樓市大地震!香港取消印花稅,加入房地產搶錢大戰!萬科“斷臂求生”,是否窮途末路?|米國路邊社 [20240229#537]
Summary
TLDRThe real estate markets in China's major cities have seen plunging sales in the first two months of 2024 compared to last year. Developers like Wanda are selling prime assets to stay afloat amidst falling revenues. Meanwhile, Hong Kong has scrapped all stamp duties to lure mainland buyers, intensifying competition. Though national policies may have limited effects, inter-city competition continues. Smaller cities offer perks like covering down payments to retain local buyers. Prices likely haven't bottomed out yet, so prospective buyers may want to wait for new policies before deciding.
Takeaways
- 😟 China's property market is struggling - top developers saw sales plunge nearly 50% in Jan-Feb 2022 vs 2021
- 😤 Despite easing policies, China's new home sales keep falling while second-hand home sales rise
- 😨 Major developers like Vanke are selling top assets to stay afloat - sign that housing market hasn't bottomed yet
- 😠 Falling home sales are squeezing developers' cash flow
- 🏠 Hong Kong has scrapped all stamp duties to lure mainland Chinese buyers
- 💸 Hong Kong property has higher rental yields vs mainland China top cities
- 🌇 Hong Kong dollar is pegged to the US dollar so seen as safer asset than RMB
- 😎 Easier mortgage rules in HK compensate for higher interest rates
- 🔄 Mainland cities will likely roll out more stimulus policies to compete with HK
- 😫 Smaller mainland cities have exhausted policy options and face ghost town risk
Q & A
What was the year-over-year drop in sales for top 100 Chinese real estate companies in January-February 2024?
-Top 100 Chinese real estate companies saw their sales plummet by 48.8% in January-February 2024 compared to the same period in 2023.
Why are second-hand home sales rising in first-tier Chinese cities while new home sales are falling?
-Second-hand home prices are more negotiable and can go much lower as sellers want to offload properties quickly. This makes them a better value buy than new builds which have less room for price cuts due to costs and policy restrictions.
Why did China Vanke sell 50% of its stake in a top commercial property project at a 26.3% discount?
-As a traditionally conservative company focused on survival, Vanke likely wanted to liquidate a top asset while valuations were still high to stockpile cash, brace for a prolonged industry downturn, and make it through the winter.
What signs suggest Vanke is not at immediate risk of default despite asset sales?
-Vanke has a reasonable 53.9% debt level and enough cash to cover short-term obligations 2.2x over. This indicates it is not facing imminent default risk.
How does Hong Kong aim to attract Chinese buyers after removing all property taxes?
-By removing taxes up to 30% of home values and relaxing mortgage rules, Hong Kong hopes to entice mainland Chinese buyers priced out or frustrated by restrictions in first-tier mainland cities.
What are Hong Kong’s advantages over mainland cities for Chinese property buyers?
-Higher rental yields around 3% vs 1.5% mainland, pegged currency insulating assets from RMB fluctuations, and a freer market.
What is Hong Kong’s main disadvantage compared to mainland cities from a property investment view?
-Higher mortgage rates around 4.5-4.8% on 10-30 year loans due to Hong Kong following US Fed policy vs lower mainland China rates.
How might Hong Kong’s policy changes impact mainland Chinese cities’ real estate markets?
-If sizable capital flees higher mainland property restrictions for better Hong Kong returns, mainland markets may weaken further. Coastal cities could react by relaxing their own rules.
Will stimulus across Hong Kong and mainland cities reverse the broader Chinese property downturn?
-No, as China’s economy hasn’t bottomed out yet. But locally it may prop up struggling markets as players compete - large cities eating smaller ones.
How are small Chinese towns trying to keep property demand as buyers flee to other areas?
-Some local governments have set up funds to lend buyers down payments or even cover their mortgages directly if unable to repay on time.
Outlines
😞 National property market turmoil after Chinese New Year
Paragraph 1 discusses the dismal real estate sales data for Jan-Feb 2024 showing a nearly 50% year-over-year decline despite stimulus policies. It highlights distress signs like Country Garden's bankruptcy petition and Vanke's asset sell-offs, indicating the market downturn hasn't bottomed out yet.
