原重庆市市长黄奇帆预测未来房地产趋势，全国9万家房产公司8万家要倒闭

先锋观察家

6 Jun 202409:55

Summary

TLDR未来5到10年，中国房地产开发将进入新常态，房产商需进行五个调整：降低负债率至40%-70%，根据市场需求合理购地建房，减少跨界经营，减少子公司数量，以及改变销售模式，增加租赁房比例。这些变化将带来房产商的良性循环，政府将通过引导和重组策略，确保房地产市场稳定，避免大起大落，实现房地产业的持续健康发展。

Takeaways

🏢 未来5到10年，中国房地产开发将进入新常态，房产商的运营方式也将进行五个方面的调整。
📉 中国房产商的负债率将降低，从过去的80-90%降至70%甚至更低，以符合国际标准。
🛑 房产商将减少高价买地和大规模开发，根据市场需求进行结构性调整。
🚫 房产商将减少跨界经营，专注于主营业务，避免多元化导致的资源分散。
🔄 中国房产公司的数量将大幅减少，从9万个降至1万个，以提高行业集中度。
🏘️ 房产商的卖房模式将转变，部分房产转为商业性租赁房，以降低负债率。
💹 房产商将通过租赁房产发行ABS债券等方式，获取资本市场的资金支持。
🔄 政府将引导房地产市场进入良性循环，房产商的行为方式将因市场变化而转变。
📉 房价的增长速度将放缓，未来可能低于GDP增长率。
🛑 房地产市场的建设量将逐年减少，从17亿平方米降至10亿平方米。
🤝 政府将采取多种措施，包括重组、收购兼并等，以稳定房地产市场。

Q & A

中国房产商的负债率通常是多少，与其他国家相比有何不同？
-中国房产商的负债率过去高达80%-90%，而欧洲和美国的房产商负债率通常不超过50%，香港的房产商负债率不超过40%。
为什么中国房产商的负债率需要调整？
-因为过去20年市场需求量大幅增长，导致负债率过高。随着市场需求的减少，负债率需要降低，以适应新的市场常态。
房产商在新常态下应如何调整买地和建房策略？
-房产商应该根据市场需求进行结构性开发，避免过去那种高价买地、大楼盘造房导致大量库存的状态。
房产商跨界经营的现象在新常态下会有什么变化？
-房产商跨界经营的现象将会收敛，他们将专注于主营业务，不再进行多元化扩张。
中国房产商数量过多的现象将如何调整？
-中国房产商的数量将从9万个减少到1万个左右，通过注销、倒闭或转行等方式进行调整。
房产商的卖房模式在新常态下会有哪些变化？
-房产商将不再只是单纯地卖房，而是会有一部分房产转为商业性租赁房，通过租赁和ABS债券等方式降低负债率。
为什么说当前的房地产调整是一个良性循环的开始？
-因为这次调整是房产商行为方式转变的必然过程，调整后的市场将更加稳定和健康，形成良性循环。
未来房地产投资的规模会有什么变化？
-未来房地产投资的规模将会大幅度下降，从每年17亿平方米减少到10亿平方米左右。
房价在未来10年的增长趋势会是怎样的？
-房价的增长幅度将会低于GDP增长率，不再出现过去几年翻番的情况。
房产商在面临困难时，政府和市场应如何帮助他们实现软着陆？
-可以通过房产商自救、优势房产商收购兼并、国有资本入股、地方政府回购土地和房产、以及政府专项债或贷款等方式帮助房产商实现软着陆。
房地产业为什么被视为支柱产业，其稳定性为何重要？
-房地产业在GDP中占有重要比重，对经济增长有显著影响。同时，它也是民生产业，关系到老百姓的财富和生活稳定。

Outlines

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🏗️ 中国房地产新常态与调整方向

本段讨论了中国房地产未来5到10年的新常态，提出了五个调整方向。首先，指出中国房地产商的负债率将从过去高达80%-90%的水平降低至70%甚至40%，与国际标准接轨。其次，提到房地产商将减少大规模购地和建设，根据市场需求进行结构性开发。第三，房地产商将减少跨界经营，专注于主营业务。第四，中国房地产商的数量将从9万个减少至1万个，通过注销、倒闭或转行实现行业整合。最后，房地产商的经营模式将从单纯的销售转向包括商业性租赁房在内的多元化经营，以降低负债率并实现资本的均衡。这些变化预示着房地产行业的良性循环和健康发展。

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📈 房价与地价的稳定预期

这段内容分析了房价和地价的未来走势，预测虽然地价仍会上涨，但涨幅将低于GDP增长率，与过去几年相比，上涨势头将有所放缓。同时，讨论了房地产作为支柱产业的重要性，其对GDP的贡献率以及对民生和金融稳定的影响。提出了房地产企业在面临困难时的五种重组方式，包括自救、收购兼并、国有资本入股、政府回购土地和房产，以及使用专项债或贷款进行资金支持，以实现房地产行业的软着陆和稳定发展。

