Die 10 lukrativsten Immobilien Steuerhacks (10min kompakter Überblick!)
Summary
TLDRDieses Video präsentiert von Deutschlands bestem Immobilien-Steuerberater Martin Richter die zehn lukrativsten Steuerhacks für Immobilieninvestoren. In nur 10 Minuten erklärt er, wie man mit geringem Aufwand viel Steuer ersparen kann. Die Tipps umfassen die 15%-Regel, Kaufpreisaufteilung, Nutzungsdauerverkürzung, doppelte Abschreibung, Vermögensverwaltung durch GmbH, sowie steuerfreie Verkäufe und Vermietung. Richter zeigt, wie man diese Strategien nutzt, um Cashflow zu maximieren und Steuern effizient zu sparen.
Takeaways
- 💼 Die 15%-Regel: In den ersten 3 Jahren können Immobilieninvestoren 15% der Gebäudeanschaffungskosten jährlich steuerlich absetzen, aber nicht überschreiten.
- 🏡 Kaufpreisaufteilung: Die Finanzbehörde bindet sich oft an die im Kaufvertrag festgelegte Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude.
- 🔍 Nutzungsdauerverkürzung: Durch ein Gutachten können Immobilien auf kürzere Zeiträume als 50 Jahre abgeschrieben werden, was zu steuerlichen Vorteilen führt.
- 💸 Doppelte Abschreibung: Erhöhte Abschreibungen führen zu steuerlichen Verlusten, die den Cashflow positiv beeinflussen, ohne die Liquidität zu reduzieren.
- 💑 Vererbung und Verkauf innerhalb der Familie: Immobilien können steuerfrei an Ehepartner verkauft werden, was eine neue Abschreibungsperiode ermöglicht.
- 🏠 Immobiliensanierung und Wertsteigerung: Sanierungen können zu einer Wertsteigerung führen, die dann steuerlich genutzt werden kann, ohne die Immobilie zu verkaufen.
- 💼 Vermögensverwaltende GmbH (VV GmbH): Eine VV GmbH kann als Steuersparmodell verwendet werden, um steuerliche Verluste zu erzeugen, die privat nicht besteuert werden können.
- 🏢 Holdingstrukturen: Mit einer Holdingstruktur kann eine VV GmbH schneller steuerfreie Erträge erzielen, indem die Immobilie innerhalb kurzer Zeit verkauft wird.
- 🏡 Steuerfreies Verkaufen im Privatvermögen: Nach dem Einzug in eine Immobilie kann diese nach wenigen Tagen steuerfrei verkauft werden, wenn der Aufenthalt nachweislich erfolgt ist.
- 🔄 Kurzfristige Vermietung: Vermietung unter 6 Monaten kann zu steuerlichen Vorteilen führen, da die Umsatzsteuer auf den Mietertrag reduziert werden kann.
Q & A
Was sind die zehn lukrativsten Steuerhacks für Immobilieninvestoren, die Martin Richter in seinem Video beschreibt?
-Die zehn lukrativsten Steuerhacks umfassen die 15% Regel, Kaufpreisaufteilung, Nutzungsdauerverkürzung, doppelte Abschreibung, steuerliche Verluste trotz positivem Cashflow, steuerfreie Verkäufe innerhalb der Familie, Vererbung von Immobilien, Vermögensverwaltende GmbH (VV GmbH), Holdingstrukturen, steuerfreie Immobilienverkäufe nach kurzer Zeit und kurzfristige Vermietung unter 6 Monaten.
Was bedeutet die 15% Regel und wie funktioniert sie?
-Die 15% Regel besagt, dass in den ersten drei Jahren maximal 15% der Gebäudeanschaffungskosten in einem Jahr steuerlich abgesetzt werden können. Überschreitet man diese Marke, müssen die Kosten über 50 Jahre verteilt werden.
Wie funktioniert die Kaufpreisaufteilung und wie kann sie steuerlich genutzt werden?
-Die Kaufpreisaufteilung bezieht sich auf die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie auf das Gebäude im Kaufvertrag. Die Finanzverwaltung ist in der Regel an diese Aufteilung gebunden, was steuerlich Vorteile bringt, insbesondere wenn ein hoher Gebäudeanteil vorgesehen ist.
