Bestandsaufbau: Wie lange macht es die Bank mit? Und wie schnell? [Q&A Folge]

Summary

In diesem Video geht es darum, wie der Kauf mehrerer Immobilien die Bonität beeinflusst und welche Faktoren dabei eine Rolle spielen. Die Bank prüft dabei vor allem die Haushaltsrechnung und den Cashflow der Immobilie, um die finanzielle Situation des Käufers zu bewerten. Eine wichtige Rolle spielen auch der Beleihungswert und das Eigenkapital. Es werden verschiedene Strategien vorgestellt, wie man schnell mehrere Immobilien erwerben kann, etwa durch Fix-and-Flip oder den Kauf von Mehrfamilienhäusern. Der Kauf von Immobilien kann sich positiv auf die Bonität auswirken, erfordert jedoch sorgfältige Planung und eine durchdachte Finanzierung.

Takeaways

• 😀 Eine gute Bonität ist entscheidend für den Kauf mehrerer Wohnungen, und die Bank prüft die Haushaltsrechnung, bevor sie einen Kredit vergibt.
• 😀 Der Kauf einer Wohnung kann die Bonität verbessern, wenn die Immobilie positive monatliche Cashflows generiert, da die Bank diese als Einnahmequelle anerkennt.
• 😀 Banken rechnen oft konservativ und berücksichtigen bei der Finanzierungsbewertung höhere Zinsen, z. B. 8%, was dazu führen kann, dass eine Mietrendite von mindestens 10% erforderlich ist, um die Bank zu überzeugen.
• 😀 Wenn eine Wohnung unter 80% des Marktwerts gekauft wird, kann sie positiv zur Bonität beitragen, da die Bank dies als sicheren Gegenwert für den Kredit sieht.
• 😀 Die Bank prüft immer den Beleihungswert einer Immobilie, der in der Regel bei 80% des Marktwerts liegt. Ein Kauf über dem Marktwert kann sich negativ auf die Finanzierung auswirken.
• 😀 Wenn der Wert einer Wohnung steigt und ein Teil des Kredits bereits zurückgezahlt wurde, kann dies die Bonität verbessern und eine höhere Finanzierung ermöglichen.
• 😀 Der persönliche Kreditrahmen des Käufers hängt vom Gehalt und Vermögen ab. Ab einem Nettogehalt von ca. 2.000 Euro kann ein Kreditrahmen von 400.000 Euro bis 1 Million Euro erreicht werden.
• 😀 Bei einer höheren Anzahl von Immobilien im Portfolio wird die Bank eine Portfolio-Betrachtung durchführen, um zu prüfen, ob sich alle Käufe positiv auf die Bonität auswirken.
• 😀 Für den Kauf mehrerer Immobilien ist es wichtig, dass bereits gekaufte Immobilien unter 80% Beleihungswert stehen, um die Bonität nicht negativ zu beeinflussen.
• 😀 Es gibt zwei gängige Strategien: Eine langfristige Strategie, bei der Immobilien über die Zeit gekauft und bezahlt werden, und eine schnellere Strategie, bei der Eigenkapital durch „Fix and Flip“ oder den Kauf und Verkauf von Mehrfamilienhäusern generiert wird.

Q & A

Wie viele Wohnungen kann man gleichzeitig oder hintereinander kaufen?

Die Anzahl der Wohnungen, die man kaufen kann, hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von der Bonität und dem verfügbaren Eigenkapital. Es gibt keine feste Grenze, aber die Bank prüft regelmäßig die Bonität und die Beleihungsgrenze bei der Finanzierung.

Verbessert sich die Bonität durch den Kauf einer Wohnung?

Ja, der Kauf einer Wohnung kann die Bonität verbessern, vor allem wenn die Wohnung als funktionierende Geldanlage positive Einnahmen generiert und die monatlichen Zahlungen tragbar sind. Allerdings hängt dies auch von der Beleihung und dem Eigenkapital ab.

Was berücksichtigt die Bank bei der Bonitätsprüfung für den Kauf einer Wohnung?

Die Bank berücksichtigt sowohl die monatlichen Einnahmen und Ausgaben als auch den Cashflow, der durch die Mieteinnahmen generiert wird. Ein positiver Cashflow, bei dem die Mieteinnahmen die laufenden Kosten decken, wird positiv bewertet.

Wie beeinflusst die Beleihungsgrenze die Fähigkeit, weitere Wohnungen zu kaufen?

Die Beleihungsgrenze spielt eine entscheidende Rolle, da die Bank nur einen bestimmten Prozentsatz des Immobilienwertes als Sicherheit akzeptiert. In der Regel sind das 80% des Marktwertes der Wohnung. Wenn der Wert der Wohnung über diesem Prozentsatz liegt, kann dies die Finanzierungsmöglichkeiten einschränken.

Welche Zinsen verwendet die Bank bei der Berechnung der Kreditrate für eine Wohnung?

Die Bank rechnet oft mit höheren Zinssätzen als der aktuelle Marktzins, um zukünftige Zinserhöhungen abzusichern. In dem Beispiel im Video wurde ein Zinssatz von 8% angenommen, auch wenn der aktuelle Zinssatz niedriger ist.

Wie wird der Wert einer Wohnung bei der Finanzierung von der Bank beurteilt?

Die Bank schätzt den Wert einer Wohnung selbst und geht dabei in der Regel von 80% des Marktwertes aus. Wenn eine Wohnung über dem Marktpreis gekauft wird, kann dies negativ auf die Finanzierungsmöglichkeiten wirken.

Wie wirkt sich der bestehende Immobilienbestand auf die Bonität aus?

Wenn bereits mehrere Wohnungen im Besitz sind und deren Beleihungswerte unter der festgelegten Grenze von 80% liegen, kann sich dies positiv auf die Bonität auswirken, da die Bank den Wert des bereits vorhandenen Vermögens berücksichtigt.

Was ist ein Portfolio-Check bei der Bank?

Ein Portfolio-Check erfolgt, wenn ein Käufer bereits mehrere Immobilien besitzt und einen weiteren Kauf anstrebt. Die Bank prüft dann, wie sich der bestehende Immobilienbestand auf die Bonität auswirkt, um zu entscheiden, ob ein weiteres Darlehen gewährt werden kann.

Wie schnell kann man viele Wohnungen kaufen?

Der Kauf vieler Wohnungen ist möglich, aber es erfordert Zeit und eine solide Finanzierung. Eine schnelle Möglichkeit besteht darin, Eigenkapital durch 'Fix and Flip' oder den Verkauf von Teilimmobilien zu generieren. Diese Strategien erfordern jedoch ein hohes Maß an Engagement und können sehr arbeitsintensiv sein.

Was ist der beste Weg, um mehrere Immobilien zu kaufen, ohne die Bonität zu gefährden?

Ein guter Weg ist es, den Kauf über die Zeit zu strecken, wobei die Kredite Schritt für Schritt zurückgezahlt werden. Gleichzeitig können steigende Immobilienwerte und die Bildung von Eigenkapital helfen, den Finanzierungsrahmen zu erweitern, ohne die Bonität negativ zu beeinflussen.