😟 Vanke's asset sell-off signifies real estate winter not over
Paragraph 2 analyzes Vanke's sale of its premium commercial property, viewing it as early preparation rather than desperation. It sees no imminent insolvency risks for Vanke based on its latest financials. But the move signals that China's property market hasn't hit rock bottom yet.
😀 Hong Kong's property market relaxations may force mainland cities' policy changes
Paragraph 3 discusses Hong Kong's stamp duty exemptions aimed at attracting mainland buyers. It analyzes Hong Kong's advantages like higher rental yields and currency stability. While unfavorable for small mainland cities, Hong Kong's move may pressure coastal cities to offer tax reductions.
Mindmap
Keywords
💡樓市
💡限購
💡二手房
💡印花稅
💡負債率
💡壓力測試
💡按揭成數
💡貨幣政策
💡存量房
💡地方財政
Highlights
百強房企今年頭兩個月的銷售金額,比去年同期少了近一半,直接腰斬了
一二線城市限購逐漸打開,然後虹吸二線城市的購買力
二手房成交價,更趨近於市場真實的價格
萬科並不是一個到了逼不得已的時候,才會賣資產救急的企業
至少中國的房地產還沒有觸底,未來幾年可能都是一個下行的趨勢
香港全面取消了各種印花稅的徵收,以前你去香港買房,印花稅是很大的一筆開銷
香港是在和內地一線城市競爭,全國的富人
香港的租售比很高,一般都能做到3%以上
去香港買房,等於把人民幣換成了港幣,避免被國內的各種鐮刀收割
香港跟內地相比,樓市唯一的劣勢,大概就是房貸利率偏高
香港這波樓市政策大放鬆,一定會給內地的一線城市,造成很大的資金外流的壓力
內地各大城市應該都著急了,說不定這兩天正在緊急開會呢
中國經濟還沒有觸底,還在繼續向下,大環境不改變,如何迎來轉機呢
大城市吃小城市,誰的地方經濟更發達,誰就能從外部吸引來更多的資金
如果你確有買房的打算,那麼,現在中國的房價還沒有到最低的時候,你不如再等等
Transcripts
大家好 歡迎回到小翠時政財經
今天是美西時間2024年的2月29日
這剛過完春節呀
國內的房地產市場就不太平
這兩天今年2月份的樓市相關數據
陸續出爐了
簡直可以用慘不忍睹來形容
咱們把春節因素考慮進去
對比今年頭兩個月
和去年頭兩個月的樓市銷售情況
最後看到的結果竟然是
百強房企今年頭兩個月的銷售金額
比去年同期少了近一半
直接腰斬了
按理說這兩個月
各大城市都出台了不少樓市刺激政策
而且5年期貸款利率還下調了
但是樓市的成交量竟然跌得更凶了
而且這兩天
還爆出了
碧桂園被境外債權人呈請清盤
萬科變賣優質資產
斷臂求生這樣的事件
這些都告訴我們
國內的房地產還遠沒有跌到底
且各個城市的房地產救市政策
目前也還沒有看到明顯的效果
都說屋漏偏逢連夜雨
沒錯
當國內各大城市還在忙著自救的時候
一個強大的對手突然加入了戰局
那就是香港
香港財政司司長陳茂波昨日宣佈
全面撤銷所有樓市辣招
即所有住宅物業交易
無需再繳付額外的印花稅
買家印花稅和新住宅印花稅
這幾種稅種加起來
最高可以是房價的30%
所以這確實是大手筆的動作
香港的目的也很明確
