КОГДА УПАДЁТ СТАВКА ПО ИПОТЕКЕ И ДОЛЛАР?

Summary

Dans cet échange captivant, Sergueï Smirnov discute avec Viatcheslav Soloviov sur divers aspects de l'économie actuelle, notamment les taux d'intérêt élevés et leur impact sur l'inflation et l'investissement dans l'immobilier. Soloviov exprime ses préoccupations concernant les décisions de la banque centrale russe et souligne les opportunités d'investissement dans le secteur de la construction, malgré la turbulence actuelle. Ils débattent également des stratégies d'investissement dans des temps d'incertitude économique, mettant en lumière les avantages et les risques des différents types d'actifs.

Takeaways

• 📉 L'interview discute de la situation économique en Russie en mars 2022, marquée par une panique liée à la fluctuation du cours du dollar aux dépens du rouble.
• 💵 Les représentants de la compagnie Arsagira, en particulier Vassili Soloviov, ont expliqué que, selon leurs analyses, le dollar pourrait rapidement atteindre un pic de 60-50 rubles, ce qui a été surprenant pour les gens habitués à une croissance constante du dollar.
• 🏦 L'interviewé partage son expérience de travail dans la banque, où l'objectif principal était d'acheter des dollars, considérés comme la plus rentable des investissements à l'époque.
• 📉 Le script mentionne un changement de situation au fil du temps, où le dollar a finalement cédé et que cela a été choquant pour certaines personnes.
• 🤔 L'interviewé exprime son incompréhension quant à la logique derrière les décisions de la banque centrale, en particulier en ce qui concerne les taux d'intérêt élevés et la lutte contre les prêts à taux préférentiel.
• 🏢 La discussion aborde les défis de la gestion de l'immobilier commercial, où les taux d'intérêt élevés sur les dépôts rendent la location moins attrayante en comparaison.
• 📈 L'interview met en avant les avantages à long terme de l'investissement dans l'immobilier par rapport aux dépôts à taux élevé, soulignant que les prix de l'immobilier ont tendance à augmenter avec le temps.
• 💸 L'interviewé partage son opinion sur les investissements dans des entreprises de construction, suggérant que certaines entreprises comme LSR et Samolét sont considérées comme chères et que leur performance future est incertaine.
• 🌐 La fin de l'entretien aborde la question de la confiance dans les différentes classes d'actifs, incluant les actions, les obligations et les investissements tangibles comme l'immobilier et l'or.
• 🤝 L'entretien conclut sur une note de recommandation pour que les investisseurs fassent preuve de prudence et de compréhension des marchés, plutôt que de se concentrer uniquement sur les rendements à court terme.

Q & A

Quel est l'impact de la situation économique sur les investissements dans les actions de constructeurs immobiliers?

Selon le script, les actions des constructeurs immobiliers comme LSR et Aeroport sont considérées comme chères et ne représentent pas un bon investissement en raison de leur surévaluation par rapport à la situation économique actuelle.

Quelle est la position de Sergeï Smiirnov sur les taux d'intérêt élevés?

Il est mentionné que Sergeï Smiirnov estime que les taux d'intérêt élevés ne sont pas une panacée pour réguler l'inflation et peuvent à long terme entraîner une hausse des coûts de production, ce qui affecte la compétitivité des entreprises.

Quels sont les avantages et les inconvénients des investissements dans l'immobilier par rapport aux dépôts bancaires?

Les investissements immobiliers offrent la possibilité d'un rendement plus élevé que les dépôts bancaires, mais ils comportent également des risques liés à la fluctuation des prix et à la spéculation du marché immobilier.

Quelle est la différence entre les investissements dans des actifs tangibles et des actifs financiers?

Les actifs tangibles, tels que l'immobilier et l'or, sont considérés comme plus stables et moins volatils que les actifs financiers tels que les actions et les obligations, bien que ce ne soit pas toujours le cas en fonction du marché.

Quels facteurs influencent la valeur des actifs financiers?

La valeur des actifs financiers est influencée par la confiance des investisseurs, les tendances du marché et les performances des entreprises sous-jacentes, ainsi que par les conditions économiques et monétaires globales.

Quelle est la stratégie de gestion de portefeuille recommandée par Sergeï Smiirnov pour les investisseurs?

Sergeï Smiirnov suggère aux investisseurs de ne pas se concentrer uniquement sur les rendements à court terme, mais plutôt de considérer des investissements à long terme, tels que les actions de sociétés qui pourraient avoir une croissance future.

Quels sont les risques associés aux investissements dans les obligations?

Les obligations peuvent présenter des risques tels que la volatilité des taux d'intérêt, les défaillances de la valeur et les risques de crédit des émetteurs, en plus des risques liés à la liquidité du marché obligataire.

Quelle est la vision de Sergeï Smiirnov sur l'avenir de l'inflation et de l'économie russe?

Selon Sergeï Smiirnov, l'inflation et les taux d'intérêt élevés ne sont pas des situations durables et devraient normalement se stabiliser à long terme, permettant ainsi une croissance économique plus saine.

Quels sont les facteurs à prendre en compte lors de l'investissement dans les entreprises de construction immobilière?

Il est important de considérer la solvabilité et la capacité de financement des entreprises de construction immobilière, ainsi que leur capacité à gérer les risques de marché et à maintenir la qualité de leurs projets.

Quelle est la position de Sergeï Smiirnov sur l'investissement dans les actifs non tangibles comme les actions?

Sergeï Smiirnov estime que les actions représentent un bon investissement à long terme en raison de leur potentiel de croissance et de leur capacité à surpasser l'inflation, bien que cela implique un niveau de risque plus élevé.

Outlines

00:00

😀 Évolution du cours du dollar et des perspectives économiques

Le paragraphe 1 discute de la situation économique en mars 2022, marquée par une panique liée au cours du dollar et de la dévaluation par rapport au rouble. L'entretien met en avant les commentaires de Vassily Solovyov, un dirigeant de la société Arsager, qui prévoit une dépréciation du dollar par rapport au rouble. Il mentionne également une stratégie de diversification pour les investisseurs et les défis rencontrés dans la gestion de la situation économique, y compris les décisions d'un actionnaire important pour vendre des dollars et les conseils financiers donnés à une connaissance qui possède des économies en devises.

05:00

😉 Impact du cours du dollar sur le marché immobilier

Dans le paragraphe 2, l'impact du cours du dollar sur le marché immobilier est examiné. Il est mentionné que l'écart entre l'export et l'import, ou le solde commercial, a une influence significative sur le cours du dollar au cours des six derniers mois. Les flux d'importation ont augmenté, en partie à cause de l'effort pour convertir le pétrole en yuans et d'augmenter l'importation de produits chinois, tandis que l'export a diminué en raison d'une réduction de la demande des consommateurs européens. La stabilisation du cours du dollar est attribuée à la vente obligatoire des revenus en devises et à la restauration partielle de l'importation.

10:00

😐 Discussion sur les effets de la politique de l'hypothèque préférentielle

Le paragraphe 3 porte sur les implications de la politique de l'hypothèque préférentielle, qui est critiquée pour ses effets sur les prix de l'immobilier. Il est suggéré que cette politique pourrait augmenter artificiellement les prix et que cela n'est pas entièrement correct. L'orateur soutient que les prix de l'immobilier sont principalement influencés par le volume de construction et la relation offre-demande, plutôt que par les taux d'hypothèque. Il est également question de la rentabilité de la construction et de l'impact de la politique de l'hypothèque sur le marché immobilier secondaire.

15:02

😇 Réflexions sur le marché immobilier et les investissements

Dans le paragraphe 4, l'orateur partage ses réflexions sur le marché immobilier et les investissements. Il mentionne un fonds immobilier qui a fourni un rendement de 300 à 350% sur 15 ans, bien que le marché ait doublé en valeur au cours des 2-3 dernières années. Il est question de la décision des actionnaires de ne pas prolonger le fonds, ce qui a entraîné une liquidation prématurée. L'orateur exprime de la nostalgie pour les opportunités manquées et discute des changements législatifs qui ont affecté les investissements dans le secteur de la construction.

