋租赁市场的秩序。

💡银行授信

视频提到深圳市政府为了支持城中村改造和保障性住房建设，向银行申请了高达5000亿元的贷款授信。这反映了政府利用贷款和授信机制来促进社会项目和经济发展的策略，同时也显示出金融机构对政府项目的支持。

💡租金回报

租金回报是指通过出租房屋所获得的收益。视频中，通过城中村统租项目，政府以高于市场价的价格租赁房屋，并经过改造后以更高的价格出租，以此模式增加租金收入，体现了政府采用新方式提高财政收入的策略。

💡房产税

房产税是指对房产所有者征收的税种，是地方政府的一种财政收入来源。视频中提到，政府可能通过收取房产税的方式，从高租金中再回收部分资金，这种做法可能是未来财政收入的一个新方向，同时也调节了房地产市场。

💡政策试验田

政策试验田指的是政府选择特定地区先行实施新政策，观察效果后决定是否在更广范围推广。视频中深圳作为改革开放后的首批经济特区之一，长期担任这样的角色，城中村统一招租就是这样的试验之一，通过实践探索土地财政和房地产市场的新模式。

Highlights

小翠时政财经批评李强同志上任后缺乏有效措施应对糟糕的经济数据

李强考虑出台房地产政策提振经济，包括放宽购房限制和降低首付比例

深圳城中村统一招租引发注意，显示土地财政转型的迹象

通过租赁房实施土地财政转型，深圳试图解决财政收入不足问题

深圳政府通过统租项目获得5000亿贷款授信，展示土地财政2.0模式

城中村统租示范操作简化，政府高价收房源后改造成公寓出租

安居微棠住房租赁公司的成立，政府控股运营城中村统租项目

深圳的土地财政转型，借助保障性租赁住房增加政府收入

深圳以高于市场的租金吸引城中村房东参与，提高租金回报

城中村变身白领公寓，吸引人才入住，提高住房檔次

深圳租赁市场的潜在风险，包括租金收入不足以支付贷款利息

深圳模式的风险和局限性，经济欠发达地区可能难以复制

深圳利用租赁项目获得银行融资，实现财政收入的增加

深圳城中村改造对底层人民的影响，部分人面临迁徙

在大城市生活的挑战，底层出身者寻找归属感的难度

土地财政的转型思路，以及政府项目如何轻松获得银行融资