【超重要】株/債券/不動産に限らず一流投資家が必ず確認しているもの

Summary

このビデオスクリプトは、元証券マンのファイナンシャルプランナーが、投資の基本的な指標であるIRR（内部収益率）について解説しています。株、債権、不動産など様々な投資商品を比較し、一流投資家がどのようにIRRを用いて投資判断を行うか説明。さらに、レバレッジ運用や不動産投資の例を通じて、どのようにIRRを高めることができるか、デメリットや注意点も含めて解説しています。

Takeaways

• 😀 このチャンネルはファイナンシャルプランナーが資産の積み方について教えています。
• 💼 投資商品は様々で、経済的合理性が高いものを選びたいと考えられています。
• 🏦 株、債権、不動産など様々な投資商品があり、収益パターンは複雑です。
• 📈 一流投資家はIRR（内部収益率）という指標を重視しています。
• 💡 IRRは投資資金をどれぐらいの期間で回収できるかを示す指標です。
• 🏠 不動産投資はレバレッジをかけることができ、高いIRRを実現する可能性があります。
• 📊 IRRは同じ運用期間の投資を比べる場合にのみ正確に機能します。
• 💸 レバレッジ運用はリスクを伴うため、適切な判断が必要です。
• 📚 IRRは複雑な計算式がありますが、ExcelのIRR関数を使うことで簡単に計算できます。
• 💡 IRRは万能ではないため、そのデメリットや注意点を理解することが重要です。

Q & A

金融プランナーが話す「経済的合理性」とは何を指していますか？

「経済的合理性」とは、投資商品の収益性やリスクを経済的原理に則って評価し、合理的な利益を最大化する投資を指しています。

株、債権、不動産など投資商品を選ぶ際の共通点は何ですか？

投資商品を選ぶ際の共通点は、経済的合理性が高い、つまり利益を最大化する投資商品を選ぶ傾向があるということです。

投資商品の収益パターンが複雑で比較が難しい理由は何ですか？

収益パターンが複雑で比較が難しいのは、投資商品の性質や条件が様々で、例えば期間、リスク、市場の変動など多くの要素が影響するためです。

陽平さんが紹介する一流投資家が確認している重要な指標は何ですか？

一流投資家が確認している重要な指標はIRR（内部収益率）です。これは投資の効率性を測る指標で、投資資金をどれぐらいの期間で回収できるかを示します。

IRRとはどのような指標ですか？

IRR（内部収益率）は、投資資金をどれぐらいの期間で回収できるかを考慮し、投資の効率性を測る指標です。

陽平さんが説明するレバレッジ運用とは何を意味していますか？

レバレッジ運用とは、借金を利用して投資を拡大する手法です。これにより、投資のリターンを増やす可能性がありますが、リスクも増大します。

不動産投資でレバレッジをかけるとIRRはどのように変動しますか？

不動産投資でレバレッジをかけると、使用した自己資金の対してのリターンが増大するため、IRRが高くなります。

陽平さんが示す具体例で、なぜ同じIRRの投資でも結果が異なる理由は何ですか？

同じIRRでも結果が異なる理由は、キャッシュフローのタイミングや量、運用期間中の問題（空室率や修繕費）などによって異なります。

IRRを高める方法として説明された「資産を買う」とはどのような資産ですか？

「資産を買う」とは、経済的合理性が高い、つまり収益性が高く安定した資産を購入することでIRRを高める方法の一です。

IRRのデメリットや注意点として説明された内容を教えてください。

IRRのデメリットや注意点としては、副運用の前提、税引前利益での比較の難しさ、計測不能や異常値の可能性、率に特化しており収益額を無視する傾向があることなどが挙げられます。

Outlines

00:00

💼 投資の基本とIRRの重要性

この段落では、ファイナンシャルプランナーの陽平さんが、投資の基本と一流投資家が使用するIRR（内部収益率）について解説しています。投資商品は様々で、経済的合理性の高い商品を選ぶことが大切だと説明し、株、債権、不動産などへの投資について話します。次に、投資比較の例を挙げ、債券Aや不動産B、レバレッジ運用の利回り比較を通じてIRRの重要性を強調しています。また、IRRの定義や計算方法、使用メリットも紹介し、具体例を通じてIRRが投資判断にどのように役立つかを説明しています。