Was ist eine Nutzungsdauerverkürzung und wie kann sie steuerlich genutzt werden?
-Eine Nutzungsdauerverkürzung bedeutet, dass ein Gebäude auf weniger als die übliche 50 Jahre abschreibbar ist, basierend auf einem Gutachten. Dies führt zu einer höheren jährlichen Abschreibung und damit zu steuerlichen Vorteilen.
Wie kann die doppelte Abschreibung steuerlich genutzt werden?
-Durch die doppelte Abschreibung können Immobilieninvestoren die Abschreibung des Gebäudes verdoppeln, was zu einer höheren steuerlichen Abschreibung führt, ohne den Cashflow zu verändern. Dies kann zu steuerlichen Verlusten führen, die aber durch einen positiven Cashflow ausgeglichen werden können.
Was passiert, wenn eine Immobilie an einen ehemaligen Gatten verkauft wird, und wie wird dies steuerlich behandelt?
-Der Verkauf an einen ehemaligen Gatten ist steuerfrei, da es als Verkauf unter Familienangehörigen gilt. Dies ermöglicht eine neue Abschreibung auf dem erhöhten Kaufpreis, ohne steuerliche Kosten.
Wie kann die Vermögensverwaltende GmbH (VV GmbH) steuerlich genutzt werden?
-Die VV GmbH ist ein Steuersparmodell, bei dem Immobilien in die GmbH übertragen werden, um steuerliche Überschüsse zu erzielen, die privat nicht besteuert werden möchten. Die VV GmbH kann dazu verwendet werden, Immobilien steuerlich günstiger zu verkaufen, da nur 15% der Steuer anfallen, im Gegensatz zu 42% im Privatbereich.
Was ist die Vorgehensweise, wenn eine Immobilie schnell verkauft werden soll, ohne lange auf steuerliche Abschreibungen zu warten?
-Eine Holdingstruktur ermöglicht es, eine Immobilie schnell zu verkaufen, ohne auf steuerliche Abschreibungen zu warten. Die VV GmbH kann unter einer Holding stehen, und der Veräußerungsgewinn kann steuerlich günstig behandelt werden.
Was ist der Vorteil der kurzfristigen Vermietung unter 6 Monaten?
-Bei einer kurzfristigen Vermietung unter 6 Monaten können die Mieter 7% Umsatzsteuer an die Finanzbehörden abführen, was den Vermieter berechtigt, 19% Vorsteuer von allen im Zusammenhang mit der Wohnung stehenden Dienstleistungen und Lieferungen abzusetzen.
Wie kann man die Gelegenheit nutzen, eine Immobilie steuerfrei im Privatvermögen zu verkaufen?
-Man kann eine Immobilie steuerfrei verkaufen, wenn man direkt nach dem Kauf in die Wohnung einzieht und dies nachweisen kann. Es gibt keine Frist bis zum steuerfreien Verkauf, wenn man die Wohnung tatsächlich als Wohnraum nutzt.
Outlines
🏠 Steueroptimierung für Immobilieninvestoren
In diesem Absatz wird der Fokus auf die zehn lukrativsten Steuerhacks für Immobilieninvestoren gelegt, die von Deutschlands bestem Immobiliensteuerberater Martin Richter vorgestellt werden. Es geht darum, wie man mit minimalem Aufwand viel Steuerersparnis erzielen kann. Zentrale Themen sind die 15%-Regel, die Gebäudeanschaffungskosten und die Möglichkeit, diese Kosten sofort von der Steuer abzusetzen. Des Weiteren wird die Kaufpreisaufteilung erläutert, bei der der Kaufpreis auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt wird, was das Finanzamt in den meisten Fällen anerkennt. Außerdem wird die Möglichkeit der Nutzungsdauerverkürzung thematisiert, bei der ein Gebäude auf weniger als 50 Jahre abgeschrieben werden kann, was zu einer höheren Abschreibung und damit zu mehr Steuerersparnis führt. Schließlich wird die doppelte Abschreibung als besonders lukrativ hervorgehoben, da sie den Cashflow nicht beeinträchtigt, während das steuerliche Ergebnis sinkt.
