Pignoramento immobiliare- Ecco Quello che Devi Sapere
Summary
TLDRThe transcript discusses the concept of mortgage foreclosure, detailing the process and its implications for debtors and creditors. It explains that foreclosure can be initiated by any creditor for any amount and that Equitalia, a tax collection agency, is the only entity that cannot initiate such action. The script also covers the changes in foreclosure rules in 2015 and 2016, the possibility of transferring property for free, and the conversion of mortgage through payment plans approved by a judge. It further discusses the effectiveness of foreclosure, the potential for property sale at auction, and the rights of the debtor to limit excessive mortgage. The transcript also touches on the specifics of mortgage in community property and the minimum value for initiating foreclosure.
Takeaways
- 🏠 **Definition of Mortgage**: Mortgage is the forced disposal of a debtor's real estate to satisfy an economic creditor's claim through a real estate execution procedure.
- 🚫 **First Home Mortgage**: "The mortgage of the primary residence can be initiated by any creditor for any amount, except Equitalia, which is legally restricted."
- 🤔 **Equitalia's Role**: "Equitalia, although restricted from initiating a mortgage on the primary residence, can participate in the auction if another creditor has initiated the process due to unpaid debt."
- 🔄 **Changes in Mortgage Rules**: "Mortgage rules underwent significant changes in 2015 and 2016, affecting the execution procedure and the debtor's ability to resolve the mortgage by paying the debt in installments."
- 🎁 **Free Transfer of Property**: "If real estate is transferred for free (e.g., donation or trust), the creditor can register the mortgage within a year of the deed's transcription, potentially invalidating the property transfer."
- ⏳ **Exploitation of Free Transfer**: "The mortgage can be exploited within five years from the transcription of the free transfer, facilitating the creditor's action."
- 💰 **Debt Conversion**: "Debt conversion is a tool that allows the debtor to resolve the mortgage by paying the debt in installments to the creditor, subject to the court's authorization."
- 📉 **Payment Plan Approval**: "For debt conversion, a sixteenth of the debt amount must be paid upfront, and the remaining part can be paid in 48 installments if permitted by the judge."
- ⏰ **Mortgage Effectiveness**: "A mortgage loses effectiveness if not requested within 45 days of the assignment or sale, calculated from the time of the mortgage transcription."
- 🛍️ **Real Estate Auction Offers**: "Article 571 of the CPC allows offering 75% of the auction base price, potentially leading to quick sales of the property at a lower value."
- 🔍 **Visiting Mortgaged Property**: "The judicial custodian must allow visits to the mortgaged property within 15 days of request, without contact between potential buyers and the debtor."
- 🏡 **Assignment of Mortgaged Property**: "If no one participates in the real estate auction, the creditor can request the property to be assigned to them or a third party, providing an alternative to liquidation."
Q & A
What is the definition of real estate pignoratment?
-Real estate pignoratment is the forced exploration of a debtor's real estate assets to satisfy the economic demands of a creditor who has requested the initiation of a real estate execution procedure.
Can the first home be subject to pignoratment?
-Yes, the first home can be subject to pignoratment by any creditor for any amount. However, Equitalia, as a tax collection agency, is legally restricted from initiating such action.
What is the role of Equitalia in the auction of the first home?
-Equitalia can participate in the real estate auction of the first home when the execution action is initiated by another creditor. For instance, a bank may act because the debt is not being honored, and Equitalia will insert itself into the execution procedure to claim its debt.
How has the real estate pignoratment changed in recent years?
-The real estate pignoratment has undergone significant rule changes in 2015 and 2016. These changes have had a considerable impact on the execution procedure, making it more complex and detailed.
What is the effect of a gratuitous transfer of real estate on pignoratment?
-If a property is transferred gratuitously to a third party, such as through a donation or trust, the creditor can register the pignoratment within a year of the deed's transcription, thereby invalidating the property transfer.
What is the new version of pignoratment and how does it work?
-The new version of pignoratment is the conversion of pignoratment, which allows the debtor to resolve the pignoratment by paying the debt in installments to the creditor. This requires the authorization of the execution judge and the debt must be fully honored, including all expenses and interests until the complete termination of the execution procedure.
