La crise du logement à Genève
Summary
TLDRThe script discusses the housing shortage in Geneva, highlighting that the number of new homes built is insufficient to meet the growing demand. It attributes this to the canton's economic attractiveness, rapid population growth, and structural housing supply issues. The script suggests that to address the shortage, a significant increase in construction, possibly to 5,000 to 6,000 units, is needed. It also touches on the potential of densifying existing areas and the disparity in rental prices, urging the construction of more affordable housing to balance the market.
Takeaways
- 🏠 In 2021, Geneva saw a record construction of nearly 3,200 housing units, but the average over the past decade was only 1,870 units annually, which is insufficient.
- 📉 The low vacancy rate in Geneva is due to the canton’s economic attractiveness, rapid population growth, and structurally insufficient housing supply.
- 📈 Geneva's dynamic growth and increasing number of households, including older individuals and younger couples in large apartments, contribute to high space consumption.
- ⚠️ The current vacancy rate is extremely low, around 0.35%, indicating a housing shortage in the canton.
- 🔄 Despite recent construction aligning with demographic growth, past imbalances, particularly in the late 1990s and early 2000s, have created a persistent shortage.
- 📊 To counteract the shortage, Geneva needs to build 5,000-6,000 units in the short term and then stabilize at 2,500-3,000 units annually.
- 🌆 There is about 19% buildable land left in Geneva, which could accommodate 75,000 new housing units for an estimated 150,000 new residents.
- 🏢 Increasing density, such as constructing taller buildings and converting existing structures, is crucial due to limited land availability.
- 💰 The disparity in rent prices is significant, with high demand from financially capable individuals driving up rents.
- ⚖️ Geneva’s strict regulatory and legislative constraints slow down the construction process, and easing these constraints could speed up new housing development.
Q & A
What was the record number of housing units constructed in Geneva in 2021?
-In 2021, a record number of nearly 3200 housing units were constructed in Geneva.
What was the average number of housing units constructed annually in the 10 years prior to 2021?
-The average number of housing units constructed annually in the 10 years prior to 2021 was 1870.
Why is the housing vacancy rate in Geneva low?
-The low housing vacancy rate in Geneva is due to the economic attractiveness of the canton, rapid population growth fueled by a positive migration balance, and structurally insufficient housing supply.
What are the two main aspects explaining the housing shortage problem in Geneva?
-The two main aspects are the dynamic growth of Geneva attracting many people to settle, and the increase in the number of households, including older people living alone in large apartments and younger people occupying large apartments without children.
What is the current housing vacancy rate in Geneva, and what does it indicate?
-The current housing vacancy rate in Geneva is very low, around 0.35%, indicating a housing shortage in the canton.
What would be the short-term solution to prevent the housing shortage in Geneva?
-To prevent the housing shortage in the short term, it would be necessary to construct more than 3000 units, probably around 5000 to 6000 units, and then return to a pace of 2500 to 3000 units.
What percentage of buildable surface remains in the canton of Geneva, and how does this relate to the potential for new housing?
-Approximately 19% of the surface in the canton of Geneva remains buildable. With optimistic population growth estimates, about 150,000 new inhabitants would require around 75,000 new housing units, which could be absorbed by the 19% of available buildable surface.
What are some of the strategies suggested for increasing the housing supply in Geneva?
-Some strategies include densifying the city by overbuilding certain structures, possibly increasing the number of floors in new constructions, and considering the densification of villa zones which represent a significant part of the canton.
How does the disparity in rental prices in Geneva affect the housing market?
-The disparity in rental prices, with new, high-end rentals being very expensive and many others having not evolved much over the years, creates a market tension. The high demand from those who can afford high rents drives prices up, while the weakness of tenant rights contributes to the explosion of rents.
What is the current distribution of fixed-rate mortgage loans in Geneva, and what does it suggest about the stability of the housing market?
-75% of mortgage loans in Geneva are fixed-rate, with 45% having a term of 1 to 5 years and 30% over 5 years. This distribution suggests that despite the increase in credit costs, there is no expectation of a market collapse due to households being unable to sustain their mortgage payments.
What are some of the regulatory and legislative constraints that may be affecting the construction of new housing in Geneva?
-Some of the constraints include increasingly stringent regulations and legislation, such as those related to noise sensitivity. There may also be issues with private law oppositions, which are more difficult to address.
What is the fundamental issue with the housing market in Geneva, and what does it suggest for the future?
-The fundamental issue is the structural insufficiency of the housing supply in Geneva, which struggles to meet a robust and resilient demand fueled by solid economic growth and employment. This suggests that the housing market in Geneva is expected to remain stable rather than collapse.
Outlines
🏗️ Housing Shortage in Geneva
The script discusses the housing shortage in Geneva, noting that despite 2021 being a record year with nearly 3200 new homes built, it's still below the required rate. The average over the previous decade was only 1870 homes per year. The main reasons for the low vacancy rate are the economic attractiveness of the canton, rapid population growth due to a positive migration balance, and a structurally insufficient housing supply. The script also highlights the increase in the number of households, with older people living alone in large apartments and younger people occupying larger spaces without children. The current vacancy rate is very low, around 0.35%, indicating a housing shortage. To address this, it suggests constructing more than 3000 units in the short term, potentially 5000 to 6000, and then maintaining a rate of 2500 to 3000 units annually.
