第２章

（社）全国古家再生推進協議会

24 May 201516:02

Summary

TLDRこのビデオスクリプトでは、古い家の再生と投資に関する第2章を掘り下げています。物件の購入方針、見つけ方、利点と欠点を紹介し、特に賃貸住宅に適した30年以上の古い物件に焦点を当てています。再生後、幅広い顧客層にリーズナブルな家賃で提供できるという利点を強調しています。また、耐震基準や再建築不可のリスクについても触れ、専門家の意見を重視することが重要であると示唆しています。最後に、不動産探しの方法や条件設定の重要性を語り、次の章での物件情報の検討を期待させる結びにしています。

Takeaways

🏚️ 物件の対象は賃貸住宅に転用できる30年以上の古い物件を主に狙う。
📍 物件のエリアは都会に隣接する近隣住宅エリア、特にベッドタウンに注目。
🔨 再生計画では、低価格での購入と低コストでのリフォームを通じて、低家賃で賃貸できる仕組みを作る。
👥 入居者層は幅広く、一般の方々から高齢者、母子家庭、外国人、障害者、生活保護世帯まで。
💡 再生不動産のメリットは、空き室リスクが少なく、入居期間が長い傾向にあること。
🎨 ビフォー&アフターの大きな変化で新しいイメージを作り出し、土地が付いているため多様な利用法が考えられる。
🔍 再生不動産のデメリットは、物件の価値や家賃の設定が不明確で、工事費やメンテナンスコストが高くなる可能性がある。
👷‍♂️ 専門家の協力が重要で、耐震基準や再建築の可否を確認し、適切なリフォームやメンテナンスを行う必要がある。
🏗️ 耐震基準に従わない古い物件でも、適切な補強やリフォームにより再利用が可能。
🚫 再建築不可の物件についてはリスクヘッジを考慮し、購入価格や保険料を適切に評価する。
🔎 物件の探し方として、不動産サイトや専門家の協力を活用し、条件に合った物件を見つける。

Q & A

古い家再生投資の基本的な方針とは何ですか？
-古い家再生投資では、賃貸住宅に転用できる物件を低価格で購入し、低コストでリフォームを行い、低家賃で賃貸できる仕組みを作ることが基本方針です。
どのような物件が古い家再生投資の対象となりますか？
-30年以上の古い物件で、新築分譲が難しい狭小敷地のもの、または都会に隣接する近隣住宅地の物件が対象となります。
古い家再生投資のメリットには何がありますか？
-メリットとしては、空き室がゼロから始まりリスクが少ない、入居期間が長い傾向にある、ビフォー&アフターで新しいイメージを築けること、土地が付いているため多様な利用法が考えられる点が挙げられます。
古い家再生投資のデメリットには何がありますか？
-デメリットとしては、物件や法令に準拠していない場合が多く、家賃も倍速くること、工事業者や工事費がわからないこと、メンテナンスコストが高くなる可能性があることがあります。
古い家再生投資で入居者を募集する際、どのような層を想定していますか？
-一般の方々だけでなく、住宅確保のために混乱車にも低家賃で広い空間の住宅を提供できるため、高齢者、母子家庭、外国人、障害者、生活保護世帯など幅広い層を想定しています。
耐震基準に従っていない古い物件はどのように再生していくべきですか？
-耐震基準に従っていない場合、建築当時の耐震強度まで回復させることが重要です。必要であれば補強や変更を行い、傷んでいる部分を補強しながら再生していく形が考えられます。
再建築不可の物件に対してはどのようなリスク管理を行えば良いですか？
-再建築不可の物件に対しては、火災保険に加入し、リスクヘッジをすることや、駐車場や資材置き場での利用、場合によっては売却することも考えられます。
物件を見つける際の重要なポイントは何ですか？
-物件を見つける際には、物件と道路の関係、敷地の条件、再建築の可否などを確認することが重要です。また、専門家の意見を取り入れることもポイントの一つです。
不動産投資サイトを利用する際の注意点は何ですか？
-不動産投資サイトを利用する際は、条件を設定してアラート機能を活用し、見やすいように物件情報のチャイルスを集めた上で判断していくことが大切です。
物件の査定や選定の際に重要な情報源は何ですか？
-物件の査定や選定の際には、不動産投資サイト、知り合いの不動産業者、古再生推進協議会などが重要な情報源となります。

Outlines

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🏚️ 古家再生の戦略とメリット・デメリット

第1段落では、古家再生の戦略とそのメリット・デメリットについて解説しています。物件の購入方針や見つけ方、さらには再生投資のメリットとして入居者層の拡大や低リスク、そしてデメリットとしてメンテナンスコストの高さなどが触れられています。また、不動産業者が新築分譲が難しい30年以上の古物件を対象に、賃貸住宅に転用し、社会貢献をしながら経営するというアイデアも紹介されています。

