江古田島平八の富を導く算数トーク#1「築古アパートの修繕大変だよ!」/不動産投資の健美家
Summary
TLDRこのスクリプトは不動産投資に関する個人的な経験と苦労話を語っています。話者は物件を購入する際のリスクと、実際に起こったトラブルを詳しく説明。入居者からのトラブル、修繕費用の発生、さらには台風による被害など、投資物件を持つことの難しさを印象的に描いています。また、投資先の選定や管理の重要性を説く一方で、失敗からの学びと心理的な強さを強調しています。これは、投資家にとって非常に教育的な経験談であり、不動産投資における現実的な側面を垣間見せています。
Takeaways
- 🏢 不動産投資は高利回りと労力の多い作業が伴うことが多いとされている。
- 💰 利回りが高い物件を購入する場合、それに伴う管理費用や修繕費用も大きな負担になることがある。
- 📉 投資物件の入居率が高くても、空室や修繕などの問題が発生することがある。
- 🌪️ 台風などの自然災害による損害が、予期しない大きな費用を要する場合がある。
- 🏠 投資物件の購入時には、リフォーム済みのものを選ぶことがリスクを減らす一つの方法である。
- 🔍 購入前に物件の過去のリフォーム歴や管理状況を確認することが重要である。
- 📈 リノベーション済み物件は、確定利回りで購入でき、管理が容易であるという利点がある。
- 💼 投資家は物件購入時に、将来の修繕費用や空室率を予測し、それに応じたリスク管理を行う必要がある。
- 👷♂️ 不動産投資には、業者との調整や契約に関する知識が必要である。
- 🤔 投資物件を選ぶ際には、利回りだけでなく、精神的負担や管理の労力も考慮すべきである。
Q & A
阿部101回目のプロポーズで有名なセリフは何ですか?
-「僕は死にません、あなたが好きだから」と言うセリフです。
物件を売らない理由は何ですか?
-物件を購入する際、最後まで持ち切るつもりで買っているためです。
不動産投資において高利回りが問題となるのはなぜですか?
-高利回りでも手間がかかり大変であり、修繕や管理のコストがかかるからです。
千葉の物件で発生した問題とは何ですか?
-浄化槽の清掃が行われておらず、清掃や下水接続に多額の費用がかかったことです。
台風の影響で発生した問題は何ですか?
-2階の階段の手すりが落ち、補修に100万円以上かかる見積もりが出たことです。
リフォーム済み物件を勧める理由は何ですか?
-リフォーム前の物件は後から多額の修繕費がかかり、精神的に負担となるためです。
高利回りの物件の購入時に重要な考慮点は何ですか?
-購入後の修繕や管理コストを織り込み済みで計画し、確定利回りの物件を選ぶことです。
不動産の融資を受ける際に求められることは何ですか?
-物件のリフォーム履歴を金融機関に示し、適切な手当がされていることを証明することです。
利回り20%を見込んで購入した物件の実際の利回りが低かった理由は何ですか?
-修繕費や空室が発生し、想定よりも多くのコストがかかったためです。
リフォーム済み物件を購入するメリットは何ですか?
