3 REITs With Fastest Dividend Growth

Jussi Askola, CFA

26 Aug 202408:07

Summary

TLDREl video analiza cómo las Trusts de Inversiones Inmobiliarias (REITs) están desafiando las expectativas negativas frente al aumento de las tasas de interés. A pesar de los titulares negativos, la mayoría de las REITs están prosperando con una tasa promedio de Leverage a Valor (LTV) del 35% y una tasa de pago de dividendos históricamente baja. Se destacan tres REITs con crecimiento rápido de dividendos: SBA Communications, Rexford Industrial Realty y EastGroup Properties, enfocándose en propiedades industriales y logísticas en mercados con crecimiento acelerado.

Takeaways

🏢 Los trusts de bienes raíces (REITs) están enfrentando desafíos debido al aumento de las tasas de interés, pero en realidad muchos están funcionando bien con una relación deudora a activo (LTV) promedio del 35%.
📈 La mayoría de los REITs tienen una deuda con tasas fijas de interés y vencimientos a largo plazo, lo que les permite manejar mejor los aumentos de las tasas de interés.
💹 A pesar de la inflación, los alquileres en la mayoría de los sectores inmobiliarios siguen aumentando, lo que beneficia a los REITs.
💲 Los pagos de tasa por dividendos son históricos y bajos, lo que permite a los REITs retener una parte significativa de su flujo de efectivo para crecer y aumentar sus dividendos.
📈 Algunos REITs han logrado aumentar sus dividendos rápidamente a pesar del aumento de las tasas de interés, con algunos ofreciendo dividendos del 10% al 20% anualmente.
📱 SBA Communications (SBAC) es un REIT de torres de celular que ha aumentado su dividendo en un 15% y tiene un potencial para continuar creciendo rápidamente.
🏭 Rexford Industrial Realty (REXR) es otro REIT que ha aumentado su dividendo en un 18%, con un rendimiento del 4% y una expectativa de crecimiento en el flujo de caja del 35% en los próximos tres años.
🌞 EastGroup Properties (EGP) se enfoca en mercados del Cinturón del Sol con crecimiento rápido, lo que le permite aumentar significativamente sus alquileres a medida que expiran los contratos.
📊 Los REITs mencionados tienen una valoración atractiva en comparación con su valor neto y se esperan ganancias significativas a futuro debido a la expansión de múltiples y la reducción de las tasas de interés.
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Q & A

¿Qué es un Real Estate Investment Trust (REIT) y por qué están enfrentando desafíos debido al aumento de las tasas de interés?
-Un REIT es una empresa de inversión que posee, gestiona o financia bienes raíces y permite a los inversores obtener ganancias a través de dividendos. Han enfrentado desafíos debido al aumento de las tasas de interés, lo que puede afectar sus costes de financiamiento y la rentabilidad de sus activos.
¿Por qué, a pesar de las noticias negativas, muchos REITs están haciendo bien actualmente?
-A pesar de las noticias negativas, la mayoría de los REITs están haciendo bien porque tienen una relación deudora a valor (LTV) promedio del 35%, lo que significa que tienen un uso del crédito (leverage) bajo, y la mayoría de esa deuda tiene tasas fijas de interés y plazos de vencimiento largos.
¿Cómo están afectando las altas tasas de inflación los rendimientos de los REITs?
-Las altas tasas de inflación han provocado un aumento en los alquileres en la mayoría de los sectores de bienes raíces, lo que a su vez ha llevado a un crecimiento en los ingresos de los REITs.
¿Cuál es la relación entre la rentabilidad de pago de los REITs y su capacidad para aumentar sus dividendos?
-La rentabilidad de pago de los REITs es históricamente baja, lo que significa que retienen una parte significativa de su flujo de caja para comprar propiedades adicionales y aumentar su flujo de caja y dividendos.
¿Por qué SBA Communications (SBAC) es considerado un REIT de rápido crecimiento?
-SBA Communications es considerado un REIT de rápido crecimiento debido a su bajo ratio de pago de dividendos, su historial de crecimiento rápido en el grupo de torre de celulares y su capacidad para aumentar sus dividendos rápidamente.
¿Cuál es la tasa de crecimiento de dividendos de SBA Communications recientemente?
-SBA Communications aumentó su dividendo en un 15% recientemente, y se espera que este crecimiento rápido de dividendos continúe debido a su bajo ratio de pago y su capacidad para reinvertir en crecimiento.
¿Qué significa 'pago de dividendos' en el contexto de REITs y por qué es importante?
-El pago de dividendos en el contexto de REITs se refiere a la proporción de ganancias que una empresa distribuye a sus accionistas. Es importante porque es una forma de devolver valor a los inversores y un indicador de la salud financiera de la empresa.
¿Cómo está REXR (Rexford Industrial Realty) creciendo su dividendo rápidamente a pesar de su rápido crecimiento?
-REXR está creciendo su dividendo rápidamente debido a su enfoque en propiedades industriales de entrega 'last mile' en mercados con escasez de suministro, donde la demanda está creciendo rápidamente debido a tendencias de relocalización y comercio electrónico.
¿Cuál es la tasa de rendimiento de dividendos de REXR y cómo se compara con otros REITs del sector industrial?
-La tasa de rendimiento de dividendos de REXR es del 4%, lo que la coloca como una de las más altas en el sector industrial, incluso a pesar de su rápido crecimiento de dividendos.
¿Cómo están afectando las tendencias de relocalización y comercio electrónico el crecimiento de REXR?
-Las tendencias de relocalización y comercio electrónico están aumentando la demanda de propiedades industriales de entrega 'last mile', lo que está llevando a un rápido crecimiento en los alquileres y, por ende, en los ingresos y dividendos de REXR.
¿Qué es EastGroup Properties (EGP) y cómo se diferencia de REXR y SBA Communications?
-EastGroup Properties es un REIT industrial que se enfoca principalmente en mercados del Sun Belt con rápido crecimiento, en contraste con REXR que se enfoca en mercados con escasez de suministro y SBA Communications que se enfoca en torres de celulares. EGP se beneficia de la creciente demanda de espacio industrial en estas áreas debido a la fuerte creación de empleos y el crecimiento demográfico.