💼 Steuersparmodelle und Vermögensaufbau
Dieser Absatz konzentriert sich auf verschiedene Steuersparmodelle und Möglichkeiten des Vermögensaufbaus. Es wird die Vermögensverwaltende GmbH (VV GmbH) als effizientes Steuersparmodell vorgestellt, das es ermöglicht, Immobilien in die VV GmbH zu übertragen, um einen steuerlichen Überschuss zu erzielen, der privat nicht besteuert werden kann. Die Vorteile der VV GmbH werden anhand von Beispielen erläutert, wie die geringere Steuerbelastung und die Möglichkeit, das Geld in der GmbH zu belassen, um es für weitere Investitionen zu nutzen. Des Weiteren wird auf die Möglichkeit hingewiesen, dass durch die VV GmbH mehr Vermögen entsteht, da das Finanzamt weniger stark zugreift. Es wird auch die Idee einer Holdingstruktur vorgestellt, die es ermöglicht, Immobilien schneller und steuerfrei zu verkaufen. Abschließend wird die Möglichkeit eines steuerfreien Verkaufs von Immobilien im Privatvermögen nach kurzer Zeit thematisiert, wenn die Immobilie direkt nach dem Kauf bewohnt wird.
Mindmap
Keywords
💡Steuerhacks
💡15% Regel
💡Kaufpreisaufteilung
💡Nutzungsdauerverkürzung
💡Abschreibung
💡Vererbung
💡Vermögensverwaltende GmbH
💡Steuerfreie Verkäufe
💡Holdingstruktur
💡Kurzfristige Vermietung
Highlights
Die zehn lukrativsten Steuerhacks für Immobilieninvestoren werden in diesem Video vorgestellt.
Die 15% Regel ermöglicht die sofortige Abschreibung von Gebäudeanschaffungskosten, solange sie diesen Prozentsatz nicht überschreiten.
Kaufpreisaufteilung bindet das Finanzamt an die im Kaufvertrag festgelegten Wertverhältnisse von Grund und Boden zu Gebäude, sofern sie nicht extreme Abweichungen zeigen.
Nutzungsdauerverkürzung ermöglicht eine schnellere Abschreibung von Gebäuden, was zu steuerlichen Vorteilen führt.
Doppelte Abschreibung kann zu einer höheren steuerlichen Abschreibung führen, ohne den Cashflow zu beeinträchtigen.
Verkauf an den Ehepartner ist steuerfrei und ermöglicht eine neue Abschreibung zu beginnen, was besonders sinnvoll ist, wenn die Immobilie wertsteigerung erfahren hat.
Vererbung von Immobilien kann zu steuerlichen Vorteilen sein, da die Anschaffungskosten niedrig sind und die nächste Generation von steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten profitieren kann.
Die Vermögensverwaltende GmbH (VV GmbH) ist ein effizientes Steuersparmodell, das Immobilien in einen steuerlich günstigeren Besitz überführt.
Die VV GmbH ermöglicht eine steuerliche Abschreibung von Immobilien, die im Privatbesitz nicht möglich wäre.
Die steuerliche Behandlung von Immobilien innerhalb einer Holdingstruktur kann zu schnellen, steuerfreien Erträgen führen.
Ein steuerfreier Verkauf von Immobilien im Privatbesitz ist möglich, wenn man unmittelbar nach dem Kauf in die Immobilie zieht und dies nachweisen kann.
Kurzfristige Vermietung von Immobilien unter sechs Monaten kann zu steuerlichen Vorteilen führen, wenn die Kleinunternehmerregelung nicht in Anspruch genommen wird.
Investitionen in Immobilien können durch die Anwendung dieser Steuerhacks effizienter gestaltet und steuerlich optimiert werden.
Die Nutzung von Excel-Tools zur Steuerplanung kann dabei helfen, die realen Wertverhältnisse zu ermitteln und eine gezielte Kaufpreisaufteilung zu ermöglichen.
Die steuerliche Gestaltung von Immobilien kann durch die Anwendung verschiedener Modelle, wie der VV GmbH oder Holdingstrukturen, erheblich optimiert werden.
