不動産投資で儲けたいなら必ず理解しろ!ローン定数!!
Summary
TLDRこのビデオスクリプトでは、不動産投資における金利の重要性が議論されています。スクリプトは、金利が唯一の指標ではなく、実際の運用利回りや固定資産税、火災保険料などの経費を考慮した純利益(NOI)を重視することが重要だと述べています。さらに、金利が低い場合でも、長期ローンの利点や逆レバレッジのリスクについても触れ、投資の際には金利だけでなく、資金調達方法や運用期間も重要であると示唆しています。
Takeaways
- 😀 金利は不動産投資の唯一の指標ではない。
- 🏡 不動産純連番が重要で、金利の高さや低さは関係ない。
- 📈 ローン定数(K%)についての説明。
- 💡 年間返済額を借入金額で割った数値がローン定数。
- 🔍 NOI(ネットオペレーションインカム)は実質的に入ってくるお金を示す。
- 🏢 NOIは表面利回りから諸費用を差し引いたもの。
- 💵 金利が倍でも長期のローンが有利な場合がある。
- 📊 金利の高低よりも、ローンの年数や資金調達方法が重要。
- 🧐 逆レバレッジ(資金調達の利回りがNOIを上回る)が問題になることがある。
- 👍 良い物件選びや資金調達の仕方を学ぶことが重要。
Q & A
不動産投資における「ローテス」とは何を指しますか?
-「ローテス」とは、不動産投資におけるローン定数を指し、年間返済額を借入金額に割ったパーセントで表されます。
純資産化率(NOI)とはどのような指標ですか?
-純資産化率(NOI)は、不動産の実際の収益力を示す指標で、運営費用や税金などを差し引いた後の純利益を表します。
金利が高かろうが低かろうがなぜ関係ないと言っていますか?
-金利が高かろうが低かろうが、不動産投資の成功は単独の金利指標では判断できないためです。他の要素も重要です。
この動画で紹介された1億円の不動産物件に対する頭金とローンの割合は何ですか?
-この動画では、1億円の不動産物件に対して2000万円の頭金と8000万円のローンを使用する例が紹介されています。
パターン1とパターン2ではどのようにローンの金利と期間が異なりますか?
-パターン1では金利が1.8%で15年、パターン2では金利が3.6%で30年という設定が使われています。
純レバレッジとはどのような投資手法ですか?
-純レバレッジは、投資において借入資金の利回りが運用利回りを上回る場合に、そのギャップを利用して利益を得る手法です。
逆レバレッジとはどのような状況を指しますか?
-逆レバレッジは、借入資金の利回りが運用利回りを下回る状況を指し、これは通常は不利な状況です。
この動画で紹介された例では、パターン1とパターン2の年間返済額の違いは何万円ですか?
-パターン1の年間返済額は68万円、パターン2は43.6万円となっており、年間差額は7万円です。
動画で触れた「イールドギャップ」とはどのような概念ですか?
-イールドギャップは、運用利回りと資金調達の利回りとの差を生み出す概念で、投資の利得を表す指標の一つです。
この動画ではなぜ不動産投資において金利だけを見ていると問題があると述べていますか?