How is the installment plan granted by the judge in the conversion of pignoratment?
-To grant the installment plan, a sixth of the debt amount must be paid upfront, and the remaining part can be paid in 48 installments if the judge allows it.
What happens if the pignoratment is not requested within 45 days?
-If the pignoratment is not requested within 45 days, the pignoratment loses its effectiveness. This period is calculated from the time of the pignoratment transcription.
How can a creditor offer at a real estate auction?
-According to Article 571 of the CPC, a creditor can offer 75% of the auction base price. This rule change is intended to encourage potential buyers and shorten the sale times, increasing competition in the auction.
What is the significance of allowing the visit of the pledged property?
-The visit of the pledged property must be permitted by the judicial custodian within 15 days of the request. This ensures transparency and allows potential buyers to assess the property, which can stimulate interest and competition in the auction.
What are the two possibilities for a creditor when there are no bidders at an auction?
-The creditor can either request the sale of the property at the auction, where the property is sold and the proceeds are collected, or request the assignment of the property to themselves or a third party if there are no bids.
How can a debtor protect themselves from excessive pignoratment?
-A debtor can use Article 496 of the CPC to reduce the pignoratment if it is disproportionate. This is applicable when the pignoratment exceeds a reasonable measure, but not when only one asset is pledged and that asset is indivisible.
Outlines
🏠 Mortgage Foreclosure Explained
This paragraph discusses the concept of mortgage foreclosure, specifically in the context of Italy. It explains that foreclosure occurs when a debtor fails to honor their payments, leading the creditor to initiate a forced sale of the debtor's real estate to satisfy the debt. The paragraph outlines the process of foreclosure, including the involvement of Equitalia, the Italian tax collection agency, which is prohibited by law from initiating such proceedings. It also touches on the restrictions and exceptions related to the foreclosure of a primary residence, highlighting the complexities and potential outcomes for homeowners facing this situation.
💰 Forfeiture and Auction Rules
This section delves into the rules governing the sale of forfeited properties in Italy. It explains how the sale process works, including the possibility for creditors to offer 75% of the auction base price, which is the sale price of the property affected by the enforcement procedure. The paragraph provides an example to illustrate how a property listed for sale at 100,000 euros could be sold quickly through this mechanism. It also discusses the potential for banks to assign forfeited properties to their real estate subsidiaries for resale at full market value, highlighting the implications of this practice for the housing market and the efficiency of the foreclosure process.
👫 Joint Ownership and Foreclosure
This paragraph addresses the intricacies of foreclosure in the context of joint ownership or separation of assets, which can occur in a marriage. It explains how property is treated differently depending on whether the debtor is one of two spouses or both spouses are in debt. The paragraph outlines the process for the seizure and sale of property in these scenarios, including the rights of the non-debtor spouse and the potential for creditors to request the assignment of the property if no bids are received at auction. It also touches on the concept of proportionality in foreclosure, where a debtor can seek to limit the amount of property seized if it is disproportionate to the debt owed.
Mindmap
Keywords
💡Real Estate Pledge
💡Equitalia
💡Free Transfer of Property
💡Conversion of Pledge
💡Efficiency of Pledge
💡Real Estate Auction
💡Assignment of Property at Auction
💡Visiting Pledged Property
💡Minimum Value for Pledge
💡Community of Property
💡Reduction of Pledge
Highlights
The definition of real estate pawning is the forced exploration of a debtor's real estate assets to satisfy an economic creditor.
Real estate pawning can be initiated by any creditor for any amount, with Equitalia being the only entity unable to initiate enforcement proceedings by law.
There is a common misconception that Equitalia's limited legal action is a perfect shield to avoid the start of an enforcement procedure, but this is not the case.
Any creditor, even for a small debt, can request the forced sale of the asset.
Equitalia can participate in the real estate auction of the primary residence when the enforcement action is initiated by another creditor.
The pawning of real estate underwent significant rule changes in 2015 and 2016.
A creditor can write off the pawning within a year from the transcription of the act if a property is gratuitously transferred, such as through donation or trust.
The pawning can be exploited within five years from the transcription of the gratuitous transfer.
