Die 10 lukrativsten Immobilien Steuerhacks (10min kompakter Überblick!)

immocation

15 Sept 202408:25

Summary

TLDRDieses Video präsentiert von Deutschlands bestem Immobilien-Steuerberater Martin Richter die zehn lukrativsten Steuerhacks für Immobilieninvestoren. In nur 10 Minuten erklärt er, wie man mit geringem Aufwand viel Steuer ersparen kann. Die Tipps umfassen die 15%-Regel, Kaufpreisaufteilung, Nutzungsdauerverkürzung, doppelte Abschreibung, Vermögensverwaltung durch GmbH, sowie steuerfreie Verkäufe und Vermietung. Richter zeigt, wie man diese Strategien nutzt, um Cashflow zu maximieren und Steuern effizient zu sparen.

Takeaways

💼 Die 15%-Regel: In den ersten 3 Jahren können Immobilieninvestoren 15% der Gebäudeanschaffungskosten jährlich steuerlich absetzen, aber nicht überschreiten.
🏡 Kaufpreisaufteilung: Die Finanzbehörde bindet sich oft an die im Kaufvertrag festgelegte Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude.
🔍 Nutzungsdauerverkürzung: Durch ein Gutachten können Immobilien auf kürzere Zeiträume als 50 Jahre abgeschrieben werden, was zu steuerlichen Vorteilen führt.
💸 Doppelte Abschreibung: Erhöhte Abschreibungen führen zu steuerlichen Verlusten, die den Cashflow positiv beeinflussen, ohne die Liquidität zu reduzieren.
💑 Vererbung und Verkauf innerhalb der Familie: Immobilien können steuerfrei an Ehepartner verkauft werden, was eine neue Abschreibungsperiode ermöglicht.
🏠 Immobiliensanierung und Wertsteigerung: Sanierungen können zu einer Wertsteigerung führen, die dann steuerlich genutzt werden kann, ohne die Immobilie zu verkaufen.
💼 Vermögensverwaltende GmbH (VV GmbH): Eine VV GmbH kann als Steuersparmodell verwendet werden, um steuerliche Verluste zu erzeugen, die privat nicht besteuert werden können.
🏢 Holdingstrukturen: Mit einer Holdingstruktur kann eine VV GmbH schneller steuerfreie Erträge erzielen, indem die Immobilie innerhalb kurzer Zeit verkauft wird.
🏡 Steuerfreies Verkaufen im Privatvermögen: Nach dem Einzug in eine Immobilie kann diese nach wenigen Tagen steuerfrei verkauft werden, wenn der Aufenthalt nachweislich erfolgt ist.
🔄 Kurzfristige Vermietung: Vermietung unter 6 Monaten kann zu steuerlichen Vorteilen führen, da die Umsatzsteuer auf den Mietertrag reduziert werden kann.

