SARL de famille et SNC des armes fiscales redoutables trop méconnues !

Summary

Cette vidéo explore les avantages et inconvénients d'investir dans l'immobilier via des sociétés comme la SRL de famille ou la SNC, comparé à un investissement en nom propre. L'auteur met en avant les bénéfices fiscaux, tels que la possibilité de bénéficier des amortissements et des exonérations de plus-value, tout en soulignant la flexibilité dans la gestion et la transmission des parts sociales. Il aborde également la capacité d'emprunt accrue et la protection de la responsabilité des investisseurs, en fonction du type de structure choisie. Une solution idéale pour optimiser la rentabilité des investissements immobiliers.

Takeaways

• 😀 Les sociétés àies et alliè sont deux types de structures fiscales, avec des différences importantes en termes de taxation et de gestion des revenus immobiliers.
• 😀 Les sociétés àies sont dites opaques, ce qui signifie qu'elles sont soumises à l'impôt sur les sociétés, et leurs dividendes ou salaires sont également fortement taxés.
• 😀 L'investissement immobilier via une société àie peut entraîner des taux de taxation élevés, rendant cette option moins adaptée pour l'immobilier comparé aux sociétés plus simples.
• 😀 Les sociétés alliè, comme les SCI, peuvent être plus adaptées à l'immobilier, mais elles ont des limitations, notamment sur la part de recettes provenant de la location meublée.
• 😀 Les sociétés comme les SRL de famille et les SNC permettent de bénéficier du statut de location meublée non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) selon le cas.
• 😀 Acheter en société permet de contourner les limites d'endettement personnel en attribuant l'endettement à la société elle-même, ce qui permet d'obtenir des financements plus élevés.
• 😀 Les personnes morales offrent également des avantages pour la transmission d'investissements, notamment la possibilité de céder des parts sociales plutôt que des biens immobiliers entiers.
• 😀 L'une des raisons d'acheter en personne morale est la possibilité de limiter l'endettement personnel et de profiter de meilleures conditions bancaires en tant que société.
• 😀 En SARL de famille, la responsabilité des associés est limitée à leur apport, ce qui protège les investisseurs, mais les banques peuvent demander des cautions solidaires.
• 😀 En SNC, les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société, mais cela reste moins risqué pour l'immobilier, car les risques juridiques sont faibles comparés à d'autres secteurs.
• 😀 Les structures comme la SARL de famille et la SNC n'ont pas d'impact fiscal majeur sur la gestion des loyers, mais permettent une gestion plus souple des parts sociales, simplifiant la transmission.

Q & A

Pourquoi investir en société plutôt qu'en nom propre ?

Investir en société permet de mieux gérer l'endettement, car la société porte l'endettement du projet, et non l'investisseur individuel. Cela permet également de contourner les limitations de la capacité d'emprunt individuelle et de bénéficier d'une fiscalité plus avantageuse pour certaines structures, comme les SARL de famille et SNC.

Quelles sont les différences fiscales entre une société à l'IR et une société à l'IS ?

Une société à l'IS (impôt sur les sociétés) est soumise à une taxation sur les bénéfices, puis à une double taxation si l'on distribue des dividendes, avec une flat tax de 30 %. En revanche, une société à l'IR (impôt sur le revenu) bénéficie d'une fiscalité plus souple, où les résultats de la société sont directement imposés sur le foyer fiscal des associés, avec possibilité d'amortir les biens et d'échapper à certaines impositions sur les plus-values.

Quels sont les avantages d'investir via une SARL de famille ou une SNC ?

Les avantages incluent la possibilité de bénéficier du statut LMNP ou LMP, une gestion simplifiée de l'endettement, et une flexibilité pour la transmission des parts sociales. De plus, ces structures permettent de réduire les taxes sur les plus-values, notamment en permettant d'amortir les biens sans réintégrer ces amortissements dans le calcul des plus-values.

Pourquoi les sociétés à l'IS ne sont-elles pas idéales pour l'investissement immobilier ?

Les sociétés à l'IS sont souvent trop taxées pour l'immobilier. Elles sont soumises à l'impôt sur les sociétés, puis à une flat tax de 30 % sur les dividendes ou à des cotisations sociales sur les salaires, ce qui peut entraîner une imposition trop élevée par rapport aux rendements de l'immobilier.

Quelle est la différence entre la SARL de famille et la SNC en termes de responsabilité des associés ?

Dans une SARL de famille, la responsabilité des associés est limitée à leurs apports, ce qui protège leurs biens personnels. En revanche, dans une SNC, les associés ont une responsabilité illimitée, ce qui signifie qu'ils peuvent être personnellement responsables des dettes de la société.

Quelles sont les conditions pour créer une SARL de famille ?

La SARL de famille doit être constituée uniquement de membres d'une même famille jusqu'au quatrième degré inclus. Si un associé externe est ajouté, la structure bascule automatiquement vers une société commerciale classique.

Qu'est-ce que la location meublée et pourquoi est-elle avantageuse dans ces structures ?

La location meublée permet de bénéficier d'un régime fiscal favorable, où les revenus générés par la location peuvent être traités de manière plus avantageuse que la location nue. En SARL de famille ou en SNC, il est possible de profiter du statut LMNP ou LMP, ce qui permet des amortissements sur les biens et des exonérations fiscales sur les plus-values sous certaines conditions.

Est-ce que les sociétés à l'IR peuvent être utilisées pour investir en location meublée ?

Oui, les sociétés à l'IR peuvent être utilisées pour investir en location meublée. Cependant, elles sont soumises à des limitations, notamment en ce qui concerne le pourcentage de recettes provenant de la location meublée (moins de 10 % dans une SCI à l'IR).

Quels sont les risques associés à une SNC par rapport à une SARL de famille ?

Le principal risque d'une SNC réside dans la responsabilité illimitée des associés, ce qui signifie que chacun peut être personnellement responsable des dettes de la société. En revanche, une SARL de famille limite cette responsabilité à l'apport des associés, bien qu'une caution solidaire puisse être demandée par les banques.

Pourquoi est-il possible de contourner l'endettement personnel avec une société ?

L'endettement d'un projet immobilier porté par une société n'affecte pas directement l'endettement personnel de l'investisseur. Ainsi, la société peut emprunter au-delà des 35 % d'endettement autorisés pour un particulier, ce qui permet d'augmenter la capacité d'emprunt pour de nouveaux projets immobiliers.