-不動産投資では金利だけでなく、運用利回り、借入期間、運用コストなどの要素も重要であるためです。金利だけを見ていると、全体の投資戦略を誤解することがあります。
Outlines
🏠 不動産投資におけるローン定数の解説
この段落では、不動産投資における金利の重要性と誤解を解明しています。金利は単一の指標ではなく、実際の投資戦略の中では様々な要因と組み合わせて判断する必要があると述べています。また、ビデオでは不動産投資の資産形成に関する情報が発信されており、チャンネル登録や高評価を呼びかけています。さらに、日曜日の無料相談会の案内や、真面目な人材の募集も行われています。
📈 ローン定数と金利の関係についての具体例
この段落では、ローン定数を計算する具体的な例を通じて、金利がどのように投資の利回りに影響を与えるかを説明しています。1億円の物件に対する2000万円の頭金と8000万円のローン、そしてそのNOI(純利益)が7.5%であることを基に、異なる金利条件下での返済額とローン定数を比較分析しています。金利が倍になっても、返済期間が長ければ毎月の負担は軽くなり、逆に金利が低い場合でも期間が短いと負担は増すという点を強調しています。
💡 不動産投資における金利と運用利回りの理解
最後の段落では、不動産投資における金利と運用利回りの理解の重要性が強調されています。金利だけではなく、運用利回りや元本返済の条件など他の要因も重要であると述べています。また、イールドギャップの誤解を解き、元本返済を行わない場合と行う場合の異なる影響を説明しています。さらに、逆レバレッジのリスクや、物件の場所や管理の重要性について触れ、インフレや物件の価値上昇に関連する議論もされています。最後に、このビデオの理解が重要であることを呼びかけ、視聴者のフィードバックを求めています。
Mindmap
Keywords
💡金利
💡不動産投資
💡ローン定数
💡純連番
💡運用利回り
💡NOI
💡ローンネス
💡逆レバレンス
💡元本返済
💡インフレ
Highlights
金利の高さや低さは単一の指標ではなく、他の要素も重要
不動産投資の資産形成に関する情報が発信されているチャンネル
日曜日の無料相談サービスの案内
不動産投資の知識を深めるための動画の提供
ローン定数という概念の解説
年間返済額とローン利回りの関係について
ネットオペレーションインカム(NOI)の説明
運用費用や固定資産税などの要素がNOIに与える影響
投資物件のNOIとローン条件を組み合わせる重要性
2つのローンパターンの比較とその利点の解説
金利倍率と返済額の関係についての分析
純レバレッジの概念とその利点
逆レバレッジのリスクとその回避方法
運用利回りと資金調達利回りの比較
元本返済の重要性とその影響
不動産投資における元本編成の必要性
イールドギャップの誤解と実際の意味
運用利回りと元本返済の関係
資産形成のスピードと金利の関係
金利が資産増加の速度に与える影響
不動産投資における資金調達方法の重要性
逆レバレッジのリスクと適切な資産管理の方法
不動産投資におけるインフレへの対応
場所や管理の重要性とその影響
Transcripts
金利が高かろうが低かろうが関係ありませ
ん金利って本当1指標でしかないからね今
お持ちの不動産純連番になってます金利は
本当にバカ発見機みたいな感じなですすお
客様のことしか考えてない営業マたですえ
本日はロー定数軽%についてという動画を
撮っていければと思いますよろしくお願い
しますこのチャンネルでは不動産投資資産
形成に関するお得な情報ってのを発信して
おります少しでもいいなと思っていただけ
たらチャンネル登録高評価いただけますと
幸いでございますで日曜日午前中無料相談
を行っております是非概要欄からお
申し込みくださいでXの運用も頑張って
おりますこちらもフォローいただけると
嬉しいです一緒に働いてくれるメンバーも
募集しております是非真面目な方募ると
嬉しいですでえ今日なんですけどローン
定数というものについてちょっとお話しし
ていければと思いますあの巷ではK%とも
言われたりするんですけどま結構僕他の
動画でも結構もしれないですけど金利
低かったらいいみたいなも本当じゃがいも
みたいなやつがちょっと最近多すぎるなと
いう風に思ってですね金利だけじゃないよ
とというかむしろ金利って本当1指標で
しかないからねって結構たくさん言ってる
んですけどめちゃめちゃじゃがいもみたい
なやつが押し寄せてくるなと極端な話し
金利が高かろうが低かろうが関係ありませ
んで今日の動画はどんな人に見て欲しい
かてもちろん不動産都市今検討してます
はいま人違うレベルまでもう1人です行き
たい不動産知識をっていう方に是非見て
欲しいですねあと授業やられるとかですね
あの授業とかでも結構このローテスって
言われるんではいちょっとここはあの本当
にしっかり今日解説したいので是非最後
まであのご覧いただけると嬉しいですで