20:04

😁 Introduction de la notion d'actifs financiers numériques

Le paragraphe 5 aborde l'introduction d'une nouvelle notion d'actifs financiers numériques, qui ont émergé dans un contexte de transition vers des actifs numériques. L'orateur discute des défis et des opportunités associés à cette évolution, y compris la réglementation en cours d'élaboration et les implications pour les investisseurs et les professionnels de l'immobilier. Il est question de la manière dont les actifs financiers numériques pourraient être utilisés pour représenter des parts de propriété immobilière et comment cela pourrait affecter le marché immobilier.

25:04

😕 Problèmes potentiels liés aux actifs financiers numériques

Dans le paragraphe 6, l'orateur identifie des problèmes potentiels liés à l'utilisation d'actifs financiers numériques dans le secteur immobilier. Il est question de la complexité du mécanisme de ces actifs, de la difficulté pour les investisseurs de comprendre leur valeur et de la nécessité d'une meilleure réglementation pour clarifier leur nature et leur utilisation. L'orateur exprime des inquiétudes quant à la capacité de ces actifs à remplacer les transactions classiques sur le marché immobilier.

30:04

😖 Comparaison entre les investissements immobiliers et les dépôts à terme

Le paragraphe 7 compare les avantages et les inconvénients des investissements immobiliers et des dépôts à terme. L'orateur discute de la tendance actuelle des gens à préférer les dépôts à terme à cause des taux d'intérêt élevés, malgré les opportunités offertes par les investissements immobiliers. Il met en évidence les défis de persuader les investisseurs de la valeur à long terme de l'immobilier par rapport aux avantages à court terme des dépôts à terme.

35:06

😡 Discussion sur les taux d'intérêt et les investissements immobiliers

Dans le paragraphe 8, l'orateur discute de la relation entre les taux d'intérêt et les investissements immobiliers. Il mentionne que les taux d'intérêt élevés ne sont pas normaux pour le pays et qu'ils seront probablement réduits à l'avenir. Il soutient que les investissements immobiliers offrent une meilleure rentabilité à long terme que les dépôts à terme, en soulignant les avantages de la possession d'un bien immobilier et la manière dont ses revenus peuvent augmenter avec le temps.

40:07

😌 Analyse des stratégies d'investissement dans l'économie actuelle

Le paragraphe 9 explore les stratégies d'investissement dans le contexte économique actuel, en se concentrant sur les taux d'intérêt et les marchés boursiers. L'orateur discute de la tendance à court terme des taux d'intérêt et de leur impact sur l'économie, ainsi que des risques associés aux investissements dans les actions et les obligations. Il met en garde contre les dangers de la spéculation basée sur les fluctuations du marché et souligne l'importance de comprendre les mécanismes sous-jacents de l'économie.

45:08

😓 Réflexions sur la valeur et la confiance dans les différents actifs

Dans le paragraphe 10, l'orateur partage ses réflexions sur la valeur et la confiance dans les différents actifs, y compris les actions, les obligations et les métaux précieux. Il discute de l'impact de la confiance et de la méfiance des investisseurs sur la valeur de ces actifs et de la théorie du marché efficace. L'orateur exprime son préférence pour les investissements dans des actifs qui ont une croissance potentielle et qui peuvent surpasser l'inflation, tels que les actions, par rapport aux actifs tangibles et stables.

50:11

😠 Opinions sur les stratégies d'investissement et les marchés financiers

Le paragraphe 11 présente les opinions de l'orateur sur les stratégies d'investissement et les marchés financiers. Il discute de la préférence de certains investisseurs pour les actifs tangibles et la méfiance envers les marchés boursiers et les instruments financiers. L'orateur met en garde contre les risques de se concentrer uniquement sur les actifs tangibles et souligne les avantages potentiels des investissements dans les actions et les obligations, malgré les fluctuations du marché.

55:13

😡 Aperçu des perspectives économiques et des stratégies d'investissement

Dans le paragraphe 12, l'orateur fournit un aperçu des perspectives économiques et des stratégies d'investissement. Il mentionne que les taux d'intérêt clés élevés ne resteront pas élevés à long terme et critique les politiques monétaires actuelles pour ne pas être efficaces dans la lutte contre l'inflation.

Keywords

💡dollar

Le terme 'dollar' fait référence à la devise américaine, utilisée fréquemment comme un standard de valeur et d'investissement dans le monde entier. Dans le script, la discussion sur le dollar est liée à la situation économique de la Russie, où la fluctuation du cours de l'euro par rapport au rouble russe est un point central de la conversation. L'interview mentionne des prédictions passées sur le cours du dollar et son impact sur l'économie et les investissements.

💡kurs rublia

Le 'kurs rublia' signifie le taux de change du rouble russe. Dans le script, le cours du rouble en relation avec le dollar et l'euro est un sujet clé, car il affecte directement la valeur de l'investissement, les exportations, les importations et la stabilité économique du pays.

💡inflation

L'inflation est un terme économique qui se réfère à l'augmentation générale et continue des prix des biens et services. Le script aborde la question de l'inflation et de ses conséquences sur la valeur de la monnaie, les coûts de production et les stratégies d'investissement.

💡rynka nekdvzhimosti

Le 'rynka nekdvzhimosti' désigne le marché immobilier. Dans le script, le marché immobilier est évoqué comme un investissement attractif et comme un indicateur de la santé économique. La discussion porte sur les perspectives d'investissement dans le marché immobilier et comment il peut être affecté par d'autres facteurs économiques tels que le cours de la monnaie et les taux d'intérêt.

💡depozyty

Les 'depozyty' sont des fonds placés dans une banque ou une autre institution financière pour générer des intérêts. Le script mentionne les taux d'intérêt élevés sur les dépôts comme un choix d'investissement pour certains, malgré les risques potentiels liés à l'évolution de ces taux.

💡eksport i import

L'export et l'import sont des concepts clés pour comprendre le commerce international. Dans le script, l'export et l'import sont mentionnés comme des facteurs qui influencent le balance des paiements et, par conséquent, le cours de la monnaie.

💡torgovy balans

Le 'torgovy balans' est un indicateur économique qui mesure la différence entre l'export et l'import d'un pays. Dans le script, l'auteur discute de l'importance du balance des paiements pour comprendre les forces qui influencent la valeur de la monnaie et les tendances économiques.

💡investitsii

Les 'investitsii' font référence à l'utilisation de fonds ou de ressources pour obtenir un profit ou un avantage dans le futur. Le script discute des différents types d'investissements, y compris les investissements dans le marché des changes et le marché immobilier.

💡kredit

Le 'kredit' est un emprunt d'argent fourni par une banque ou une autre institution financière. Dans le script, les crédits sont mentionnés dans le contexte de la financement des projets immobiliers et de leur impact sur la stabilité économique.

💡rynka obligatsiy

Le 'rynka obligatsiy' est le marché où les obligations sont émises et échangées. Dans le script, le marché des obligations est abordé en tant qu'option d'investissement alternative aux dépôts bancaires et aux investissements immobiliers.

💡tseny na nedvizhimost'

Les 'tseny na nedvizhimost'' se réfèrent au coût des biens immobiliers. Dans le script, la discussion sur les prix de l'immobilier est liée à la stabilité et à la croissance des valeurs immobilières, ainsi qu'à l'impact de la politique monétaire et des taux d'intérêt.

Highlights

Василий Соловьёв и его партнёр спокойно объясняют, что по их расчётам рубль упадёт до отметки 60-50 руб. за доллар.

В 90-х годах было странно услышать, что доллар не будет расти вечно и обеспечит максимальную доходность.

В банке в прошлом году было целью купить доллар, так как он был самой доходной инвестицией.

Переходный процесс на рынке валюты и недвижимости, связанный с изменением курса доллара.

Аналитика компании Арсагера прогнозирует снижение курса доллара и его устойчивость в долгосрочной перспективе.

Рынок недвижимости и его корреляция с курсом доллара и ставками по кредитам.