Mindmap

Keywords

💡新常态

新常态指的是中国房地产市场发展到一定阶段后，将进入的一种新的稳定状态。在视频中，新常态意味着房产商的运行方式将出现五个调整，包括负债率的降低、土地购买和房产开发方式的转变等。例如，视频中提到房产商的负债率将从80-90%降低到70%，甚至40%，这体现了新常态下房产商财务结构的优化。

💡负债率

负债率是指企业总负债与总资产的比率，用来衡量企业的财务杠杆程度。视频中提到，全球房产商的负债率通常不超过50%，而中国房产商的负债率曾高达80-90%。新常态下，中国房产商的负债率将逐步降低，这有助于降低财务风险，实现可持续发展。

💡三条红线

三条红线是中国政府为控制房地产企业过度借贷而设定的三个财务指标，包括资产负债率、净负债率和现金短债比。视频中提到，70%的负债率是三条红线中的一个指标，新常态下房产商的负债率将向这个标准靠拢，以符合政策要求。

💡市场需求

市场需求指的是消费者对某种商品或服务的需求总量。视频中提到，新常态下房产商将根据市场需求进行结构性的开发，避免过去大量库存积压的问题。这表明房产商将更加注重市场的实际需求，而非盲目扩张。

💡跨界

跨界指的是企业跨越原有业务范围，进入新的行业或领域。视频中提到，过去房产商在赚钱后尝试进入金融、商业、工业等多个领域，但新常态下，房产商将专注于主营业务，不再进行跨界经营，这有助于提高企业的核心竞争力。

💡子公司

子公司是指由母公司控股或控制的公司。视频中提到，中国房产商过去大量设立子公司，但未来这一现象将减少，房产商将更加注重主业，减少不必要的子公司数量，以提高管理效率和市场竞争力。

💡租赁房

租赁房是指出租给租户居住的房产。视频中提到，新常态下房产商将开发一部分房产作为租赁房，这不仅能够满足不同人群的居住需求，还能通过租金收入为企业提供稳定的现金流。例如，视频中提到房产商可能会开发50万套房产，其中25万套作为租赁房。

💡ABS债券

ABS债券是指资产支持证券，是一种通过将资产打包并发行证券化产品来融资的方式。视频中提到，房产商可以通过发行ABS债券来筹集资金，这有助于降低负债率，实现资本结构的优化。

💡拐点

拐点指的是事物发展过程中方向或趋势发生重大变化的点。视频中提到，中国房地产市场正在经历一个拐点，从过去的高速增长转向新常态，这将带来房产商经营方式的根本变化。

💡重组

重组是指企业通过调整内部结构、整合资源等方式来改善经营状况或解决财务问题。视频中提到，面对市场拐点，房产商可以通过自救、兼并收购、国有资本入股、政府回购等方式进行重组，以实现软着陆，稳定房地产市场。

💡保障房

保障房是指政府为解决中低收入家庭住房问题而提供的住房，包括公租房、经济适用房等。视频中提到，政府可以通过回购房产商的库存房屋，将其转化为保障房，这有助于稳定房地产市场，同时也满足了民生需求。

Highlights

未来5到10年，中国房地产将进入新常态，负债率将从目前的80-90%逐步下降到40-70%。

高地价、大规模开发的模式将逐渐减少，房地产开发将根据市场需求更为理性化和结构化。

房地产公司将不再跨界投资金融、商业、工业等领域，而是专注于本业。

中国房地产公司数量将大幅减少，从目前的9万家减少到1万家，法人成本降低。

未来房地产销售模式将改变，大部分房产将从销售转向租赁，形成商住混合的常住公寓。

租赁房的出现将推动资本市场的发展，租金可以用于发行资产支持证券（ABS）。

未来10年，房产价格的增长速度将低于GDP增长率，结束过去的快速上涨趋势。

房地产行业作为中国GDP的重要组成部分，未来将保持稳定，不再大起大落。

房地产行业的稳定对民生至关重要，中国居民60%的财富都集中在房产上。

房地产行业的稳定对金融机构也至关重要，很多按揭贷款依赖于房地产的健康发展。

房地产行业是工业供应链的重要部分，带动了众多工业产品的销售和消费。

对困难中的房地产公司，政府将通过重组、兼并和收购等方式，促进其平稳着陆。

大型房企将通过自救或战略投资者的介入进行重组，以保持市场的稳定。

地方政府将回购部分土地和房屋，将其转化为保障房和人才房，以稳定市场。

国家可能会推出专项债务或贷款，支持房地产市场的平稳过渡和软着陆。