原重庆市市长黄奇帆预测未来房地产趋势,全国9万家房产公司8万家要倒闭
Summary
TLDR未来5到10年,中国房地产开发将进入新常态,房产商需进行五个调整:降低负债率至40%-70%,根据市场需求合理购地建房,减少跨界经营,减少子公司数量,以及改变销售模式,增加租赁房比例。这些变化将带来房产商的良性循环,政府将通过引导和重组策略,确保房地产市场稳定,避免大起大落,实现房地产业的持续健康发展。
Takeaways
- 🏢 未来5到10年,中国房地产开发将进入新常态,房产商的运营方式也将进行五个方面的调整。
- 📉 中国房产商的负债率将降低,从过去的80-90%降至70%甚至更低,以符合国际标准。
- 🛑 房产商将减少高价买地和大规模开发,根据市场需求进行结构性调整。
- 🚫 房产商将减少跨界经营,专注于主营业务,避免多元化导致的资源分散。
- 🔄 中国房产公司的数量将大幅减少,从9万个降至1万个,以提高行业集中度。
- 🏘️ 房产商的卖房模式将转变,部分房产转为商业性租赁房,以降低负债率。
- 💹 房产商将通过租赁房产发行ABS债券等方式,获取资本市场的资金支持。
- 🔄 政府将引导房地产市场进入良性循环,房产商的行为方式将因市场变化而转变。
- 📉 房价的增长速度将放缓,未来可能低于GDP增长率。
- 🛑 房地产市场的建设量将逐年减少,从17亿平方米降至10亿平方米。
- 🤝 政府将采取多种措施,包括重组、收购兼并等,以稳定房地产市场。
Q & A
中国房产商的负债率通常是多少,与其他国家相比有何不同?
-中国房产商的负债率过去高达80%-90%,而欧洲和美国的房产商负债率通常不超过50%,香港的房产商负债率不超过40%。
为什么中国房产商的负债率需要调整?
-因为过去20年市场需求量大幅增长,导致负债率过高。随着市场需求的减少,负债率需要降低,以适应新的市场常态。
房产商在新常态下应如何调整买地和建房策略?
-房产商应该根据市场需求进行结构性开发,避免过去那种高价买地、大楼盘造房导致大量库存的状态。
房产商跨界经营的现象在新常态下会有什么变化?
-房产商跨界经营的现象将会收敛,他们将专注于主营业务,不再进行多元化扩张。
中国房产商数量过多的现象将如何调整?
-中国房产商的数量将从9万个减少到1万个左右,通过注销、倒闭或转行等方式进行调整。
房产商的卖房模式在新常态下会有哪些变化?
-房产商将不再只是单纯地卖房,而是会有一部分房产转为商业性租赁房,通过租赁和ABS债券等方式降低负债率。
为什么说当前的房地产调整是一个良性循环的开始?
-因为这次调整是房产商行为方式转变的必然过程,调整后的市场将更加稳定和健康,形成良性循环。
未来房地产投资的规模会有什么变化?
-未来房地产投资的规模将会大幅度下降,从每年17亿平方米减少到10亿平方米左右。
房价在未来10年的增长趋势会是怎样的?
-房价的增长幅度将会低于GDP增长率,不再出现过去几年翻番的情况。
房产商在面临困难时,政府和市场应如何帮助他们实现软着陆?
-可以通过房产商自救、优势房产商收购兼并、国有资本入股、地方政府回购土地和房产、以及政府专项债或贷款等方式帮助房产商实现软着陆。
房地产业为什么被视为支柱产业,其稳定性为何重要?
