AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS EM UMA AULA!
Summary
TLDRIn this video, Reginaldo Antunes, an engineer and property appraiser, introduces the basics of real estate appraisal. He explains the various purposes of appraisals, such as guiding property transactions, inventory, and loan guarantees. Antunes also discusses the technical standards (NBR 14653) that govern appraisal practices, emphasizing the comparative method and how to adjust property values based on factors like location and topography. He concludes by inviting viewers to explore more about the appraisal market through provided websites.
Takeaways
- 🏠 Evaluation of real estate properties is essential for various transactions, including buying, selling, and renting.
- 🔍 Understanding the purpose and necessity of property evaluations is crucial before learning how to conduct them.
- 📜 Property evaluations are governed by technical standards, specifically the NBR 14653 by ABNT.
- 🏢 Companies and individuals both require property evaluations for different reasons such as loans, sales, and inheritance distributions.
- 📈 The market value of a property is determined by its current market conditions, and this value can change over time.
- 💡 The preferred method for property evaluation is the comparative method, which involves comparing the property with similar ones in the market.
- ⚖️ Property evaluations must consider various factors such as location, topography, and position within the block to ensure fairness and accuracy.
- 🛠️ Homogenization of data is necessary to adjust for differences among comparable properties, ensuring a more accurate evaluation.
- 🧮 Excel spreadsheets can be used to organize data and calculate property values based on adjusted factors.
- 📊 Other evaluation methods include statistical inference, evolutionary, and involutionary methods, all regulated by the NBR 14653 standard.
Q & A
Who is Reginaldo Antunes and what are his professional qualifications?
-Reginaldo Antunes is an engineer, administrator, and property appraiser.
What is the primary focus of this lesson by Reginaldo Antunes?
-The primary focus of this lesson is on property appraisal and how to make money from it.
Why is it important to understand the purpose and norms of property appraisal before performing one?
-Understanding the purpose and norms of property appraisal is important because it ensures accurate and fair valuations, aligned with technical standards and the specific needs of clients.
What are some of the purposes for which individuals or companies might request a property appraisal?
-Property appraisals can be requested for operations like buying or selling a property, inventory and asset division, securing loans, real estate financing, expropriations, and legal disputes.
Why is a property appraisal necessary in the case of securing a loan with a property as collateral?
-A property appraisal is necessary to ensure that the property's market value is sufficient to cover the loan amount, thereby protecting the lender from potential losses.
How does the method of comparison work in property appraisal?
-The comparison method involves comparing the property being appraised with similar properties that have been recently sold or are currently for sale in the same area.
What role does the ABNT's NBR 14653 technical standard play in property appraisals?
-The NBR 14653 standard provides guidelines on how property appraisals should be conducted, including methods to use, technical terms, and report formats.
What are the main factors considered in the comparative method of property appraisal?
-The main factors considered are the property's topography, position within the block, and location within the neighborhood.
Why is it important to homogenize the data when using the comparative method?
-Homogenizing data ensures that comparisons are fair and accurate by adjusting for differences in topography, block position, and neighborhood location.
What should be done if some data points in the comparative analysis are extreme outliers?
-Extreme outliers, which are values significantly higher or lower than the majority, should be excluded to ensure a more accurate and representative average value.
Outlines
🏠 Introduction to Property Appraisal
Reginaldo Antunes, an engineer, administrator, and property appraiser, introduces the topic of property appraisal. He outlines the purpose of the session, which is to teach how to appraise properties and make money from it. He explains the various reasons for property appraisals, such as transactions, inheritance divisions, legal disputes, loans, and valuations for government expropriations. Reginaldo also highlights the importance of understanding the technical standards governing the appraisal process.
📜 Understanding ABNT NBR 14653 Standards
The paragraph delves into the technical standard ABNT NBR 14653, which regulates property appraisals. It covers the methods and guidelines for conducting appraisals and emphasizes focusing on urban properties, as they constitute the majority of appraisal demands. Reginaldo mentions the need to determine the market value of a property based on current conditions, implying that property values change over time. The standard suggests the comparative method as the preferred approach, comparing the property with similar ones in the market.
📊 Comparative Method of Property Appraisal
Reginaldo explains the comparative method in detail, using an example to illustrate how properties are compared based on location, topography, and other factors. He emphasizes the need for data homogenization, adjusting for differences among properties to ensure fair comparisons. An example using Excel demonstrates how to calculate the adjusted values and determine the property's market value. The method ensures accurate appraisals by considering various factors and applying appropriate adjustments.
