3 formas de assumir um condomínio (parte 1)
Summary
TLDRThe video script features a dynamic discussion with professionals in the field of condominium management, focusing on the critical initial stages of a new property manager's tenure. The conversation encompasses strategies for effective communication, establishing trust, and the importance of understanding the community's needs. It highlights the significance of a structured approach, including conducting preliminary assessments, especially for safety-critical issues, and developing a participatory action plan. The dialogue also touches on the challenges faced by female property managers and the increasing presence of women in the profession. Additionally, the participants emphasize the need for professional development, particularly in the context of building maintenance and addressing the unique characteristics of different condominiums. The script underscores the importance of building governance, motivating and aligning the condominium's staff, and the upcoming launch of a relevant course to further enhance professional skills in property management.
Takeaways
- 📅 Start by scheduling a meeting with the council that interviewed you and familiarize yourself with the property administrators and employees to establish a working relationship.
- 🌟 Make your presence known by introducing yourself through a communication plan that includes your photo, contact information, and availability to the residents.
- 🔍 Conduct preliminary surveys and, if necessary, engage experts to identify critical issues within the condominium that require immediate attention.
- 💡 Prioritize communication by establishing clear channels for residents to reach you and keep them informed about the progress and any issues addressed.
- 🚧 Address critical maintenance issues swiftly to create an immediate impact and demonstrate your commitment to improving the condominium.
- 👥 Value and capacitate the condominium staff, ensuring they are motivated and aligned with your management strategies for effective leadership.
- 👮♂️ Understand the importance of governance and establish rules and guidelines from the beginning to prevent future conflicts and misunderstandings.
- 🏗️ For older buildings, consider the 'syndrome of the dentist' where maintenance is only performed when there's an issue, highlighting the need for regular checks.
- 🧑💼 Recognize the different profiles of condominiums (new or old) and prepare accordingly, as each will present unique challenges and requirements.
- 👷♀️ Engage in a 'beautification' process of the condominium, focusing on the building's appearance and common areas to enhance the residents' perception of the property.
- 🤝 Develop a strong relationship with the condominium's doorman or security, as they can be a significant asset in managing and maintaining the property.
- 📈 Present a director's plan within 60 to 90 days of starting your position, outlining your vision and strategy for the condominium's management.
Q & A
What is the primary focus of the discussion in the transcript?
-The primary focus of the discussion is on the strategies and techniques used by professional condominium managers (síndicos) in Brazil, particularly focusing on the initial phase of their management within a condominium.
What are the key aspects that the speakers believe are important for a new condominium manager to establish?
-The key aspects include creating a professional image, establishing clear communication channels, understanding the community's needs, and building trust with the residents.
How does Alexandre Prandini approach the initial interaction with the condominium community?
-Alexandre Prandini emphasizes the importance of making a strong first impression by showing a personal style during the election process, understanding the community beyond those present at the assembly, and positioning himself in each condominium to convey the image he wants the residents to see.
What does Gustavo Oliveira highlight as a crucial part of a new manager's role?
-Gustavo Oliveira highlights the importance of being seen as a 'safe harbor' by the condominium residents, ensuring availability and transparency in communication, and establishing trust as a representative of the community.
Why is it important for a new manager to conduct a preliminary survey or assessment of the condominium?
-A preliminary survey or assessment is important to identify potential risks and issues within the condominium, such as safety concerns, which need to be addressed promptly. It also helps the manager to understand the community's needs and to plan their actions accordingly.
How does Tânia Gold approach her role as a new manager in a condominium?
-Tânia Gold focuses on conducting a photographic tour of the condominium, holding regular meetings with the council, and preparing a detailed plan within 60 to 90 days of her arrival. She also emphasizes the importance of maintaining calm and doing the best job possible to gain credibility and trust.
What challenges do female condominium managers face, according to Tânia Gold?
-Tânia Gold mentions that some residents and security guards may not accept female management, which can lead to conflicts. However, she advises maintaining calm and proving oneself through effective work to overcome such challenges.
What is the role of the Auxiliadora Predial, as mentioned in the transcript?
-Auxiliadora Predial is a sponsor and a large condominium administrator in Porto Alegre and São Paulo, Brazil. They aim to simplify the administration of condominiums with over 90 years of experience, combining solidity with innovation.
Why is it suggested to have a communication plan for the condominium?
-A communication plan is essential to ensure clear and consistent messaging to the residents. It helps to establish the manager's presence, provide updates on the condominium's status, and keep the community informed about important issues and decisions.
How does the discussion address the issue of maintenance and the role of the building's caretaker?
-The discussion highlights the importance of regular maintenance and the role of the caretaker in ensuring the building's upkeep. It also addresses the challenge of redirecting and training the caretaker to align with the new manager's standards and expectations.
What is the significance of having a professional assessment of the condominium's condition?
-A professional assessment is significant as it helps identify potential structural, electrical, and hydraulic risks that may not be immediately visible. This allows the manager to address critical issues promptly and prevent future problems.
Outlines
😀 Introduction and Welcome
The host, Tânia, warmly welcomes the audience to the live session and introduces the topic of discussion, which is about the start of a new management period within a condominium. She highlights the opportunity for interaction and the chance to learn from three experienced condominium managers: Gustavo Oliveira, Alexandre Prandini, and Tânia Gold. The host emphasizes the importance of understanding the unique challenges and strategies each manager employs, especially within the first 30 days to 6 months of their tenure.