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🏗️ 耐震基準と再建築不可のリスク管理

第2段落では、耐震基準に関する情報と再建築不可の物件に対するリスク管理の方法が説明されています。昭和56年以前の建物は新耐震基準に移行しており、専門家の同行が重要で、地震保険の加入も一つの対策として提案されています。さらに、建築基準法に基づく再建築不可の条件やセットバックの概念についても解説しており、リスクヘッジの方法として物件の他の利用法や売却の可能性についても触れています。

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🔍 物件探しのポイントと方法

第3段落では、物件探しのポイントと具体的な方法について語られています。不動産投資サイトや一般的な不動産サイトを活用し、物件を見つける際の検索条件の設定やアラート機能の利用が紹介されています。また、物件の条件として再建築の可否や土地の面積、駅からの距離などを設定し、効率的に物件を見つける方法についても解説されています。

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📋 物件情報の集め方と検討プロセス

第4段落では、物件情報の集め方や検討プロセスについて説明しています。週に12軒ほどの物件が出てくる状況を想定し、物件情報やお問い合わせをメールやファックスで受け取り、それらをもとに検討していくプロセスが紹介されています。また、物件情報のチラシを見て判断する方法や、次の章で物件情報を見ながら検討していく旨の案内も含まれています。

Mindmap

Keywords

💡古い家再生

「古い家再生」とは、古い建物を再生利用すること。このビデオでは、古びた物件をリフォームし、賃貸住宅として再活用するプロセスがテーマとして取り上げられています。例えば、30年以上経った建物を再評価し、リフォームを行い、新たな価値を提供することが示されています。

💡リフォーム

「リフォーム」とは、既存の建物や空間を新たに仕上げる行為を指します。ビデオでは、低コストでのリフォームを通じて、物件を安く購入し、賃貸できる仕組みを作ることが強調されています。これは、物件の価値を高める上で重要な要素です。

💡賃貸住宅

「賃貸住宅」とは、所有者から借り受けて住む住宅のことです。ビデオでは、古びた物件を賃貸住宅に転用することで、広範な顧客層に提供することができると示されています。これは、物件の再生と社会貢献の両方を達成する戦略です。

💡物件の購入

「物件の購入」とは、不動産を購入する行為を指します。ビデオでは、物件の購入方針や決定過程が説明されており、特に賃貸住宅に適した物件を選ぶ戦略が重要視されています。

💡見つけ方

「見つけ方」とは、適切な不動産を見つける方法を指します。ビデオでは、不動産のサイトや専門家の協力を通じて物件を見つけるプロセスが紹介されています。これは、物件の適切な選択に不可欠なステップです。

💡メリット

「メリット」とは、何かを行うことの利点や良い側面のことです。ビデオでは、古い家再生のメリットとして、空き室のリスクが少なく、入居期間が長い傾向にあることが挙げられています。

💡デメリット

「デメリット」とは、何かを行うことの欠点や不都合な側面のことです。ビデオでは、古い家再生におけるデメリットとして、メンテナンスコストの高さやリフォーム後の家賃設定の難しさが触れられています。

💡耐震基準

「耐震基準」とは、建物が地震の影響を耐えられるようにするための基準です。ビデオでは、昭和56年以前的の建物が新耐震基準に満たない場合でも、適切な補強により再利用が可能であることが説明されています。

💡リフォーム費用

「リフォーム費用」とは、建物のリフォームに必要な費用です。ビデオでは、リフォーム費用が家賃や利回りに影響を与える可能性があることが示されており、その管理が重要視されています。

💡再建築不可

「再建築不可」とは、建物を再建築することが法律によって認められていない状態です。ビデオでは、再建築不可の物件に対するリスク管理や代替用途の探求が議論されています。

💡物件情報

「物件情報」とは、不動産に関する詳細な情報を指します。ビデオでは、物件情報の収集と分析が物件選択プロセスにおいて重要であることが強調されており、それを通じて適切な判断が下されます。

Highlights

物件の購入方針とその決定、見つけ方の議論が行われている。

再生投資のメリットとデメリットについて詳しく説明されている。

対象とする不動産は賃貸住宅に転用できることが前提。

30年以上の古い物件が対象として挙げられている。

近隣住宅地帯の物件が特に注目されている理由について。

低価格での購入と低コストでのリフォームが重要視されている。

再生不動産で社会貢献が実現可能であることが示されている。

空き室ゼロリスクや入居期間の長さがメリットとして挙げられている。

ビフォー&アフターでのイメージ作りの重要性が強調されている。

土地の付帯性とその利用法の柔軟性がメリットとして示されている。

物件や古さによる家賃の不透明性やリフォーム費用の不確実性の問題点。

メンテナンスコストの高さがデメリットとして指摘されている。

専門家の要請と協力によるリスクヘッジのアプローチが提案されている。

耐震基準に関する問題とその対策について説明されている。

再建築不可の物件に対するリスク管理の方法が議論されている。

物件の見つけ方と情報収集の方法が詳細に紹介されている。

不動産投資サイトの活用方法や条件設定による物件検索の提案。

物件情報のチラシを用いた検討方法が次章で紹介される旨の告知。