The conversion of pawning is a tool that allows the debtor to resolve the pawning by paying the debt to the creditor in installments.
To grant installment payment by the judge in the conversion of pawning, one-sixth of the debt amount must be paid upfront.
The conversion of pawning might be a solution if the debt amount is low, allowing for a manageable monthly rate.
Pawning loses effectiveness if not requested within 45 days from the transcription of the pawning.
The possibility of offering 75% of the auction base price in real estate auctions has been introduced to stimulate potential buyers and shorten sale times.
The visit of the pawned property must be allowed by the judicial custodian within 15 days from the request, without contact between potential buyers and the debtor.
The creditor can request the assignment of the property in an auction if no one participates, or request the transfer to a third party.
A new legal article allows the creditor to transfer the property to third parties, which could lead to banks selling pawned properties on the open market.
If a creditor pawns more properties or does so for an excessive amount compared to the credit, the debtor has the right to limit the pawning to a proportionate measure.
In a community property, the property of shares is indistinguishable, so if only one spouse is in debt, the entire property will be pawned.
There is no minimum value for real estate pawning; any creditor with a title can proceed with pawning, even for small amounts.
The condominium reform has led to pawning for a few thousand euros due to unpaid condominium fees, which previously would not have been logical.
Transcripts
il pignoramento immobiliare è
l'esplorazione Forzata dei beni immobili
di un debitore che non ha onorato i
pagamenti ciò nasce dall'esigenza di
soddisfare economicamente il creditore
che ha richiesto l'esecuzione
immobiliare avviando la procedura
esecutiva Questa era una semplice
definizione del pignoramento immobiliare
ma se hai un pignoramento in corso o
rischi di subirlo presumo che i
particolari prettamente tecnici ti
interessino poco faremo un elenco di
tutti gli argomenti che potrebbero
tornarti utili nel raggiungimento della
soluzione al pignoramento immobiliare
pignoramento della prima casa il
pignoramento della prima casa può essere
promosso da tutti i creditori e per
qualsiasi cifra l'unico ente che non può
promuovere un'azione esecutiva è
Equitalia in quanto è stata limitata Per
legge si fa un gran parlare di questo
delicato evento e molti Si sono illusi
del fatto che il provvedimento
restrittivo nei confronti dell'ente
esattore fosse lo scudo perfetto per
evitare l'avvio di una procedura
esecutiva Purtroppo non è così tutti i
creditori anche un piccolo debito
potrebbe chiedere la vendita forzata del
bene ma c'è un altro particolare che ha
molti sfugge Equitalia può partecipare
all'asta immobiliare della prima casa
quando l'azione esecutiva è promossa da
un altro creditore facciamo l'esempio
della banca che agisce perché il debito
non viene onorato bene in questo caso
l'ente esattore si inserirà nella
procedura esecutiva per reclamare il suo
credito ti starai chiedendo quando
Equitalia non può pignorare la prima
casa Eccoti una risposta sommaria prima
ed unica casa residenza dimostrabile
bene immobile non di lusso pignoramento
immobiliare 2016 il pignoramento
immobiliare ha subito un deciso cambio
di regole nel 2015 e nel 2016 e in
questa parte dell'articolo vedremo quali
sono enorme più importanti e la loro
incidenza sulla procedura esecutiva
cessione a titolo gratuito del bene nel
momento in cui un bene immobile viene
ceduto gratuitamente a terzi ad esempio
con una donazione o Trust il creditore
puoi scrivere il pignoramento entro un
anno dalla trascrizione dell'atto
rendendo così invalido il passaggio di
proprietà in questa maniera viene
facilitata l'opera del creditore che
altrimenti avrebbe dovuto avviare
l'azione revocatoria con la richiesta di
revocatoria si va incontro ad una
procedura più articolata e occorre
dimostrare al giudice la volontà di Dolo
può essere sfruttata entro cinque anni
dalla trascrizione della cessione a
