深圳城中村統租,政府變身最強包租公,土地財政2.0啟動,套取銀行信貸5000億。|米國路邊社 [20230602#431]

小翠時政財經
2 Jun 202310:04

Summary

TLDR在本期《小翠时政财经》中,我们聚焦了两个主题:首先是批评李强总理上任后对糟糕的经济数据缺乏有效政策响应,尽管有传言他正考虑出台房地产政策来提振经济。其次,我们深入探讨了深圳城中村统一招租事件,揭示了这一事件背后深圳市政府利用租赁房实施土地财政转型的意图及其可能带来的连锁反应。通过对这两个案例的分析,视频旨在揭示中国政府如何在面临房地产市场挑战和财政压力时,通过土地财政的转型和创新政策来应对,同时也指出了这些政策变动对底层民众生活可能带来的深远影响。

Takeaways

  • 😀 李強同志被批評上任後缺乏有效的經濟政策。
  • 🏠 李強考慮實施一系列房地產政策來提振經濟,包括放寬購房限制和降低交易成本。
  • 🤔 評論者認為政府過度依賴房地產行業來振興經濟。
  • 🏙️ 深圳城中村統一招租事件被視為土地財政轉型的跡象。
  • 💡 深圳市政府通過租賃房來改變財政結構,包括增加保障性住房。
  • 🏦 介紹了深圳市政府獲得5,000億元的貸款授信來資助項目。
  • 📈 指出租金回報預估的提高有助於獲得更多銀行授信。
  • 🔄 評論了包租公模式與過去賣地模式的不同,以及其對財政的影響。
  • 🚨 警告了該模式的風險,特別是對經濟欠發達地區的潛在危險。
  • 🌆 評述深圳作為政策試驗田的角色以及對低收入層的影響。

Q & A

  • 李强同志考虑出台的房地产政策包括哪些内容?

    -李强同志考虑出台的房地产政策包括放宽购房限制、降低交易中介佣金以及进一步降低首付比例等。

  • 深圳城中村统一招租事件的背后,深圳市政府的目的是什么?

    -深圳市政府通过城中村统一招租事件,利用租赁房实施土地财政的转型,这是为了解决因房地产市场下滑导致的财政收入减少问题。

  • 深圳市政府如何通过城中村统一招租来提高财政收入?

    -深圳市政府成立了政府控股的租赁公司,以高于市场价的价格从城中村房东手里统一收过来房源,经过改造后向外出租,通过提高租金回报来提高财政收入。

  • 为什么说深圳的土地财政转型操作给其他城市提供了示范?

    -因为深圳的操作通过增加保障性住房和租赁房,改变了传统的财政收入模式,如果此模式在深圳成功,其他城市可能会仿效,这种做法可能会改变很多人的命运。

  • 深圳的城中村统租操作方法具体是怎样的?

    -深圳通过成立政府自己控股的租赁公司,以高于市场价的价格统一收购城中村房源,然后进行改造升级后出租,以此获取更高的租金回报。

  • 深圳如何通过统一招租来解决财政收入不足的问题?

    -深圳通过统一招租,投入资金改造提升房屋,提高租金,从而通过增加租金收入来解决财政收入不足的问题。

  • 深圳实施城中村统一招租有什么潜在的风险?

    -如果项目后期租金收入不足以支付贷款利息,租赁公司可能会经营不下去,同时如果包装过度导致现金流快速枯竭,可能会牵连到银行,影响存款安全。

  • 为什么深圳能够吸引到人才流入,对城中村改造有何影响?

    -深圳作为一线城市,能够吸引人才流入,通过改造城中村为人才属性的保障性租赁住房,不仅提升了住房品质,还可能吸引更多人才,提高城市竞争力。

  • 深圳政府为什么愿意给予城中村房东较高的租金回报?

    -因为相比于拆迁政府需要支付的更高补偿费用,通过高租金方式补偿给房东,可以减轻财政压力,同时也是一种过渡策略,避免直接大规模拆迁所带来的社会问题。

  • 在深圳城中村统一招租政策下,低端人口面临的挑战是什么?