Василий Соловьёв делится своими прогнозами на лето 2022 года по курсу доллара и их влиянию на рынок недвижимости.

Обсуждение влияния торгового баланса и экспорта-импорта на курс доллара.

Стабильность курса доллара после введения обязательной продажи валютной выручки.

Влияние льготной ипотеки на рынок недвижимости и цены на недвижимость.

Обсуждение перспектив инвестиций в недвижимость в сравнении с деpozитами и их доходностью.

Анализ динамики цен на недвижимость и влияения рыночных факторов на них.

Рассмотрение стратегий инвестирования в недвижимость и управление рисками на рынке.

Василий Соловьёв выражает сомнения относительно эффективности высокой ключевой ставки ЦБ в борьбе с инфляцией.

Обсуждение тенденций на рынке недвижимости и подходов к инвестирование в неё в текущих рыночных условиях.

Разговор о проблемах с инвестиционными фондами недвижимости и их закрытием.

Дискуссия о цифровых финансовых активах (ЦФА) и их потенциальном влиянии на рынок недвижимости.

Василий Соловьёв делится своими прогнозами и рекомендациями по инвестированием в бумажные активы и недвижимость в условиях турбулентности на финансовых рынках.

Transcripts

на дворе был Март 2022 года в стране

паника недавно началось сво курс доллара

зашкаливает по отношению к рублю И все

не понимают что будет происходить и

вдруг я смотрю интервью и

пресс-конференцию представителей

компании арсагера а в частности Василия

Соловьёва бе сменного её руководителя И

в этот момент Василий Соловьёв и его

партнёр спокойно без нервов начинает

объяснять и показывает что Согласно их

расчётам их аналитическим показателям

рубль скоро

доллар ут до отметки

6050 руб поверьте в девяностых годах

вообще странно было услышать Что доллар

например не будет расти вечно то есть

как бы что он всегда будет обеспечивать

максимальную доходность Да когда он

начал в конечном итоге уступать это было

для кого-то шоком Вот вы просто не

сталкивались А я работал в банке и

руководству Там невозможно было

объяснить что можно там

зарабатывать единственная цель Как нам

купить доллар Как нам взять где-то

деньги и купить доллар потому что он так

сказать был самой доходной инвестицией

можно было не думать с годами эта

ситуация немного поменялась значит

смотрите вот этот переходный процесс Вы

можете попытаться что-то поиграть вот

мне позвонил крупный акционер наш да и

сказал Я говорит Видел у вас будет

встреча вечером передайте людям которые

там будут что вот есть люди который

рассуждает Вот мы с ним тоже поговорили

так я говорит продал миллион долларов Да

вот я говорю У вас был миллион долларов

были утебя были вторые варежки Вот

соответственно миллион долларов но он

как-то там видимо как-то с плечом что ли

то есть ну просто

спекулятивной не просто ну там треплют

языком да А вообще вот поставили деньги

Я говорю ну хотите передам вот я передал

соответственно Но вот Ровно эту логику

Что он снизится он это сделал уже вот

прямо

когда сегодня он это сделал по-моему там

вчера первый по 90 руб и сделает говорит

я ещё у меня есть Вот завтра то есть

если быть предельно точно ми 200 вот он

как бы вот я говорю Ну я так играть не

буду да то есть как бы у меня есть

чёткая позиция куда-то вот сейчас

пытаться сыграть на этом Да как Говори

вот не собираюсь

позвонила моя одноклассница у неё

валютные сбережение Я говорю ты как

минимум половину сейчас Переведи в рубли

Потому что если ты планируешь там ну она

пока за границей вернуться в Россию то

это то что тебе Вот точно понадобится да

И это будет безопаснее это будет

безопаснее А вот эта вакханалия она на

мой взгляд она носит некий временный

характер вот поэтому есть переходный

процесс внутри него Вы можете

попробовать подсети вот как эти ребята я

я не могу

скажем так некие тенденции внутри

переходного вот этого процесса я я я я

приблизительно понимаю чем это всё

закончится вот если останется то

соотношение прогнозируемых спросом Ну ну

то есть 80% условия для экспортёров

снижение импорта вот всё что мы

обозначили то вот так вот ну примерно

это наверное где-то 50 50 месяцев нет 50

руб Нет по времени понимаете Почему

сложно сказать мы сейчас не обладаем

полнотой информацие ещё потому что ответ

не озвучивали и это они прогнозировали

на лето 2022 года Любой человек кто

слушал их в марте д второго года бы

крутил у Виска и многим кому я пересыла

это видео тоже Так мне говорили что они

несут приходит лето 2022 года и мы

увидели то что прогнозировал Василий

Соловьёв и я решил сейчас в марте

204 года снова поехать в санкт-петербург

к Василию соловь чтобы поговорить с м

вещах которые вас беспокоят А Вас

беспокоит курс рубля по отношению к

доллару и вас беспокоит высокая Ключевая

ставка одних это беспокоит с тем сколько

она ещё продержится И сколько можно

будет зарабатывать на депозитах А когда

перекладывать других это беспокоит а

когда брать ипотеку Я иду сейчас в

студию разговаривать с василием

Соловьёвым из компании арсагера поехали

Василий Здравствуйте рад вас снова

видеть на моём канале Да очень прит у

нас уже ребята было интервью с василием

и я размещу под ссылкой Ну а первый

вопрос я конечно не могу задать про

доллар Понятное дело что мы за кадром

уже обсудили с василием что он говорит

так что не хотел бы отвечать развёрнуто

опять в виде правиться но Давайте

проанализируем Какую картинку после того

как доллар сходил летом 2022 года к п то

конечно же опять же все начинают

говорить Ну вот там было 50 теперь это

90 и люди пытаются в этой курсовой

разнице заработать и конечно до сих пор

так или иначе все у нас скачки на рынке

недвижимости обратил внимание связано с

одним Что происходит с курсом доллара

поэтому не могу вас про это спросить что

фундаментально происходит с долларом в

последние

полгода за последние 3 года мы принесли

своим клиентам собственникам

недвижимости более 15 млрд рублей

Высоцкий Эстейт Превращаем недвижимость

в деньги даже на падающем

нке на на изменение курсовой динамики

курса

доллара за последние полгода основное

влияние на его динамику а сущест Ну

оказывало именно

Э так называемое ну

наверное

разница между экспортом и импортом это

то же самое торговый баланс есть ещё

платёжный баланс то есть условно говоря

Э сколько долларов

текает в страну и сколько из неё

вытекают Да основные можно сказать

способы как

бы то что втекает это сейчас торговля Да

потому что

инвестиции их можно сказать Нет да Со

стороны тех инвесторов которые раньше

являлись их источниками Да вот поэтому в

основном то что втекает

это

результат деятельности наших экспортёров

Вот и с учётом того что импортёры

импортёры Да они в какой-то момент очень

сильно

ээ стух будем говорить так э то вот этот

вот

а как ни странно в том же двадцать

втором году был большой рекорд Ну там

рекорд был по поступлениям валютной

выручки то вот этот дисбаланс он привёл

там в том числе и к таким вот

серьёзным последствиям

которые там по-моему рубль укреплял до

50 руб за доллар вот за последние

полгода

ситуация она достаточно сильно

изменилась То есть как бы были налажены

определённые

пути по которым идут импортные потоки

как следствие объёмы импорта Ну в первую

очередь в валюте они существенно

возросли связа с тем что мы пытаемся