-購入後に大きな修繕費が発生せず、精神的な負担が軽減されるためです。
Outlines
😅不動産投資のリスクとトラブル
第1段落では、話者は不動産投資におけるリスクとトラブルについて語っています。彼は物件を購入する際には利回りだけでなく、様々な手間がかかることや、実際の運用上の問題を挙げています。また、自分が購入した物件で直面した問題として、浄化槽のクリーニングや修繕費用が想定外に高かったり、台風による被害などについても触れています。投資物件を選ぶ際には、見通しの利回りだけでなく、管理面や予期しない費用も考慮する必要があると強調されています。
🤔リフォーム済み物件の利点と注意点
第2段落では、話者はリフォーム済みの不動産物件について考察しています。彼は、リフォーム済み物件が購入時に安心できる利点があると述べており、購入後に問題が発生することは少ないとしています。しかし、投資家は購入前に物件のリフォーム歴を確認し、管理会社とのコミュニケーションも重要だと指摘しています。また、投資物件を選ぶ際には、単なる利回りだけでなく、物件の状態や過去のリフォーム履歴も重視すべきだとアドバイスしています。
😓不動産投資におけるリスク管理と心理的負担
第3段落では、話者は不動産投資におけるリスク管理と心理的負担について語っています。投資物件を運営する際には、予期しない費用が発生する可能性があると警告しており、投資家はそのリスクを認識しておく必要があるとしています。さらに、投資物件の運営においては、精神的負担も大きく、投資家はその点も考慮に入れるべきだと述べています。最後に、投資物件を選ぶ際には、物件選びだけでなく、運営方法やリスク管理にも注意を払うことが重要だと結びています。
Mindmap
Keywords
💡不動産投資
💡利回り
💡リフォーム
💡共同担保
💡空室
💡修繕
💡キャッシュフロー
💡リフォーム済み物件
💡リスク管理
💡投資家の心理
Highlights
「売り場シェ全部狂いカラー」という表現で売り場の状況を示唆している。
「うるさい」という言葉で周囲の騒音を表現している。
「阿部101回目のプロポーズですね」という表現で何度も同じことを繰り返すことを示唆している。
「ファイアーロボク不動産投資家」という言葉で特定の人物や役割を示唆している。
「物件売る?」という疑問で不動産投資に関する話題を提起している。
「高利回りと労力は比例する」という主張で不動産投資の難しさを示唆している。
「千葉の田舎で高校で買った物件がある」という具体的な事例を紹介している。
「入居率23%」という数字で物件の状況を具体的に示している。
「6部屋6ヘアで18ヘアで一気に買ってね」という表現で物件購入の状況を示唆している。
「頭金も3割ぐらいれていた」という表現で投資のリスクを示唆している。
「浄化槽の清掃が数年されていなかった」という問題を提起している。
「見積もり60万くらい」という具体的な数字で問題の解決に必要な費用を示している。
「台風でて数理が落ちて、釣りが落ちる」という言葉で自然災害による被害を示唆している。
「2階の階段のところの哲理が落ちて」という表現で建物の損傷を示唆している。
「全部変えるしかない」という決断を示唆している。
「100万円」という具体的な数字で修復に必要な費用を示している。
「8ヶ月分9ヶ月分のキャッシュフローが飛んで行く」という表現で経済的な影響を示唆している。
「リフォーム済みの物件を勧める理由」という話題を提起している。
「目立つ失敗」という言葉で過去の失敗を振り返っている。
「心理的に乗り越える」という表現で投資における心構えの重要性を示唆している。
「利回りに踊らされずに」という表現で投資の冷静な判断の重要性を示唆している。
Transcripts
僕は売り場シェ全部狂いカラー
うるさい
阿部101回目のプロポーズですねそう
ですねやー武田鉄矢さんはね僕は c ませ
んあなたが好きだからって言って名台詞が
あるんですけどね
ファイアーロボク不動産投資家でよくあの
物件売らないんですかとか打ったことある
んですかって聞かれるんですけど本題に北
裏ないんですよ物件 on high
最後まで持ち切るつもりで買ってるので
あの