    -低端人口可能因为租金上涨和居住环境的变化被迫搬离原住地,面临住房和就业的困难,增加了生活成本,减少了在大城市生存的可能性。

Outlines

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🏡 李强政策观察与深圳土地财政转型

本段视频聚焦于对李强同志在任内对房地产政策的观察,批评其上任后没有采取有效措施应对糟糕的经济数据。紧接着,转向深圳城中村统一招租的大新闻,指出这一举措背后反映出深圳市政府利用租赁房进行土地财政的转型。这种转型不仅可能改变许多人的命运,包括房东、租房者和底层劳动者,而且也显示了政府依赖房地产以外的方式来维持财政收入的新策略。深圳的城中村统租事件被视为土地财政转型的一个示范,通过政府控股的租赁公司来统一管理房源,并通过提高租金来增加收入,进而吸引银行贷款支持,展示了土地财政2.0的运作方式。

05:04

🌆 深圳土地财政转型的影响与挑战

这一段探讨了深圳土地财政转型的实施及其带来的一系列影响和挑战。首先,通过城中村改造增加人才保障房,不仅可以提高财政收入,还能吸引人才,但这也导致了原有低端人口的排挤,这些人可能被迫搬到郊区或离开深圳。同时,提高房东租金回报作为一种补偿,政府未来还可能通过征收房产税来回收成本。这种模式虽然短期内能解决财政压力,但也存在风险,如项目后期租金收入不足以支付贷款利息,可能导致租赁公司运营困难。深圳的成功案例虽具示范效应,但在经济欠发达地区复制可能存在风险,因为这些地区的项目可能无法持续。最后,虽然这种转型模式为深圳带来了财政上的缓解,但也牺牲了大量底层民众的利益,让他们面临无家可归的窘境,反映了在中国大城市中,底层出身的人想要有归属感的难度。

Mindmap

Keywords

💡李强

李强是视频中提到的一位政府官员,被批评在经济数据不佳的情况下,没有采取有效政策。视频中提到的背景是,面对糟糕的经济状况,期望新官上任能带来积极改变,但实际上并未看到有力措施,反映出对其政策执行能力的质疑。

💡房地产政策

视频讨论了一系列旨在提振经济的房地产政策,例如放宽购房限制和降低交易中介费用。这些政策的提出显示了政府试图通过激活房地产市场来刺激经济增长,反映出房地产在中国经济中的重要地位。

💡深圳城中村统一招租

视频中提到的一个关键事件,指的是深圳政府通过一家政府控股的租赁公司统一管理和出租城中村的房屋。这一做法不仅影响了城市的房屋租赁市场,也是政府试图转型土地财政来源的一个例证,通过增加租赁住房来改善财政状况。

💡土地财政

土地财政是中国地方政府的一种重要财政收入来源,通过出售土地使用权来获得收入。视频中提到,在房地产市场低迷的背景下,很多地方政府面临财政压力,因此寻找新的财政收入方式,如通过改造城中村来增加租赁住房,既能创造财政收入,也能改善住房问题。

💡保障性住房

保障性住房是政府为满足低收入群体住房需求而提供的住房。视频中深圳提出增加保障性住房数量的计划,包括保障性租赁房,旨在通过政府介入住房市场,提供经济适用的住房,以减轻低收入人群的居住压力。

💡租赁公司

视频中提到的租赁公司,如安居微棠住房租赁投资控股有限公司,是政府为实施城中村统一招租计划而设立的,专门负责运营整个项目。这种公司的存在,体现了政府在租赁市场中的直接介入,以及通过高效管理提升房屋租赁市场的秩序。

💡银行授信

视频提到深圳市政府为了支持城中村改造和保障性住房建设,向银行申请了高达5000亿元的贷款授信。这反映了政府利用贷款和授信机制来促进社会项目和经济发展的策略,同时也显示出金融机构对政府项目的支持。

💡租金回报

租金回报是指通过出租房屋所获得的收益。视频中,通过城中村统租项目,政府以高于市场价的价格租赁房屋,并经过改造后以更高的价格出租,以此模式增加租金收入,体现了政府采用新方式提高财政收入的策略。

💡房产税

房产税是指对房产所有者征收的税种,是地方政府的一种财政收入来源。视频中提到,政府可能通过收取房产税的方式,从高租金中再回收部分资金,这种做法可能是未来财政收入的一个新方向,同时也调节了房地产市场。

💡政策试验田

政策试验田指的是政府选择特定地区先行实施新政策,观察效果后决定是否在更广范围推广。视频中深圳作为改革开放后的首批经济特区之一,长期担任这样的角色,城中村统一招租就是这样的试验之一,通过实践探索土地财政和房地产市场的新模式。