🎓 Alexandre Prandini's Management Style
Alexandre Prandini discusses his approach to managing a condominium, emphasizing the importance of establishing a strong initial impression. He stresses the need to understand the community beyond those present at meetings and to communicate effectively with all residents. Alexandre shares his strategy of addressing the community's pain points and delivering quick wins to build trust and demonstrate professionalism.
📢 Communication and Introduction Strategies
The paragraph focuses on the importance of communication and how managers introduce themselves to the condominium community. It discusses the use of initial communications to establish a profile of service and to inform residents about the channels of communication. The paragraph also touches on the need for managers to be visible and approachable, suggesting that personal contact and a professional demeanor are crucial in the early stages of management.
🏗️ Initial Processes and Risk Assessment
This section delves into the initial processes a manager should follow upon taking over a condominium. It covers the need for a thorough preliminary assessment, often requiring expertise from engineers or specialists, to identify critical issues that need immediate attention. The paragraph also discusses the importance of transparent communication with the board and the community about these issues and the development of an action plan that prioritizes safety and addresses other concerns based on their criticality.
🔍 Identifying and Addressing Building Pathologies
The speaker expresses concern about the latent pathologies in buildings, which may not be immediately apparent but can pose significant risks. The paragraph discusses the importance of a detailed building inspection by a competent professional to identify these risks, especially electrical, hydraulic, and structural issues. It also addresses the need for managers to be well-prepared and to communicate these risks effectively to the board and residents to ensure the safety and integrity of the property.
🤝 Relationship Management with Condominium Staff
The paragraph addresses the challenges of managing relationships with condominium staff, particularly the building superintendent. It discusses the need for managers to establish a good rapport with staff and to address any issues that may arise due to changes in leadership. The speaker shares strategies for dealing with resistant staff and emphasizes the importance of regular visits and clear communication to maintain a good working relationship with all parties involved.
👷♀️ Engaging and Developing Condominium Staff
This section focuses on the importance of engaging and developing the condominium's staff, including the superintendent. It discusses the need for managers to provide clear direction and training to ensure that staff understand their roles and responsibilities. The paragraph also highlights the value of involving staff in the management process and the benefits of creating a motivated and autonomous team that is aligned with the manager's goals and objectives.
Mindmap
Keywords
💡Syndicate Management
💡Professional Syndicate
💡Community Interaction
💡Initial Phase of Management
💡Strategic Planning
💡Risk Assessment
💡Governance
💡Communication Plan
💡Maintenance and Repair
💡Transparency
💡Conflict Resolution
Highlights
Tânia Gold emphasizes the importance of establishing a personal style and communication with the condominium community from the outset.
Gustavo Oliveira discusses the significance of being a reliable presence and creating trust with the community as a new syndic.
Alexandre Prandini highlights the need to understand and address the community's needs and pain points as a problem solver.
The speakers agree on the importance of clear communication channels and being accessible to residents.
Tânia Gold stresses the value of a photographic inspection and regular visits to the condominium.
Gustavo Oliveira outlines the process of mapping out all major processes in a condominium, including operational, communication, financial, and legal.
Alexandre Prandini talks about the importance of conducting a preliminary survey and involving experts when necessary.
Tânia Gold mentions the challenge of managing relationships with condominium employees, especially when there's a change in leadership.
The discussion touches on the issue of gender in management, with Tânia Gold sharing her experiences as a female syndic.
Gustavo Oliveira speaks about the process of 'board' or arrival in condominium management, which can take about 90 days.
Alexandre Prandini emphasizes the need for a building inspection by a competent professional to identify risks.
Tânia Gold advises on the importance of having a clear management plan and guidelines from the beginning.
The speakers discuss the challenges of dealing with unprepared or resistant condominium staff and the need for patient guidance.
Gustavo Oliveira talks about the importance of governance and setting clear rules and expectations early in the management process.
Tânia Gold stresses the importance of valuing and capacitating condominium employees to ensure effective leadership.
The speakers collectively agree on the significance of a proactive and participative management approach in condominium governance.
The discussion highlights the increasing presence and importance of female syndics in the profession.