Q & A

Was sind die zehn lukrativsten Steuerhacks für Immobilieninvestoren, die Martin Richter in seinem Video beschreibt?
-Die zehn lukrativsten Steuerhacks umfassen die 15% Regel, Kaufpreisaufteilung, Nutzungsdauerverkürzung, doppelte Abschreibung, steuerliche Verluste trotz positivem Cashflow, steuerfreie Verkäufe innerhalb der Familie, Vererbung von Immobilien, Vermögensverwaltende GmbH (VV GmbH), Holdingstrukturen, steuerfreie Immobilienverkäufe nach kurzer Zeit und kurzfristige Vermietung unter 6 Monaten.
Was bedeutet die 15% Regel und wie funktioniert sie?
-Die 15% Regel besagt, dass in den ersten drei Jahren maximal 15% der Gebäudeanschaffungskosten in einem Jahr steuerlich abgesetzt werden können. Überschreitet man diese Marke, müssen die Kosten über 50 Jahre verteilt werden.
Wie funktioniert die Kaufpreisaufteilung und wie kann sie steuerlich genutzt werden?
-Die Kaufpreisaufteilung bezieht sich auf die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie auf das Gebäude im Kaufvertrag. Die Finanzverwaltung ist in der Regel an diese Aufteilung gebunden, was steuerlich Vorteile bringt, insbesondere wenn ein hoher Gebäudeanteil vorgesehen ist.
Was ist eine Nutzungsdauerverkürzung und wie kann sie steuerlich genutzt werden?
-Eine Nutzungsdauerverkürzung bedeutet, dass ein Gebäude auf weniger als die übliche 50 Jahre abschreibbar ist, basierend auf einem Gutachten. Dies führt zu einer höheren jährlichen Abschreibung und damit zu steuerlichen Vorteilen.
Wie kann die doppelte Abschreibung steuerlich genutzt werden?
-Durch die doppelte Abschreibung können Immobilieninvestoren die Abschreibung des Gebäudes verdoppeln, was zu einer höheren steuerlichen Abschreibung führt, ohne den Cashflow zu verändern. Dies kann zu steuerlichen Verlusten führen, die aber durch einen positiven Cashflow ausgeglichen werden können.
Was passiert, wenn eine Immobilie an einen ehemaligen Gatten verkauft wird, und wie wird dies steuerlich behandelt?
-Der Verkauf an einen ehemaligen Gatten ist steuerfrei, da es als Verkauf unter Familienangehörigen gilt. Dies ermöglicht eine neue Abschreibung auf dem erhöhten Kaufpreis, ohne steuerliche Kosten.
Wie kann die Vermögensverwaltende GmbH (VV GmbH) steuerlich genutzt werden?
-Die VV GmbH ist ein Steuersparmodell, bei dem Immobilien in die GmbH übertragen werden, um steuerliche Überschüsse zu erzielen, die privat nicht besteuert werden möchten. Die VV GmbH kann dazu verwendet werden, Immobilien steuerlich günstiger zu verkaufen, da nur 15% der Steuer anfallen, im Gegensatz zu 42% im Privatbereich.
Was ist die Vorgehensweise, wenn eine Immobilie schnell verkauft werden soll, ohne lange auf steuerliche Abschreibungen zu warten?
-Eine Holdingstruktur ermöglicht es, eine Immobilie schnell zu verkaufen, ohne auf steuerliche Abschreibungen zu warten. Die VV GmbH kann unter einer Holding stehen, und der Veräußerungsgewinn kann steuerlich günstig behandelt werden.
Was ist der Vorteil der kurzfristigen Vermietung unter 6 Monaten?
-Bei einer kurzfristigen Vermietung unter 6 Monaten können die Mieter 7% Umsatzsteuer an die Finanzbehörden abführen, was den Vermieter berechtigt, 19% Vorsteuer von allen im Zusammenhang mit der Wohnung stehenden Dienstleistungen und Lieferungen abzusetzen.
Wie kann man die Gelegenheit nutzen, eine Immobilie steuerfrei im Privatvermögen zu verkaufen?
-Man kann eine Immobilie steuerfrei verkaufen, wenn man direkt nach dem Kauf in die Wohnung einzieht und dies nachweisen kann. Es gibt keine Frist bis zum steuerfreien Verkauf, wenn man die Wohnung tatsächlich als Wohnraum nutzt.

Outlines

00:00

🏠 Steueroptimierung für Immobilieninvestoren

In diesem Absatz wird der Fokus auf die zehn lukrativsten Steuerhacks für Immobilieninvestoren gelegt, die von Deutschlands bestem Immobiliensteuerberater Martin Richter vorgestellt werden. Es geht darum, wie man mit minimalem Aufwand viel Steuerersparnis erzielen kann. Zentrale Themen sind die 15%-Regel, die Gebäudeanschaffungskosten und die Möglichkeit, diese Kosten sofort von der Steuer abzusetzen. Des Weiteren wird die Kaufpreisaufteilung erläutert, bei der der Kaufpreis auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt wird, was das Finanzamt in den meisten Fällen anerkennt. Außerdem wird die Möglichkeit der Nutzungsdauerverkürzung thematisiert, bei der ein Gebäude auf weniger als 50 Jahre abgeschrieben werden kann, was zu einer höheren Abschreibung und damit zu mehr Steuerersparnis führt. Schließlich wird die doppelte Abschreibung als besonders lukrativ hervorgehoben, da sie den Cashflow nicht beeinträchtigt, während das steuerliche Ergebnis sinkt.

