【築４０年の収益物件を買ってもいいのか？ROI２５％超えです。】不動産投資

【公式】アセット株式会社

1 Jan 202120:27

Summary

TLDRアセット株式会社の前で、40年以上の収益物件の購入について話し合いました。投資家の質問に答え、ROI 25%を目標に、物件の外観や土地価格、管理経験、金融機関の評価を考慮し、購入の判断を行うべきか相談しました。投資のリスクとチャンス、管理会社との関係、銀行融資の影響、そして物件の耐用年数超過による問題点も触れています。最終的には、投資家の自己判断で物件の購入が重要だと強調しました。

Takeaways

🏠 投資物件の購入は個人の投資判断に基づくこと。
📈 ROI（投資利益率）は年間家賃収入から費用を引いた額を自己資金で割った値。
🔍 築40年の物件でも、外観が整備され、土地価格と売買価格が近い場合は検討の余地がある。
🏢 管理経験がない場合は、管理会社に委託することが推奨される。
💰 古い物件は入居者の定着率が高い傾向にあるが、修繕費が発生する可能性が高い。
🏦 銀行融資の審査では、耐用年数を超えた物件の家賃収入をゼロで見ることがあり、キャッシュフローがマイナスになる可能性がある。
📝 物件の購入基準は個人によって異なり、エリアや物件のタイプ、ROIなどが考慮される。
🔧 修繕履歴を確認することで、物件の将来的な修繕費を予測することができる。
🚫 自主管理をしない場合、管理会社が適切に管理してくれることが重要。
📉 銀行からの融資が困難な場合、他の銀行や信用金庫などの金融機関を探ることが考えられる。
🤔 物件の購入にはリスクが伴うため、情報収集と慎重な判断が求められる。

Q & A

築40年の収益物件を購入する際の注意点は何ですか？
-築40年の収益物件は、見た目が整備されている場合でも、毎月のように修繕が必要になることがあります。特に、雨漏りや下水道の漏れ、非常階の腐敗、給湯器や風呂、トイレ、キッチンの故障などが典型的な問題です。このような修繕は、キャッシュフローを上回るだけの収入がある場合にのみ継続可能です。
ROI 25%の計算式はどうなっていますか？
-ROIは、年間家賃収入から融資の編成を引いて経費も引いた額を、当初の自己資金で割って100をかけて計算します。その結果が25%以上である場合は、投資として魅力的とされます。
古い物件の利点としては、入居者の定着率が高いことが挙げられます。また、比較的入居退去金が少ない傾向にあることもあります。しかし、これらの利点は物件によって異なりますので、具体的な物件の調査が必要です。
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銀行からの融資にどのようなデメリットがある可能性がありますか？
-銀行からの融資において、築40年の物件は耐用年数を超えているため、家賃収入をゼロで見られる可能性があります。これにより、キャッシュフローがマイナスになり、次の物件の購入が難しくなる可能性があります。銀行によっては、耐用年数を超えた物件の融資を拒否する場合もあります。
どのような戦略で銀行からの融資を受けることができますか？
-銀行からの融資を受けるためには、他の銀行で融資を受ける可能性を検討したり、現金流量を上回る資産を示したり、融資審査基準に合わせた戦略を立てることが必要です。また、銀行によっては、信用金庫や信用組合などが柔軟な審査基準を提供している場合があります。
不動産投資におけるリスク管理の重要性は何ですか？
-不動産投資はリスクが伴うため、投資前にリスクを想定し、適切なリスク管理を行うことが重要です。例えば、物件の修繕履歴を確認したり、キャッシュフローを管理したり、銀行からの融資の可能性を検討したりすることが含まれます。
自主管理と管理会社による管理のどちらが優れているのですか？
-自主管理と管理会社による管理のどちらが優れているかは、個人の状況によって異なります。自主管理は手間がかかり、管理会社による管理は費用がかかる可能性があります。しかし、管理会社による管理は、プロフェッショナルなサポートを受けることができます。
どのような条件を満たす場合に、物件を購入することが推奨されるのですか？
-物件を購入することが推奨される条件は、投資者の投資基準に合致する場合です。例えば、ROIが25%以上であること、エリアが希望する場所であること、管理や修繕が可能な状態であることなどが含まれます。また、金融機関からの評価が高いことも重要です。
物件の購入に際して、どのような情報を収集する必要がありますか？
-物件の購入に際しては、物件の外観、管理状況、修繕履歴、入居者の定着率、キャッシュフロー、金融機関からの評価など、様々な情報を収集する必要があります。これらの情報は、物件の購入判断に役立ちます。
不動産投資における機会損失とは何ですか？
-不動産投資における機会損失は、良い物件を購入するチャンスを逃してしまい、その後で後悔することを指します。投資にはタイミングが重要であり、適切なタイミングで物件を購入することが成功の鍵となります。