Mindmap
Keywords
💡Avaliação de imóveis
💡Finalidades
💡Clientes
💡Norma técnica NBR 14653
💡Método comparativo
💡Homogeneização
💡Fator de ajuste
💡Avaliação judicial
💡Desapropriações
💡Faixa de servidão
Highlights
Introduction to the course on real estate evaluation.
Explanation of the necessity to understand the concept and purpose of real estate evaluation before learning the process.
Discussion on various purposes of real estate evaluation, including buying, selling, inheritance, and divorce settlements.
Importance of evaluation in company transactions and real estate financing.
Role of real estate evaluation in judicial processes and expropriations.
Significance of evaluation for pension funds and companies investing in rental properties.
Overview of the ABNT NBR 14653 technical standard regulating real estate evaluations.
Focus on evaluating urban properties and the extensive market for urban real estate evaluations.
Introduction to the comparative method of evaluation, emphasizing market conditions.
Explanation of data homogenization for accurate real estate evaluation.
Example of using Excel to organize and adjust data for real estate evaluation.
Importance of considering multiple factors such as location, topography, and position within a block for accurate evaluation.
Demonstration of calculating the adjusted average value per square meter for a property.
Information on downloading an Excel template to assist with real estate evaluations.
Mention of other evaluation methods like statistical inference, evolutionary method, and involutive method.
Encouragement to visit provided websites for more information on real estate evaluation.
Transcripts
[Música]
oi tudo bem
meu nome é reginaldo antunes eu sou
engenheiro administrador e também perito
avaliador de imóveis bem nessa pequena
aula nós vamos conversar sobre a
avaliação de imóveis
eu vou te ensinar como fazer uma
avaliação de imóvel e vou te mostrar
como ganhar dinheiro com isso
quando eu falei que nós vamos primeiro
conversar sobre a avaliação de imóveis é
porque não basta eu começar a te ensinar
a fazer uma avaliação
você precisa antes entender o que é a
avaliação quais as finalidades quem são
os clientes com a norma técnica que rege
a atividade
quem está habilitado a fazer avaliações
etc bem
a avaliação de imóveis ela pode ter
diversas finalidades
as pessoas físicas podem solicitar uma
avaliação para balizar uma operação de
compra e venda de imóvel por exemplo
o mesmo acontece com as empresas nenhuma
empresa hoje em independentemente do
tamanho
ela compra ou vende um imóvel sem antes
mandar fazer uma avaliação para
certificar o valor da operação
as avaliações elas são necessárias
também os inventários e partilhas de
bens
imagine inventário onde os herdeiros
precisam dividir o imóvel é necessário
determinar o valor desse imóvel para
fazer a divisão da herança da forma mais
justa possível
o mesmo acontece na partilha de bens por
exemplo e um de vós
independentemente se a separação é
amigável ou litigiosa e necessária a
avaliação para fazer a partilha a mais
justa possível
outro exemplo é quando a empresa vai
pegar um empréstimo e de um imóvel como
garantia real é necessário fazer a
avaliação do imóvel para saber se ele
tem um valor de mercado suficiente para
cobrir a garantia
outro exemplo o financiamento
imobiliário
quando uma pessoa compra um apartamento
e financia parte dele no banco o próprio
apartamento fica como garantia do
empréstimo que o banco fez com essa
pessoa e é necessário certificar qual o
valor do imóvel
imagine hipoteticamente
é que uma pessoa pega 500 mil para
comprar um imóvel que a senhora só vale
200 mil reais uma situação hipotética tá
aí essa pessoa não paga o financiamento
o banco tomou imóvel mas esse imóvel não
tem um valor de mercado para cobrir o
dinheiro que foi emprestado e que não
foi pago todo banco ele faz a avaliação
do imóvel antes de financiá lo para
evitar esse tipo de situação
outro exemplo as desapropriações
a prefeitura desapropriou o terreno para
fazer um viaduto passaram avenida etc
tanto a prefeitura faz a avaliação para
saber o valor da indenização como a
pessoa que foi desapropriada também faz
para saber se o valor recebido está
correto e se o caso for parar na justiça
o juiz também manda fazer outra
avaliação
falar em injustiça existem milhares e
milhares de processos envolvendo imóveis
que precisam ser avaliados em cada
processo
o vírus no meio um perito avaliador e os
advogados das partes também podem
contratar outros peritos para fazerem