Transcripts
tô aqui
Tânia Olha eu vou iniciar aqui então tá
bom já tá valendo vamos lá boa noite
pessoal sejam todos bem-vindos aliás boa
noite bom dia e boa tarde porque aqui a
gente também disponibiliza esse nosso
conteúdo no nosso podcast e também no
nosso YouTube depois para quem quiser
assistir h com calma o O interessante é
que aqui ao vivo a gente então consegue
interagir mais com vocês e entender
muito do que eu vou falar aqui vai ser
de acordo com o que vocês também forem
perguntando aqui para eu ir direcionando
esse papo super interessante aqui que eu
vou ter com três grandes síndicos
ah sobre né a o início de uma gestão
dentro de um condomínio e o legal desse
papo aqui que a gente vai ah bater é
justamente porque de cada um deles eu
vou tentar extrair aqui qual que é o o o
as suas técnicas Quais as técnicas que
eles usam eh qual o estilo de cada um o
que que deu certo o que que deu errado
seja nos primeiros 30 dias ou na
primeira semana ali de gestão como
também até naquele primeiro eh eh
período ali um pouco maior de 6 meses né
como que acontece então o início de
gestão desses grandes síndicos aqui Ah
então eu tô aqui com o Gustavo Oliveira
o Alexandre Prandini e a Tânia Gold
coror que acabou de entrar e deixa eu
apresentar aqui então vocês o Gustavo
Oliveira ele tá fazendo uma estreia aqui
com a gente no nosso webinar o Gustavo
Oliveira ele é síndico profissional e O
interessante é que ele é consultor
condominial eh com foco inclusive em
implantação de processos há mais de 12
anos Tá certo Gustavo perfeito Júlio É
uma honra para mim tá compartilhando um
pouquinho de conhecimento e absorvendo
muito conhecimento aí com esses dois
Feras do mercado eh eu espero poder
contribuir com você com todos os que
estão aqui assistindo tá bom legal
Gustavo muito bom seja bem-vindo e a
gente tá aqui também agora com a Tânia
Gold corn que já participou de algumas
lives e webinars aqui com a gente para
quem não sabe a Tânia é síndica
profissional em condomínios residenciais
e comerciais e graduada em tica pela PUC
então a Tânia a gente acompanha aqui a
carreira dela já há um tempo ela tá
voando né Tânia e ela tem muita coisa
legal aqui para para ensinar pra gente e
igualmente também o Alexandre Prandini
que também é síndico profissional
especializado aí em gestão de
condomínios com mais de 10 anos de
experiência no mercado é outro síndico
que o Síndico net aqui acompanha de
perto e e que tá fazendo trabalho
incrível aí nos condomínios aí de São
Paulo tá lembrando aqui que a nossa
audiência é nacional então tudo que a
gente falar aqui
Ah é aplicável E a gente vai também se
for o caso trazer exemplos ali de outras
regiões mas
ah a gente entende que esse processo
aqui de início de de de de gestão tudo
que eles falarem aqui vai se encaixar
perfeitamente em qualquer tipo de
condomínio Inclusive a gente vai falar
sobre tipos de condomínios como que eles
h
para cada característica específica ali
desses Empreendimentos Tá ok então Tânia
e E aê sejam muito bem-vindos também e
eu gostaria aqui de agradecer o nosso
patrocinador que é administradora
Auxiliadora Predial que tá com a gente
aqui já há um bom tempo A Auxiliadora é
uma grande administradora em Porto
Alegre em São Paulo também e ela busca
justamente simplificar o jeito de de de
administrar os condomínios aí há mais de
90 anos então é muito sólida e ao mesmo
tempo muito inovadora e tem todo um um
um trabalho eh dinâmico ali por trás de
uma administradora que conhece como
nunca aí como como poucos aí o mercado
de de condomínios Então vamos lá vamos
começar aí o nosso o nosso o nosso
bate-papo ah Alê eu queria começar com
você a Tânia a gente tá sem o o o o o
vídeo dela mas acho que ela deve est
entrando tá
Ah vamos começar eh pelo um ponto que é
o seguinte né vamos supor aí que vocês
foram eleitos tá no no vamos supor até
que isso ocorreu ontem tá e eu imagino
pelo que eu te conheço Alê que você
Ah já no processo de eleição você já
busca ali imprimir um estilo próprio né
e mostrando um pouco para para massa
condominial ou pros presentes ali na
reunião Como que é o estilo Alexandre
Prandini de administrar o condomínio Tá
mas vamos pensar agora que você foi
eleito e você quer agora então primeiro
conhecer essa massa condominial que vai
muito além do que aqueles que estão
presentes ali no na assembleia e E para
isso você se posiciona no em cada um dos
seus condomínios né Então como que você
se posiciona E como que você mite essa
imagem que você quer passar para para
esses moradores que estão tendo muitos
deles inclusive o primeiro Impacto ali
com você como que você gostaria que eles
Como que o que que você faz e como que
você gosta que eles te enxerguem nesse
primeiro momento como um gestor tá conta
pra gente legal obrigado aí pela
oportunidade Júlio eh logo no começo a
gente já percebeu que vai ser um
aprendizado aqui né a gente aprende
muito falar com o Gustavo Ah vou
falar com a c é sempre uma honra mas
assim o uma coisa que me preocupa muito
é tentar
ah colocar dentro do condomínio
exatamente o que eu o que eu vendo ou
seja aquela promessa aquele papo aquela
conversa que nós temos às vezes hoje em
dia nem só mais com conselho né as