Outlines

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📉 Impacto de las tasas de interés en los REITs

Muchos inversionistas creen que los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REITs) enfrentan dificultades debido al aumento de las tasas de interés. Aunque el sector ha caído y las noticias han sido negativas, en realidad, la mayoría de los REITs tienen un índice de apalancamiento bajo del 35%, con deudas a tasas fijas y a largo plazo. Los alquileres continúan subiendo debido a la inflación, y los REITs están reteniendo efectivo para comprar más propiedades. Esto ha permitido que muchos REITs sigan aumentando sus dividendos, incluso hasta un 15-20% anual, a pesar de las tasas altas.

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📡 Crecimiento de SBA Communications en el sector de torres celulares

SBA Communications es uno de los tres principales REITs en torres de telecomunicaciones, junto con American Tower y Crown Castle. SBA se destaca por su bajo índice de pago de dividendos (35%) y su capacidad de crecimiento. Aunque ha enfrentado desaceleraciones debido a la adquisición de Sprint por T-Mobile, se espera que su crecimiento se acelere en 2026. Las acciones de SBA han caído, pero el potencial de crecimiento de sus dividendos y la valoración baja lo convierten en una buena oportunidad de inversión a largo plazo, con un posible rendimiento total de dos dígitos.

🏭 Crecimiento rápido de Rexford Industrial Realty

Rexford Industrial Realty ha experimentado un aumento del 18% en sus dividendos, impulsado por su enfoque en propiedades industriales para entregas de última milla en mercados de alta demanda como el sur de California. Los alquileres en estos mercados están subiendo rápidamente debido a la falta de espacio disponible y la fuerte demanda. Rexford tiene la capacidad de aumentar significativamente sus rentas a medida que expiran sus contratos, y se espera que crezca un 35% en flujo de efectivo en los próximos 3 años, con un apalancamiento bajo y un índice de pago del 65%, lo que asegura un crecimiento continuo de sus dividendos.

🌞 EastGroup Properties y el crecimiento en los mercados del Sun Belt

EastGroup Properties se especializa en propiedades industriales en los mercados del Sun Belt, como Texas y Florida, donde hay un fuerte crecimiento de la demanda debido al aumento de la población y del empleo. Aunque hay más oferta de terreno disponible en comparación con Rexford, EastGroup se centra en ubicaciones estratégicas para entrega de última milla. Sus tasas de alquiler también están muy por debajo de los niveles del mercado, lo que le permite aumentar rentas a medida que expiran sus contratos. Aunque no es tan barato como Rexford, sigue siendo una opción atractiva para el crecimiento futuro.

Mindmap

Keywords

💡Real Estate Investment Trusts (REITs)

Las Real Estate Investment Trusts, o Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria, son entidades que permiten a inversores pequeños obtener una participación en propiedades inmobiliarias grandes y operaciones de bienes raíces. En el guion, se menciona que a pesar de las altas tasas de interés, la mayoría de los REITs están funcionando bien, lo que indica su relevancia en la inversión inmobiliaria y cómo están superando los desafíos económicos actuales.

💡Leverage

El Leverage se refiere al uso de deudas para aumentar la rentabilidad de una inversión. En el guion, se destaca que la mayoría de los REITs tienen una Leverage baja, con una relación de deuda a valor total (LTV) promedio del 35%, lo que sugiere que están financieramente sólidos y pueden manejar mejor los aumentos en las tasas de interés.