05:00

🏢 資産運用におけるIRRの活用

ここでは、表明利回りと実質利回りの限界について触れながら、IRRが購入時、保有時、売却時の視点を網羅できる優れている点について説明しています。陽平さんは、債券や不動産投資の具体例を通じてIRRの計算方法やその利便性を解説し、IRRが経済的合理性を評価する指標であると語ります。さらに、有価証券担保ローンの活用方法や、レバレッジ運用の例も紹介し、投資の柔軟性を高めるアイデアを提供しています。

10:01

📈 レバレッジ運用とIRRの関係

このセクションでは、レバレッジ運用がIRRに与える影響について詳しく説明しています。陽平さんは、レバレッジをかけることでIRRを高めることができると語り、不動産投資の具体例を通じてそのメリットを説明しています。また、運用期間や金利、資産の価格変動など、IRRに影響を与える要因についても触れ、投資のリスクとリターンのバランスを考えるべきだとアドバイスしています。

15:02

💡 IRRの理解と運用のコツ

ここでは、IRRを高めるための方法や、レバレッジ運用のリスクについて話しています。陽平さんは、レバレッジを適切に使用することでIRRを高め、効率的な資産運用が行えるとアドバイスし、具体的な不動産投資の例を通じてその可能性を示しています。一方で、IRRのデメリットや注意点も紹介し、税金やキャッシュフローの変動、リスクの管理など、投資判断における重要な要素を整理しています。

20:04

🌟 IRRの万能ではないこと

最後の段落では、IRRが万能ではないこと、デメリットや注意点について話しています。陽平さんは、IRRが示すのは利益率であり、実際の収益額を直接示さない点、また副運用が前提となっている点について触れています。IRRを使いこなすためには、その限界も理解する必要があると語り、投資判断におけるIRRの正しい使用方法を説き、貯金や資産形成の重要性を強調しています。

Keywords

💡ファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナーとは、金融商品やサービスを通じて顧客の財務状況を分析し、資産の増加やリスクの最小限に抑えるための計画を立てることのできる専門家です。このビデオでは、元証券マンがファイナンシャルプランナーとして資産運用の知識を提供しています。

💡投資商品

投資商品とは、将来的利益を得るために使用する資金や財産のことです。株、債権、不動産などが代表的な投資商品となります。ビデオでは、投資商品を選ぶ際の経済的合理性を重要視する必要があると説明しています。

💡IRR

IRRは「内部収益率」の略で、投資計画の利益率を示す指標です。ビデオでは、一流投資家がIRRを用いて投資判断を行うと強調されており、投資の効率性を評価する重要な指標となっています。

💡リターン

リターンとは、投資や事業活動から得られる利益や効果のことです。ビデオでは、投資の際にはリターンを最大化することが求められると説明されており、IRRを用いたリターンの見積もり方法が紹介されています。

💡レバレッジ運用

レバレッジ運用とは、借金を利用して資産を増やす投資方法です。ビデオでは、レバレッジ運用がIRRを高める手助けとなる可能性があると触れられています。

💡債券

債券とは、発行者から一定の期間に渡り利息を支払ってもらって、その期間が経過すると本金を返迄の約束をすることです。ビデオでは、債券の運用方法や利回りが比較的低い点が説明されています。

💡不動産投資

不動産投資とは、土地や建物を購入して運用することで収益を得る投資方法です。ビデオでは、不動産投資がレバレッジ運用と組み合わせられ、高いIRRを実現する可能性があると紹介されています。

💡太陽光投資

太陽光投資とは、太陽光パネルを設置して発電し、売電収入を得る投資方法です。ビデオでは、太陽光投資の運用パフォーマンスをIRRで評価し、運用の是非を問うことなくトータルリターンの判断が重要であると語られています。

💡FIT制度

FIT（再生可能エネルギー特別措置法）制度とは、再生可能エネルギー発電事業者に対して、一定期間、固定価格で発電された電気を買い取る制度です。ビデオでは、太陽光投資においてFIT終了後の運用がIRRにどのように影響するかが議論されています。

💡税引前利益

税引前利益とは、税金控除前の利益のことです。ビデオでは、IRRの計算においては税引前利益での比較が重要であり、税金が異なる投資商品の比較において公平性があると強調されています。