triagens de síndico hoje em dia graças a
Deus estão ficando melhores e as pessoas
estão envolvendo morador então passar
essa essa sensação do que eles compraram
o que que eu tô entregando ao que
compraram eh é uma preocupação bastante
forte então H nos primeiros contatos que
a gente tem no Condomínio a gente tenta
já começar a imprimir ali tudo aquilo
que a gente entendeu dentro das nossas
reuniões entendeu dentro do que a gente
pode propor aí pro pros moradores como
solução mesmo como solucionador de dor
né Eh dentro do do perfil que Eles
escolheram porque hoje síndico a gente
tem diversos assim você vê tem três aqui
de um diferente do outro um perfil do
diferente do outro e não dá para falar
que a Tânia é melhor que o Gustavo gust
que eu sou melhor que o Gustavo dá para
falar que nós temos assim o perfil é
diferente A gestão é diferente a gente
consegue evoluir E aí quando a gente
começa a entender a seleção de síndico a
gente começa a entender que eles
escolhem o perfil e eu acho que isso tá
ficando muito sadio né escolher o perfil
olha essa pessoa ela tem a minha cara às
vezes eh eles querem um síndico com a
cara do prédio um síndico um pouco mais
eh próximo do que eles entendem como
ideal de síndico mesmo então a A ideia é
tentar se aproximar o máximo possível
disso tentar identificar as os pontos
mais complicados então a gente falou um
pouco também por exemplo de daqueles
moradores complicados né difíceis eh
nesses primeiros dias a gente consegue
já dar uma boa eh bom entendimento né
conversando com o zelador n fazer aquela
primeira entrevista geral que a gente
faz conversando com o zelador
identificar os pontos de manutenção que
você precisa resolver rápido eh eu gosto
muito de pegar os principais pontos de
solução e já atacar eles no primeiro
segundo dias para tentar trazer uma
Impacto de olha Opa chegou chegou alguma
coisa fazero uma diferença então a gente
tenta criar esse Impacto que o que eles
compraram é algo profissional o que eles
compraram e é uma compra né e é algo
algo diferente mesmo do que a gente teve
até agora e é isso que eu que eu comprei
tô feliz com que eu comprei e com que eu
escolhi mas minha maior preocupação
quando eu chego no condomínio
principalmente com os moradores é essa
boa Legal e é super importante né você
saber se posicionar Principalmente nesse
primeiro contato ali com com a massa
condominial né Eh Tânia tudo OK aí
conseguiu
reconectar tá tá sem o o seu áudio não
sei se tá mutado melhorou Melhorou agora
foi tá deu uma inconsistência mas agora
tá tudo ok ótimo ex super obrigada pelo
convite meus amigos queridos Gustavo
Alexandre Júlio muito obrigada vamos
fazer aqui a diferença vamos ajudar todo
mundo e vamos aprender também vamos lá
legal Tânia Ah olha emendando um pouco
nessa pergunta que eu fiz para Aler né
de como ele se posiciona nesse primeiro
momento dentro do condomínio eu queria
que você Contasse também um pouco
Ah sem entrar muito em detalhes porque
os detalhes a gente vai evoluindo ao
longo da conversa tá mas como que é o o
o o você adota algum processo alguma
estratégia Inicial quando você entra em
um em um condomínio e e e como que é
composto esse processo inicial Tá então
conta pra gente primeiro como você se
posiciona Como que você quer que a massa
condominial os moradores te enxerguem
Que tipo de síndica tá e qual que é
então o processo ali que você adota no
nos condomínios Então eu acho que a
primeira a primeira a primeira parte é é
já fiz reunião já fiz reunião com o
conselho que me entrevistou vou marcar
uma reunião na
administradora vou conhecer os
funcionários clts ou terceirizados a
gente tem que dizer olha eu cheguei eu
tô aqui a gente trabalha dessa maneira
tá aqui quem trabalha comigo nós iremos
vir aqui no começo várias vezes não tem
segunda ou terça ou quarta ou quinta eh
eh a gente quer entrevistar todo mundo
saber quem são vocês a gente quer contar
um pouquinho de quem somos nós e um
pouco no gancho do do Alexandre eh Todos
nós temos um perfil de
atendimento e na nos primeiros dias você
tem que mostrar Qual é esse teu perfil
de atendimento né o Alexandre em dois
dias quer mostrar a gente também quer
dizer a gente tá aqui então chegar
colocar o o comunicado com a nossa foto
os nossos telefones os nossos e-mails
isso é super importante porque a gente
sabe que a comunicação é tudo no
condomínio eu acho que é esse o o
caminho Inicial Eu acho que é esse tá
então é você usa muito esse seu primeiro
comunicado para se apresentar né sim e
você aproveita inclusive para também H
informar e orientar ali os moradores
sobre os canais de comunicação com você
é isso sim o meu comunicado o meu
comunicado tem uma foto minha porque nem
todo mundo vai me conhecer no primeiro
momento uhum eh eh tem uma foto minha eh
o comunicado tem uma foto de quem é o
meu par no condomínio tá ou não mas
geralmente se eu já sei quem é o par
depois a gente vai falar sobre isso e aí
a gente já coloca a foto e
tem condomínio que não gosta Ah eu não
quero eu não tenho eletromidia eu não
quero display no elevador e aí a gente
vai ter que ter uma outra forma de
comunicação ficar um pouco mais no
condomínio aparecer num sábado de manhã