あのまずローン点数ってそれなやねんと
いう話ですよねをちょっと話していければ
と思うんですけどまこれ計算式ありまして
年間返済額割ることのえ入れ金額になって
ますでそれで出てきたものをえ
パーセンテージで出るんですけどこれこれ
を例えば1で出てきたら1%だし10出て
きたら10%っていう感じですねちょっと
これだと意味わかんないと思うんであの
実際ちょっと実際の事例を含めてちょっと
今から話していければと思うんですけど
例えば1億円の物件に対して例えば
2000万円頭金入れますとはいま今の有
目線これぐらいかなとま2割ぐらいですね
はいで残り
8000万円ローンを活用しますという
感じですねはいで物件自体のnoinoi
についてちょっとまた後で説明するします
えっとnoiはまず7.5ですよという話
ですねでこのNって何かって言うとネット
オペレーションインカム実質に入ってくる
お金ってイメージです表面利回りみたいな
ものがあると思うんですけど例えば1億円
の物件買って表面利回りが10%10%で
すってなったら年間で1000万円が入っ
てくる物件なんだなっていう感じだと思う
んですよでただ物件持っててかかってくる
費用ってあると思うんですよ例えばその
マンションとマンションがインターネット
が入ってたらインターネット代オーナー
さん負担になると思いますしあとそれこそ
物件持ってたら固定資産税とかですねはい
あと火災保険料とかまあのかかってくると
思うんでそれを引いたものですねはい引い
たものをnoiって言いますま実質利回り
とかまそういう風に言われたりもするん
ですけどあのそうすると実質利回りが
7.5noiが7.5なので1億円に対し
て7.5で例えば現金で買ったとしたら
年間で750万入ってきますいうのがL
ですねはいでこの8000万円のローンを
どう組むかっていうのがめちゃくちゃ
ポイントなんですよこの不動産投資におい
てでここがすごく大事なことなんで2つの
パターンをえ今から話すのでどっちが有利
なのかなっていうのをよく考えてくさい
まずパターン1ですねはい
1.8の15年の論そうすると年間の返済
額は68万円ぐらいなんですねはいで
68万円を借りた8000万ですねで割る
とえ
7.618103.61%ですねでこれが
ローン定数ですあなるほどとま簡単ですよ
ねはい返済額割ることの仮入れ金額
7.61810
残るというような感じですね1年間って
いうのがパターン1ですねはいじゃあ
パターン2ですねはいパターン
23.6%要は金利は倍です金利は倍なん
ですけどローンネスはもう倍というま非常
にちょっと極端な例で比べてみようと思い
ますはいでそうすると年間の返済額金利は
上がるんですけど長く引けてるので毎月の
え論編成額が結構下がってくれるんですね
そうすると436まなんです年間の返済額
がで8000万円借りてますからそうする
とローン定数が
5.45いう数字が出てくるんですねはい
でそうすると手残りベースで考えた時に
750万入ってきますよねでローン済が
436まなので
314の手残りが出てるという感じなん
ですねはいもうこの辺でピンと来るした
ピンとくると思うんですけど金利は全く
関係ないですよねはいちょっとすいません
全くっていうのちょっとあれかもしれない
ですけどまだ倍ですよ倍だったとしても倍
引ければえこっちの方が有利なんですよ
そもそもこの
5.45ちょっとこの後も細かく話すん
ですけどこの物件買う時の利回りが7.5
ですよねで7.5に対して5.45って
数字引っ張ってますからはいこれいわゆる
純レバレッジ純レバなんていう風にいう
ものですはい要は資金調達の方法として
大丈夫だねと間違いないねとはいあこれ
だったらあのちゃんとレバレッジかけられ
てるあレバレッジっていうのはあのテコの
原理みたいな風に言われるんですけどま
ちっちゃい力で大きなものを動かすって
感じですねま不動産だとこういうイメージ
ですはい例えば頭金を2000万
2000万入れてえ残り8000万って
いう大部分をローンを活用しますからこれ
でレバレッジが起こせてますよ話ですね
はいま当然なんですよね調達のりが
5.45でNが7.5だったらギャップが
2%以上出てますからそれは儲かるよねっ
ていう物件なんですよ物件とか資金調達の
仕方なんですよはいに対してこっちは論点
数7.6ですから7.5上回っちゃって
ですよ資金調達の利回りがなんでこれは
もちろん逆レバこれはやっぱり良くない
わけです全然ダメなわけですね資金調達の
仕方としてでも今どうですか今お持ちの不
動産ちゃんと純レバになってますこれ結構
もしかしたら純レバになってない人多いん
じゃないかなとこれ1億に対して2割入れ
てでしかもN7.5で計算してこれなん
ですよだ結構皆さん逆レバになってる可能
性高いと思いますよはいでま手残りの差で
いったらパターン2だと314パターン1
だと142なんで年間の差額は7万出る