Highlights

ファイナンシャルプランナーが貯金と投資の基本を解説

一流投資家が確認する重要な指標「IRR」の紹介

投資商品の経済的合理性を比較する方法

株、債権、不動産など様々な投資商品の収益パターン

5年間の投資で比較される債券Aと不動産Bの利回りの比較

レバレッジ運用の例とそのIRRの計算方法

5年で2倍になる投資と10年で3倍になる投資の比較

IRRを高めるための具体的な方法の提案

太陽光投資の利回りと運用期間の関係

運用終了時の売価がIRRに与える影響

レバレッジ運用のリスクとその管理方法

不動産投資におけるレバレッジの活用方法

運用期間とIRRの関係

IRRのデメリットと注意点

IRRを計算する方法とその重要性

貯金と資産運用のコツの共有

公式LINEでの登録特典の案内

貯金は細かい積み重ねによるというメッセージ

過去を嘆くのではなく、現在の行動が重要

Transcripts

こんにちは陽平ですこのチャンネルでは

ファイナンシャルプランナー資格を持つ元

証券マンが誰でもできる貯金の話をわかり

やすくお話していきます今回は超重要株

債券不動産に限らず一流投資家が必ず確認

しているものについて紹介します世の中に

は数えきれないぐらいの投資商品があり

ますよねどれを選ぶかは個人投資家によっ

て様々だと思いますが少なくとも共通して

いるのは

経済的合理性が高いつまり儲かるものが

欲しいということだと思いますただ

繰り返しにはなりますが世の中には株債権

不動産といった様々な投資商品があり収益

パターンは複雑で単純比較は難しいです

例えばあなたは100万円を5年間投資

するとして以下のどちらが有利だと思い

ますか1位利回り6%

満期5年の債券Aに保有中の総キャッシュ

フローが11万円で5年後に2割上昇して

売却できる不動産Bそもそも100万円で

は不動産なんて買えないよですとか5年後

に2割上がるなんてありえないよと思った

方もいらっしゃると思いますが今回は

あくまで

想定シミュレーションの比較ということで

ご容赦くださいまたこのような比較はどう

でしょうか同じく100万円5年間投資と

して1位利回り7%の債権を単純に買うに

利回り5%の債権をレバレッジ運用する

この時の諸条件はレバレッジ1.5倍金利

1.1%2階部分でも同じく利回り5%の

債券を買うと仮定します要はレバレッジを

かけないけど高い利回りの債権を買う

もしくはそこそこの利回りだけど

レバレッジをかけて買うこのどちらが有利

かという話ですねいやいや陽平さん

そもそもシミュレーションの設定が難し

すぎますよと思った方はこちらの比較は

どうでしょうか5年で2倍になる投資

もしくは10年で3倍になるとしあなたは

どちらの方が有利だと思いますか今駆け足

で3つの事例を紹介しましたがこのような

比較を直感的に判断するのは極めて難しい

と思いますとはいえ現金のまま眠らせて

おいてもリターンはほぼゼロですから

何かしら判断していかないと利益を稼ぐ

ことはできませんそこで一流投資家はどう

してるかというとある指標を見て判断する

わけですねそこで今回は一流投資家が東証

判断する際に必ず見ている重要指標を紹介

していきますこの動画を見ることであなた

も一流投資家と同じような資本化思考を

持つことができ資産運用が成功する確率が

大きく上がると思いますのでぜひ最後まで

ご覧ください

ちなみに私お部屋のプロフィールはこちら

の通りです私は元証券マンとして現在は

独立系ファイナンシャルプランナーとして

活動していますこれまで1000年以上の

家計管理を対応し私自身が個人投資家でも

ありますYouTubeだけではなく

TwitterやInstagramでも

情報を発信しておりますのでよろしければ

そちらも覗いてみてください私お部屋に

資産運用を相談をしたいという方が

いらっしゃいましたら公式LINEよりご

連絡ください公式LINEの登録統制は

概要欄にございますそれではここからは

本編に入っていきます繰り返しにはなり

ますが一流投資家はある指標を見て様々な

投資判断を下しています言い換えればその

ある指標は合理的な投資家志向を持つ上で

必須スキルと言えるはずですもう前置きは

いいからさっさとその重要指標を教えろと

いう方も増えてきたと思いますので早速

結論をお伝えしましょう一流投資家が必ず

確認している

重要指標はIRRです成功している投資家

機関投資家といったプロの方々は