перевести нефть в рупи

нефть соответственно в юане и так далее

ну в конечном итоге Вы же как бы и за

рупи и за юане какую-то продукцию

покупаете Да Во всяком случае количество

тех же китайских автомобилей на улицах

мягко говоря сильно увеличилось тут

Важно соотношение вот плюс какой-никакой

ток капитала существует в отличие от

Поэтому вот именно так называемое вот

это сальдо оно изменилось вот плюс там

такой момент Да почему собственно

удалось стабилизировать курс доллара и

даже он припал это введение

обязательной продажи валютной выручки

потому что мало того что достаточно

сильно восстановился можно сказать

импорт существует определённый отток

капитала вот а так ещё и экспортёры с

учётом того что в ть третьем году объём

экспортной выручки потому что ну в двад

втором году определённые потребители не

могли резко отказаться они постепенно

отказывались Поэтому если Вы посмотрите

там насколько сократилась там от тех же

европейских потребителей там выручка

Газпрома и других компаний Да вот

поэтому экспорт в этом году присел а

импорт нарот

плюс е я гово экспорт они стали

придерживать То есть ты как

бы не приводишь эту выручку Да ты её

придерживает она не

оказывает влияние на так сказать доллар

с точки зрения предложения поэтому

доллар достаточно прилично там подскочил

вот Когда ввели вот эту валютную выручку

Ну ситуация стабилизировалась Но одно из

заявлений

с курсом доллара это коррелирует мне

кажется я с этим не согласен да вот

возможно у Эльвиры набиулина какая-то

другая логика и какие-то другие есть

цифры я не обладаю всей информацией на

мой взгляд это не помогает на мой взгляд

это как раз завуалировано потому что

основное вот моё мнение чтобы высокая

ставка - это борьба именно с льготной

ипотекой создать искусственный вот этот

разрыв который сейчас государству будет

тяжело

Она очень была недовольна программой

льготной

ипотеки Ну

знаете честно

говоря когда говорят Ну льготная

ипотека не нравится центральному банку с

точки зрения Я так понимаю в том числе и

роста цен на недвижимость якобы Вот эта

льготная ипотека Она

как-то поднимает цены на недвижимость

либо делает эти

на

недвижимость Ну как это не совсем

правильным потому что происходит Вот это

да искажение Да вот я могу сказать

только одно

что влияние на цены на недвижимость в

первую очередь оказывает объём стройки

Да соответственно объём спроса объём

предложения в какой-то какой-то степени

я

даже не то что за Я когда-то у нас ну

по-моему втом году была такая статья Как

раз где

э вот я как раз этот момент и отмечал

что это хорошо бы чтобы ипотека была как

можно дешевле потому что происходит

следующая вещь когда у тебя ставка по

ипотеке низкая это естественно приводит

к росту стоимости недвижимости рост

стоимости недвижимости он приводит к

тому что достаточно сильно возрастает

рентабельность строительстве

строительства этой недвижимости А рост

рентабельности строительства

недвижимости он к чему приводит он

приводит к тому что больше начинают

строить как не парадоксально то есть по

сути дела Когда это это это нормальный

такой рыночный механизм допустим А что

мне делать старому владельцу старого

фонда то есть больше начинают строить

соответственно происходит смена поколени

у нас есть провал в демографии

покупателей я конечно остаюсь тогда в

старом фонде рано или Лой меновой ценой

на что я поменяю разрыв вот сейчас мы

увидели разрыв между ценой вторички и

новостроек он уже вышел в пользу

новостроек этот перекос же он же

нездоровый А почему Ну вот по одной

простой причине что рано или поздно

застройщик который продавал э квартиру в

ипотеку соответственно ипотечники

который купил

новостройку он е будет выносить на

вторичный рынок а там она с

и он может оказаться на грани дел Ну

во-первых ВС равно Люди так сказать

прекрасно знают Стоимость такого товара

как недвижимость Да это как бы не акции

где они не знают их истинную цену потом

Ну посмотрите такого же не происходит

что люди там типа покупают за одни

деньги а уж на вторичном рынке они

продают там в полцены Почему Вот у нас

сейчас в Сочи люди с убытками выхо это

это некий частный случай если

рассматривать как быка Кая можно ещ

какой-нибудь объект привезти в целом по

стране такого всё-таки нет потом люди

которые залезают вот в эту ипотеку они

как бы вообще в меньшей степени

ориентируются на то что они там это

будут перепродавать им это нужно жильё

вот банально для жизни то есть вот а А

по поводу новое и старое Да ну во-первых

это рынок там всё так вот это дело как

это высту и выровняется Да но в своё

время вот у нас был фонд

недвижимости потом поговорим но там идея

была следующая Да идея была следующая

она заключалась в том что мы покупали

стройку достраивать и продавали её вот а

и как бы доходность она состояла из двух

грубо говоря индексов общий индекс

недвижимости и так называемая индекс

строительной готовности то что дорожает

жильё это И вот я помню как-то приехали

иностранцы и они такие и

смотрят как это мы покупаем вот

строящуюся недвижимость они говорят А ну

когда она будет построена Да мы говорим

Ну вот этот вот объект будет сдаваться

там типа через год вот мы им рассказали

всю эту идею

Почему так сказать Строительная так

сказать есть индекс положительной

строительной доходности и общий прогноз

изменения индекса недвижимости если

Строительная готовность она типа всегда

положительная потому что мы покупаем

вроде бы строящуюся недвижимость Да а

потом имеем готовую за этот срок она как

бы прибавляет в цене вот

а общий индекс недвижимости Ну тут уже

прогнозом занимается он теоретически

недвижимость может и падать да Вот и у

меня знаете тогда поразил его вопрос Я

не понимал что он имеет имеет в виду

потому что тогда такого не было а вот

сейчас такое Я наблюдаю уже вот ну

несколько лет Наверное он спрашивает

Слушайте а почему у вас вот эта новая

недвижимость она стоит дешевле вот

готовой старый Я говорю Ну как в той уже

можно жить Она готова это готовый

продукт А это недвижимость только ещё

строится В ней же невозможно жить Ты там

естественным образом она стоит дешевле

потому что это ещё как бы полуфабрикат

он говорит Вы знаете у нас такого нет я

говорю а почему а потому что это новая

недвижимость а та старая То есть у них

вот эта вот этапность то есть

амортизация Да она поэтому когда стало

происходить отчасти у нас это я с вами

согласен что здесь как бы есть вот такая

логика что у нас несколько перекошенный

спрос на первичную недвижимость по

сравнению с автори в том числе из из

ипотеки но он ещё объясним тем что и

смена поколения произошла люди не хотят

старые панельные дома и всё остальное

это логика этого иностран да и я вот

сейчас когда поэтому он говорит а вообще

у вас не должно быть дохода А мы тогда

его получали Но вот прошли прошло 10 лет

и

а вот это как раз такой вопрос тогда

косм тогда наверное

сразу закрываете по сути дела И я помню

когда арсагера

объявлял накануне Нового бума рос и

Казалось бы сейчас все могут прийти и

сказать арсагера арсагера Ну как же так

вы вот проспали такой вот бум или

всё-таки как раз это было нормальное

появление потому что вы говорили стройки

зарабатывали А сейчас вы могли бы с этим