suas avaliações mais uma finalidade
as concessionárias de serviços de água
luz e gás quando uma linha de
transmissão uma adutora de água um
gasoduto passa por um terreno
o proprietário fica impedido de utilizar
uma faixa de terreno chamada de faixa de
servidão no entorno da passagem dos
cabos ou dos tubos que o proprietário
ele deve ser indenizado por esse pedaço
de terra para tanto
torna se necessária a avaliação para a
determinação do valor dessa faixa de
servidão esse o caso foi parar na
justiça porque o proprietário do terreno
não concorda com o valor determinado
novamente o juiz determina nova
avaliação e os fundos de pensão e as
empresas que investem em imóveis para
locação também são outros clientes
eles solicitam avaliação do imóvel no
momento da compra e logo depois quando
pretendem alugar o imóvel
aí nesse segundo caso face à avaliação
para a determinação do valor de mercado
de locação
além disso sempre que o contrato de
locação renovado torna-se necessária
outra
a ligação do valor de locação
normalmente pois é o mercado de
avaliação de imóveis é enorme a as
finalidades são as mais diversas e eu
passei pra você aqui apenas os casos
mais típicos bem
existe uma norma técnica da abnt a nbr
14653 e determina como as avaliações
devem ser feitas
quais os métodos a serem utilizados como
deve ser o laudo técnico de avaliação e
ela regulamentos termos técnicos usados
na área como deve ser a checagem das
avaliações etc
essa norma técnica nbr 14653 ela
regulamenta as avaliações de bens em
todas as áreas
nós estamos aqui conversando sobre a
avaliação de imóveis urbanos mas a nbr
também fala de avaliação de máquinas e
equipamentos imóveis rurais
empreendimentos e bens de valor
histórico mas aqui nessa aula a nós
vamos nos concentrar somente na
avaliação de imóveis urbanos
na realidade 99% das demandas de
avaliação de bens são para imóveis
urbanos quer dizer mercado para
avaliação de imóveis é enorme
está aí para ser atacado é aproveitado
pelos peritos avaliadores
vamos caminhar mais um pouco aqui na
nossa aula quando se fala em fazer a
avaliação do imóvel isso quer dizer que
deve se buscar o quanto aquele imóvel
vale para o mercado no qual ele está
inserido naquele momento
com essa definição fica claro que a
avaliação do imóvel feita hoje encontrar
um valor de mercado diferente de uma
avaliação feita dois anos que por sua
vez também tem um valor diferente em
outra avaliação feita cinco anos e assim
por diante
o resultado de uma avaliação de imóvel é
diretamente proporcional à quanto o
mercado está disposto a pagar por aquele
imóvel no momento em que a avaliação foi
feita bem então agora com essa definição
eu posso adiantar um pouco mais a aula é
a nova mostra quais são os diversos
métodos utilizados na avaliação de
imóveis mas ela fala que o perito
avaliador deve utilizar preferentemente
o método comparativo e o que o método
comparativo
uma comparação do imóvel a ser avaliado
com outros imóveis com a mesma tipologia
anunciados para venda ou vendidos
recentemente naquela região
usando como exemplo um lote isso quer
dizer que você pode pegar a média do
valor em reais por metro quadrado dos
lotes anunciados para venda na região e
usa esse número para determinar o valor
de mercado do imóvel em avaliação
a resposta é não não é tão simples assim
mas também não é muito complicado e eu
vou te mostrar o que fazer e como fazer
é nós não vamos nos aprofundar em
estatística que nem é necessário se
aprofundar muito nessa área para ser um
bom perito avaliador
eu não sei que você queira seguir uma
carreira acadêmica e eu creio que esse
não é o seu caso
mas falando um pouquinho de estatística
a norma técnica fala que você deve
homogeneizar os dados dos imóveis
utilizados na sua mostra aqueles que
você vai utilizar para comparar o imóvel
qual você está buscando valor de mercado
o que quer dizer isto quer dizer
homogenização lote que você quer
determinar o valor de mercado é ele tem
uma topografia acidentada
ele está situado no meio da quadra e não
na esquina e em termos de localização na
parte intermediária do bairro nem muito
longe nem muito próximo do comércio do
bairro
você encontra uma mostra com 15 dados ou
seja 15 lotes para fazer a comparação
porém alguns deles possuem topografia
leve e muito acidentada e outros
topografia plana além disto alguns se
encontram na esquina e não no meio da
quadra com aquele que você está buscando
um valor de mercado
além disto os 15 lotes de sua mostra
estão espalhados pelo bairro
alguns localização melhor que o seu