買ってるんですけどあのよくね不動産って
あの
高利回りとてかつは比例するみたいなこと
言われるんですけど
はいん
利回りが高くてもねあのいろんな手が
かかって大変ですよ本当にああ
なんか大変みたいですね
いやいまーやられてますねおんだよね
何かあったんですか泣きそうですあの
千葉ね田舎の方でねもちろん7650全然
外側でねあの豆腐ラストさんとかセゾンで
もちょっと誘致がつかない地域で高校で
買った物件があるんですけど入っ
引退直前に買ったんでねあの現況を23%
ですよ満室時25%ですよみたいな感じで
買った物件があるんですよはいさんと一括
で6部屋6部屋6ヘアで18ヘアで一気に
買ってねああああまあ儲かるなぁと思った
わけですよそれなりににか23パせて
もらってますからねうん
であの高校でも10年で帰っていたんです
けど頭金もねー3割ぐらいれたのかな
えっ
頭金3割入れて16号線の全然外側のあの
茨城の物件を共同担保に入れて購入したん
ですけどそれんっ
であろうを購入して月々の返済がまあ中に
10万弱18番19万くらいではい
で50万以上入ってくるよというような形
になってくるのでまぁあの30万ぐらい
ずつは浮くよみたいな感じになってるん
ですけど
いやー細々修繕が発生するだけじゃなくて
今年はあの
浄化槽がそういえば契約してないなーと
思ったら浄化槽の清掃っていうのが数年さ
れてなくてねマイルのな時もアーク y
そうそうであの清掃がちょっと時間経っ
てるからお金かかりますみたいな感じで
見積もり60万くらいてきて通っ
で方もなんかめちゃくちゃ古くてなんて
言うんだろうあの
危険度がわからない深さがちょっと深い
から規格に合わないとか云々かんぬん言わ
れて大
でまあしょうがないって言ってあの靉光
とったんだけどいつ撮ったところでは
そもそも清掃ができないとか言われたりと
かしてうーん
で下水に接続するとあの200万ぐらい
ですかねって言ったのが結果300万
ぐらいかかることが判明しても撤退して
アークゲー下水にもできな浄化槽を清掃
するしかないということでとりあえずあの
清掃することになってねあの8結果がね
ちょっとだけ安くなったのから40万弱で
できたんですよありがとうん
で40万弱で決着してあぁ良かったって
思ってたら今度はねあの台風でて数理が
落ちまして
て釣りが落ちるってなかなかなくないすら
なかなかね2回のね2階の階段のところの
哲理が落ちてそのままにしといたらもう一
つ一つ気が出たら大変ですからねそうです
ねでちょっとあの今トラロープを張って
ある補強はしてるんですけどあのそもそも
他の部分が寝落ちた部分は台風でやられた
としてボカの僕を含めてぜ不考えると1
箇所の補修じゃなくて全部変えるしかない
とうん
で全部変えるのいくらぐらいかかりますか
って言って良心的な業者さんに見積もりし
てもらって100万円とうわぁ結構すなぁ
で手すりがヤバいところがもう it ある
んですよ
で2等分変えなきゃいけないってなると
まぁに100万かかるわけですよはいっ
毎月30万くらい浮いてるやったーって
言ってたのがもうあのその2つとあの
浄化槽書いたついあのやるとに8ヶ月分9
カ月分のキャッシュフローが飛んで行く
わけですよああっ世界
でかいよねぇーでっかいすねー
これがねあの僕これでてきた時に熟成に
進めないで俺買うわって言った理由がここ
にあるんですよ
あのもう見た感じがもうすごくやばかった
から基本的にあの熟成の方に僕今進めて
たりするのったのリフォーム済みの案件を
進めてたりするじゃないですかはいでその
リフォーム済みの案件勧める理由っていう
のはリフォーム前であの
なんていうのもともとの価格でさ利回り
20%見込みですとか言ってたりする迫田
てとかあったりするじゃないはい
リフォームがいかに安くできるから勝負を
するんじゃなくて
リフォームがプロの手できっちりしっかり
されているものを確定利回りで買った方が
いいと思ってるからなんですよんん
なるほどなぜかっていうとあのその時の
利回りよりもあとから降ってくる
リフォームのほうが精神的にやられるのよ
うん
なんかなんだろうな
また真の批判を覚悟で言いますけどまて