📊 Economic Dynamics and Housing Construction in Geneva
This paragraph examines the economic dynamics of Geneva and the challenges of housing construction. It mentions that despite the high demand for housing, there is a discrepancy between the number of construction permits granted and the actual number of completed homes due to increasing regulatory and legislative constraints. The script suggests that easing some of these constraints, such as noise sensitivity levels, could speed up housing construction. It also touches on the potential for urban densification, including the possibility of building higher and on existing agricultural land, which is reaching its legal limits. The paragraph emphasizes the need for political and economic development in villa zones, which represent a significant portion of the canton's land and offer untapped potential for housing. Additionally, it discusses the disparity in rental prices, with high prices for new, luxurious apartments and low, stagnant prices for others, and the need to construct more housing to alleviate the shortage and stabilize rental prices.
Mindmap
Keywords
💡Housing Construction
💡Vacancy Rate
💡Economic Attractiveness
💡Positive Migration Balance
💡Housing Demand
💡Rental Prices
💡Tenant Rights
💡Housing Market Stability
💡Urban Densification
💡Regulatory Constraints
💡Fixed-Rate Loans
Highlights
In 2021, a record 3200 housing units were constructed, but this is still insufficient compared to the average of 1870 units in the previous decade.
The low vacancy rate in Geneva is due to the canton's economic attractiveness, rapid population growth, and a structurally insufficient housing supply.
The growth in Geneva is driven by a dynamic region attracting many people to settle, and an increase in the number of households.
Elderly people living alone in large apartments and younger people occupying spacious apartments without children contribute to high space consumption.
The current vacancy rate is very low, around 0.35%, indicating a housing shortage in the canton.
To prevent housing shortages, short-term construction of over 3000 units, and then 5000 to 6000 units, followed by a steady 2500 to 3000 units annually is suggested.
There is approximately 19% of buildable land remaining in Geneva, which could accommodate an estimated 75,000 new housing units for 150,000 new residents.
Densifying the city, such as by increasing building heights, is one way to create more housing in the limited space of Geneva.
Continuing construction on agricultural land has reached its legal limits, and densifying villa zones is a complex but significant potential area for development.
There is a significant disparity in rents in Geneva, with new constructions having very high rents but many others remaining unchanged for years.
To address the housing shortage and rent issues, more construction is needed to ease market tension, as there is a high demand for housing.
Rental prices are set by the market, with a significant portion of the population able to pay high rents, which drives prices up.
Tenants' rights are weak, with few acting to ensure rents are in line with the law, contributing to rent increases.
There is a discrepancy between the demand for construction permits and the final permits granted, often due to increasing regulatory and legislative constraints.
Easing certain regulatory constraints, such as noise sensitivity, could potentially speed up the construction of new housing.
The majority of mortgage loans have fixed rates, with 75% due beyond one year, indicating stability in the housing market despite credit tightening.
The fundamental issue is the structurally insufficient housing supply in Geneva, unable to meet a robust and resilient demand fueled by solid economic dynamics and employment.
The Geneva housing market is expected to remain stable, with no signs of a collapse, supported by strong economic fundamentals.
Transcripts
[Musique]
là il se passe que nous ne construisons
pas suffisamment de logements l'année
2021 a été une année record puisque près
de 3200 logements ont été construits en
revanche les 10 dernières années avant
cette année 2021 la moyenne était à 1870
logements et c'est de loin pas suffisant
la faiblesse du taux de vacances à
Genève s'explique à la fois par
l'attractivité économique du canton le
fait que sa population croit rapidement
alimentée par un solde migratoire
positif et de l'autre une offre en
construction une offre un logement
structurellement insuffisante et donc le
différentiel entre ces deux taux de
croissance explique l'affaiblissement
ces dernières années du taux de vacances
à Genève alors il y a deux aspects qui
expliquent ce problème c'est la
croissance dém Genève c'est une région
dynamique beaucoup de personnes bien
s'installer il y a un deuxième aspect
c'est l'augmentation du nombre de
ménages d'une part des personnes plus
âgées qui seule dans des appartements de
grande taille c'est les appartements
familiaux qui autrefois étaient occupés
par les enfants et le couple
traditionnellement les enfants partent
madame monsieur est décédé reste
statistiquement parlant et du coup
occupe des espaces plus grands l'autre
aspect c'est des personnes des coupes
plus jeunes qui vivent dans les
appartements d'assez grande taille sans
enfant et tout ça explique qu'on a une