05:02

💼 Steuersparmodelle und Vermögensaufbau

Dieser Absatz konzentriert sich auf verschiedene Steuersparmodelle und Möglichkeiten des Vermögensaufbaus. Es wird die Vermögensverwaltende GmbH (VV GmbH) als effizientes Steuersparmodell vorgestellt, das es ermöglicht, Immobilien in die VV GmbH zu übertragen, um einen steuerlichen Überschuss zu erzielen, der privat nicht besteuert werden kann. Die Vorteile der VV GmbH werden anhand von Beispielen erläutert, wie die geringere Steuerbelastung und die Möglichkeit, das Geld in der GmbH zu belassen, um es für weitere Investitionen zu nutzen. Des Weiteren wird auf die Möglichkeit hingewiesen, dass durch die VV GmbH mehr Vermögen entsteht, da das Finanzamt weniger stark zugreift. Es wird auch die Idee einer Holdingstruktur vorgestellt, die es ermöglicht, Immobilien schneller und steuerfrei zu verkaufen. Abschließend wird die Möglichkeit eines steuerfreien Verkaufs von Immobilien im Privatvermögen nach kurzer Zeit thematisiert, wenn die Immobilie direkt nach dem Kauf bewohnt wird.

Mindmap

Keywords

💡Steuerhacks

Steuerhacks sind taktische Maßnahmen, die Immobilieninvestoren ergreifen können, um ihre Steuerlast zu reduzieren. Im Video werden spezifische Strategien vorgestellt, wie zum Beispiel die 15% Regel oder die Kaufpreisaufteilung, um die Steuervorteile zu maximieren. Diese Hacks sind im Kontext des Videos von zentraler Bedeutung, da sie den Kern der dargebotenen Steueroptimierungsstrategien darstellen.

💡15% Regel

Die 15% Regel ist eine Steuervorschrift, die besagt, dass in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung von Immobilien nur bis zu 15% der Gebäudeanschaffungskosten direkt von der Steuer abgesetzt werden können. Im Video wird betont, wie wichtig es ist, diese Grenze einzuhalten, um Kosten sofort absetzen zu können und nicht 50 Jahre lang verteilen zu müssen.

💡Kaufpreisaufteilung

Die Kaufpreisaufteilung bezieht sich auf die Methode, wie der Kaufpreis eines Immobilienobjekts auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt wird. Dies ist entscheidend für die Abschreibung und hat Auswirkungen auf die Steuerplanung. Im Video wird erläutert, wie die Aufteilung vom Finanzamt in den meisten Fällen beachtet wird, es sei denn, die Wertverhältnisse weichen erheblich von den realen Wertverhältnissen ab.

💡Nutzungsdauerverkürzung

Nutzungsdauerverkürzung bedeutet, dass ein Gebäude auf eine kürzere Dauer als die standardmäßige 50 Jahre abgeschrieben werden kann. Im Video wird dies als Möglichkeit dargestellt, die Abschreibung zu verdoppeln und dadurch die Steuerersparnisse zu erhöhen, ohne den Cashflow zu beeinträchtigen.

💡Abschreibung

Abschreibung ist der Prozess, bei dem die Anschaffungskosten eines Immobilienobjekts über die Nutzungsdauer verteilt werden. Im Video wird betont, wie wichtig es ist, die Abschreibungsdauer zu optimieren, um die steuerlichen Vorteile zu maximieren und gleichzeitig den Cashflow zu erhalten.

💡Vererbung

Vererbung bezieht sich auf den Prozess, bei dem Immobilien an die nächste Generation übertragen werden. Im Video wird erläutert, wie durch die Vererbung oder den Verkauf innerhalb der Familie Steuervorteile genutzt werden können, ohne dass Grunderwerbssteuer anfällt.

💡Vermögensverwaltende GmbH

Eine Vermögensverwaltende GmbH ist eine Art von GmbH, die speziell für die Verwaltung von Immobilien und Vermögen gedacht ist. Im Video wird diese Struktur als Steuersparmodell vorgestellt, das es ermöglicht, Immobilien in die GmbH zu übertragen und dadurch Steuervorteile zu erzielen.