ことごとくこの

IRRという指標を見て投資判断をしてい

ますもちろんこれが全てではありませんが

判断のベースとなるものの一つですね投資

対象が会社ベンチャーキャピタルの方々も

このIRRという言葉をよく使いますね

ゼミにirrrは少し発音が悪くて恐縮

ですがインターナルレートオブリターン略

ですそれでは

IRRとはどのような指標なのでしょうか

一言で言うと

投資資金をどれぐらいの期間で回収できる

か考慮し投資の効率性を図る指標です

いやいや陽平さん全然意味が分かりません

よ思った方も多いと思いますのでこの後

詳しく説明していきますねまず

IRRの基本的な考えとして運用期間が

同じであれば数字が高い方が投資効率は

良いと考えます数字が高ければ何でも良い

というわけではありませんがこれが基本的

な捉え方ですねまた回収金額が同じでも

回収期間が短いほどIRRは高くなります

繰り返しますがプロは日常的に使う指標

ですね例えば村上ファンドで有名な村上

さんもご自身の著書生涯投資家でこのよう

に述べています期待値の他私が投資判断を

行うにあたって重要視している指標が

IRRだ手堅く見積もってもIRの数字が

15%以上であることが基準とあるこの

ように書かれていますちなみにこの生涯

投資家という本は非常に面白い内容となっ

ておりますのでご興味があればぜひ読んで

みてくださいここまで

IRRの概要について説明してきましたが

何を言ってるのかさっぱりわからない

感じる方も多いかもしれません

IRRは内部収益率略されますがこれを

本当に簡単に一言で言いますと複利で運用

される

定期預金の利回りだと思ってください

例えば10年間の投資でIRR10%で

あれば複利で運用されている10年満期の

利率10%の定期預金と預けたことと同じ

というわけですそう考えると村上さんが

最低限求めている

IRR15%というのは一般的に見れば

すごく高いハードルであることがわかり

ますねそれではirrrを使うメリットに

はどのようなことが挙げられるのでしょう

かそれは先ほどからも申し上げております

が条件が違う複数の投資でもどれが経済的

合理性が高いかを判断できることです

そもそも資産運用において重要なことは

以下の3つに集約されます1

購入時に保有時3売却時この3つですね

もう一方を踏み込んで説明しますと最初に

手元からいくらのお金がなくなり投資し

てる間はいくらのお金が入ってきて

もしくは出て行って投資終了時にいくらの

お金が手元に帰ってくるかこれが重要です

ね言ってみれば当たり前の話ではあります

がこの3つのポイントを多面的にもしくは

様々な視点から判断することができる指標

は実は多くありません資産運用の現場に

おいてよく判断の際に使われる指標は表明

利回りと実質利回りではないでしょうか

ただこの2つの指標では先ほど申し上げた

購入時保有時売却時のすべての視点を

カバーできているわけではありませんまず

最もポピュラーな照明利回りでは保留中の

経費を考慮できていません表面利回りは

これ以外にも問題は多いのですが少なくて

もこの数字だけを見ては到達リターンを

判断することは到底できませんそれでは

保有中の経費を考慮した実質利回りでは

どうでしょうか表面利回りよりはマシだと

思いますが実質利回りは1年間などの一定

の期間しか評価されておらず売却時の

キャピタルゲインもしくはキャピタルロス

が無視されていることは非常に大きな

落とし穴です特に不動産投資は入居状況

などによって年間の賃料収入が大きく増減

します債券のように買った瞬間に未来の

利回りが固定され決まった期間が経つと

召喚されるものであればまだ分かりやすい

が特に不動産投資なんかは保有中の収益の

凸凹が大きくトータル損益が見えにくい

ですねなぜなら入居状況によって

診療収入は増減しますし定期的に

修繕費用も発生するためです当たり前の話

ですが売却時にどれくらいの金額で売れる

かどうかも分かりませんその点

IRRであれば完全無欠とは言いませんが

購入時保有時売却時の全期間の収益を総合

評価することができますそのため特徴が

大きく違ったりそもそも資産の種類が違っ

たりする場合でも比較的フェアに比べる

ことができるというわけですねそれでは

ここからは具体例で考えていきましょう

冒頭でも申し上げた例ですが100万円を

5年間投資するとしたらあなたはどちらを

選びますかまる1今6%で満期5年の債券

Aマルニン保有中の総キャッシュフローは

