Die 10 lukrativsten Immobilien Steuerhacks (10min kompakter Überblick!)

Summary

Dieses Video präsentiert von Deutschlands bestem Immobilien-Steuerberater Martin Richter die zehn lukrativsten Steuerhacks für Immobilieninvestoren. In nur 10 Minuten erklärt er, wie man mit geringem Aufwand viel Steuer ersparen kann. Die Tipps umfassen die 15%-Regel, Kaufpreisaufteilung, Nutzungsdauerverkürzung, doppelte Abschreibung, Vermögensverwaltung durch GmbH, sowie steuerfreie Verkäufe und Vermietung. Richter zeigt, wie man diese Strategien nutzt, um Cashflow zu maximieren und Steuern effizient zu sparen.

Takeaways

• 💼 Die 15%-Regel: In den ersten 3 Jahren können Immobilieninvestoren 15% der Gebäudeanschaffungskosten jährlich steuerlich absetzen, aber nicht überschreiten.
• 🏡 Kaufpreisaufteilung: Die Finanzbehörde bindet sich oft an die im Kaufvertrag festgelegte Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude.
• 🔍 Nutzungsdauerverkürzung: Durch ein Gutachten können Immobilien auf kürzere Zeiträume als 50 Jahre abgeschrieben werden, was zu steuerlichen Vorteilen führt.
• 💸 Doppelte Abschreibung: Erhöhte Abschreibungen führen zu steuerlichen Verlusten, die den Cashflow positiv beeinflussen, ohne die Liquidität zu reduzieren.
• 💑 Vererbung und Verkauf innerhalb der Familie: Immobilien können steuerfrei an Ehepartner verkauft werden, was eine neue Abschreibungsperiode ermöglicht.
• 🏠 Immobiliensanierung und Wertsteigerung: Sanierungen können zu einer Wertsteigerung führen, die dann steuerlich genutzt werden kann, ohne die Immobilie zu verkaufen.
• 💼 Vermögensverwaltende GmbH (VV GmbH): Eine VV GmbH kann als Steuersparmodell verwendet werden, um steuerliche Verluste zu erzeugen, die privat nicht besteuert werden können.
• 🏢 Holdingstrukturen: Mit einer Holdingstruktur kann eine VV GmbH schneller steuerfreie Erträge erzielen, indem die Immobilie innerhalb kurzer Zeit verkauft wird.
• 🏡 Steuerfreies Verkaufen im Privatvermögen: Nach dem Einzug in eine Immobilie kann diese nach wenigen Tagen steuerfrei verkauft werden, wenn der Aufenthalt nachweislich erfolgt ist.
• 🔄 Kurzfristige Vermietung: Vermietung unter 6 Monaten kann zu steuerlichen Vorteilen führen, da die Umsatzsteuer auf den Mietertrag reduziert werden kann.

Q & A

Was sind die zehn lukrativsten Steuerhacks für Immobilieninvestoren, die Martin Richter in seinem Video beschreibt?

Die zehn lukrativsten Steuerhacks umfassen die 15% Regel, Kaufpreisaufteilung, Nutzungsdauerverkürzung, doppelte Abschreibung, steuerliche Verluste trotz positivem Cashflow, steuerfreie Verkäufe innerhalb der Familie, Vererbung von Immobilien, Vermögensverwaltende GmbH (VV GmbH), Holdingstrukturen, steuerfreie Immobilienverkäufe nach kurzer Zeit und kurzfristige Vermietung unter 6 Monaten.

Was bedeutet die 15% Regel und wie funktioniert sie?

Die 15% Regel besagt, dass in den ersten drei Jahren maximal 15% der Gebäudeanschaffungskosten in einem Jahr steuerlich abgesetzt werden können. Überschreitet man diese Marke, müssen die Kosten über 50 Jahre verteilt werden.

Wie funktioniert die Kaufpreisaufteilung und wie kann sie steuerlich genutzt werden?

Die Kaufpreisaufteilung bezieht sich auf die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie auf das Gebäude im Kaufvertrag. Die Finanzverwaltung ist in der Regel an diese Aufteilung gebunden, was steuerlich Vorteile bringt, insbesondere wenn ein hoher Gebäudeanteil vorgesehen ist.

Was ist eine Nutzungsdauerverkürzung und wie kann sie steuerlich genutzt werden?

Eine Nutzungsdauerverkürzung bedeutet, dass ein Gebäude auf weniger als die übliche 50 Jahre abschreibbar ist, basierend auf einem Gutachten. Dies führt zu einer höheren jährlichen Abschreibung und damit zu steuerlichen Vorteilen.

Wie kann die doppelte Abschreibung steuerlich genutzt werden?

Durch die doppelte Abschreibung können Immobilieninvestoren die Abschreibung des Gebäudes verdoppeln, was zu einer höheren steuerlichen Abschreibung führt, ohne den Cashflow zu verändern. Dies kann zu steuerlichen Verlusten führen, die aber durch einen positiven Cashflow ausgeglichen werden können.

Was passiert, wenn eine Immobilie an einen ehemaligen Gatten verkauft wird, und wie wird dies steuerlich behandelt?

Der Verkauf an einen ehemaligen Gatten ist steuerfrei, da es als Verkauf unter Familienangehörigen gilt. Dies ermöglicht eine neue Abschreibung auf dem erhöhten Kaufpreis, ohne steuerliche Kosten.

Wie kann die Vermögensverwaltende GmbH (VV GmbH) steuerlich genutzt werden?

Die VV GmbH ist ein Steuersparmodell, bei dem Immobilien in die GmbH übertragen werden, um steuerliche Überschüsse zu erzielen, die privat nicht besteuert werden möchten. Die VV GmbH kann dazu verwendet werden, Immobilien steuerlich günstiger zu verkaufen, da nur 15% der Steuer anfallen, im Gegensatz zu 42% im Privatbereich.

Was ist die Vorgehensweise, wenn eine Immobilie schnell verkauft werden soll, ohne lange auf steuerliche Abschreibungen zu warten?

Eine Holdingstruktur ermöglicht es, eine Immobilie schnell zu verkaufen, ohne auf steuerliche Abschreibungen zu warten. Die VV GmbH kann unter einer Holding stehen, und der Veräußerungsgewinn kann steuerlich günstig behandelt werden.

Was ist der Vorteil der kurzfristigen Vermietung unter 6 Monaten?

Bei einer kurzfristigen Vermietung unter 6 Monaten können die Mieter 7% Umsatzsteuer an die Finanzbehörden abführen, was den Vermieter berechtigt, 19% Vorsteuer von allen im Zusammenhang mit der Wohnung stehenden Dienstleistungen und Lieferungen abzusetzen.

Wie kann man die Gelegenheit nutzen, eine Immobilie steuerfrei im Privatvermögen zu verkaufen?

Man kann eine Immobilie steuerfrei verkaufen, wenn man direkt nach dem Kauf in die Wohnung einzieht und dies nachweisen kann. Es gibt keine Frist bis zum steuerfreien Verkauf, wenn man die Wohnung tatsächlich als Wohnraum nutzt.