💡Steuerfreie Verkäufe

Steuerfreie Verkäufe beziehen sich auf den Verkauf von Immobilien, bei dem keine Steuern anfallen. Im Video wird dies als Strategie diskutiert, um schnell steuerfreie Erträge zu erzielen, insbesondere in Kombination mit einer Holdingstruktur.

💡Holdingstruktur

Eine Holdingstruktur ist eine besondere Art der Unternehmensstruktur, die es ermöglicht, Steuervorteile zu nutzen, indem schnelle Verkäufe von Immobilien durchgeführt werden können. Im Video wird dies als Möglichkeit dargestellt, um steuerfreie Erträge zu erzielen, indem die Vermögensverwaltende GmbH unter einer Holding strukturiert wird.

💡Kurzfristige Vermietung

Kurzfristige Vermietung bezieht sich auf die Vermietung von Immobilien für einen Zeitraum unter sechs Monaten. Im Video wird dies als Strategie vorgestellt, um die Umsatzsteuer auf die Vermietung anzuwenden, anstatt die 19% Vorsteuer aus anderen Dienstleistungen und Lieferungen zu ziehen, was im Kontext von Sanierungsarbeiten von Vorteil sein kann.

Highlights

Die zehn lukrativsten Steuerhacks für Immobilieninvestoren werden in diesem Video vorgestellt.

Die 15% Regel ermöglicht die sofortige Abschreibung von Gebäudeanschaffungskosten, solange sie diesen Prozentsatz nicht überschreiten.

Kaufpreisaufteilung bindet das Finanzamt an die im Kaufvertrag festgelegten Wertverhältnisse von Grund und Boden zu Gebäude, sofern sie nicht extreme Abweichungen zeigen.

Nutzungsdauerverkürzung ermöglicht eine schnellere Abschreibung von Gebäuden, was zu steuerlichen Vorteilen führt.

Doppelte Abschreibung kann zu einer höheren steuerlichen Abschreibung führen, ohne den Cashflow zu beeinträchtigen.

Verkauf an den Ehepartner ist steuerfrei und ermöglicht eine neue Abschreibung zu beginnen, was besonders sinnvoll ist, wenn die Immobilie wertsteigerung erfahren hat.

Vererbung von Immobilien kann zu steuerlichen Vorteilen sein, da die Anschaffungskosten niedrig sind und die nächste Generation von steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten profitieren kann.

Die Vermögensverwaltende GmbH (VV GmbH) ist ein effizientes Steuersparmodell, das Immobilien in einen steuerlich günstigeren Besitz überführt.

Die VV GmbH ermöglicht eine steuerliche Abschreibung von Immobilien, die im Privatbesitz nicht möglich wäre.

Die steuerliche Behandlung von Immobilien innerhalb einer Holdingstruktur kann zu schnellen, steuerfreien Erträgen führen.

Ein steuerfreier Verkauf von Immobilien im Privatbesitz ist möglich, wenn man unmittelbar nach dem Kauf in die Immobilie zieht und dies nachweisen kann.

Kurzfristige Vermietung von Immobilien unter sechs Monaten kann zu steuerlichen Vorteilen führen, wenn die Kleinunternehmerregelung nicht in Anspruch genommen wird.

Investitionen in Immobilien können durch die Anwendung dieser Steuerhacks effizienter gestaltet und steuerlich optimiert werden.

Die Nutzung von Excel-Tools zur Steuerplanung kann dabei helfen, die realen Wertverhältnisse zu ermitteln und eine gezielte Kaufpreisaufteilung zu ermöglichen.

Die steuerliche Gestaltung von Immobilien kann durch die Anwendung verschiedener Modelle, wie der VV GmbH oder Holdingstrukturen, erheblich optimiert werden.

Die steuerliche Behandlung von Immobilien kann durch die Vererbung oder den Verkauf innerhalb der Familie zugunsten der nächsten Generation gestaltet werden.

Die steuerliche Optimierung von Immobilien kann auch durch die Anwendung von Abschreibungsmodellen und der Nutzung von steuerlichen Verlusten erreicht werden.