言われちゃったりするかなって思うんです
けどももうもともと誰かと付き合ってるの
を知ってて別れた後に好きですっつつき
あった場合とさ
はい
付き合った後にへあいつと付き合ってた
のって知るときってすごく
全然ダメージ地学な
いや j ベンチがいますよそれから覚悟
かさえうそでしょって
voodoo
se になってるって
00すょエロ
総
そんなことが里から分かるとさーん僕は
知りませんって言えないわけですよ
だからてそうそうあとから知っちゃったら
なんかショックがでかすぎて a なる
わけですよ
それを基本的に織り込み済みでいけるって
いうのがリフォーム済みだと思っているの
ではい
業者さんがリフォーム済みですよって言っ
てあの一応ねあの何かあったときにあの
瑕疵担保じゃない昔のかしたぷじゃない
けどそういうふうなのがちゃんと付いてる
よって状態で変えるほうがありがたいあ
あの文句言いませんよ言って10万円
20万円で買った雨漏りもあったにらにが
あったシロアリもあった全部自分で治す
スキルがある人はいいですよ度量が広い男
の人だったらいいですよどんなあの過去で
も許せるよっていうような男の人だったら
いいですけどまぁだいたいの男は
ちっちゃいもんですよ
なかなか許せないですよ
いやそうですねええええ
そういう話になったときにあのなんていう
んだろうなあのすべてをあのある程度
織り込み済みで買える確定利回りの物件の
方がそこの2%3%のさあでかくないなと
思っているっていう話なんですね基本的に
は目ますねもちろんリフォーム済みで
15%くらいのが出てきてたあれそれ一番
ありがたいですけどねまああの価格が安い
物件の利回りっていうのは本当にやっちん
の一番の増減でめちゃくちゃ変わります
からうーん
あの総額でいくら欲しいかを考えてたら
そこであんまり気にならなくなるんですよ
ね次の物件につながる共同担保になる物件
なのかとか
であの最近ねその trust さんとか
でもねあの昔からやっている投資家さんだ
とあのなんていうんだろうあの買って所有
している物件のリフォーム履歴見せて
くださいとか言われたりする場合があるん
ですよ a
うちの家に着くんが目それを出せって言わ
れて大変になってましたけど
あの
タイに行っている間にねどういうあの
リフォームをしてどのくらいお金かけてる
のかを見せてくださいみたいなこと言われ
て次の融資する前にねうんうんっそれを
ちゃんと見せてから購入するというような
形になってたりとかするのでスンアの
なんて言うんだろうなあの
持つだけじゃなくて持っている間にどう
いう風な手当てをしたかっていうことを
金融機関も見るようになってきている状況
がありますよっていうのもあるからそれが
じゃあリフォーム済みの物件変えました
よって言った時にリフォームを購入時にも
これだけやってもらってたので今現在は
あの何もトラブルが発生してませんって
みせるのがいいのか
購入した後にこれやりましたこれやりまし
たこれやりましたっていうの見せることに
よって実質あんまり儲かってないじゃない
かって金融機関に思われたりするのがいい
のか
まあそれはどっちが有し弾きやすいか僕も
分かんないですけどこれからどんどん
変わってくることだと思うのでただ持った
後に
ますお金が出てくってなんかわかんない
けどすごく嫌だ
それ費やでしょう
ブーシュショックが大きいだからあのでい
うんあの
j チェックもさなんかあの
が維持さが入居してすぐにでちゃったりと
かさ
それがさああの日前に入居してて買った後
に出たら別にさあアロそんなに痛みなかっ
たと思うはいでも買ってさえ苦労してさあ
自分で客付けして歳入れてさあすぐにさ数
カ月で出られちゃったりするとさお前入っ
たばっかで何でてんだよみたいなさ気持ち
になったりするじゃないいやーそれになり
ますよ本当にうーんあの管理会社に何度も
何度も出ましてせっかく入れてくれたら
なかったフィリピン人が1カ月でれちゃ
うってありましたからね
そうだからまあそういう経験はねあの失敗
の経験を別にあの
買ってからするのはまあ大谷ルクがあが
るって言うでいいんだけどやっぱりねあの
一番最初にそういう買った物件でそういう