que tem um fluxo maior de clientes e eu
brinco que aparece um morador e falou oi
eu sou a nova síndica porque eu acho que
esse contato é fundamental que a gente
apareça mesmo para que a gente tem que
dizer olha eu vim aqui e eu cheguei eu
fui contratada e eu tô aqui para
resolver eh qualquer problema mesmo que
você diga que não tenha problema e
sempre tem né
Júlio sempre né É É isso e quando é na
eletromidia é ótimo porque já tem
aqueles templates separados e a gente
coloca e isso vai ficando né Uhum tá
legal Eh Gustavo você que e eh e eh atua
bastante né Essa questão aí de
implantação de processos né Eh Conta aí
como que é esse seu processo e também eh
qual que é o Gustavo que você e como que
você transmite a imagem do Gustavo
Inicial ali pros moradores eh Então eu
acho que o principal objetivo nosso
quando a gente chega no condomínio é que
o condômino ele veja no síndico na
empresa de síndicos ou no síndico que tá
assumindo o condomínio ele veja ali o
porto seguro quase nos termos lá de per
Pero Vas de Caminha entendeu ele tem tem
que tem que saber que o Síndico tá ali
naquele lugar a Qualquer distância ele
vai ver o Síndico ali o Síndico tem que
estar sempre disponível para atender
qualquer um dos moradores que tem a
necessidade e tem que ter os canais bem
transparentes né então Eh e também para
isso né Afinal o Síndico é um
representante ele é eleito como
representante daquela comunidade e
naquele momento de eleição não dá pra
gente dizer que já tá estabelecida uma
relação de confiança né então sendo
aquele Porto Seguro ele vai desenvolver
com aquela massa condominial uma relação
de confiança que é essencial para que
ele faça uma gestão eficiente entendeu
eh como fazer isso da mesma forma né
Vamos verem quais pontos os estilos se
diferenciarão mais mas é dessa forma a
gente tem que ter um processo para
implantar um plano de comunicação e aí a
gente tem que desenhar os canais quais
serão os canais que a gente vai utilizar
para transmitir as mensagens como a
Tânia bem disse tem condomínio que você
vai chegar por por uma lista de
transmissão tem condomínio que você vai
chegar por um e-mail tem condomíni que
você vai chegar com um recadinho no
mural no elevador com eletromidia que
torna muito eficaz a parte da
comunicação Então tudo isso a gente tem
que tem que pensar e não é tão complexo
viu julo desenhar eu não sou não sou da
área de Publicidade você com certeza tá
muito mais afeto do que eu com essa com
essa questão mas desenhar o plano de
comunicação não é algo de tamanha
complexidade você levanta os canais
levanta os meios faz as minutas ali do
que você em cada época você sabe o que
você vai distribuir pro condomínio
deixar sempre sempre muito claro o que
tá sendo feito o que não é visto não é
lembrado então no seu plano de
comunicação logo que você chegar você
tem que desenhar isso e deixar sempre os
contatos à disposição para que seja
acessível tá então acho que uma das acho
que uma das primeiras coisas é não legal
acho que vocês estão falando mais aí
nessa questão da comunicação né então de
montar já ali ali um plano de
comunicação Lembrando que no no síndico
net a gente lançou faz a Eu acho que já
uns seis meses tá um pouquinho mais o o
preparativo H mensal de início de mês
então eh a gente tem visto muitos
síndicos usando isso com com sucesso até
porque ali todo início de mês na verdade
toda a virada de mês a gente põe um é um
kit de de conteúdos de downloads de
cartazes e orientações para aquele mês
em específico para para para que vocês
apliquem no seu condomínio e consigam
ter ali uma Cadência Super Interessante
super Viva todo mês levando coisas novas
e interessantes pros condomínios E e
essa atualização que poupa muito o
desgaste né e o trabalho de vocês agora
Gustavo continuando com você ainda tá ah
conta um pouco além da comunicação
também tá falando ali de processo Então
você assume aí tem algum você segue ali
algum ritual por exemplo você tem ali a
a reunião com a administradora você tem
ali todo o mapeamento também do do
condomínio imagino né Como que você
organiza ali a a a sua casa ali
inicialmente perfeito Júlio a gente se
baseia muito em processos né então a
gente tem mapeados todos os grandes
processos que rodam no condomínio
processo operacional processo de
comunicação financeiro jurídico e um
deles a gente chama de board né que é o
processo de chegada que gera ele leva em
média ali Uns 90 dias tá e como a Tânia
bem colocou o o o início do processo ele
é pesado esses 90 dias são pesados
porque você tem que est à disposição
quase que integralmente ali para você
conhecer o condomínio para você começar
a fazer parte daquela comunidade e saber
o que que aquela comunidade quer e o que
que aquela comunidade precisa né para se
manter segura e É nesse processo uma das
primeiras etapas é eh primeiro fazer os
levantamentos preliminares eem algs
momentos é necessário o Síndico não é
senhor de toda razão é necessário contar
com Especialista com engenheiro para te
acompanhar para fazer ali um laudo
preliminar tá bom não é todos os casos
mas muitas vezes é essencial você ter um
especialista para esse laudo fazer os
levantamentos elencar o que é levantado