consommation importante en fait des
espaces bâti
[Musique]
donc effectivement aujourd'hui le taux
de vacants il est très faible on est
environ à zéro 35
037%. donc on voit qu'il y a une pénurie
de logements sur le canton par contre on
observe aussi de ces dernières années
que finalement il y a eu un équilibre
puisqu'on a construit assez de logements
par rapport au solde
démographique donc à la croissance
démographique du canton le déséquilibré
c'est plutôt fait dans les la fin des
années 90 au début des années 2000 donc
on a un décalage qui se crée et puis on
voit que si on veut
un petit peu soutenir et empêcher cette
pénurie il faudrait à court terme
construire plus que 3000 unités
probablement plutôt en 5 à 6000 unités
puis après repartir sur un rythme de
2500 à 3000 unités
[Musique]
alors le nombre de logements exacts
qu'on peut construire un cor à Genève
c'est difficile à estimer par contre ce
qu'on sait c'est que il reste environ
19% de surface à bâtir sur le canton si
on prend les estimations optimistes de
l'OSS en termes de croissance
démographique on imagine environ 150 000
nouveaux habitants
environ deux habitants par par ménage ça
ferait un besoin de 75000 nouvelles
unités logements et ça c'est absorbable
par les 19% de surface abative
[Musique]
alors il faut construire là où c'est
possible c'est sûr que le territoire
n'est pas extensible et je pense qu'on
peut densifier un peu la ville en plus
surélever certains immeubles et puis
dans les nouvelles constructions
peut-être monter à huit étages plutôt
que 5 étages et je pense que c'est comme
ça qu'on aura un peu plus de logements
l'espace est exigu à Genève donc on a
deux possibilités grosso modo tout
d'abord cette continuité à construire
sur la zone agricole on a atteint les
limites de ce côté-là limite juridique
parce que on a des surfaces à seulement
la Confédération oblige le coton à
conserver effectivement les espaces et
c'est aussi souhaitable d'un point de
vue de souveraineté alimentaire mais
également d'un point de vue
environnemental et puis on a aussi les
zones villa et ces zones-là doivent être
densifiées elles représentent une part
importante du coton et c'est là où on a
un potentiel laissa un potentiel plus
complexe politiquement et économiquement
à développer
[Musique]
ce qui est rare et cher
mais à Genève nous connaissons une
grande disparité entre les loyers nous
avons effectivement des loyers pour les
nouveaux beaux qui sont très élevés mais
beaucoup de loyers qui n'ont que peu ou
pas du tout évolué depuis des années et
des loyers donc très bas et pour
résoudre cette pénurie et cette question
des loyers il faut accepter de
construire pour que le marché se détende
ce qui explique c'est que on a une
demande solvable à Genève très solvable
il y a une dispersion des salaires qui
fait que vous avez des gens qui ont la
possibilité de pouvoir payer des loyers
au-delà de 3000 francs et que c'est pas
quelques personnes parlent mais c'est
une partie significative de la
population et c'est ça évidemment qui
tire le loyer vers le haut parce que les
loyers sont fixés d'abord par le marché
et l'autre aspect c'est la faiblesse en
fait des droits du bail qui repose sur
les épaules du locataire c'est au
locataire d'agir pour obtenir un loyer
qui soit conforme à la loi et peu de
locataires agissent qui explique
l'explosion de loyer
[Musique]
alors ce qu'on observe beaucoup en fait
aujourd'hui c'est que finalement il y a
un décalage entre la demande
d'autorisation de construire et le
permis définitif qui est autorisé c'est
souvent dû à des contraintes qui sont de
plus en plus fortes
réglementaires et législatives donc
peut-être que si on arrivait à assouplir
certaines de ces contraintes on parle
notamment de tendance sur le degré de
sensibilité du bruit on pourrait
peut-être aller un petit peu plus vite
dans la dans la réalisation de nouveaux
logements bon et après les contraintes
aussi au niveau des oppositions du droit
privé plutôt ça ça a aussi un
problématique qui est un peu plus
difficile à enrayer en revanche et puis
enfin peut-être arriver à densifier plus
le territoire puisqu'on a un territoire
qui est assez contraint densifier le
territoire et puis créer peut-être des
nouveaux logements dans les surélévation
des aménagements de combles ou des
projets qui sont déjà plus denses à la
base
[Musique]
les données publiées par la BNS nous
montrent que la majeure partie des
volumes du volume des crédits sont à
taux fixes on a 75% du volume des prêts
hypothécaires qui sont
dues au-delà de 1 an et sur ces
75%, 45 % le son à horizon 1 an 5 ans et
30% au-delà de 5 ans donc on voit
clairement que malgré le renchérissement
du crédit on ne s'attend pas à des mises
sur le marché du fait de ménage qui
serait dans l'impossibilité de nourrir
leurs crédit hypothécaire
[Musique]
non il est important de revenir au
fondamentaux d'un côté on a un Genève
une offre de logements qui est
structurellement insuffisante une
construction qui peine à rencontrer une
demande qui est robuste résiliente
alimentée par un emploi et en dynamisme
et économique solide et donc on ne
s'attend pas à un effondrement de
l'immobilier bien au contraire tous les
éléments plaident pour le stabilité du
marché immobilier à Genève
[Musique]
Weitere ähnliche Videos ansehen
5.0 / 5 (0 votes)