就是跟國內一二線城市搶人搶錢
所以這期視頻
咱們就來聊聊
中國樓市最近的這些大新聞
看看香港
能不能成為
改變中國樓市政策的那條鯰魚
咱們先說說
今年1-2月國內樓市的成交情況
由於去年的春節是在1月份
而今年的春節在2月份
所以為了數據更客觀
咱們把1月份和2月份合併在一起
進行比較
克爾瑞最新發佈的數據顯示
百強房企1-2月
實現銷售操盤金額是4,209.1億元
同比降幅達到48.8%
也就是基本比去年的銷量砍了一半
現在國內的房地產市場格局基本就是
一線城市限購逐漸打開
然後虹吸二線城市的購買力
而二線城市
又去虹吸周邊三四線城市的購買力
然後還有第二個特徵
就是一二線城市新房成交量一路下滑
但是二手房成交量卻有所上升
其實這背後的原因就是
二手房買家的議價能力很強
價格可以談的很低
有些業主錢等著急用
或者已經移民
怕拖下去錢更加轉不出
所以為了房子能夠迅速脫手
他們甚至會賤價賣房
所以一二線城市限購打開以後
新湧入的購房者會發現
二手房太便宜了
論投資回報率那比一手房高多了
所以二手房現在是比一手房好賣的
其實歸根結底
就是二手房成交價
更趨近於市場真實的價格
而一手房受制於成本和備案價政策
所以降價的空間很小
反而導致銷售量猛跌
但是對房企來說
如果新房銷售一直這麼大跌下去
那麼他們的現金流壓力就會很大
所以前幾天萬科就被曝出
竟然賣掉了上海七寶萬科廣場
最後50%的股權
七寶萬科廣場
是萬科商業板塊中最優質的項目
可以說是一個會下金蛋的雞
但是萬科竟然折價26.3%賤賣了出去
去年萬科就曾經因為遭遇股債雙殺
而被市場認為存在破產的風險
後來還是大股東深圳地鐵強勢發聲
為萬科站台
才化解這場風波
那麼萬科是不是真的不行了呢
我個人認為不是
有兩個原因給大家參考
第一是萬科的風格
萬科這麼多年發展下來
其實這家房企的風格
我們應該要很瞭解了
他是最早在國內喊出活下去
這個口號的房企
所以他在整個中國房企里是偏保守的
策略轉型也常常走在其他房企的前面
所以我認為
萬科並不是一個到了逼不得已的時候
才會賣資產救急的企業
它應該是在提前做準備
最好的資產就要趁著估值還高的時候
就趕緊賣掉
因為趨勢在往下走
再好的資產它也會縮水的
那麼第二個原因
我們就要從萬科的財報里去找答案了
萬科的去年三季度報顯示
雖然企業的營收利潤都在下滑
但是淨負債率只有53.9%
財務狀況還算健康
貨幣資金對於短期債務的覆蓋倍數
也有2.2倍
至少短期內不存在債務違約風險
儘管如此
但是我們從萬科的主動收縮里
還是能看到
至少中國的房地產還沒有觸底
未來幾年可能都是一個下行的趨勢
所以萬科這時候才要防守
這時候誰更保守
誰就能活到最後
所以我認為萬科的做法是對的
主動收縮
囤積更多的現金資產
熬過房地產的嚴冬
唯此一條才能活到最後
更何況對國內的開發商來說
有一個更大的壞消息出現了
那就是香港加入了內地樓市的競爭
全面取消了各種印花稅的徵收
以前你去香港買房
印花稅是很大的一筆開銷
最高要被徵到房價的30%
而且這些稅收是不能貸款的
需要現金繳清
所以印花稅的存在
等於變相增加了你的首付
這個印花稅
當初是香港政府為了抑制炒房而設的
但是這兩年香港人口流失
資本外逃
房地產直接被打了下來
所以香港政府大手筆取消了印花稅
通過政府讓利的方式
想要增加人們來港買樓的熱情
當然就香港目前的政治環境來說
它很難吸引到中國以外的投資客
所以
其實這個政策就是放給內地居民看的
香港是在和內地一線城市競爭
全國的富人
而且就各方麵條件來看
香港還真的非常有優勢
第一就是香港的租售比很高
當然這個高也是相對於內地來說的
香港的租售比一般都能做到3%以上
這個數字在內地一二線城市
大概是只有一半的
所以這是它的第一個優勢
第二個優勢就是
香港畢竟現在還是個自由港
港幣還是緊緊綁定著美元
所以你在香港買房
等於把人民幣換成了港幣
而持有港幣和持有美元是沒有區別的
所以去香港買房
確實可以避免被國內的各種鐮刀收割
你唯一面臨的風險就是
香港的房價是否還會繼續跌
但就這一點來說
國內的房價也是還沒跌到底的
所以沒差