11万円で5年後に2割上昇する不動産B

先ほども儲けたとおりいろいろツッコミ

どころは満載ですがあくまでこの

シミュレーションを組んだとしてどちらが

有利かを比べてみましょう言い換えると

この2つのIRRを計算してみましょうと

いうことですね結論としてどちらもIRR

は6%になりましたそのためこの

債権Aがデフォルトせずに満額で帰ってき

て物件Bが本当にこのシミュレーション

通りになるのであれば経済的合理性は全く

同じというわけですちなみに物件Bにおい

ては保有中のそうキャッシュフローは

11万円と設定しましたが1年目に4万円

2年目に15万円3年目はマイナス

10万円4年目に2万円5年目は0万円

このような想定でirrrを計算しました

保有中のキャッシュフローが同じ11万円

だったとしてもこの数字が入れ替わったり

別の数字になってしまった場合はまた

IRRの結果は変わりますので注意して

くださいここで多くの方はirrrについ

てはなんとなくわかったけど実際にどう

やって計算するかわからないと感じている

のではないでしょうか結論として

irrrは画面のような数式で計算され

ますかなり数学にお詳しい方でないともう

見るのも嫌になってしまうような式ですよ

ね当然私もこのような複雑な数式を駆使し

て計算しているわけではありません

irrrはもっと簡単に計算する方法が

ありますそれはエクセルの関数を用いる

ことですね今画面には先ほど比較した債券

Aと物件Bのirrrの計算方法を表示し

ていますこの初期投資額から1年目2年目

3年目4年目5年目と6個のセルに

カーソルを合わせていただきIRRの関数

を呼び出すだけで簡単に計算することが

できますとはいえ実際にいじってみないと

なかなかイメージがつかないという場合も

多いと思いますのでその動画で紹介して

いる

IRRの具体例のプレッドシートを皆様に

プレゼントさせていただきますこの

スプレッドシートが欲しい方は私の公式

LINEにご登録いただきIRRという

キーワードを打ち込んでください私の公式

LINEの登録動線は概要欄にございます

ちなみにときたまアルファベットを全角で

打ち込む方がいらっしゃるんですが全額で

は自動返信が反応しません

必ず半角で打ち込むようにしてください

半角であれば大文字でも小文字でもどちら

でも大丈夫ですそれではここからは具体例

の2つ目を見ていきましょう冒頭でも

申し上げましたが同じく100万円を5

年間投資するとしてあなたはどちらの方が

有利だと思いますかまる1利回り7%の

債券を単純に買う〇に利回り5%の債券を

レバレッジ運用するこの場合はレバレッジ

1.5倍金利1.1%2階部分でも5%

利回りの債券を買うと仮定しますそれでは

この2つのパターンの

irrrを計算してみましょう

結論としてレバレッジをかけず利回り7%

の債券を単純に買う方が若干有利という

結果になりました利回り7%の債券を

レバレッジなしで運用した場合のirrr

は7%ですこれは感覚的にも非常に分かり

やすいですね一方で利回り5%の債権を

レバレッジ運用した場合はIRR

6.95%となりましたそのためほんの

少しですがマルチの方が有利ですねちなみ

に丸いのレバレッジのローン金利を

1.1%ではなく1.0%まで下げること

ができたすると両者のirrrは7%で

イーブンとなりますさらに金利が1.1%

だったとしてもレバレッジ運用の2階部分

で5%利回りの債券ではなく6%利回りの

債券を買った場合は

irrrは7.45%となりますので丸い

の方が有利になりますねこのようにローン

を使ったレバレッジ運用を行う場合はどれ

ぐらいレバレッジをかけるのか金利はどれ

くらいで引けるのか2階部分ではどれ

くらいの利回りのものを買うのかこの3つ

の変数によって

IRの結果は大きく変わります是非今回

無料配布という具体例のスプレッドシート

の数字をご自身で変えていただいてどれ

くらい

IRRが変化するのか体感してみて

くださいなお今回何の説明もなしに債券の

レバレッジ運用と申し上げてしまいました

がこれは有価証券担保ローンを活用する

ことを想定しています有価証券担保ローン

とはその通り持っている有価証券今回で

言えば債券ですがそれを担保に入れて

新しくお金を引っ張ってくる方法ですね

証券担保ローについて詳しく知りたい方は

こちらの動画をご覧ください

富裕層の特権証券担保ローンメリットと

