【REIT編 後編】インフレに強いのは本当？意外と知らないREIT投資の落とし穴 ＜北根 久之＞｜投資の基本をプロから学ぶ BASE 2023.10

Summary

В этом видео обсуждается влияние изменений процентных ставок на инвестиции в REIT (недвижимость с доходом), особенно в контексте инфляции и роста ставок. Разъясняется, как повышение ставок может увеличить стоимость заимствований и снизить стоимость недвижимости, оказывая давление на доходность REIT. Также затрагиваются риски ликвидности, связанные с размером рынка REIT и его волатильностью в условиях рыночных потрясений, на примере исторических событий, таких как финансовый кризис и пандемия. Видео предлагает ценные сведения для инвесторов, стремящихся понять динамику рынка REIT и его чувствительность к экономическим изменениям.

Takeaways

• 📈 РИТы устойчивы к инфляции, но уязвимы при росте процентных ставок, что может привести к снижению стоимости недвижимости.
• 💸 Рост процентных ставок ведет к увеличению капитализационной ставки и, как следствие, к снижению цен на недвижимость.
• 🏦 Высокие процентные ставки увеличивают затраты на обслуживание долга для РИТов, что снижает чистую прибыль.
• 🌍 Международные доходности и цены на РИТы коррелируют, показывая зависимость от глобальных финансовых условий.
• 💹 Изменения в процентных ставках оказывают значительное влияние на инвестиции в РИТы, влияя на их доходность и стоимость.
• 🔄 Ликвидность РИТов может резко меняться, оказывая высокий риск как в позитивных, так и в негативных рыночных условиях.
• 📉 В моменты финансовых потрясений, таких как финансовый кризис или пандемия, РИТы могут испытывать значительные потери стоимости.
• 🔍 Рыночная капитализация и объемы торгов РИТов значительно меньше по сравнению с общими акционерными рынками, что увеличивает их волатильность.
• 📊 Исторические данные показывают, что РИТы могут быть более рискованными инвестициями по сравнению с традиционными акциями, особенно в периоды экономических потрясений.
• 🚀 Несмотря на риски, РИТы представляют собой уникальную возможность для диверсификации инвестиционного портфеля и получения дохода от недвижимости.

Q & A

Что такое REIT и каковы его основные принципы?

REIT (Real Estate Investment Trust) - это инвестиционный фонд, который владеет, управляет или финансирует недвижимость, генерирующую доход. Основные принципы REIT включают предоставление инвесторам дивидендного дохода и возможность участия в росте стоимости недвижимости.

Как влияет инфляция на рынок REIT?

Недвижимость считается защитой от инфляции, поскольку стоимость и доходы от аренды могут расти вместе с инфляцией. Однако REIT могут быть уязвимы к росту процентных ставок, который часто сопровождает инфляцию.

Почему REIT считаются уязвимыми к росту процентных ставок?

При росте процентных ставок увеличиваются затраты на заимствования для REIT, что может снизить их прибыль и инвестиционную привлекательность. Кроме того, альтернативные инвестиции с фиксированным доходом становятся более привлекательными, что может уменьшить спрос на REIT.

Как изменение процентных ставок влияет на цены на недвижимость?

Когда процентные ставки растут, капитализационные ставки (cap rates) также могут увеличиваться, что приводит к снижению стоимости недвижимости, поскольку доходность инвестиций в недвижимость должна быть конкурентоспособной по сравнению с безрисковыми ставками.

Что такое капитализационная ставка и как она влияет на REIT?

Капитализационная ставка - это показатель, используемый для оценки доходности недвижимости, равный соотношению годового чистого операционного дохода к стоимости недвижимости. Рост капитализационных ставок может снижать стоимость владения REIT, так как указывает на увеличение требуемой доходности.

Каковы основные риски инвестирования в REIT?

Основные риски включают волатильность процентных ставок, рыночную волатильность, риск управления и специфические риски отдельных секторов недвижимости, такие как коммерческая или жилая недвижимость.

Каково влияние ликвидности на рынок REIT?

Рынок REIT может страдать от риска ликвидности, особенно в периоды рыночных потрясений, когда продажа активов может осуществляться с большой скидкой, что ведет к убыткам для инвесторов.

Как размер рынка влияет на ликвидность REIT?

Меньший размер рынка REIT может увеличить риск ликвидности, так как меньшее количество покупателей и продавцов может привести к более высокой волатильности цен и сложностям при быстрой продаже активов без значительных скидок.

Как процентные ставки влияли на рынок REIT в прошлом?

Исторические данные показывают, что цены на REIT часто двигаются в обратном направлении к изменениям процентных ставок. Например, в периоды снижения процентных ставок REIT, как правило, демонстрировали рост стоимости.

Каковы были последствия для REIT во время кризисных событий, таких как финансовый кризис и пандемия COVID-19?

Во время кризисных событий, таких как финансовый кризис и пандемия COVID-19, рынок REIT испытывал значительные потрясения, что приводило к резкому снижению цен на активы и увеличению риска ликвидности из-за падения спроса и неопределенности на рынке.