outros localização york o seu e outro em
uma localização muito melhor que o seu
então levando em consideração estas três
variáveis a topografia a posição na
quadra ea localização no bairro
não seria justo nem correto você
simplesmente tira a média aritmética
simples dos valores em reais por metro
quadrado e usa esse valor para
determinar o valor do seu relógio
tem q homogeneizar ou seja colocar um
peso um fator de ajuste um cada variável
de cada um dos 15 lotes na sua mostra
antes de tirar uma média e determinar o
valor justo em reais por metro quadrado
esse é um dos métodos de avaliação
apresentada na norma técnica nbr 14653
ele é conhecido como método comparativo
direto de dados de mercado cuomo
organização por fatores simples não é
então vamos a um exemplo pra você
assimila bem essa lição apenas para ser
didático nós vamos usar oito lotes na
bossa para avaliar o nosso lote é eu uso
a tabela de excel para fazer a
organização bem simples bem a tabela é
essa aí ok
aqui nós temos oito itens ou seja os
oito imóveis que usei na minha amostra e
aqui os preços não é de cada um desses
imóveis
aqui as áreas de cada imóvel e somente
para a sede da tyco todos os lotes aqui
tem 360 metros quadrados e aqui
o valor unitário em reais por metro
quadrado de cada imóvel isso nada mais é
do que o preço total do imóvel dividido
pela área dele dando valor em reais por
metro quadrado aqui então nós temos o
primeiro fator de organização o fator
posição na quadra eu vou levar em
consideração a posição do meu lote em
relação à posição dos demais lotes da
mostra
veja só o meu lote
ele tem a mesma posição na quadra que os
itens 3 4 6 7 e 8 por isso eu uso um
fator 1,0 fator neutro nós chamamos já
os lotes 1 2 5 e 5 na esquina
então em relação a eles um lote ele é
mais valorizado por isso eu sou o fator
0,8
agora o fator localização veja só o meu
lote
ele tem a mesma localização no bairro
que o item 3
por isso eu usei fator 1.0 em relação
aos lotes 1 2 4
5 e 7 no meu lote fica uma posição pior
no bairro
por isto eu usei fator 0,8 já em relação
aos lotes 6 e 8
meu lote fica uma organização melhor no
bairro por isso eu usei fator 1,2
bem agora vamos o fator topografia lote
ele tem a mesma fotografia que os itens
4 6 e 8
por isso eu usei fator 1,0 em relação
aos lotes 2 3 e 7
o meu lote topografia um pouco pior por
isso o fator 0,8
agora em relação aos lotes 1 e 5 o meu
lote topografia muito pior
por isso eu uso o fator 0,7 bem agora
nós temos aqui o fator homogeneizante
total que nada mais é que a
multiplicação dos três fatores
considerados para cada um dos oito
imóveis da minha amostra em seguida
nós temos o valor ajustado de cada item
da mostra que será o resultado da
multiplicação do valor unitário em reais
por metro quadrado original de cada item
pelo fator homogeneizante total de cada
item
e aqui em baixo a média dos valores
ajustados
agora é só multiplicar esse valor
essa média em reais por metro quadrado
pela do nosso ódio não há norma técnica
ela fala que você deve desconsiderar os
valores ajustados menores que a metade e
maiores que o dobro do valor original
então veja aqui os itens 1 e 5 estão com
valores ajustados menores que a metade
do valor original
veja só por isto é você deve retirá los
da média obter uma média saneada
agora sim é a média sonhada que você
deve usar para obter o valor do lote
está sendo avaliado ou seja a área do
lote vezes o valor em reais por metro
quadrado da média sonhada isso dá um no
rosto valor de mercado do lote o qual
você está avaliando fácil foi reserva
é esse é apenas um dos métodos
utilizados para fazer a avaliação de
imóveis e olha ao final que essa
apresentação eu vou disponibilizando
nessa página aqui um link para você
baixar essa planilha em excel para fazer
a avaliação através desse método de
organização por fatores existem outros
métodos para avaliação de imóveis o
método comparativo com inferência
estatística um método evolutivo o método
involutivo etc
você sabia que a nbr 14653 da bnt
regulamenta a elaboração da avaliação de
bens
ela prevê que seja utilizado somente
cinco metros para avaliação de imóveis
um trabalho avaliatório que não utiliza
um desses cinco metros ou que os utiliza
de forma errada poderá ser
desconstituído e não servir a
profissionalidade a qual se destina
para saber mais sobre o mercado de
avaliação de imóveis dê uma olhada nos
nossos sites laudo o consult ponto
com.br ou curso de avaliação de imóveis
ponto com ponto br
um abraço
[Música]
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