фондом сесть Нет на самом деле как

говорится Вопрос не в бровь А в глаз Вы

абсолютно правы Сергей что мы Да мы как

бы Э жалели давайте для справки скажем

то есть был фонд расскажем для тех кто

мы не знаком с 2005 года он был Да он

просуществовал 15 лет и дал он по-моему

300% да за эти 15 лет Я насколько помню

350 да то есть как бы 350 соответственно

за 15 лет пробег пробег там с индексом

недвижимости Я говорю он там индекс плюс

дал то есть ну как бы чуть больше

индекса недвижимости заработали То есть

в принципе как бы цели он выполнил

другое дело Да что прошло там буквально

пару лет и он ещё удвоился бы вот этот

вот пай я вам даже так скажу смешно

сказать У нас они одновременно

запускались с фондом акций так вот в яме

двадцать второго года ещё мы

разговаривали перебью Василия чуть-чуть

но мы разговаривали за кадром

компетенции многих членов правления

арсагера в стройке Я просто некоторых

акционеров много лет знаю То есть у вас

ещё и были Члены совета директоров

которые очень хорошо понимали этот

продукт Ну мы на самом деле скажем так

сами неплохо понимали Потому что

когда-то эти строительные компании

консультировал то есть я уже говорю что

мы стояли по сути дела за первым

выпуском там облигаций первой строите Ну

строительной компании первый выпуск

облигаций был поэтому нет Мы хорошо

достаточно разбирались поэтому в своё

время это даже было нашим основным

инвестиционным продуктом именно фонда

недвижимости Вот Но если возвращаться к

этому э так сказать моменту Да вот 15

лет там да мы получили индекс

недвижимости даже больше чем индекс

недвижимости но некий вот скачок

недвижимости произошёл там грубо говоря

последние там да 2-3 года вот а но здесь

какой момент во-первых чтобы было

понятно у фонда Да есть у пифа есть срок

в отличие от открытых фондов там есть

срок и у него окончание было как раз

декабрь двадцатого года и пайщики это

решение пайщиков Да они приняли решение

не продлевать его То есть если до этого

причём это уже декабрь двадцатого года

когда уже

пошло скажем жор пошёл слушайте Но на

самом деле там такое законодательство

несколько странное Да там после решения

пайщиков у тебя там того что всего лишь

полгода полгода на реализацию

недвижимого имущества вы понимаете что

это на самом деле достаточно мало

поэтому объективно говоря объективно

говоря А уже консультации с теми

пайщиками которые было понятно как они

проголосуют там условно говоря там в

декабре Да точнее Там они не проголосуют

им достаточно было ничего не делать и

фонд автоматически как бы закрывался

чисто по сроку вот мы начали распродажу

ещё раньше то есть как бы к сожалению

мы Чита продавали весь дй год и даже

там вот там на ликвидацию фонда

отводилось полгода Ну мы правда там к

этому моменту практически уже всё

сожалению этих пайщиков Сегодня вы

знаете Конечно есть есть сожаление у

этих пайщиков то

что такая такая дополнительная

доходность не получена но

но она была получена други инструмен

Совершенно верно Да то есть на самом

деле они осознанно приняли это решение

во-первых очень сильно изменилось

законодательство то есть в тех условиях

которых Мы работали там в 200 там се

2005 Ну вот 2010 году переход на скро

строительных компаний Это не позволено

да то есть как бы отменили вот по сути

дела старый вот этот 214 Закон и

инвестировать фондом Ну стало то есть

вот это сама по себе Ну нет фов Под

каждый проект Вы же хорошо разбираетесь

в рынке санкт-петербурга Ну у нас как

раз и красота вот

этого продукта она заключалась в том что

там была

диверсификация по квартирам по объектам

по застройщикам а со временем мы так

разгоняли что по городам понимаете чтобы

человек мог Ну как бы вкладывать вот

некий как индекс недвижимости индекс по

стране Да точно точно

масштаба у нас такие были планы громади

если поднять наши вот бизнес-планы как

это

конца двухтысячных да получается там там

просто вот основная вот это вот была

поэтому переход на ЭСК фактически вам

обрубают

это было понятно налог ещё очень сильно

обру се а вот сейчас как раз все зали

про фаш цифровые финансовые активы А вы

были одним из тех кто старый старые е

видео есть статья говорили в своё время

про так называемые бины И говорили что

они чуть ли не агентов по недвижимости

убьют Ну не совсем действительно идея

она по-моему вообще девяносто седьмого

или девяносто восьмого года вот а но

видео на эту тему Мы записали недавно то

есть объективно говоря идея вот как бы в

публичную плоскость вот такую вот она

поступила недавно вот буквально по-моему

в декабре этого года я так вот решил её

как это миру подарить потому что она

именно в текущих условиях стала

возможной к реализации поэтому здесь

конечно ну вашим зрителям не в контексте

будет сложно ориентироваться для этого

надо посмотреть вот эту идею понять вот

эту идею вот этого бина Да

соответственно как бы это аббревиатура

биржевой индекс недвижимости сейчас это

стало возможным но если говорить о том

вы говорите там убьют аген агенств Неджи

агентов недвижимости да Ну во-первых я

ещё раз говорю не убьют потому что как

мне кажется вот этот цифровой

Э я не знаю рынок будем говорить так

цифровая цифровой финансовый актив на

осно на основании недвижимости он не

сможет существовать в отвязки от скажем

так самих операций на рынке не

Совершенно верно на классических

операций

на рынке недвижимости это как как мне

кажется не может сейчас доставка

продуктов полностью убить вот живые

магазины на земле просто происходит

какое-то перераспределение Да и здесь

Отвечая на ваш вопрос полностью убить не

может да но согласитесь Сергей вот какое

количество продавцов в магазинах

заменили текущие курьеры которых мы

видим на велосипе я понимаю на

самом простой причине инвестор который

инвестирует в недвижимость не с целью у

него проживания ему Агент вообще не

нужен он для него на самом деле обуза

потому что я как-то разбирал в своём

Telegram канале что Агент у него отъезд

30% дохода не не 3% а 30 потому что я

показывал Почему Потому что как раз вот

сегодня вот сейчас заговорили о цфа но

есть На мой взгляд одна большая проблема

цфа в том виде в котором сейчас приня

и многие компании начинают с помою цфа

привлекать денег застройщики Это для

вашего фонда наверно более интересны

инструмент чем для того кто не очень

разбирается в природе цфа то как раз

люди привыкли играть недвижимость во

владению а цфа пока не описывает

владение конкретным метром то есть

Росреестр отказывает в регистрации Когда

я могу взять онфрой финансовый актив

привязать его в абсолютной величине цене

квадратного метра в

объекте Ну тут грубо

говоря надо лучше Вот мне во всяком

случае разобраться

а под схемой введения вот этого

цифрового финансового актива по пока это

фактически На мой взгляд замена

облигационного займу Угу

а такая достаточно более гибкая с

помощью платформы оператора но на мой

взгляд сейчас то что принято в

законодательстве для массового

потребителя на мой взгляд будет Ну так

достаточно

проблематично слушайте Но я могу

рассуждать о введении цифрового

финансового актива вот с точки зрения

той идеи которую там я озвучил то есть

если кому-то будет интересно но можно

дать ссылку на вот эту лекцию Да