Die steuerliche Behandlung von Immobilien kann durch die Vererbung oder den Verkauf innerhalb der Familie zugunsten der nächsten Generation gestaltet werden.
Die steuerliche Optimierung von Immobilien kann auch durch die Anwendung von Abschreibungsmodellen und der Nutzung von steuerlichen Verlusten erreicht werden.
Transcripts
die zehn lukrativsten steuerhacks für
Immobilieninvestoren wir versuchen Sie
alle in dieses Video in 10 Minuten zu
packen das wird ein ganz kompakter
Überblick was man alles machen kann
selbstverständlich nicht von mir sondern
von Deutschlands bestem Immobilien
Steuerberater Martin Richter los
geht's du kriegst jetzt die zehn
lukrativsten steuerhacks warum sind die
lukrativ weil du mit sehr sehr wenig
Aufwand richtig viel steuererspanners
erreichst das erste ist die 15% Regel
vielleicht schon davon gehört in den
ersten 3 Jahren darfst du immer nur 15%
deiner
gebäudeanschaffungskosten investieren
dann ist noch alles gut du kannst die
Kosten sofort von deiner Steuer abziehen
allerdings funktioniert das nicht mehr
wenn du auch nur 1 € über diesen 15 %
bist du musst also sehr sehr genau
darauf achten dass der Handwerker dir
nicht 1 € zu viel in Rechnung stellt
damit du die Kosten sofort stech
absetzen kannst das andere wäre der
Supergau du müsstest die gesamten Kosten
die du dieses Jahr h über einen langen
Zeitraum von 50 Jahren verteilen und das
wollen wir nicht denn heute Geld
ausgeben und die den störlichen Vorteil
erst über 50 Jahre verteilt bekommen das
macht uns keinen Spaß damit du die 15%
für dich selber auch gestalten kannst
musst du natürlich an die
Kaufpreisaufteilung denken die
Kaufpreisaufteilung funktioniert so wenn
du im Kaufvertrag bei unter den
Kaufpreis schreibst vom Kaufpreis
entfallen auf Grund und Boden 300 000
und aufs Gebäude 1,2 Millionen dann dann
ist das Finanzamt in fast allen Fällen
an diese Aufteilung gebunden es ist nur
dann nicht daran gebunden wenn deine
Wertverhältnisse von den reellen
Wertverhältnissen extrem abweichen aber
das kannst du kontrollieren indem du dir
das Excel Tool von der finanzwaltung
herunterlädst herausfindest was das
Finanzamt als reelle Wertverhältnisse
anerkennst und von dort einfach etwas
abweichst z.B weil du vom Grund und
Boden ein Fünftel abziehst und es dann
auf den gebäudeanteil oben drauf
rechnest natürlich macht ein hoher
gebäudeanteil auch sehr viel Sinn wenn
du eine nutzungsdauerverkürzung hast
normalerweise musst du ein Gebäude auf
50 Jahre abschreiben nicht aber wenn dir
ein Gutachter ein sogenanntes
nutzungsdauergutachten erstellt denn
dann kannst du das Gebäude vielleicht
nur auf 10 15 20 25 oder 30 Jahre
abschreiben und halbe Nutzungsdauer
bedeutet doppelte Abschreibung und
doppelte Abschreibung bedeutet für dich
doppelte Steuerersparnis also auf keinen
Fall vergessen doppelte Abschreibung ist
übrigens sehr sehr gut weil du hier
deinen Cashflow nicht v änderst da
bleibt für die Immobilie genau gleich
aber dein steuerliches Ergebnis wird
niedriger deshalb kannst du einen
positiven Cashflow haben trotz
steuerlicher Verluste wenn dein Cashflow
positiv ist und das sollte als
Unternehmer und Investor dein Ziel sein
dann bist du der König wenn du trotzdem
vor dem Finanzamt sehr arm Aussehen
kannst während du nämlich für die Steuer
die Abschreibung abziehst und für den
Cashflow die Tilgung wirst du dann
richtig gut perform wenn dein
steuerlicher Abzug nämlich die
Abschreibung hörst als deine Tilgung
dein cash FL ist hoch dein
steuerergebnis niedrig das bedeutet du