Highlights

小翠时政财经批评李强同志上任后缺乏有效措施应对糟糕的经济数据

李强考虑出台房地产政策提振经济,包括放宽购房限制和降低首付比例

深圳城中村统一招租引发注意,显示土地财政转型的迹象

通过租赁房实施土地财政转型,深圳试图解决财政收入不足问题

深圳政府通过统租项目获得5000亿贷款授信,展示土地财政2.0模式

城中村统租示范操作简化,政府高价收房源后改造成公寓出租

安居微棠住房租赁公司的成立,政府控股运营城中村统租项目

深圳的土地财政转型,借助保障性租赁住房增加政府收入

深圳以高于市场的租金吸引城中村房东参与,提高租金回报

城中村变身白领公寓,吸引人才入住,提高住房檔次

深圳租赁市场的潜在风险,包括租金收入不足以支付贷款利息

深圳模式的风险和局限性,经济欠发达地区可能难以复制

深圳利用租赁项目获得银行融资,实现财政收入的增加

深圳城中村改造对底层人民的影响,部分人面临迁徙

在大城市生活的挑战,底层出身者寻找归属感的难度

土地财政的转型思路,以及政府项目如何轻松获得银行融资

Transcripts

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大家好 歡迎回到小翠時政財經

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今天是美西時間2023年的6月2日

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上期節目

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咱們剛剛批評了一把李強同志

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不但新官上任沒有三把火

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反而是直接熄火呀

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面對眼下如此糟糕的經濟數據

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我們愣是沒有看到他有任何的政策出台

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我這話剛說完啊彭博社就爆料了

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說李強同志正在考慮出台

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一攬子房地產政策來提振經濟

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比如放寬購房限制

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降低交易中介傭金

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再降低一些首付比例等等

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這說明咱們這位李總理

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那是深信只有房地產才能救中國經濟

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他是打算要在房地產這棵樹上吊死了呀

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然後這兩天

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還有一個大新聞也引起了我的注意

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那就是深圳城中村統一招租的事

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這件事表面上看起來

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似乎跟政府的土地財政

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沒有直接的關係

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但是深挖下去以後

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我卻看見了

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深圳市政府正在利用租賃房

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實施土地財政的轉型

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這也讓我嗅到了危險的信號

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深圳一直是各項政策的試驗田

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所以如果這個土地財政的轉型玩法在深圳

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取得了成功的話

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那麼極有可能其他城市就會有樣學樣

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而這也許就會改變一堆人的命運

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其中就包括有房者

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租房者以及城市的底層打工者

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所以這件事我認為非常重要

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咱們這期視頻就把這件事講清楚

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中國政府目前的土地財政來源

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主要是靠賣地收入

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前幾年房地產好的時候

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政府每年賣地都能獲得不菲的收入

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但是這兩年由於房地產不行了

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所以很多地方政府已經賣不動地了

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直接導致的惡果就是財政難以維繫

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這時候

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要想迅速解決財政收入不足的問題

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怎麼辦呢

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其中一個有效的辦法

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就是土地財政轉型

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那怎麼轉型呢

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深圳這次的城中村統租事件

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就給出了一個很好的示範

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深圳具體是怎麼玩的呢

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深圳先立項

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說 我市要增加保障性住房的數量

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然後把計劃一列

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未來幾年內

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保障性住房我們一共要搞到74萬套

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其中保障性租賃房要增加20萬套

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接著把每年的現金流再咔咔一估算

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直接找到銀行說

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你們看看這個項目能給多少貸款吧

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結果國開行

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連帶著中農工建四家國有銀行一起

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直接給了個5,000億的貸款授信

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大家看是不是比賣地來錢還快啊

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這就是土地財政2.0

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但是要想拿到這麼高額度的貸款授信

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你的項目現金流估算

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肯定是要符合邏輯

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並且能落地的

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具體咱們拿城中村統租這件事來舉例

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深圳的城中村統租操作方法很簡單

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深圳先是成立一家

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政府自己控股的租賃公司

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叫安居微棠住房租賃

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投資控股有限公司

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專門運營整個項目

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然後以高於市場價的價格

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從城中村房東手裡把房源統一收過來

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比如網上就有房東爆料說

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自己從政府統租拿到的房租

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比以前自己租出去的兩倍還多

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我們假如本來一間房只能租1,000元

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現在政府給你3,000元

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然後安居微棠拿到房源以後

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再投入一些裝修改造成公寓

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最後向外出租

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比如租金現在就要漲到4,000

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那麼按照安居微棠今年的計劃

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他們今年就要打造出

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3萬套城中村公寓來

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我們假如按4000月平均租金來算的話

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今年安居微棠光這一個項目的年租金

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就可以收到14.4億元

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當初深圳市政府去爭取5,000億貸款授信的時候

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也許就是按照這個租金標準來

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預估的現金流

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多個項目疊加以後

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最後拿到了銀行的5,000億授信

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也就是說為了爭取更多的銀行授信

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租賃房項目的租金回報

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一定是要往高了去預估的

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這種玩法就是我說的土地財政的轉型

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也就是以後啊地方政府不賣地了

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改做包租公

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甚至他可以壟斷整個房屋租賃市場

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然後把項目包裝出很高的現金流

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去向銀行貸款

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以前是地方政府賣地給房地產公司