デメリットを徹底解説というものですね

こちらの動画をご覧になりたい方は私の

公式LINEにご登録頂き証券担保ローン

と打ち込んでくださいそれではここからは

具体例の3番目に行きたいと思います冒頭

でもご質問しましたが5年で2倍と10年

で3倍どちらが有利かという話ですね

どちらも実際に起こればかなり満足できる

運用パフォーマンスではありますがより

どちらか有利かを見ていきましょう両者の

IRRの計算結果はこちらの通りです5年

で2倍の場合は14.87%ですね一方で

10年で3倍の場合は11.61%です

そのためIRRの数字の高さだけを見れば

マルチの方が有利と言えるはずですただ

先ほど申し上げましたがirrrが本当に

機能するのは同じ運用期間の投資を比べた

場合ですそもそも今回は運用期間が5年と

10年ですので

必ずしもフェアに見れるわけではありませ

んたとえ5年で2倍になったとしても6年

目以降は運用リターンが保障されていませ

んからもし6年目以降こんなに高いIRR

を実現できないと考えているのであれば

10年で3倍を選んで10年間の高い運用

リターンをフィックスさせることも一つの

選択肢だと思いますそれでは

具体例の4番目を考えていきましょう今回

は利回り7.5%の太陽光に10年投資し

た場合を考えていきますあなたは今

2000万円でノア手物件を一つ買ったと

します苦手物件というのは郊外のそれなり

に広い土地に太陽光パネルを直接立てて

売電収入を得る運用方法ですね今回は以下

の2つのパターンを考えていきますなお

便宜上10年後にちょうどフィットが終了

すると仮定させてください1位フィット

終了の充電後も売電を継続することができ

それなりに資産価値も保たれたため

1500万円で物件を売却し運用を終了

することができたにフィット終了後は売

継続できずそこで運用は終了してしまい

パネルの撤去費用もかかったため手元には

500万円しか残らなかったこの2つです

ね1がぐっと死ねるようで2がバット

シネルであることは言うまでもありません

そこで今回はこちらのどちらが有利かと

いうことを考えるのではなくどれぐらい

IRRに差が開くかを見ていきましょう

なお詳細は割愛しますがフィットとは国が

制定しているバイデン制度ですね結論とし

て一番のグッドシナリオはIRR

5.56%でしたそして

丸いのバッドシナリオはIRR0.00%

ですねつまり悪いのをバットシナリオの

場合は2000万円を投資でも10年間で

全く収益が上がらなかったということに

なりますIR

0%ということは損もしていないという

ことではありますがある程度リスクを取っ

て10年運用してプラスマイナスゼロな

わけですからこれであればやらない方が

良かったという話になりますこの具体例で

何が言いたいかと言いますと出口シナリオ

をどう描くかによって結果が大きく異なる

ということをお伝えしたかったわけですね

この動画では太陽光投資の是非を問うこと

はしませんが売却時にその資産がどうなっ

てるかも考えてトータルリターンの判断を

下すことが非常に重要ですここまで4つの

具体例を考えてきました繰り返しにはなり

ますが今お見せした4つの具体例は一つの

スプレッドシートにまとめておりますので

そのスプレッドシータが欲しいという方は

公式LINEにご登録いただきIRRと

打ち込んでくださいそうしますと自動返信

でスプレッドシートのURLが送られて

くるはずです是非お手元にエクセルデータ

としてダウンロードしておき色々と数字を

いじってみてくださいそうしますとより

irraへの理解が深まると思いますそれ

ではここからはIRRを高める方法につい

てお話をしていきます前半でも申し上げた

通り基本的にirrrは高い方が有利です

それではどのようにIRRを高めれば良い

かというと方法は大きく分けて2つあり

ます1スタイリターンの高い資産を買うに

レバレッジをかけて買うこの2つですね1

番は当たり前の話ですので今回は

省略したいと思います先ほどの具体例2で

見ていただいたようにレバレッジをかける

ことでIRRは高まりますなぜなら

irrrはあくまで自分が特化したお金に

対してのリターンであるためですねつまり

レバレッジをかければかけるほどリターン

が出た時のIRRは高くなります

レバレッジをかければかけるほど実際に

リスクも上がりますので思考停止でできる

だけレバレッジをかけましょうとは決して

