Les Types De Biens à ne SURTOUT Pas Acheter !

Summary

Dans cette vidéo, l'investisseur intelligent partage des conseils pratiques pour éviter les mauvaises affaires immobilières. Il déconseille l'achat de propriétés au rez-de-chaussée dans les centres-villes anciens, des appartements dans de grandes copropriétés avec des charges élevées, et des logements de mauvaise qualité ou mal entretenus. Il insiste sur l'importance d'examiner minutieusement l'état des bâtiments, la ventilation, l'humidité et l'environnement. Il recommande également de discuter avec les habitants locaux pour mieux comprendre le quartier avant d'acheter. Enfin, il propose une liste de contrôle utile pour les visites immobilières.

Takeaways

• 😀 Évitez les appartements au rez-de-chaussée dans les vieux bâtiments des centres-villes, car ils manquent souvent de lumière naturelle et sont sujets à l'humidité.
• 😀 Les propriétés dans des copropriétés de plus de 100 lots peuvent entraîner des charges mensuelles élevées, ce qui pourrait affecter la rentabilité et la stabilité du locataire.
• 😀 Pour une rentabilité optimale, ne choisissez pas des propriétés où les charges dépassent 15% du loyer mensuel.
• 😀 Évitez les propriétés dans des quartiers mal entretenus ou avec une forte proportion de locataires dépendants des aides sociales (CAF), car elles peuvent entraîner des problèmes de gestion et de sécurité.
• 😀 Lorsque vous visitez un bien, assurez-vous que l'immeuble et les parties communes sont bien entretenus. Si vous ne vous sentiriez pas à l'aise d'y vivre, il est probablement préférable d'éviter l'achat.
• 😀 Les bâtiments anciens de mauvaise qualité nécessitent un entretien constant et peuvent poser des problèmes d'humidité et d'infiltration, ce qui entraîne des coûts supplémentaires.
• 😀 Les propriétés construites dans les années 60-70, bien que moins esthétiques, sont souvent en béton armé et bien construites, ce qui les rend plus solides et faciles à maintenir.
• 😀 Il est crucial d'inspecter le système de ventilation et d'humidité, en particulier dans les salles de bains et les cuisines, pour éviter des problèmes de moisissure et d'humidité.
• 😀 Toujours vérifier l'état des installations sanitaires (telles que les drains et les tuyaux) lors de la visite d'un bien afin d'éviter des réparations coûteuses à l'avenir.
• 😀 Ne vous fiez pas uniquement aux conseils des agents immobiliers. Discutez avec des habitants locaux pour obtenir des informations plus authentiques sur la qualité du quartier et les environs avant d'acheter.

Q & A

Pourquoi l'investisseur intelligent évite-t-il d'acheter des biens résidentiels situés au rez-de-chaussée dans les vieux immeubles du centre-ville ?

L'investisseur évite ces biens car ces appartements manquent de lumière naturelle, notamment ceux situés dans des ruelles ou des endroits sombres. De plus, ces immeubles anciens peuvent souffrir de problèmes d'humidité, ce qui rend les appartements inhabités et difficiles à entretenir.

Quels sont les risques associés à l'humidité dans les propriétés au rez-de-chaussée ?

L'humidité peut causer des moisissures et des odeurs de moisi, ce qui rend l'appartement invivable pour un locataire. Si l'humidité provient de la capillarité, il peut être nécessaire de faire des travaux coûteux, comme des injections dans les murs pour résoudre le problème.

Pourquoi l'investisseur évite-t-il les grandes copropriétés avec plus de 100 lots ?

Les grandes copropriétés génèrent souvent des charges élevées, parfois jusqu'à 150 à 250 euros par mois, ce qui augmente considérablement le coût pour le locataire. Cela peut nuire à la rentabilité de l'investissement et entraîner un taux de rotation élevé des locataires, réduisant ainsi la rentabilité.

Comment l'investisseur calcule-t-il la rentabilité d'une propriété en tenant compte des charges ?

L'investisseur préfère que les charges mensuelles représentent moins de 15% du montant du loyer. Par exemple, si le loyer est de 2500 euros, les charges ne devraient pas dépasser 375 euros, ce qui permet au locataire de payer un prix raisonnable tout en garantissant une rentabilité suffisante pour l'investisseur.

Pourquoi l'investisseur évite-t-il d'acheter des appartements dans des immeubles où la majorité des locataires bénéficient de la CAF ?

L'investisseur évite ces biens car, même si l'appartement est bien rénové, l'état général des immeubles (comme les parties communes délabrées, les ascenseurs cassés ou la sécurité insuffisante) peut nuire à l'attractivité de la propriété et rendre difficile la gestion à long terme.

Comment l'investisseur évalue-t-il la qualité d'un bien immobilier lors de la visite ?

L'investisseur inspecte attentivement l'état des murs, des sols, des plafonds, des fenêtres, et des installations telles que les joints dans les salles de bain. Il effectue également des tests pratiques, comme placer une balle de golf sur le sol pour vérifier l'horizontalité et détecter d'éventuels problèmes structurels.

Pourquoi l'investisseur recommande-t-il de vérifier l'état des joints dans les pièces humides comme les salles de bains ?

Les joints des douches et baignoires peuvent indiquer un problème d'humidité si ceux-ci sont noircis, ce qui suggère un manque de ventilation adéquate. Cela peut également être un signe que l'immeuble présente des problèmes d'humidité persistants.

Quels sont les risques associés aux bâtiments anciens de mauvaise qualité ?

Les bâtiments anciens de mauvaise qualité nécessitent un entretien lourd et sont plus sujets à des problèmes comme l'humidité, les moisissures, et des défauts dans les fondations ou la structure. Ces propriétés peuvent devenir un fardeau financier pour l'investisseur en raison des coûts de rénovation et de maintenance élevés.

Pourquoi l'investisseur recommande-t-il d'éviter les immeubles avec des problèmes de ventilation ou de moisissures sous les meubles de cuisine ?

Les problèmes de ventilation dans ces zones cachées peuvent être des indicateurs de moisissures et d'humidité, qui peuvent se propager à l'ensemble du bâtiment. Une inspection minutieuse est nécessaire pour éviter d'acheter une propriété avec de graves problèmes structurels.

Comment l'investisseur évalue-t-il la qualité d'un quartier avant d'acheter un bien immobilier ?

L'investisseur se rend dans les cafés locaux pour discuter avec les habitants, notamment les propriétaires de bars ou les personnes âgées, pour obtenir des informations sur la qualité de vie dans le quartier. Il cherche à comprendre la sécurité, les commodités et la réputation du quartier avant de prendre une décision.