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由房地產公司找銀行貸款

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貸來的錢實際上主要也是去付土地款

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現在是地方政府自己搞一個租賃公司

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各種保障房人才房項目都往里塞

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再把租金回報做的很高

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一樣能從銀行弄到錢

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當然這麼玩本質上也是竭澤而漁

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因為如果項目後期租金收入不足

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難以支付貸款利息

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那麼租賃公司一樣會開不下去

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但是眼前的確可以撈一大筆錢吶

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解決財政當下缺錢的問題

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接著說深圳

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深圳可以這麼玩當然也是有底氣的

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首先

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深圳自從改革開放畫的那一個圈開始

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就是中國各種政策玩法的試驗天

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如果能行可控

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再看情況在其他地方推廣

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不行就關掉

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其次深圳是一線城市

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它能吸引到人才流入

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所以把城中村改造成人才屬性的保障性租賃住房

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不愁租不出去

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城中村被一通包裝以後

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變成了白領公寓

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那麼能住進來的人

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檔次也就相應提高了

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深圳甚至還可以對外宣傳

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深圳有人才保障房

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只要你是人才就可以獲得補貼入住

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說不定還能吸引更多的人才湧入深圳呢

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當然副作用就是

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原來住在這裡的低端人口

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就被清理出去了

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這些人要麼去住到深圳最偏遠的郊區

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要麼就離開深圳回老家

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此外

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深圳為什麼願意給房東這麼高的租金回報呢

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因為城中村以前啊是要拆遷的

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拆遷政府要補償的錢就更多了

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現在財政困難拆不起

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所以就以高租金的方式補償給房東

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另外房東拿到的這個高租金

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政府將來還可以想辦法再割回來

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怎麼割呢

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也很簡單 收房產稅就行了

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比如你的房子本來租出去

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每月收入1,000元

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現在政府承包給你每月3,000元的租金

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然後再收你房產稅

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讓你每月交回來1,500元

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你一算還是比原來多賺了500元

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於是你對房產稅也就不再糾結了

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所以

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別看房東們現在好像很開心賺到了

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實際上啊以後都是要還給政府的

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並且大家看

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連以後怎麼無痛收房產稅的路子

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人家都安排好了啦

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只要房產稅能轉嫁到租金上

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房東那都是願意付的

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不得不說深圳的這種玩法那真是高

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非常的高啊

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不過這個套路呢

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經濟發達地區學一學哎也就算了

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要是經濟落後地區啊

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我建議你還是不要學了

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為什麼呢

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因為人家一個項目可以玩10年

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你只能玩一年

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如果一年以後你的項目就倒下了

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那你只會讓自己死的更快呀

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總結一下這期節目

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咱們主要是從深圳城中村統租這件事上

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聯想到土地財政的轉型

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但凡是政府項目你只要包裝的好

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那從銀行獲得融資還是相當容易的

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但是這裡面也有一個風險

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那就是你的現金流到底能維持多久

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像深圳這樣的一線城市

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他的城中村租賃房

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主要是向外來的白領階層開放的

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而這些白領階層來到深圳以後

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有的有單位的住房補貼

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有的直接能享受到財政的人才補貼

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所以這塊租金是不用愁的

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也因此深圳可以利用這樣的項目

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套取更多的銀行融資

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但是如果一些經濟欠發達地區

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如果也要玩這種項目有樣學樣的話

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那麼就很危險了

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因為一旦你包裝過度

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你的現金流很快枯竭的話

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那麼你勢必要牽連到銀行

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牽連到銀行

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就意味著老百姓的存款可能會不安全

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但是深圳雖然可以靠這樣的項目

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解決一些融資問題

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卻也是實實在在犧牲了大量

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底層人民的利益

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那些原本住在城中村的底層人民

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現在正面臨在深圳待不下去的境地

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有些甚至是拖家帶口

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孩子還要面臨轉學的難題

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這些人就這樣無情的被深圳拋棄了

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他們要麼只能住到深圳最偏遠的地方

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每天上下班花更多的時間

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要麼就直接搬離深圳回老家種地了

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這多少讓人感到一些唏噓和無奈吧

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所以說啊

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在中國如果你出身底層

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想在大城市有一份歸屬感的話

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這個難度可不比移民低哦

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好 今天的節目就到這裡

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感謝大家的收看

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我們下期再見

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