言えませんがやはり適度にレバレッジと

付き合うことが資産運用資産形成の要諦だ

と考えていますそして多くの場合

効率的に高いレバレッジをかけることが

できるのが不動産投資です不動産投資では

頭金1割は2割で物件を買うこともかなり

ポピュラーですよねなんなら自己資金を

一切出さないフルローンで購入すること

すら可能ですそのため仮に運用が成功し

たらという枕詞はつきますが大きな

レバレッジをかけた不動産投資が成功する

ということは極めて高いIRRを実現する

ことができるということですこの

チャンネルを通じて私がレバレッジをかけ

た不動産投資に前向きなのはこのような

高い

IRRを実現できるためですねもちろん不

動産投資は一定のリスクがあり初心者が

簡単に飛び込んで

成功するものではないと思いますが

irrrを高める方法としてはピカイチだ

と思いますちなみに先ほど出てきた有価

証券担保ローンと不動産投資ローンの違い

はこちらの通りです今読み上げることはし

ませんのでご興味がある方は画面を止めて

じっくりとご覧くださいそれでは

レバレッジをかけた不動産投資がいかに

深い愛あるあるを示すかを具体例で考えて

いきましょう今あなたはこのような物件を

買うとします金額2億8000万円の

ビットRCマンションですね建物と土地の

比率は1対1部屋は14部屋あります立地

は東京都23区内蓄電数は12年表面

利回りは5.0%実質利回りは4.0%だ

と仮定しますちなみにこの物件は実際に

あるマンションをモチーフにしております

ので若干数字は変えていますがリアリティ

があると思います念のためですが右下の

画像はイメージですこのマンションを現金

で購入して10年間運用して10年後を

買い値と同じ値段で売れたとしたら税金を

考慮したirrrはおそらく3%台になる

はずですここでそんな物件買うんだったら

不動産ではなく債券を買った方がいいん

じゃないのと思った方もいらっしゃるはず

です確かに不動産を現金買いする前提で

利回りが同じであれば絶対に債権を買った

方が経済危機合理性は高いですなぜなら

債券は不動産と違って空室リスクはあり

ませんし入居者からのクレームが来ること

もありません

債権と不動産はインカムゲインの二大巨頭

ですが利回りが同じくらいで

合理性は確実に債券の方が上ですただこの

物件を

融資を使ってレバレッジをかけて買ったら

どうでしょうか先ほども申し上げた通り

レバレッジ効果を加味するとIRRは

大きく変化します先ほどの清川狭いの

マンションを頭金3割出して金利1%の

融資で買ったとします頭金3割というと

8400万円ですからざっくりと2億円弱

を有志で賄うわけですね言い換えると

あなたはこの物件を買うために

8400万円を投下したわけですこの時

IRRはどうなるでしょうかあくまで売却

時に価格が下落しない前提ですが実質

利回り4%の物件を買うことで投下資金

8400万に対する

IRRは約11%まで跳ね上がります仮に

毎年物件価格が1%ずつ下落する空室率が

だんだんと高まるこのようなストレスを

かけたシミュレーションであっても十分

検討に値するirrrを叩き出してくれる

のではないでしょうかちなみにこのような

平成RCマンションを1棟2棟3等と買い

ますことが富裕層の王道の統制なくなっ

たりもします実際このような規模の

マンションをローンを使って買うことが

できる方は多くませんが今回はあくまで

IRRの勉強ということでご容赦ください

レバレッジをかけると

irrrが高まるということを言い換える

と以下のように言えますたとえ平凡な

利回りの投資商品であってもうまく

レバレッジをかけてIRRを高めることに

よって

効率的な運用ができる可能性があるという

わけですね特に不動産投資においてはお宝

物件がすぐ回ってくるということはあまり

ありません不動産に限らず利回りがとても

高い掘り出し物はなかなかないでしょう

そこで多くの個人投資家にとって一つの

選択肢となるのがそこそこの利回りの投資

商品をなるべく良い融資条件で資金調達し

てレバレッジをかけて運用するということ

ですなお不動産投資ローンにしても有価

証券担保ローンにしても借り入れたお金で

運用するということは一定のリスクを伴い

ますそのため何も勉強しないうちにやり

ましょうということは決して言えませんが

このような視点は常に持っておきたいです

ねここまでirrrについていろいろ説明

してきましたがそうは言ってもIRRは