conforme a criticidade Julio E aí vai
ter questões que são extremamente
críticas que você vai ter que
simplesmente comunicar o conselho que
serão realizadas porque você responde
por isso entendeu questões de segurança
não podem ser jamais deixadas em segundo
plano você tem que chegar ao conselho e
falar isso aqui na minha
responsabilidade de síndico eu preciso
providenciar a solução agora e outras
todas para todas as outras que não sejam
de segurança a gente vai inserir
conforme a criticidade no plano de ação
plano diretor ali e e o objetivo legal é
ter uma gestão ali participativa no
sentido de que esse plano diretor seja
primeiramente convalidado pelo conselho
que também é representativo né também é
eleito e depois convalidado em
Assembleia para você tenha um aval né de
toda aquela massa do que você tá fazendo
e consiga apresentar também as
realizações dentro do seu cronograma pré
estabelecido acho que essa essa é uma
tarefa essencial pro seu pro seu início
com sucesso em qualquer tipo de
condomínio uhum Legal muito bom Alê eh
você falou né de como você se posiciona
né Eh mostrando ali o gestor né do
Alexandre Prandini e e eu sei que você
também tem ali uma espécie de um passo a
passo né h no nesse início de de gestão
é mais ou menos aí o que a Tânia e o
Gustavo contaram aí pra gente ou ou tem
algumas eh diferenças Como que você
trabalha também não é bem parecido esse
ponto aí é bem parecido assim uma coisa
que me preocupa bastante
eh eu não sou engenheiro eh então uma
coisa que me preocupa bastante é é a é a
periculosidade da da engenharia de um
prédio então o quanto a gente encontra
ali de de patologias que pra gente não é
uma coisa que tá saltando aos olhos e
também que é uma coisa que não de
repente eh tá acontecendo
silenciosamente né eh e aí a gente tem
que voltar aqui algumas coisas que já
falou C conet já falou em várias
situações eh mas a falta de manutenção
da da da da nossa noss das edificações
né eu tive com o Felipe recentemente e
eu descobri que a gente pode falar que é
Frota né a nossa Frota tá ficando velha
e pior que ficando velha eh é uma coisa
que eu até divido aqui que não sei se
todo mundo sabe eh o Felipe me contou
quem conhece Felipe Lima tem tem várias
referências dele no síndico net mas ele
contou o seguinte Alexandre eu consigo
dizer para você com alguma precisão se
você me falar qual é o ano de de de de
entrega desse desse Condomínio consigo
te falar de 2008 para cá Qual que é o
problema patológico que ele tá tendo
agora e isso vem eh de encontro com
falhas de construção isso vem de de
encontro com falhas de de manutenção
enfim e aí eu faço um um um puxado né
que aí eu encontro e a minha preocupação
é isso nós estamos vivendo uma
profissionalização mas nós não vivemos
essa profissionalização sempre isso quer
dizer o seguinte que a gente tá pegando
coisas estão pegando os prédios que não
tão cuidado que estão sofrendo aquela
síndrome do dentista que pô quando tiver
gotejando alguma coisa vou lá e chamo o
pedreiro chamo o Zé Faísca né que é
aquele cara que faz de qualquer jeito
então Eh quando a gente assume o
condomínio muitos dos que eu recebo com
alguma idade chega com essas patologias
silenciosas então então primeiro ponto é
uma bisuteria predial por alguém
competente para poder me identificar
quais são os riscos que eu o Gustavo
falou muito bem que eu estou correndo né
Eh esse ponto na verdade eu acho que é
um até uma dica de ouro para todo mundo
que ti correndo agora a gente acha que
falar fazer uma perícia fazer Ah um
inventário fazer um levantamento
Condomínio é caro mas na verdade cara
deixar de fazer manutenção Então isso é
muito importante passar aqui e a partir
do momento que você traz para dentro do
Conselho um Ceno que eles não estão
observando ou um cenário que eles nem
eles desconhecem completamente mesmo que
aquele já aconteceu por exemplo de ser
contratado para um condomínio para fazer
uma revitalização do condomínio Quando
eu vou pro condomínio eu encontro lá
necessidade fazer uma recuperação
estrutural aí eu chego conselho como que
eu vou fazer isso vou falar eu eu tenho
que chegar bem embasado tenho que chegar
com perito quando coloco isso assim a
gente tá no condomin até hoje Já fazem
três mandatos então assim esse tipo de
coisa que eles esperam de um
profissional né então quando você chegar
chegar com substância nas coisas que
você traz ou seja com bastante bastante
direcionamento com Constância eh nas nas
reuniões de informação principalmente
pro conselho eh essa preocupação de de
comunicação de impressão da gestão já
vai sendo bem bem bem gerida e aí é um
ponto porque que eu comentei essa
questão dos prédios né Porque os prédios
eles têm particularidades diferentes
então às vezes por exemplo eu peguei um
prédio que tá em implantação sou segundo
sou segundo síndico desse prédio ele tem
um perfil totalmente diferente de um
prédio que eu peguei que a síndica era
17 anos a mesma síndica Então olha a
diferença que a gente tem que lidar né E
você tem que tá preparado para isso
então cada um tem um perfil um pouco
diferen diferente mas eu diria o
seguinte seja ele muito novo ou muito
antigo uma perícia um engenheiro técnico