ストレスがあったりとかすると不動産綺麗
になっちゃったりするわけですよ変らし
たらそうすると不動産の楽しみ知る前に
苦しみを知っちゃうということがあったり
するんだったら見かけ上の利回りとかに
騙されるんじゃなくてねあの基本的になっ
てりばりー8ヶ月分なくなったり周り
23%でないですからねそもそもねそう
ですね過去s さーん8打だ120万しか
入ってこられた利回り5%切りどころの話
じゃないからねそうなってくるとおれオレ
できるてのけ残りの利回りで考えたときに
ねうーんそうですね
もう1年目のキャッシュフローがなくなっ
てるのとほぼ一緒の気持ちですから感覚的
にはん
まあでもそういったこともありますよって
ことなんですよ
なかなかで返し爪でも鉄にそれ
実践を治すっていうことでもさぁもう
あああああ発注するよだ軽量鉄骨の
アパートだからさ
あの具体の鉄骨部分伸ばしてあのやってる
んだけど躯体のてかつ部分を切り離して
溶接でいけるのかは補強してやるのか
みたいなことも含めてちょっと工事の
見積もりがこれから届いてに帰りと階段
使えない間ホテルに移動してもらわないと
いけないじゃない2階の全部屋ってことに
なるんですかそれは2階の外階段を全部
変えるスポット階段というか1回から
上がっていく階段を全部買えないと変え
られないからて使い大サビてててこの前編
あの中ミンがホテル等しときますね
うわぁそうですね痛いそれも
塾長が入ってことですよねホテルそう
でしょうだていった誰が払うの館2回で
書いてあるあの家の中にい外に出ないで
下さいっ
もラボ届けなくて買えない状態を奪いに
行かないでしょってなんか窓からロープで
バラすとかめっちゃうまかっ派
それで0生活できるぐらいのサバイバル
能力高い人だったら千葉には運じゃないよ
もっと滋賀に住んでいる島ねー
いやいたいなぁ
ママ痛いけどねあの子さですよ濃さあの僕
基本的に利回り高い物件買ってるんだけど
あのそれを考えた上であのなんていうん
だろ3割が総収入の3割が返済で3割がて
残りで3割が修繕と空室のあの補填分
みたいな感じで考えててん残りの11あり
部分があの例えばあの空室空席がも補修の
方に行か割っても自分へ日
ある物件ありポロロ a んが多いので
寝息 n
fish
新築もなかなか埋まらないしねそのまあ
mice でやれてた期間って
めちゃくちゃ難しいですから
下手くその投資家なんですよ
基本的にはそれをあの始めた時代が良かっ
たのと物件を安く買ってるって言うのと
あの業者さんに文句を言わないという
ところでなんとかうまくバランスをとって
やってるって言うだけの話でうまくや言え
ばあのそんなことやらなくても大丈夫だし
あのきちんとあの
手当がされている物件を買えばあの精神的
にやられることも少ないしこれたぶん俺
以外の人が熟成で買ってたらめちゃくちゃ
精神やられてんじゃないからいま君なんか
買ってたらもう多分ずっと怒ってるの想像
できるものだってずっと塾長に文句言う
でしょうねずーっと文句言われてるんです
ね
いやーこんなの買わなきゃよかったとか
サッカー九段たんだ言われたいると
ソース響く
笑った
でもあれじゃないでもね親力はば心の余裕
みたいなのは結構重要ですね何か一個の
失敗でまぁ失敗がでかいですけど失敗で
言っちゃっていいかと僕もちょっとあるん
ですけど逆は200万トンでいくっていう
ことがざらにあったりはすると思うんで
言うけど
心理的に乗り越えるかてご重要ですよね
いやそれ本当に大事なところですねどう
いう物件を選んで買うかっていうのとどう
いうふうにやっていくかっていうのあの
自分の中でイメージが出来ていればあの
耐えられるんだけど明智ができてないと
耐えられないんですよねこれ本当にあの
冒頭の彼女の話といっしょです何かそれは
本当に行ったーーのそういうことだと思い
ますうんいいですね
まあその利回りに踊らされずににいうこと
もあるよというのを想像しながら買って
いただければ良いかなということですね
そうですねはいじゃあ受賞今日も
ありがとうございましたはいありがとう
ございました
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