完全無欠ではありません当然デメリットや

注意点もありますここからは

IRRのデメリット注意点を紹介していき

ますね1つ目はIRRは副運用が前提に

なってるということですちょっとこの動画

の根幹を揺るがしてしまって大変恐縮です

が実際は複利運用の実践が難しいという

場合も多いはずです例えば

債券を持ってる時に生まれてくる離禁です

がそれをまた同じ債権に再投資することは

難しいですよね不動産に関して言えば

さらに福利運用が難しいですたとえ年間

何十万円何百万円というキャッシュフロー

が出たとしてもそれくらいの金額では

新しい物件を買うことはかなり難しいです

そのため今更で大変恐縮でありますが

IRはあくまで机の絵の計算であり全てを

正確に評価できているわけではないことは

注意してくださいなおIRRと違って

生まれてくるインカム原因を再投資しない

mirrという指標もあるんですが実務的

に使っている方を見たことは少なくとも私

はありませんむしろmirrrを使い

こなしてる方がいらっしゃいましたら是非

コメント欄で教えていただけますと大変

嬉しいです

IRRのデメリットを注意点の2つ目は

税引を利益で比較すべきということです

資産運用の税金は投資するものでだいぶ

違います株や債券であれば20%分離課税

ですが不動産の短期譲渡は39%の分離

課税仮想通貨なんかは最高55%の

課税がかかってしまいますねこのように

税率が大きく違うのに税引前利益で比べて

いてはフェアではありません

irrrを使うときはできる限り税引を

利益で比較するようにしましょう

IRRのデメリット注意点の3つ目は計測

不能や異常値の可能性があるということ

です特に資産の保有中にキャッシュフロー

の赤字が多いと正常な計算ができません

またリスクの高い案件ほど高い数字になっ

てしまうことも注意が必要です実際に出て

きたIRの数字が感覚値と大きく乖離する

場合はその数字を疑った方が良いでしょう

IRRのデメリット注意点の4番目は

IRRは率に特化した指標であるという

ことですこれまでも見てきたように

IRRはあくまでパーセント表記される

指標ですそのため

導き出されるのは利益額ではなく利益率な

んですよねただ本質的には率ではなく額が

重要ですもちろん利益額も非常に重要だと

思いますが肝心の収益額をおろそかにし

ないことも十分に注意してくださいここ

まで超重要

株債権不動産に限らず一流投資家が確認し

ているものについてお話をしてきました

一流投資家が眼圧確認しているのはIR

ですirrrをうまく使いこなすことに

よって

投資の種類が違うもの特徴が大きく異なる

ものも比較的フェアに比べることができ

ますirrrは万能ではなくデメリットも

注意点もありますが少なくとも存在を知っ

ておくことで

投資判断の大きな助けになるはずですこの

動画も参考に

IRRをご自身の資産運用に取り入れて

いってみてくださいこのチャンネルでは誰

でも無理なくコツコツと思ったのに貯金3

形成節約に関する様々な動画を配信してい

ますぜひチャンネル登録していただいて他

の動画もご覧いただけますと大変嬉しい

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ください最後に貯金は細かいことの

積み重ねです細かいことを積み重ねること

によって

貯金残高は増えていくものだと思います

言い換えれば貯金は誰にもできます私も

一般的な収入ではありますが30代前半で

3000万円を超える純資産を構築する

ことができました私にもできるんですから

あなたにも必ず行きます重要なことは行動

するかしないかです過去は嘆いても帰って

きません今日が人生で一番回避ですこの

動画も参考に貯金につながることを

コツコツと行動していきましょうここまで

ご視聴頂きまして本当にありがとうござい

ました役に立ったと思われましたら是非

チャンネル登録といいねをお願いします

質問や感想があればぜひコメント欄に記載

をしてください全て拝読しておりますし

質問は必ず返信いたします今後もお金に

関する情報を発信していきますのでまた

ぜひご覧いただけますと大変嬉しいです

それではここまでご視聴いただきまして

本当にありがとうございましたまたお会い

できればと思いますさようなら

[音楽]

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