【商業用不動産】カナダ年金CPPIBがマンハッタンのオフィスビルを投げ売り！売却価格わずか１ドルの衝撃

Summary

カナダの年金基金cppibが、米国のマンハッタンのオフィスビルを1ドルで売却した。コロナ禍でオフィス需要が落ち込み、商業用不動産が軒並み価値を下げている。cppibは他の不動産も売却しており、業界ではパニック売りが加速することへの懸念が広がっている。欧州でも商業不動産ローンの不良債権化が懸念されており、世界的な問題へと発展しつつある。

Takeaways

• 😱 cppibがニューヨークのオフィスビルを1ドルで売却
• 📉 商業用不動産の値下がりとローンの焦げ付きが懸念されている
• 🏢 cppibはカナダの年金基金で5700億ドルの資産を運用
• 👍 cppibの運用は成功し、20年で資産が10倍に増加
• 📈 cppibは500兆円の運用資産を2050年の目標に掲げている
• 🏙 不動産がポートフォリオの9%を占め、そのほとんどが北米
• 💸 cppibはレバレッジをかけた積極的な運用で高いリターンを目指している
• 🌇 商業用不動産の売却加速が他の投資家の売りにつながることが懸念されている
• 🏬 アメリカの商業用不動産の差し押さえが前年同月比2倍に増加
• ❓ 欧州の銀行も商業用不動産ローンをたくさん抱えており、今後問題が悪化する可能性がある

Q & A

cppibとはどのような機関投資家ですか?

カナダの公的年金を運用する投資委員会。1997年に設立され、2023年3月時点で資産総額は580兆円程度。

cppibはなぜ債券を発行しているのでしょうか?

レバレッジを効かせてリターンを向上させ、将来の年金支払いの負担を軽くするため。

cppibの運用資産構成を教えてください。

未上場株33%、上場株24%。その他、インフラ9%、不動産9%、債券12%など。地域別では北米51%、アジア26%、ヨーロッパ18%など。

なぜcppibは商業用不動産を1ドルで売却したのでしょうか?

需要が回復する見込みがない中で、保有物件の質を向上させるために不要物件を手放したもの。経営に直接影響はない。

米国の商業用不動産は今後どうなると予想されますか?

オフィス需要の回復が見込めない中、今後も価格下落が進む可能性が高い。投資家のパニック売りが加速する恐れもある。

欧州でも同様の事態が起きる可能性がありますか?

はい。ドイツやフランスの銀行も商業用不動産ローンを多く抱えており、米国と同様に状況が悪化する可能性がある。

商業用不動産の問題で最も深刻な地域はどこですか?

カリフォルニア州が特に深刻で、差し押さえ件数が前年比3倍に急増している。

株式市場との関係はどうなっているのでしょうか?

株式市場がAIバブルで高騰している反面、商業用不動産の問題が顕在化するリスクがある。投資家センチメントの悪化につながりやすい。

商業用不動産の転用など他の対応策は考えられますか?

需要のないオフィスビルなどを住宅や店舗など他用途に転換する動きが出てくる可能性がある。

日本の投資家にとって教訓となる点は何でしょうか?

過度なレバレッジやリスクテイクは最終的には投資家に跳ね返ってくることがある。中長期的な視点を失わずに安定した運用が大切。