Foreigners "Yessed to Death" Regarding Thai Property?

Summary

In diesem Video erklärt Benjamin Hart, ein amerikanischer Anwalt in Bangkok, die rechtlichen Fallstricke für Ausländer, die in Thailand Immobilien besitzen möchten. Er warnt vor der weit verbreiteten Praxis, dass Ausländer fälschlicherweise glauben, sie hätten Eigentumsrechte, die sie in Wirklichkeit nicht haben. Besondere Aufmerksamkeit wird auf die Beschränkungen für den Eigentumserwerb und die Notwendigkeit einer gründlichen rechtlichen Prüfung gelegt. Hart betont die Bedeutung einer unabhängigen rechtlichen Beratung, um riskante Situationen zu vermeiden, in denen Immobilienbesitz oder -nutzung durch Unternehmen oder falsche Strukturen erschlichen wird.

Takeaways

• 😀 Ausländer haben in Thailand nur sehr eingeschränkte Rechte, um Grundstücke zu besitzen.
• 😀 Eine vollständige Landbesitzrechte für Ausländer erfordern die Zustimmung des Innenministeriums, was in der Praxis sehr schwer zu erreichen ist.
• 😀 In Thailand gibt es rechtliche Möglichkeiten für Ausländer, Immobilien zu nutzen, wie z.B. langfristige Mietverträge und Usufruktverträge.
• 😀 Es gibt Unternehmensstrukturen, die Ausländern ermöglichen, Grundstücke indirekt zu nutzen, jedoch sind diese oft rechtlich problematisch.
• 😀 Das Konzept der „Yes-to-Death“-Phänomen bezieht sich darauf, dass Ausländer häufig von Beratern oder Verkäufern in falscher Sicherheit gewogen werden.
• 😀 Eine falsche Beratung bezüglich des Immobilienbesitzes kann zu ernsthaften rechtlichen Konsequenzen führen, einschließlich der Beschlagnahmung von Eigentum und strafrechtlicher Verfolgung.
• 😀 In Thailand gibt es verschiedene Arten von Eigentumstiteln, von denen der höchste „Shenote Title“ (vergleichbar mit dem freien Eigentum) ist.
• 😀 Es gibt immer wieder Fälle, in denen Unternehmen genutzt werden, um ausländischen Besitz von Land zu verschleiern, was illegal ist.
• 😀 Selbst bei ehrlichen Versuchen, sich über den rechtlichen Status zu informieren, können Ausländer durch die falsche Beratung in eine schlechtere rechtliche Lage geraten.
• 😀 Vor jeder Immobilientransaktion in Thailand wird dringend geraten, einen unabhängigen rechtlichen Berater zu konsultieren, um Risiken zu vermeiden.

Q & A

Was bedeutet der Begriff 'yes to death' im Kontext des thailändischen Immobilienmarktes?

Der Begriff 'yes to death' bezieht sich darauf, dass ausländische Käufer oft unnötig beruhigt werden, indem ihnen falsche oder ungenaue Informationen über ihre Rechte an Immobilien in Thailand gegeben werden. Dies führt zu rechtlichen Problemen, wenn sie versuchen, ihre angeblichen Rechte durchzusetzen.

Wie eingeschränkt ist das Eigentum von Ausländern an thailändischem Land?

Das Eigentum von Ausländern an thailändischem Land ist stark eingeschränkt. In der Praxis ist es sehr schwierig für Ausländer, Land zu besitzen, da sie die Zustimmung des Innenministeriums benötigen, was nur in Ausnahmefällen möglich ist.

Welche Alternativen gibt es für Ausländer, die thailändisches Land nutzen möchten?

Ausländer können thailändisches Land in Form von langfristigen Mietverträgen oder Nutzungsrechten wie dem 'Usufruct' erwerben, was in etwa einem lebenslangen Nutzungsrecht entspricht.

Können Ausländer Immobilien in Thailand durch Unternehmensstrukturen besitzen?

Es gibt Fälle, in denen Ausländer durch Unternehmensstrukturen indirekt Immobilien besitzen können, aber dies muss vorsichtig geprüft werden. In der Regel erfolgt dies durch eine Gesellschaft, bei der der Ausländer eine Minderheitsbeteiligung hat und Kontrolle über das Unternehmen ausübt. Solche Strukturen sind jedoch riskant und müssen sehr sorgfältig geplant werden.

Welche rechtlichen Probleme können auftreten, wenn ein Ausländer versucht, Immobilienrechte in Thailand durchzusetzen?

Das Durchsetzen von Immobilienrechten kann dazu führen, dass der Ausländer in eine ungünstige rechtliche Lage gerät, insbesondere wenn die Eigentümerstruktur als illegal angesehen wird. In einigen Fällen könnten Landbesitz und Unternehmen beschlagnahmt werden, und es könnten strafrechtliche Konsequenzen drohen.

Warum ist es wichtig, bei Immobiliengeschäften in Thailand unabhängige rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen?

Es ist wichtig, unabhängige rechtliche Beratung zu suchen, um die genaue Natur des Eigentums und die möglichen rechtlichen Risiken zu verstehen. Eine gründliche Due-Diligence-Prüfung hilft, rechtliche Probleme zu vermeiden, die aus unsachgemäßen oder illegalen Immobilienstrukturen entstehen könnten.

Welche Risiken bestehen, wenn Ausländer auf betrügerische rechtliche Strukturen vertrauen?

Wenn Ausländer auf betrügerische Strukturen vertrauen, die angeblich ihren Eigentumserwerb ermöglichen, können sie nicht nur ihr Eigentum verlieren, sondern auch strafrechtlich verfolgt werden, da diese Strukturen oft gegen thailändisches Recht verstoßen.

Was sind die verschiedenen Arten von Titeln, die für thailändisches Land existieren?

In Thailand gibt es verschiedene Arten von Eigentumstiteln, wobei der höchste Titel der 'Chanote' ist, der dem freien Besitzrecht in westlichen Ländern entspricht. Es gibt auch weniger sichere Titel, die mit verschiedenen rechtlichen Einschränkungen verbunden sein können.

Warum ist es wichtig, die genaue Art des Eigentumstitels bei einer Immobilientransaktion zu prüfen?

Es ist wichtig, den Eigentumstitel genau zu überprüfen, da es unterschiedliche Kategorien von Titeln gibt, die je nach rechtlicher Stellung des Landes unterschiedliche Rechte und Einschränkungen mit sich bringen können. Eine falsche Annahme über den Titel kann zu rechtlichen Problemen führen.

Welche Rolle spielt die Ehe in Bezug auf ausländische Immobilienkäufe in Thailand?

In einigen Fällen, in denen ein Ausländer mit einem Thailänder verheiratet ist, kann eine Gesellschaftsstruktur mit einer Minderheitsbeteiligung des Ausländers und einer Direktorenposition eine Möglichkeit sein, legal Zugang zu Immobilien zu erhalten. Diese Strukturen sind jedoch immer noch rechtlich riskant und erfordern eine genaue Prüfung.