わけですよ金利倍すよ金利倍なんですけど
手残り170万差ですで5年間で800万
えっと10年間で当然で1700万変わる
んでこれは資産加ぐらのスピード全然
変わってきますよねなんで金利じゃないん
ですよ本当に金利は本当にバカ発見機
みたいな感じなんですよ僕に言わせれると
だて金利がじゃ1%と金利が3%これ
どっちがいいですすかて言われた時それ
だけ見たらもちろん1がいいじゃないです
じゃこっちは年数がすごい短いです例えば
5年しか貸してくれませんこっちは50年
貸してくれますってだったらそれこっちの
方がいいわけですよなんで騙されないでね
とこれワンルームの営業マのトークとかも
めちゃめちゃ出てくるんですよちょっと
これから話しますけどめ例えば運用に回り
が5%ですと金利それで2%で借りるんで
そしたら3%のギャップが出るんでこれで
利益出ますよみたいな話なんですけどいや
違う違うとそれには35年っていうあの
年数の制限がかかってるからそれじゃ
儲からないよって話です資金調達の仕方と
してめちゃくちゃ大事なんでものすごく
ここは勉強してくださいはい金利だけじゃ
ないですよでちょっとさ軽く触れたんです
けどイールドギャップこれよくよく言われ
たりするものではあるんですけどま不動産
でイールドギャップというとま運用の
利回りさっきのnoiですねnoiからま
調達の利回り資金調達の利回りみたいなで
言われたりするんですけどこれ違うんです
よこれ何が違うかというと元本返済をし
ないという前提で例えば2000万借りて
利息だけの返済でいいからと言われたら
あの合ってるんですよワンルームを儲かる
んですよあ別にワンルーム儲からないっ
てるわけじゃないですよあのワンルームを
儲かりやすいんですよなぜならガキの済し
なくていいからでそれでえ入ってくれば
いいんですけどこれ投資ってどうしても
元金の編成必要じゃないですかま当たり前
ですけどなんか例えばですよ2000万円
借りて利率が例えばじゃ1%だとするじゃ
ないですか例えばですけどねそしたら年間
で20万円返せばいいわけですよねはいで
じゃ例えばそんなのありえないですけど
2000万円を2%の定期預金に預け
られるとしたら利息が年間で40万円帰っ
てくるわけですよね2000万の2%でで
その40万円帰ってきたものをそのうち
利息払って手元に20万残るっていうのが
ま理想的なこれ運用ですよね今円安が
止まらないのとかもこういう理由なんです
けどはいあの日本の円の調達利回りが低い
んでこっちで借りて米ドルに入れれちゃ
うっていうでそうするとあの円がどんどん
売られてってでドルが買われててるんで
この円安が止まらないっていうこの仕組み
にもなってくるんですけどそれだったら
いいんですよでなんですけど不動産って
当然元金編成あるじゃないですか要は借り
たも返してかなきゃ利息と同時にだから
ちょっと違うんです考え方がちょっと詐欺
っぽいんですよあの例えば運用に回りが
5%ですとでそれで今ワンルーン
マンションて2%ぐらい借りられますよね
そうすると3%のギャップ出るんでもう
それでいいじゃんみたいな話になるんです
けど違う違うと元気返済やるからそれ元気
返済しないやったらそれでもいいけどと
いう話なんですそれこれこれ今話したこれ
ですね運用利回り引く利回りではないん
ですよでほと長く借りられないとも意味
ないですよ全く全く意味ないです本当全く
意味ないですもうゼロはい例えばじゃ
1億円借りますとなった時にじゃあ片方が
1%ですと片方が5%だったとしましょう
で1%の方が例えば1年の返済でこっちが
100年の返済だったらもちろんこっちの
方が債務者リーチ高いわけですよだって
1億円を1年で返さなきゃいけないって
なったら毎月1000万ぐらいは返済し
なきゃいけないわけですよそんなこと
できるかって話ですでできるんだって
そもそもふさん年やってねえだろっていう
話なです僕からするだから長く枯れないと
意味ないですよ今の話はもう本当に分かる
人にはもう本当はきけ模様すぐらい分かる
話だと思うんですけど今の話ははいでもう
ワンルームはもう基本逆レバになります
はいだから資金調達としてはかなり苦しい
具合になるとあのいわゆるその
ファイナンスのプロとかがるですあこれ
結構逆レバできついねとでじゃあなんで
ワンルーム儲かったり儲からなかったり
するかって言うと逆レバなのに儲かったり
するかって言うとこれはやっぱりインフレ
に勝ってるからですよねはいあのま
インフレが起きてるからとも言えますはい
なんでやっぱりその値上がりが起きやすい
やっぱ場所であったりそういったものが
非常に大事ま場所ですねワンルームは基本
はまあと管理とかえそういうのも非常に
大事ですけどまそういったことになると
いうような感じです以上がです絶対理解
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