биржевой индекс недвижимости и там я не

вижу вот каких-то серьёзных проблем ни

для кого ни для инвесторов не для

конечных приобретателей вот о какой

схеме введения цифрового финансового

актива грубо говоря что будет его как

это ну содержанием то есть да по под что

он выпускается Да говорите вы вот какой

схеме Я не совсем понимаю если

честно я подразумевал что у нас есть

здание Да

а люди не способны купить в НМ це лот

квартиры так но при этом они очень хотят

и и выступать инвесторами этого здания

сейчас например государство говорят

Давайте развивать отель индустрию Ну да

а и давайте мы опять будем давать

какое-то льготное проектное

финансирование ещё что-то и так далее

когда у наших граждан желающие в

недвижимость не исчезла никуда есть

запив сегодня можно под какой-то отель

привлечь

пив есть инструмент но сейчас как раз

все заговорили о том что А давайте

вместо пифа будем выводить цфа на

операторскую платформу Ну я не совсем

понимаю тогда Ну пифон тут э всё понятно

грубо говоря

А на деньги пифа покупается это

имущество оно становится частью этого

пифа условно говоря пайщики Ну в

какой-то пропорции и прина или

покупается земельный участок и потом

строится Ну да или покупается земельный

участок потом строится В любом случае

потом э это всё становится имуществом

пифа и пачки посредством владения поём

каждый там своей доле грубо говоря

владеют коллективно вот этим имуществом

дальше оно может как-то

эксплуатироваться могут выкупаться по

или по ним платиться доход всё поехали

Что происходит с фа Я не понимаю в

данном случае то есть грубо

говоря Я насколько знаю ты не можешь

прямо так вот как

это то что цифровая

финансовая цифровой финансовый актив он

даёт тебе право на какую-то долю вот в

этом имуществе я не совсем понимаю как

бы вот этот механизм то что говорят Ну

вы его сейчас и нет потому что он и

сейчас и не зафиксирован Поэтому пока На

мой взгляд цфа такой полуфабрикат

который пытаются застройщики просто

выводить Угу пытаются показать как

модную новую тему Но дальше она не

проработана они я вот вот вот то что мне

кажется пытаются делать застройщики они

пытаются с помощью вот этого цифрового

финансового актива и отчасти это вот

кстати в лекции У меня тоже как бы

описано они пытаются сделать как бы

платёжное средство на ту продукцию

которая у них есть то есть грубо говоря

они производят что-то Да и далее они

начинают Ну калибровать или оценивать в

неких цифровых финансовых активах

право

приобрести вот эту продукцию за вот эти

вот скажем так выпущенный цифровой

финансовой тив но там очень интересный

момент присутствует он достаточно не

тяжело обходится Да но там есть такой

момент если вы читали вот

законодательство по цифровому

финансовому активу ты не можешь ими

рассчитываться напрямую то есть грубо

говоря это всё равно делается через ну

нет через как бы ну стандартную денежную

единицу То есть через рубли то есть

грубо говоря ты не можешь вот взять

цифровый макти напрямую

купить там например ту же недвижимость

да это я Я то есть как бы они торгуются

в рублях Но это обходится как бы

введением там посредников условно говоря

в цифровой финансовые активе ты можешь

оценить какое-то имущество но когда ты

будешь проводить расчёты тебе придётся

это сделать через рубли Понимаете вот

вот собственно такой момент Ну пока На

мой взгляд какой-то сложный продукт да

для восприятия обычного человека который

говорит ребята вот если не

нужно Дайте мне метры и всё и

нено опыту пифов по опыту пифов потому

что хотя Казалось бы там что проще вот

ограниченное количество этих паёв

выпущено это имущество хранится в

спецдеп То есть как бы УК Ну

дополнительный грубо говоря контур

надёжности Да вот и то вот как ты

вводишь вот такого посредника люди не

чувствуют то что они приобрели

недвижимость то есть для них

недвижимость - это запись в росреестре

на их имя поэтому ведение каких-то вот

промежуточных как бы финансовых

инструментов будь то цифровой финансовый

инструмент будь то ПАЗ пифа Да оно как

бы ну генерирует у человека какое-то

следующую следующий уровень сомнений Да

совершенно верно то Так боится

Росреестра Сегодня вот у нас Это

показывал когда мы даже показывали

ребята вот фонд вот там я не знаю 300

квартир Вы можете каждую проверить на

стоимость вот сложите их разделите на

количество и актива они говорят вот

Торговый центр вот арендные платежи вот

мы как мы этим владею и людям тяжело Да

всё равно они понимаете для них пив А за

сколько у меня его купят а а вот потом

там у нас был кризис они как начали

продавать у нас эти паи как бы мы даже в

какой-то

момент обратным способом стали вычислять

квадратный метр мы говорим вы продаёте

вот паи и получается что вы квадратный

метры недвижимости продаёте там в

полтора раза дешевле чем он стоит на

рынке но нет Потому что вот квартира он

так поступать не будет а для него

виртуальная какая-то Такая реальность

вот этот вот один буквально инструмент

который вроде бы

является Ну он даёт право на вот эту вот

имущество Он уже у людей как бы терял

вот как бы понимание стоимости ценности

и как следствие вот некой денежные

оценки то есть вот эти все такие скажем

производные инструменты от самой

недвижимо

точно однозначно Сергей одно по даже вот

зам не стоит очень сильно увлекаться

этим ТМ пускай попробуют Может у них

получится изменить вот это как бы

сознание людей Но наш опыт показывает

вот ровно то что вы сказали вот именно

практический опыт для так сказать Вот Ну

то что происходит на практике с мнением

физических лиц Следующий вопрос хотел

задать такой вот высокая ставка по

депозитам и сегодня многие люди говорят

Ну а чего такого у них картинка мира

выглядит сегодня так что такое ощущение

что это ставка высокая по депозитам

будет ещё энное количество лет и очень

сложно с инвестором разговаривать

приходишь говоришь вот есть объект

коммерческой

недвижимости у него есть арендатор и вот

у неё есть доходность из расчёта где-то

99,5 10% годовых но он говорит я лучше

на депозите буду держать за 16 на что

ему говоришь когда начнёт проживать

ставка по депозит таких объектов не

будет но он говорит Нет я лучше Т мы ему

говорим тут же ежемесячный платёж ты же

можешь жить с него а депозит же надо

держать На что он говорит Нет ну сейчас

ставка по депозит на ваш взгляд эта

логика она

ошибочная

Ну жизнь жизнь покажет вот я

единственное могу здесь рассуждать какой

логикой на самом деле если Может ли

во-первых государство так долго держать

такую ставку шею Ну мы сейчас об этом

поговорим да как бы да На мой взгляд

ставка там 1415 даже

16% она Ну ненормальная для нашей страны

Поэтому как бы ставки будут на там мой

взгляд они будут съезжать Вот но здесь я

даже хотел бы отметить другое Да а

условно говоря Если вы даёте э там

возможность человеку зайти в какой-то

проект по недвижимости который приносит

10 годовых И несмотря на то что

э ставка

она ниже вроде бы депозитной здесь я с

вами поспорил бы по поводу того что

арендный

платёж он как это даёт возможность

получать доход Ну точно также человек

который кладёт деньги на депозит он

может вам возразить я буду проценты

снимать с

депозита Да скажем так и не обязательно

вовсе там У меня например

[музыка]