-房地产业在GDP中占有重要比重,对经济增长有显著影响。同时,它也是民生产业,关系到老百姓的财富和生活稳定。
Outlines
🏗️ 中国房地产新常态与调整方向
本段讨论了中国房地产未来5到10年的新常态,提出了五个调整方向。首先,指出中国房地产商的负债率将从过去高达80%-90%的水平降低至70%甚至40%,与国际标准接轨。其次,提到房地产商将减少大规模购地和建设,根据市场需求进行结构性开发。第三,房地产商将减少跨界经营,专注于主营业务。第四,中国房地产商的数量将从9万个减少至1万个,通过注销、倒闭或转行实现行业整合。最后,房地产商的经营模式将从单纯的销售转向包括商业性租赁房在内的多元化经营,以降低负债率并实现资本的均衡。这些变化预示着房地产行业的良性循环和健康发展。
📈 房价与地价的稳定预期
这段内容分析了房价和地价的未来走势,预测虽然地价仍会上涨,但涨幅将低于GDP增长率,与过去几年相比,上涨势头将有所放缓。同时,讨论了房地产作为支柱产业的重要性,其对GDP的贡献率以及对民生和金融稳定的影响。提出了房地产企业在面临困难时的五种重组方式,包括自救、收购兼并、国有资本入股、政府回购土地和房产,以及使用专项债或贷款进行资金支持,以实现房地产行业的软着陆和稳定发展。
Mindmap
Keywords
💡新常态
💡负债率
💡三条红线
💡市场需求
💡跨界
💡子公司
💡租赁房
💡ABS债券
💡拐点
💡重组
💡保障房
Highlights
未来5到10年,中国房地产将进入新常态,负债率将从目前的80-90%逐步下降到40-70%。
高地价、大规模开发的模式将逐渐减少,房地产开发将根据市场需求更为理性化和结构化。
房地产公司将不再跨界投资金融、商业、工业等领域,而是专注于本业。
中国房地产公司数量将大幅减少,从目前的9万家减少到1万家,法人成本降低。
未来房地产销售模式将改变,大部分房产将从销售转向租赁,形成商住混合的常住公寓。
租赁房的出现将推动资本市场的发展,租金可以用于发行资产支持证券(ABS)。
未来10年,房产价格的增长速度将低于GDP增长率,结束过去的快速上涨趋势。
房地产行业作为中国GDP的重要组成部分,未来将保持稳定,不再大起大落。
房地产行业的稳定对民生至关重要,中国居民60%的财富都集中在房产上。
房地产行业的稳定对金融机构也至关重要,很多按揭贷款依赖于房地产的健康发展。
房地产行业是工业供应链的重要部分,带动了众多工业产品的销售和消费。
对困难中的房地产公司,政府将通过重组、兼并和收购等方式,促进其平稳着陆。
大型房企将通过自救或战略投资者的介入进行重组,以保持市场的稳定。
地方政府将回购部分土地和房屋,将其转化为保障房和人才房,以稳定市场。
国家可能会推出专项债务或贷款,支持房地产市场的平稳过渡和软着陆。
Transcripts
今后5年10年
中国房产开发的新常态
嗯房产商运行方式的新常态
嗯就应该出现五个调整啊
第一个一定要明白
全世界的房产商
欧洲美国房产商负债率
嗯没有超过50的
嗯
香港的房产商全部的负债率不超过40
中国到了8090
是过去这个三高
嗯地价房价市场需求量
20年翻三番四番
嗯那么一摊这个需求没有了
他们就会进入到一个新常态
负债率会降下去
九十到八十到七十
甚至还是甚至40
也就我们现在的三条红线
嗯 70%
是因为他们都在八十 90
对我们提了个70 对
等到他们自己一摊要降下来了
你70 也挡不住他
他自己往5040降了
对这是一个
这第一第二个呢
高低价的买地
嗯
大楼盘的造房
嗯
造了大量的库存的
这种状态会收敛
会实事求是的根据市场需求
结构性的对来开发
这第二个啊
第三个呢
就房产商跨界
又搞金融
又搞商业
又搞工业
又搞制造业
嗯觉得房产商赚了钱以后
就可以到处去搞的啊
这种术业有专攻
他们就不再胡闹了
嗯这是这个方面也会收敛
嗯这第三个状态嗯
第四个状态呢
房产商乱生子公司
嗯房产商堕入牛毛
这个状态会减少啊
中国房产公司独立法人的有9万个啊
那么我们9亿城市人口
1万人一个
嗯那么整个美国的房产公司
法人登记的
嗯造房子
开发房子的开发商对
没超过500个
嗯
那么我们的开发商
比全世界开发商加起来还多
嗯
那么以后呢
实际上中国房产商呢
用不到这么多
嗯有一万个不得了了嗯
所以今后十来年
9万个变1万个
法人登记里不断注销
嗯有的是倒闭
有的是自己转行关闭
嗯等等
第五个房产上的卖房
嗯
就不是那个造了100万卖100万
这个大周转以后
就可能变成了造 50万