💡Debt Maturity

El término 'Debt Maturity' se refiere a la duración hasta que una deuda debe ser pagada completamente. En el guion, se menciona que la mayoría de la deuda de los REITs tiene una 'Debt Maturity' históricamente larga de 7 años, lo que implica una menor probabilidad de tener que refinanciar rápidamente y, por lo tanto, una menor exposición a las fluctuaciones de las tasas de interés.

💡Rents Growth

El crecimiento de los alquileres es un indicador clave en el sector inmobiliario que refleja la capacidad de los propietarios de propiedades para aumentar los ingresos por alquiler. En el guion, se menciona que los alquileres siguen creciendo en la mayoría de los sectores de propiedades debido a la alta inflación, lo que sugiere una fuente de ingresos estable y potencialmente creciente para los REITs.

💡Payout Ratio

El Payout Ratio es la proporción de los ingresos distribuidos como dividendos en comparación con los ingresos totales. En el guion, se señala que la mayoría de los REITs tienen una Payout Ratio históricamente baja, lo que significa que retienen una parte significativa de su flujo de caja para invertir en propiedades adicionales y aumentar sus dividendos.

💡SBA Communications

SBA Communications es una de las tres principales REITs de torres de telefonía móvil en Estados Unidos. En el guion, se destaca como una de las REITs con la tasa de pago más baja y una de las más rápidas en crecimiento, lo que la convierte en una opción atractiva para los inversores que buscan un rendimiento y un crecimiento de dividendos rápidos.

💡Rex for Industrial Realty Trust

Rex for Industrial Realty Trust es una REIT que se enfoca en propiedades industriales, particularmente en el sector de entrega 'last mile'. En el guion, se menciona que ha aumentado su dividendo en un 18%, lo que es una tasa de crecimiento rápida, y ofrece un rendimiento atractivo con un dividendo del 4%, destacando su capacidad para crecer en mercados con restricciones de oferta.

💡EastGroup Properties

EastGroup Properties es otra REIT industrial que se enfoca en mercados del Cinturón del Sol que están experimentando un rápido crecimiento demográfico y económico. A pesar de la mayor oferta de tierras en estos mercados, EastGroup Properties ha logrado una tasa de crecimiento de dividendos del 61% desde 2021, lo que demuestra su habilidad para aprovechar la demanda de espacio industrial en áreas con crecimiento rápido.

💡Interest Rates

Las tasas de interés son el costo de tomar prestado dinero y son un factor crítico que afecta la economía y las decisiones de inversión. En el guion, se discute cómo los aumentos en las tasas de interés han afectado a los REITs, pero también se sugiere que los REITs seleccionados han demostrado resiliencia y capacidad para crecer a pesar de estos desafíos.

💡Dividend Yield

El rendimiento de dividendos es la cantidad de dinero que un inversionista recibe en forma de dividendos en comparación con el valor de la inversión. En el guion, se menciona el rendimiento de dividendos como un factor importante al evaluar las REITs, destacando que algunos ofrecen rendimientos del 4% o más, lo que puede ser atractivo para los inversores en busca de ingresos estables.

Highlights

许多投资者认为，由于利率上升，房地产投资信托面临严重挑战，但实际情况是，由于平均贷款价值比仅为35%，杠杆率处于历史低位，大多数REITs表现良好。

大多数REITs的债务具有固定利率，且债务到期时间平均长达7年，且分布均匀。

由于近年来高通胀，大多数物业领域的租金持续增长。

REITs的派息率处于历史低位，意味着它们保留了大部分现金流用于购买额外物业，以增长现金流和股息。

即使在利率飙升的情况下，大多数REITs仍能保持股息增长，有些甚至能保持每年10%到20%的股息增长。

视频将重点介绍几个快速增长的REITs，这些是当前正在购买的。

SBA Communications (SBAC) 是仅有的三个无线塔REITs之一，以其股息增长能力而看好。

SBA Communications 拥有最低的派息率，仅为35%，并且历史上增长最快。

SBA Communications 最近将股息提高了15%，预计其快速的股息增长将继续。

尽管SBA Communications 目前因利率上升和T-Mobile收购Sprint导致的租约取消而增长放缓，但这应该是暂时的。

SBA Communications 的股价已大幅下跌，目前估值处于历史低位，提供了一个罕见的购买机会。

Rexford Industrial Realty (REXR) 最近将股息提高了18%，是REITs领域中股息增长最快的。

Rexford Industrial Realty 专注于供应受限的SoCal市场的“最后一英里”配送工业物业，需求快速增长。

Rexford Industrial Realty 的市场租金远高于其租约中的租金增长，因此随着租约到期，租金有望大幅上涨。

EastGroup Properties (EGP) 类似于Rexford Industrial Realty，但主要专注于快速增长的Sun Belt市场。

EastGroup Properties 能够随着租约到期显著提高租金，预计未来几年现金流将增长35%。

EastGroup Properties 的估值不像Rexford Industrial Realty 那样便宜，因此给予买入评级而不是强烈推荐。

视频提供了对这些REITs的深入分析，并提供了额外的研究资源链接。