titolo gratuito vorrei che ti arrivasse
questo messaggio se cedi il tuo bene
immobile con una cessione a titolo
gratuito il creditore può trascrivere il
pignoramento entro un anno puoi trovare
maggiori informazioni nell'articolo
donazione e pignoramento
nuova versione del pignoramento la
conversione del pignoramento è lo
strumento con il quale Il debitore può
risolvere il pignoramento pagando
ratealmente il proprio debito al
creditore è necessaria l'autorizzazione
del giudice dell'esecuzione la prima
cosa che devi sapere è che il debito
dovrà essere onorato integralmente e A
questo vanno sommate tutte le spese e
gli interessi che matureranno fino alla
completa estinzione della procedura
esecutiva Come viene Concessa la
rateizzazione da parte del giudice nella
conversione del pignoramento bisogna
versare un sesto dell'ammontare del
debito e la restante parte Se il giudice
lo permette in 48 rate quattro anni la
conversione del pignoramento potrebbe
essere una soluzione al pignoramento se
gli importi del debito sono bassi in
questa maniera Infatti si potrebbe
sopportare una rata mensile non troppo
alta ma facciamo un esempio con due
esposizioni differenti
il debito 100 mila euro versamento
immediato
16.66 un sesto rate 1736 euro per 48
mesi Se invece il debito fosse di 20.000
euro avremo debito 20.000 versamento
immediato
3.33 euro rate 347 euro per 48 mesi in
quest'ultimo caso si potrebbe trovare la
soluzione al pignoramento gli importi
delle rate sono più abbordabili in
efficacia del pignoramento il
pignoramento perde efficacia nel momento
in cui non viene chiesta entro 45 giorni
l'assegnazione o la vendita tale data
viene calcolata dal momento della
trascrizione del pignoramento sarà un
evento raro trovare un pignoramento
inefficace Però non bisogna lasciare
nulla al caso offerte in asta
immobiliare con l'articolo 571 del CPC
viene data la possibilità possibilità di
offrire il 75% del base d'asta il base
d'asta è il prezzo di vendita
dell'immobile gravato dalla procedura
esecutiva Ti faccio un esempio concreto
di modo che tu possa capire perché il
tuo bene immobile può essere venduto In
tempi rapidi Se interessato da una
procedura esecutiva se l'immobile in
asta è in vendita a 100 mila euro un
potenziale acquirente potrebbe offrire
75 mila euro se non c'è nessun altro
concorrente se lo aggiudica anche questa
modifica è servita per agevolare i
creditori ed abbreviare i tempi di
vendita in questa tabella abbiamo
riprodotto una sequenza di Tre Aste dove
vengono messi in evidenza i vari
passaggi alla terza asta il bene può
essere venduto a circa il 50% del valore
di perizia 144 mila euro asta n 1 base
d'asta 300 mila euro 75 per cento
225.000
asta n 2 base d'asta 240 mila euro 75
per 100-180.000 asta n 3 base d'asta 192
mila euro 75 per cento 144.000 inutile
dirti che questa modifica È stata voluta
fortemente dai creditori più
rappresentativi le banche una procedura
esecutiva a una durata di diversi anni
ma l'utilizzo di questo articolo del CPC
servirà per stimolare i potenziali
acquirenti in asta non avremo più tempi
lunghissimi nelle procedure esecutive
diminuiranno i tempi ed aumenterà la
concorrenza in asta visita immobile
pignorato la visita dell'immobile
pignorato deve essere permessa da parte
del custode giudiziario entro 15 giorni
dalla richiesta e non vi deve essere
contatto tra potenziale acquirente in
asta e debitore probabilmente i custodi
giudiziari hanno rilevato che il ancora
fatto tra debitore e potenziale
acquirente può essere un fattore che
riduce l'interesse di acquisto problemi
di coscienza sguardi minacciosi o
quant'altro possono disincentivare
l'acquisto e allontanare le persone
questa naturalmente è una supposizione
ma crediamo di non esserci allontanati
dalla realtà delle cose
assegnazione immobile in asta il
creditore può chiedere l'assegnazione
del bene nel momento in cui nessuno
partecipa all'asta immobiliare e può
richiedere l'intestazione ad un terzo
soggetto cosa intendiamo per
aggiudicazione del bene in asta il
creditore Ha due possibilità per vedere
soddisfatte le sue spettanze La prima è
quella della vendita in asta che tutti