que consegue consiga fazer para você um
uma vistoria técnica ele vai conseguir
te dizer com detalhes Qual é o risco
elétrico Qual é risco hidráulico Qual é
risco estrutural que você tem E aí a
gente fala Poxa Eh esses riscos estão só
nos antigos não ão ão também nos novos
Às vezes as construtoras falham Então a
gente tem um um pouco de preocupação aí
cada um condomínio que eu coloco é um
risco a mais que eu coloco para dentro
então se eu não cuidar muito bem dele a
gente começa tendo problema por aí
entendeu então eu penso que é o início
tem que ser pensado dessa forma também
porque às vezes a gente acaba
apresentando surpresas aí para para para
pro grupo gestor E isso tem que ser
muito bem colocado na mesa uhum Legal
muito bom ali falando aí de de surpresas
né Eh eu acho que muitas vezes a ocorrem
surpresas também em outras áreas do do
condomínio por exemplo ah a equipe né
muitas vezes vocês quando estão chegando
lá vocês são os novos eh ou o novo ou a
nova líder ali daquele
empreendimento existe então ali todo um
trabalho com com o time que trabalha
dentro daquele com Condomínio né e a
gente sabe que isso não é fácil é uma
troca de líder né Eh muitas vezes o o
zelador pode até não ir com a sua cara
eh muitas vezes o zelador pode ser um um
querido ali por todos que moram no
condomínio mas em determinado momento
você percebe que ele não tá sendo
positivo para Tecnicamente falando né
pro condomínio
e muitas vezes isso até gera um um uma
saia ali né Tânia então assim eu sei que
você trabalha muito bem essa questão de
relacionamento com os funcionários e a
sua chegada também né como que que você
trabalha isso no nos seus condomínios é
então eu eu queria voltar só NS tópicos
aqui para deixar umas dicas aqui
enquanto vocês foram
falando é a chegada a chegada eu faço
uma vistoria fotográfica não com perito
mas uma vistoria fotográfica da garagem
ao a barrilete isso vai ser entregue
depois numa reunião para os conselheiros
eh não se esqueçam das visitas regulares
nunca síndicos nunca muitos condomínios
que a gente entra a dor é sempre essa Eu
contratei um síndico e ele não vinha ao
condomínio é não é verdade
meninos então não se esqueçam das
visitas regulares
ah reuniões esclarecedoras eh eu eu uma
dica de ouro minhas reuniões sempre TM
um powerp sempre tem um por pequeno que
seja de de seis slides oito templates as
reuniões precisam ser reuniões assim se
com pequenas atas anote sempre tudo que
você for escrever for falar relatórios E
outra vai preparando o seu plano diretor
que com 60 dias 90 dias você entregue
senta com seu conselho e fala Olha é
isso que eu vi claro que é emergência né
rapazes aí a emergência a gente sai
antes sai contratando o perito isso já
aconteceu e essa história de eh
transferência de bastão No meu caso eu
sou a única mulher de vocês três aqui é
muito complicado é muito complicado eh
existem zeladores e existem moradores
que não
suportam não é a grande maioria mas não
suportam uma gestão feminina Isso é fato
eh não é polêmica e existem também
condomínios inclusive um que eu estou
agora Onde o Síndico era ausente e o
morador era quem mandava então quando eu
entrei houve um conflito enorme eu
falava h o morador P seu do Síndico
falava B tivemos dois incidentes quase
graves e por pouco não tivemos um
acidente em vez de um incidente então
Eh o que fazer nesses casos manter a
calma eh se você tiver fazendo o melhor
do seu trabalho você vai ser ouvido você
vai ganhar mais um crédito né você ganha
mais uma estrelinha para continuar seu
trabalho Se o seu trabalho não tiver
dando frutos você não vai vão falar puxa
Olha já tem tanto conflito aqui melhor
não na minha opinião Então como que a
gente eh pode eh avançar na profissão de
síndico entrando num condomínio novo
Eh usando processos criando um perfil e
assim isso deu certo então isso vai
fazer parte fazendo que isso isso vai
ser o nosso a nossa Car inha entrou num
condomínio esse é o nosso processo deu
certo vamos agir por vira um pilar de
apresentação e de negociação para que
você tenha sucesso na
profissão Muito bom ótimo Tânia é é
super importante e realmente né a a
gestão feminina que inclusive tá
crescendo consideravelmente o nosso
senso vem mostrando isso
ah a gente até o nosso senso mostrou né
a gente tem ali de síndicas eh quando a
gente olha ali o universo de síndicas
moradoras né de síndicos E síndicas
moradoras se eu não me engano tá em
torno de
39% da gestão feminina isso era 32%
alguns anos atrás né E só que o
interessante é que para síndicos
profissionais
ah essa fatia ela diminui um pouco ela
de 39 passa para 32 mas Ela ainda tá
numa crescente também né É mesmo então é
para para síndicos profissionais a gente
vê uma redução pequena né e mas
crescendo também então a gente sabe a
dificuldade inclusive eh muitas vezes de
lidar com com funcionários né ah a lei
acho que você tem até um um caso né de
um de um de um zelador que quando você
chegou você teve que lidar com essa
situação também né o Gustavo também
depois pode complementar hum não tenho
vários a gente a gente sempre encontra
essas questões eu acho que
eh também é um ponto que a gente tá
sofrendo que é a é o é o profissional de