嗯有25万是商品房卖掉
有25万呢
是商业性的租赁房
啊
租赁房就变成商住常住公寓销售
那他资本金在哪啊
资本金很容易啊
恰恰是商住两用啊
那银行会支持
不不不
他就变成了负债率就下降了啊
他什么概念呢
一他是租赁
嗯他的租金就可以去发ABS债券啊
就是叫睿智
睿智债券一发
那么资本市场的债券资本就来了
覆盖他一半的资本
然后银行贷款造房子
卖房子嗯
又产生一半
反而变成了一个均衡
那么这五个变化嗯
会是今后房地产常态的
嗯经营状态嗯
所以
你一点不要担心这一次的房地产阵痛
这个阵痛
恰恰是中国房地产发展到了这一步
必然带来的一个拐点
拐点过后
是房产商良性循环的开始
开始而且这个开始不仅仅是靠政府
越说政府越说
是个导向
政府哪怕拼命越说房产商
房产上还是五个草
嗯五个大周转
到了土壤转轨的时候
嗯
他自己就会转到我刚才说的五种状态
嗯政府在旁边又正常的进行引导
嗯这个时候
真正房子拿来住
而不是这么炒
形成良性循环
良性循环这个土壤一到位嗯
我们今后10年的房地产的状态
嗯就会进入良性状态
嗯没有这样一次痛苦的阵痛
房产商的行为方式是转不过弯来的
对我还要问两个很重要的
那你问啊
你刚才是讲那个
地产商的未来的新常态
往后走的话
第一
每年向房地产的投资会大幅度的下降
大是吧
一年17亿
以后可能一年10亿
哎对
就这个这个建设量下降
不是一个
就忽然间下去
他一年年年消减
这么下去
是吧对
第二
我还得问你
那房价这个拐点
是讲15年20年翻三番这样的房价
地价啊在往上涨啊
现在我到头了
我不往上涨
或者以后10年也会往上涨
嗯但是上涨
每年上涨的幅度低于嗯GDP增长率
那跟以前五年翻番
十年翻两番
嗯这个势头就拐过来了啊
他并没有说他五年低一半
十年低两半
没这个概念
因为房产总有折旧
折旧的话呢
我们如果有550亿平方米
每年折旧2%或者1.5%
嗯差不多
折旧就是10亿
你不要去造20亿啊
这个时候形成的可循环的
持续的状态
就是以折旧状态为平衡
宏观来说
有个大体平衡是会平衡的
这是又一个概念
我们现在对眼下嗯
房产商崩盘也好
或者有些爆雷也好
由于房地产的形势出现了拐点
他怎么适应
一下子怎么办呢
大体上应该这么说
房地产是支柱产业
嗯他差不多要占gdp 5%-10%的份量
增长可以影响你10%
负增长也影响你10%
嗯一上一下
嗯就是20%
嗯所以房地产是支柱产业
要稳定嗯
第二呢房地产也是民生产业
中国老百姓的财富60%是房产
也该稳定
第三
房地产是半金融企业
因为里面大量的按揭贷款
他分盘的话
对金融机构嗯
也是问题
嗯第四
房地产
还和大量的供应链上的工业企业
它是龙头产业
带动几十个工业的销售
产品嘛消费品嘛
嗯那么这又是一个方面
嗯那么在这个意义上讲呢
追求房地产业的稳定
嗯不大起大落
嗯就是在限制土地价格
房产价格
建设量这么炒作翻番
嗯对政府来说
当下呢对这些困难
房产商呢
我们不是简单的要去救一摊
他要崩盘
他的债务就实际上进入破产重整的
保全他的资产不是房产商的
是债权人的
嗯这个债权人
包括银行
包括非银行
或者老百姓集资款的债主
对
也包括老百姓买了按揭贷款的房子啊
还没拿到房子
他也是个债权人
还有许多就是施工队
嗯施工欠款
如果简单让他破产
造成社会震荡
嗯所以怎么样使得它卵着陆
那么就要用重组的办法
嗯重组是一切危机中
解决危机的一个重要的
软着陆的一种方法
对那么这个重组有五种
第一种大型的房产商
出了问题的房产商
自救自我重组
战事断臂
保存最主要的一个机体
对不使得整体上瘫痪
对这是第一个
第二
优势的房产商
没出问题的房产商
然后去收购
兼并重组
嗯出问题的房产商
这第二种
嗯第三呢
我们国有资本运营公司
也可以拿出他的资本金
成为战略投资者
入股到那些优势房产商去
收购兼并
嗯第四种
地方政府也可以拿出一定的钱
把过去10年5年批租给的房产商的地
嗯可以根据现在的市场行情
打个折回购
第五房产商库存的房屋
政府也可以回购一部分
嗯回购的中
低端的成为保障房
中高端的成为人才房
嗯这也是一种
总之
五管齐下
稳住局面
那么为了稳住局面
这五个渠道进行重组的时候
当然要资金
这种资金
国家可以有专项债
或者专门的贷款
这种债务不放在三条红线里
嗯算体外循环
嗯平稳落地
软着落房地产也好
政府的调控方式也好
都会随着新的形势
进入良性循环的状态
是是这个道理
OK
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