conosciamo il bene viene venduto e si
incassano i proventi la seconda comporta
invece l'assegnazione dell'immobile il
creditore chiede che in mancanza di
offerte gli venga intestato l'immobile
in questa maniera non verrà pagato con
la liquidità ma con il bene pignorato la
novità dell'articolo di legge riguarda
la possibilità che viene data al
creditore di intestare l'immobile a
terzi questo sembrerebbe un passaggio
ininfluente Ma in questa maniera le
banche potrebbero cedere alle loro
società immobiliari i beni gravati dal
pignoramento per rivenderli su Libero
mercato a prezzo pieno aggiungiamo a
questo scenario la possibilità che viene
data alle società di non pagare le tasse
di compravendita se si rivende entro due
anni è chiaro che a breve verranno tolti
dalle aste tanti immobili perché le
banche avranno Maggiore Convenienza nel
rivenderli per conto proprio
riduzione del pignoramento capita che il
creditore pignori più beni del debitore
e soprattutto che lo faccia per un
importo eccessivo rispetto alle ragioni
del credito e vero però che in base
all'articolo
2740 del codice civile il creditore può
pignorare i beni a sua scelta verità e
anche per un importo superiore al debito
Il debitore ha il diritto di tutelarsi
limitando ad una misura congruel
pignoramento con l'articolo 496 del CPC
possiamo ridurre il pignoramento quando
questo risulta essere sproporzionato
Naturalmente la riduzione non è
applicabile Quando ad essere pignorato è
un solo bene che tra l'altro non è
divisibile facciamo un esempio per
comprendere meglio tizio ha un debito
nei confronti di caio di 50.000 euro e
possiede solo una casa del valore di 500
mila euro in questo caso anche se il
debito è sproporzionato rispetto al
credito è possibile pignorare la casa di
tizio secondo esempio tizio possiede 5
immobili ed il suo debito è di 40.000
ogni immobile vale 100 mila euro
se Caio pignorasse le cinque case è
possibile richiedere la riduzione del
pignoramento sono degli esempi
scolastici Ma ci servono per capire
l'utilizzo della riduzione del
pignoramento
pignoramento nella comunione legale il
pignoramento nella comunione o
separazione dei beni può svilupparsi in
maniera differenti nella comunione dei
beni le proprietà delle quote sono
indistinte per cui se Il debitore è solo
uno dei due coniugi l'immobile verrà
pignorato per intero nella separazione
dei beni invece verranno pignorate solo
le quote intestate al debitore inutile
dire che se i coniugi sono entrambi
debitori il pignoramento interesserà
l'intera proprietà su questo argomento
abbiamo scritto recentemente ti invito a
leggere l'articolo Perché vengono
analizzati molti aspetti interessanti
casa pignorata problemi e soluzioni
pignoramento immobiliare valore minimo
non esiste un Maggiore minimo per poter
procedere ad un pignoramento immobiliare
questa affermazione Vale quando parliamo
di creditori privati chiunque munito di
titolo può procedere al pignoramento
anche per cifre ridicole naturalmente è
da valutare se una operazione del genere
ha una sua logica perché pignorare una
casa per poche centinaia di Euro e
follia non mancano però casi come nel
pignoramento da parte del condominio di
pratiche avviate per poche migliaia di
euro in questo caso i danni che si
creano sono nettamente maggiori rispetto
alle ragioni del credito per Equitalia
il discorso è diverso soprata tutto se
si tratta di prima casa ne abbiamo già
parlato in un altro capitolo
pignoramento condominio saltare i
pagamenti di tante rate condominiali e
non partecipare alle spese straordinarie
comporterà all'avvio del pignoramento
immobiliare da parte dell'amministratore
con la riforma del con dominio
l’amministratore rischia grosso se non
si attiva sei mesi dopo la chiusura del
bilancio di esercizio per la riscossione
dei crediti ne risponde personalmente
Ecco perché ci si trova spesso a leggere
di pignoramenti promossi per qualche
migliaio di euro e che apparentemente
non hanno logica la riforma del
condominio stimola con argomenti non
discutibili gli amministratori di
condominio di modo che tutelino gli
interessi di chi paga regolarmente
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