zeladoria que não tá preparado né e e e
assim às vezes não é nem culpa dele às
vezes é é porque ele vem aí de um legado
que não foi eh bem direcionado E aí você
redirecionar Ele é bem difícil mas o
problema é a partir do momento que você
coloca como a Tânia muito bem disse que
você você precisa criar um plano de
gestão criar ali as suas diretrizes
criar criar ali algumas questões e essa
pessoa nunca teve nenhum tipo de
direcionamento nenhum tipo de orientação
você passa a colocar a orientação passa
a colocar o direcionamento a o
entendimento dessas pessoas é exatamente
pô já tá pegando o meu pé pô ele quer
fazer alguma coisa comigo ele nunca
entende que a gente quer melhorar o
prédio então a conversa com esse público
tem que ser muito didática e assim de
explicando mostrando quase
exemplificativa Olha você vai fazer isso
por conta disso eu costumo pegar prédio
Júlio assim para para nossos três aqui
isso é é básico talvez para você que
esteja assistindo pra gente também mas
tem costumo pegar prédios que o zelador
não tem costume de verificar as bombas
pela manhã por exemplo e assim isso é um
um erro fatal se de repente zador não vê
isso ele pode ficar sem água no prédio
do nada e assim água se você não abrir
sua torneira agora e não tiver água é um
pandemônio
síndico até a gente conseguir manobrar
tudo para que consiga ter a água e tudo
então isso eh é uma coisa que esse
público ele não consegue entender bem
mas vamos no diesel Alê vamos no diesel
vamos no diesel no diesel falta falta de
luz em São Paulo Pois é por exemplo e eh
Às vezes você cria ali uma rotina e eles
acabam dizendo pô eu escutei isso hoje
de um de um de um de um zelador eh
perguntei se esta olhando simples assim
tá você tá molhando as plantas Pô esse
seu jardineiro que você arrumou ele vai
querer ensinar o trabalho eu não vou
fazer
mais Então é assim e chega nesse ponto
então você precisa explicar de forma aí
a resposta dele tá chovendo para que que
eu vou regar olha olha como é coisa
difícil né Então desenvolver esse esse
esse pessoal é uma técnica e tem uma
coisa que acho que o Síndico ele tem que
ter na cabeça não pode existir a gente
tem que tomar muito cuidado porque às
vezes o zelador tem o perfil do prédio e
ele não tá preparado para zelador E aí
preparar o zelador é a mágica porque
arrumar um outro zelador é fácil a gente
vai pro mercado prepara e tudo mais mas
a mágica tá em pegar essa pessoa eh eh
não lapidada e você ir lapidando com
essas ferramentas que a que a Tânia
trouxe que todo mundo gosta que o prédio
inteiro gosta que o prédio confia que
ele já conhece todo mundo e que ele tem
que ser um aliado nosso não é Tânia E aí
puxando para esse lado aí tem uma coisa
só rapidinho Júlio é assim eu tenho um
zelador que ele não era nada lapidado
fui lapidei ele consegui por ele tá
desempenhando um papel muito bom dentro
das da da possibilidade dele né a gente
tem que entender que eles tem uma certa
possibilidade Hoje ele é o guardião é o
guardião do Síndico então o vai ter
eleição e e o pessoal fala em trazer ele
fal assim mas para quê seu Alexandre é a
melhor coisa que aconteceu PR esse
prédio ele é maravilhoso maravilhoso é
não é é um grande parceiro né é Ô
Gustavo o um ponto até que Você levantou
essa questão né quando a gente estava
conversando aqui antes Ah no aqui do
Desse nosso bate-papo eh é sobre
governança tá
Ah o quanto o quão é importante você já
no início ali eh levar e mostrar né e e
e até discutir né para para estabelecer
ali regras de governança né da sua
gestão né Eh Com certas alçadas
inclusive para para não ingestar não
ingestar não ingessar ali o seu trabalho
né isso pelo que você contou isso é
super importante também já no no início
né do da gestão important mas antes
Júlio eu só queria deixar uma homenagem
aqui porque você citou duas questões
importantes os síndicos moradores e as
síndicas mulheres então eu quero prestar
a minha homenagem às síndicas moradoras
no papel quero prestar ess managem na
pessoa da Catarina que é uma síndica
moradora que é um grande exemplo para
todos nós aqui s é Prof Catarina andus
tá assistindo a gente aqui é editora
chefe do do a ctia é maravilhosa é a
minha homenagem fica aí na pessoa dela é
muito importante isso antes e e só sobre
rapidinho valorizar valorizar os
funcionários do condomínio capacitar se
basear no quadrante ali motivação
autonomia para você colocar a equipe
toda no mesmo nível é essencial na parte
do dos para você exercer uma liderança
eficaz é essencial isso a valorização a
capacitação e alinhar todos eles equipe
né Gustavo conquist conquistar a equipe
e colocar todos eles no mesmo quadrante
da motivação autonomia ali que você
consiga consiga fazer a gestão de forma
eficaz agora sobre eles T só um pontinho
eles têm realmente valorizado cada vez
mais assim falando de motivação né Eh
essa parte de quando a gente leva a
capacitação para eles o quanto eles
estão eh enxergando isso de uma forma
cada vez mais positiva né Isso tá
ajudando muito na na motivação e lógico
na própria capacitação dele né até assim
eh eh dando um leve spoiler né Alê a
gente tá para lançar também eh um curso
de
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