Тамба

депозит корректно его таким образом

подбивать тут скорее долгосрочность

получения этой ставки Потому что если

завтра там или через год ставки депозита

будут например там семь или восем то

никто Ему больше не даст а вот в вашем

примере с недвижимостью что-то

подсказывает что-то подсказывает да Так

как ведь недвижимость - это по

определению в общем-то долгосрочный

актив Да мы знаем что если там ухаживать

за недвижимостью должным образом она

может очень долго существовать а потом и

существует опять же с сетями э

существуют контракты когда они

привязывают выплату по аренде к обороту

сети например тот же красно белое А это

фактически частично компенсирует Ту же

самую инфляцию с в платежа в конечном

итоге практика показывает вот здесь я

тоже хотел Вот это от отметить момент

что первое что недвижимость по

определению долгосрочный и если ты его

купил то грубо говоря эта ставка у тебя

будет не на это не надо она в каком-то

смысле там понятно что всякие могут

произойти события но это как получается

как бесконечное И что ты выберешь в

данном случае там условно говоря как бы

облигацию будем говорить так с купоном в

10% который в принципе

является относительно вот этой вот

ставки нормальной Так сказать

нейтральной

ставки практически на бесконечный срок

или на

вполне конечный срок Ну ставку там 14% я

естественно выберу скажем так первое

плюс

однозначно нужно понимать вот во всяком

случае наш опыт работы в недвижимости он

что показал что вот соотношение арендных

платежей

Иден арендных платежей и стоимости

недвижимости такая приличная Константа

вы сказали 10 но это совсем шикарно Да

но наша практика показывала что всё

вообще Ну вот так сказать крутится

вокруг 7% то есть арендные платежи они

где-то составляют в районе 7% Да потому

что есть ещё в конце концов изменение

само капитализации тела То есть я к

этому и клоню Сергей как раз я к этому и

клоню и получается такой очень

интересный момент что ты сейчас да купил

недвижимость уря за и да и арендная

ставка у тебя 10% от этого икса но потом

что начинает происходить абсолютно ведь

недвижимость - это такой уникальный

актив это с одной стороны вроде бы актив

который позволяет

приносить так сказать этот доход а с

другой стороны это как не парадоксально

товар Ну понят товар да то есть как бы и

А раз это

товар ция она у него такая вот там ну

как бы это какие-то проценты условно

говоря го есть ещ развитие локации и так

далее да там ну что-то может Но в

среднем в среднем сам по себе этот товар

он он дорожает с темпами инфляции Потому

что есть банально себестоимость создания

этого товара он состоит из человеческого

труда бетона прочее прочее прочее и в

итоге получается что вот этот товар он

дорожает с темпами инфляции А арендная

ставка по отношению к стоимости она

обладает вот этим постоянством

относительной э доходности и получается

что в абсолюте в абсолюте Да у тебя

арендная ставка к моменту твоего

приобретения она тоже растёт и мне

приходилось сталкиваться с людьми

которые мне говорит Ну что ты мне

рассказываешь у меня там типа э однушка

она мне приносит 20% арендных платежей

Так это он фиксировал тогда когда он на

котловане купил в 2006 году Ну или

готовую купил 3 года назад я гово говорю

пойми не может быть аренд иди сегодня на

портал и посмотри сколько она стоит Да

сопоставь и ты получишь вот эти 7 Ну 10

как говорю процентов это очень хорошо

поэтому опять же возвращаясь к вашему

примеру с депозитом получается что грубо

говоря эти арендные платежи в абсолюте

они будут расти понятно что он е и в кон

конв товара может извлечь и переложить

его в

другой на перекладывание из одного

товара в другой он тоже на спекулятивной

составляющий зарабатывать какой-то

степени неограниченный срок в отличие от

депозита Но люди же вот так сложно не

мыслят они мыслят более простыми

категориями потому что мы сейчас видим

картину такую что если абстрагироваться

от жилой недвижимости А у нас есть

сегмент коммерческой недвижимости видим

сейчас отток капитала они люди просто

сели такие Говорят мы посидим на

депозитах но мы говорим ребята вот

сейчас самое время когда оттянул капитал

на депозиты искать интересные объекты

Почему вы не заходите Ну что они говорят

нет мы в моменте Да мы в моменте сейчас

здесь получаем больше я ну

пожалуйста я я даже продолжу вашу мысль

Сергей мне приходилось сталкиваться что

они в этом случае говорят Мы сейчас

получим на депозите 16% а потом мы твои

10% воз Ну типа мы зайдём Когда 16%

закончится Да а оно Пусть просят у вас

вот да а потом мы к вам вернёмся Я

всегда им люблю задавать один вопрос я

говорю а Вы уверены что такое

предложение будет и второе Вы уверены

что Вы один такой уникальный кто так

мыслит Совершенно верно и второе говорю

и второе говорю а а вам говорю не

кажется что у вас таких будет очень

много умников которые сейчас здесь

получат высокую ставку и будут думать

что там Вас ждут

то собственник который Вам будет

продавать Он поймёт что вы тут прибежали

пять сферами он вам поднимет этот

однозначно он у вас там заберёт

Совершенно верно так устроен как бы

капиталистический мир что как бы там ну

постоянно вот эти вот арбитражные

механизмы они выравнивают в какой-то

степени воз вы сейчас сталкиваетесь с

такой же аргументацией что я лучше на

депозитах посижу чем я пойду в

инструмент агеры потому инструменты тут

скорее люди сравнивают дивидендную доход

инструмент это просто посредник они

сравнивают дивидендную доходность и

значение так сказать доходности на

депозитов там аналогичная логика То есть

как бы они тавтология Вот соответственно

они говорят что вот я могу получать 14

что мне ваша дивидендная доходность 10

вот у меня удивительная вещь как быстро

человек забывает что я им говорю ребят

Вот давайте весну

с она продержалась полгода вы сечас вот

прошло и полугода вы голоси что всё Мы с

этой ставкой Греф сказал навсегда й

Ставко и так далее Ребята давайте вот

есть график вот есть история вот все

шутят что Эльвира рисует котика на

Ключевой ставке там вот есть

така краткосрочные я по крайней мере

вижу Ну обозримом 8 месяцев я что что

считается краткосрочным Ну да

естественно всё что в пределах года это

в общем-то краткосрочно Да понимаете как

бы Сергей в принципе в

принципе для Ну некого такого

гармоничного развития экономики у каждой

страны как бы Есть ну некий такой вот

уровень

нормальных нормальный уровень ставок Вот

я говорю что этот термин придуман там

по-моему каким-то итальянским

экономистом по-моему в X веке это

называется уровень нейтральной ставки

кстати кстати даже Центральный банк с

определённого момента он эту ставку

публикует у себя на сайте вот диапазон

уровень вот этой нейтральной ставки для

нашей страны - это 5 тире 7% то есть так

или иначе вот ставка если ставки выше

они всё равно будут туда стремиться и

если ставки ниже они тоже будут

стремиться туда потому что

соответственно это тот уровень ставки

который отражает но на него завязано всё

баланс деловой активности Совершенно

верно баланс деловой активности с точки

зрения взять в долг заработать скажем

так и так далее и так далее поэтому

Когда в своё время все считали что всё

уровня вот я помню вот эти 4% там я

помню тоже говорили ну нет всё другого

теперь будет ВС Новая реальность прошло

время и где эти 4% ещё не так давно мы

жили очень же многие экономисты сейчас

любят говорить такую фразу мир вошёл

Посмотрите на центробанки всех стран

мира они все мы вошли в фазу высоких

ключевых ставок Но ведь получается Тогда

весь бизнес должен обслуживать все эти

ключевые ставки в конце концов Мы же за

счёт превращаемся в паразитов в таком

случае Ну не совсем как бы на бизнесе

особо

Вы же прекрасно знаете Когда приходишь к

какому-нибудь бизнесмену если это

нормальный деловой человек да он не будь

дураком тоже тут же повышает цены в этом

плане мне и не совсем понятна логика

того же Центрального банка который таким

образом борется с инфляцией Я просто не

совсем понимаю потому что рано или

поздно вот э вот эта высокая процентная

ставка она попадёт в себестоимость

товара из чего бы это они будут дешевле

это кстати я и говорю в своих видео про

то что есть в конце концов конечная

стоимость у подрядчиков ведь у нас эро

устроен очень хитрым способом нельзя

сразу подрядчику 100% с ЭСК перевести он

будет выполнять свою подряд ную работу

ему придётся короткие

перекредитовать себестоимость

строительства и банк увеличивает свои

риски недостроя То есть у него все вся

картинка рассыпается сразу проектного

финанси Я согласен с Вами тогда

получается что фактически фаза этих

высоких ставок - это не Панацея лечить

инфляцию курса регулировать курсы и

соответственно сидеть с этим долго на

мой взгляд да Понятно тогда Вопрос

исчерпан как э компания арсагера

относится к акциям современных

застройщиков это ЛСР самолёт пик самолёт

и ЛСР У нас есть в составе портфелей вот

а Пика Нет мы считаем его дорогим его

Вот как раскрутили он у нас был Я честно

скажу вот у нас результат 2009 года вот

так объективно говоря там такой смешной

был момент у нас вот этот фонд акции 64

по итогам 2009 года он стал по-моему

самым доходным фондом в мире

представляете первое место в России нам

не дали Там дали тогда тройки а потому

что он был интервальный в тот момент но

по-моему третье место у нас обычный н

так вот этот результат был получен