當然香港跟內地相比
樓市唯一的劣勢
大概就是房貸利率偏高
因為香港的貨幣政策是跟著美聯儲的
所以現在還處在高息階段
我查了一下香港的房貸利率
10年期大概是4.5%左右
30年期最高要去到4.8%
確實比國內的房貸利率要高不少
但是很明顯
香港金管局也是意識到了這個問題的
雖然無法改變高息
但是他們可以放寬其他的貸款條件
比如首先
他們就宣佈提高大家買樓的貸款比例
香港金管局已經發佈新政
價值3,000萬以下的自用住宅物業
按揭成數上調至7成
3,500萬以上的自用住宅物業
按揭成數上調至6成
非自用住宅物業的按揭成數
也從5成上調至6成
更關鍵的是
香港金管局還暫停實施物業按揭貸款
假設利率上升2厘的壓力測試要求
少了壓力測試這一環
就等於是降低了購房者的貸款門檻
所以一定程度上
香港金管局的這些政策
也彌補了香港高息房貸
所帶來的不利條件
所以我相信香港這波樓市政策大放鬆
一定會給內地的一線城市
造成很大的資金外流的壓力
畢竟只要港幣還在
那麼香港的資產
確實要比國內的資產
安全系數高很多的
這也算是共產黨搬起石頭
砸了自己的腳
本來香港吸引的是全世界的資金
它是東方明珠
是真正的亞洲金融中心
但是現在
共產黨把香港變成了金融中心遺址
真外資都從香港跑了
那麼香港為了自己的經濟發展
只能去虹吸內地的資金
而內地的資金如果大量流入香港
內地的樓市就會塌陷的更快
並且
對中國的人民幣匯率造成一定的壓力
畢竟港幣
現在還是一種
隨時可以換成美元的外幣
咱們可以預見到
這次香港樓市出完大招
內地各大城市應該都著急了
說不定這兩天正在緊急開會呢
相信很快
他們就會出台更多的樓市放鬆政策
不過可惜的是
二線城市以下
基本已經沒有政策可以出了
只能聽天由命
二線城市以上
限購還有一部分可以打開
限售也還可以打開一部分
我這次比較看好香港的原因是
第一 香港還不會這麼快完全成為一個內地城市
港幣應該還會存在好多年
共產黨還需要香港這個洗錢通道
第二 香港政府就算現在再怎麼爛
至少也比內地的地方政府
懂得一個道理
那就是政府該讓利的時候
一定要果斷讓利
該減稅就要減稅
而內地的地方政府
一心想著靠房地產增加財政收入
從來沒主動想過
是不是該給人民減負了
如果對標香港減稅的做法
內地的地方政府
就該把土地出讓價大幅降低
主動讓利
就這一點來說
你政策走在人家的後面就已經輸了
但咱們也要往好的方面去想
也許香港的這次入局
會成為
最終改變內地房地產政策的一條鯰魚
就像我之前說的一樣
沿海的一些城市感覺到競爭的壓力
也許會開始考慮一些福利政策
減稅政策
這樣反而是一件好事
當然這些都只是
我的樂觀推測 後續怎麼發展
我們還是要看各個城市的具體反應的
總體來看
無論是香港也好
內地也好
現在大幅度刺激房地產市場
從全國的角度來看
其實肯定是沒效果的
因為中國經濟還沒有觸底
還在繼續向下
大環境不改變
如何迎來轉機呢
但就各個城市自己來看
也許會有一定的政策托底效果
因為房地產進入存量經濟時代
那就是大魚吃小魚
大城市吃小城市
誰的地方經濟更發達
誰就能從外部吸引來更多的資金
只不過代價就是
中國的三四線小城市小縣城
大概又要多出很多很多的鬼城了
現在一些小縣城
為了留住本地的購買力
已經使出了渾身解數
比如我就看到有地方政府
成立了一個政府基金
可以給居民墊付首付和貸款金額
就比如你首付還差幾萬
這個政府基金可以幫你補上差價
再比如你這幾個月房貸還不上了
這個政府基金也可以幫你還貸款
反正以後你再慢慢還給政府就是了
大家看都已經做到這份上了
以前開發商幫買房人墊付首付
那可是要被地方政府重罰的
但是現在這活變成地方政府來幹了
這確實說明
房地產一下來
就讓地方政府現出了原形
沒有房地產
就沒有地方財政
就這麼簡單
最後還是要提醒大家一句
如果你確有買房的打算
那麼
現在中國的房價還沒有到最低的時候
你不如再等等
各大城市新一輪的調控政策出來
再做決定
好 今天的節目就到這裡
感謝大家的收看
我們下期再見
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