вообще укатали в пол Вот там было п

компаний тут интерес момент ведь

застройщики сегодня закредитован

чем 4 года назад об этом Вот например

Недавно мы следим за этими вещами Я бы

не сказал что там какая-то там

колоссальная кредитная нагрузка я бы не

сказал ведь в конечном итоге уровень

кредитной нагрузки

одется по конечно то есть там надо

смотреть грубо говоря Ну как бы

настоящую Вот эту вот кредитную нагрузку

да Что является действительно кредит

сопоставлять их с размером собственного

капитала это раньше вообще там были

катастрофы полные когда у людей там я не

знаю там небольшие деньги дальше Потом

они воткнули там забор и пошли вот этими

дольщиками там смотришь С каким плечом

они работали там

считай при финансировании проекта

использовалось Обычное дело было

использовать процентов 10 собственных

средств всё остальное было как бы

средство дольщикам тогда а это это по

сути дела Они хоть и не процентные но в

общем-то по большому счёту заёмные

средства Да дольщиков Но тогда даже в

отчётности они отражались как часть

собственного капитала будете смеяться

после чего вот куча было всякого

недостроя потому что чуть-чуть у тебя

пошло не так у тебя обязательства Есть

конкретные по квартире да а денег

которые ты собрал на себестоимость уже

не хватает вот начались то есть переход

на финансирование сбалансировать

получаются такие компании как ЛСР и

самолёт Ну в каком-то смысле в каком-то

смысле вот то есть о отчасти ограничил

знаете эти конкретные компании Я думаю

что они ничего не выиграли толком ничего

не проиграли потому что это уже

достаточно серьёзные компании с

нормальным размером собственного

капитала Надёжность их и так до введения

эсв была

мой введение икро счетов оно в большей

степени

огради людей от проблем с небольшими

застройщика понимаете или вытеснило их

за счёт того что они не смогли пройти

эту процедуру Совершенно верно Понятно Я

последний

вопрос я последний год с кем не поговорю

то люди говорят так вот есть у нас

бумажные

активы есть у нас соответствено оее

активы несть золото доллар и та

турбулентность которую как многие

говорят а Я лучше посижу вот в этих

осязаемый активов недвижимость золото

доллар Налич мол очень страшно смотреть

на то что государство

зажёг акции облигации Вот смотри душа

дивидендные компании и так далее я в это

не играюсь что вы по этому поводу

скажете Хотя я я могу я вам могу сказать

своё

ощущение нет нет нет нет я вам могу

сказать своё ощущение я как раз недавно

сдавал слитки и понял очень интересную

вещь мне продал Ланта Банк слитки А

когда и я пришёл в эти же слитки принёс

в этот же Ланта Банк с их же документами

через год они нашли в этих слитках

какие-то недостатки и два-три слитка

оценили не очень сильно 1% Я заработал

но суть для себя я урок излк один на

экспертизе слит НД не нед экспертизе

слитков я себе ответил на один вопрос

идиот тебя каждый раз ВС равно помет в

этом инструменте Потому что ты в нём до

конца не разбираешься Да нет дело даже

не в этом как бы вы же

заработали показа что как раз процедура

бы продажи акций и

облигаций на бирже где Всё достаточно

более прозрачно чем человек который

заглядывает вот так под лу смотрит

говорит Вы знаете у вас тут я говорю

откуда мо возникнуть у меня они в

хранилище лежали в Банко Возможно они

говорят в банковском хранилище была

влажность Я говорю влажность и золото но

я как человек закончивший химический

класс и в МГТУ не ба сдавший на э

госэкзамен на пятёрку что-то как-то

странно мне было Повери Ну жуки жуки Да

в общем так вот в чём э всё-таки

слушайте Ну начнём Давайте с того

что На мой взгляд и люди должны это

Осознать

что

стоимости активов они в том числе и

таким поведением людей определяются да

то есть Грубо говоря чем больше людей не

доверяет какому-то активу тем он дешевле

потому что раз они не предъявляют на

него

спрос

Значит так сказать Ну он грубо говоря

падает в цене то есть в этом отчасти и

состоит даже вот такое понятие как

теория эффективного рынка что В каком-то

смысле вот эта потенциальная доходность

с учётом рисков у всех разных видов

активов соответственно у этих видов

активов она Ну грубо говоря

одинаковая вот

поэтому здесь я что могу сказать Э

ребята ну вы поймите тут есть вторая

сторона медали вы с одной стороны

озвучивается все эти риски так они и

учтены в цене и раз соответственно вы их

не покупаете то когда эти риски начнут

убираться даже с вашей точки зрения и вы

для себя скажем так примете решение А

что да да можно можно в том числе и на

рынке акций по по поучаствовать Газпрома

опять выплатили выплатил вот да то там

будут другие цены собственно там к этому

моменту будут другие цены потому что раз

вы сможете обратить на них спрос Значит

тоже на них кто-то может обратить сути

инвестирование найти

недооцененное Ну я бы сказал не то что

недооцененные

одна из сути инвестирования найти найти

то что вырастет Да как бы я вот это вот

не люблю недооцененное переоценены

понимаете как бы тут Важно увеличится у

тебя собственный увеличится у тебя

Капитал вложенный или нет А как бы по

причине того что она недооцененная и

станет дооценка или она нормально

оценена а вырастет ещё больше там в силу

того что компания будет развиваться ещё

лучше да это значения не имеет Потому

что когда ты считаешь формулу доходность

там есть такое понятие как прирост и

грубо говоря формуле совершенно всё

равно из-за чего этот прирост возник

логично логично логично вот поэтому этим

людям что можно сказать это их выбор они

чувствуют себя так комфортно восколько

они оценивают этот комфорт я не знаю это

как бы их мироощущение мне было бы

дискомфортно находиться в их положении

Почему Потому что я Я всегда боюсь

находиться так называемыми вот этими как

вы говорите осязаемый активами Чья

доходность в каком-то смысле Она понятна

она определена она стабильна Да там это

депозит кэш и так далее я знаю в

большинстве случаев инфляцию то не

обгоняет вообще ну Будем считать что как

бы депозит он равняется инфляции А вот

когда речь идёт об акция об акциях Да я

прекрасно знаю что это права на средства

производства и рано или поздно они

перекроют инфляцию потому что в какой-то

степени именно товары и услуги они и

дорожают а а как следствие дорожает тот

кто их создаёт то есть в каком-то смысле

вот это как бы такой длинный разговор да

Но

вот самое смешное что вот в той прибыли

которую получает Бизнес есть часть

которая даётся инфляции понимаете и

поэтому если ты как бы инфляция там

дальше будет расти то у тебя

соответствующим образом отреагирует

прибыль Что будет в твоих вот этих вот

осязаемый активов этого не будет потому

что там не встроен этот механизм

понимаете А дальше но чаще всего Сергей

чаще всего Вот люди которые держат Вот

вот в

таком состоянии свои активы Либо они

очень богаты и Они где-то получают такой

доход который позволяет им чуть ли не в

денежной форме это дело хранить им

условно говоря не нужно на это что-то

зарабатывать потому что они откуда-то

это берут да либо человек что-то ждёт

падения Да вот но здесь это уже такой

элемент игры и Где гарантия что оно

действительно произойдёт это падение да

то есть как бы ведь тут следует всегда

отдавать себе отчёт в том что вот

человек ждёт падения потом говорит вот

всё я скажем

так вижу что цены упали это дно Да но

когда ты на дне вот это вот может быть

будет полезно На таком обывательский

уровне собираешься что-то покупать Ты

должен отдавать себе отчёт что должен

быть кто-то Кто считает что это не

дно что цены упадут ещё А ты уверен что

такие будут то есть по сути дела Ты

когда совершаешь сделку ты грубо говоря

покупатель он продавец и ты должен

понимать что он должен думать что будет

ниже в противном случае Зачем он продаёт

по этой цене Да конечно вот а теперь

Задай себе вопрос Если всем будет

понятно что это

дно тогда собственник скажет я не продаю

Да откуда возьмутся продавцы Вот это

всегда следует помнить мне вот регулярно

приходится с этим я подожду ставки потом

куплю у вас типа за те же деньги

недвижимость за те же деньги акции

которые сейчас сечас стоит этого не

будет практика показывает что в тот

момент всё будет по-другому Спасибо

большое Да Да не за что всё спасибо

да Ну что что мы с вами выяснили из

разговора с василием Соловьёвым Ну

во-первых он нас успокаивает что

ключевые ставки Конечно такие

запредельно высокие они с нами ненадолго

с одной стороны одних это успокаивает

других начинает беспокоить А что делать

дальше Потому что если вы рассчитываете

до бесконечности зарабатывать по 16%

годовых на депозитах то это на самом

деле с нами ненадолго

второй очень важный момент он говорит о

том что действия Эльвиры набиулина с

высокой ключевой ставки на его взгляд

ошибочны по одной простой причине что

они не приводят к торможению инфляции а

впоследствии наоборот её разгонят и в

том числе Кстати они разгонят её в

сегменте новостроек третий очень важный

момент он насколько мне понравилось он

объяснил в Какие акции застройщиков

вкладываться в какие Нет это тоже

здравая позиция с чем я конечно не

соглашусь это я не соглашусь только с

тем что инфляция и недвижимость идут

потому что я остаюсь при своём бытовая

инфляция и цена на недвижимость между

собой не связаны Итак с вами был Сергей

Смирнов на канал можете не подписываться

это было очень интересное интервью Всем

пока