hast Geld in der Tasche musst aber keine
Steuern drauf bezahlen wenn du eine
immobil jetzt schon 10 Jahre hast und
sie wird langsam steörlich sehr positiv
dann verkauft sie doch einfach an deinen
e-gatten e-gatten haben den Vorteil dass
sie ohne Grunderwerbssteuer eine
Immobilie sich gegenseitig verkaufen
können und der Kauf trotzdem behandelt
wird wie unter fremden Dritten das
bedeutet eine Immobilie die schon 10
Jahre alt ist kann steuerfrei verkauft
werden und auf den erhöhten Kaufpreis
fängt eine neue Abschreibung anzulaufen
das ist natürlich sehr sehr gut wenn man
die mobil vileicht saniert hat eine
große wertsteigung hat und dann diese
tolle Abschreibung immer noch in der
Familie steuerlich nutzen kann ohne dass
man die Immobilie los geworden ist genau
dasselbe gilt übrigens auch beim
Vererben denn wer vererbt der vererbt
auch seine ehemaligen Anschaffungskosten
und die waren meist sehr niedrig und wer
vererbt hat keine Chance steuerlich
etwas zu gestalten verkauft doch am
besten die Immobilie an die nächste
Generation und lasst euch die auch
richtig gut bezahlen
denn wenn ihr der nächsten Generation
was schenken wolltet dann hat euer Kind
euer Sohn eure Tochter hat jetzt eine
Immobilie die ist vielleicht sogar mit
einer Bank mit einem Bankdarlehen
finanziert und ihr habt die Liquidität
und jetzt schenkt dem Kind einfach das
Geld was haben wir jetzt eine finanziert
Immobilie und ganz viel Liquidität in
der Familie betrachtet bitte die
e-gartenschaukel und das verkaufen statt
vererben nicht nur als Steuersparmodell
sondern auch als
kapitalbeschaffungsmaßnahme dann kann
euer Kind eure Tochter EU Person mit dem
mit der Liquidität auch gleich die
nächsten Investments anstoßen dannn
sicherlich dein Wunsch dass auch die
nächste Generation dein Vermögen ausbaut
und Investor wird ja und wenn das alles
nichts nützt wenn diese ganzen Modelle
nicht dazu führen dass deine Immobilie
steuerliche Verluste schreibt dann ist
es endlich Zeit für die
vermögensverwaltende GmbH denn viele
fragen ab wann lohnt sich die VV GmbH
und die Antwort ist sehr leicht die VV
GB ist ein Steuersparmodell ich muss
also Immobilien in die VV GB kaufen die
mir einen steuerlichen Überschuss
bescheren den ich privat nicht besteuen
will allerdings nur mit 15% in der VV GB
denn privat habe ich 42% und schon bei
20.000 € Überschuss würdest du privat
8400 in der vvgb aber nur 3000 € Steuern
bezahlen eine Differenz von 5400 €. das
lohnt sich diese Steuersparnis würde ich
zumindest immer mitnehmen bitte beachte
dabei das Geld bleibt in der
vermögensverwaltenden GmbH und eine
Herausnahme des Geldes aus der VV GmbH
würde 25% Kosten das sagt dir vielleicht
dein Steuerberater aber hier gibt es
natürlich auch Möglichkeiten das so
vorzubereiten dass wir die ausschütung
mehr oder weniger Steuer freistellen
können außerdem hast du jetzt den
Vorteil in der VV GmbH wird so viel mehr
Vermögen entstehen weil du hast allein
in meinem Beispiel du hast 5000 € mehr
Liquidität mit der du vielleicht schon
die nächste mobile kaufen kannst oder
zumindest einen Teil des Eigenkapitals
stellen kannst damit hast du einen
Zinseszinseffekt der dir über 15
vielleicht auch schon nach 10 Jahren
eine Möglichkeit bietet mehr als doppelt
so viel Vermögen in der VV GmbH
aufzubauen wie du es im selben Zeitraum
privat geschafft hättest weil das
Finanzamt in der VV GmbH eben nicht so
gierig zugreift und übrigens ich selber
nutze die VV GmbH auch um regelmäßig
immobilen weit unterhalb der 10
Jahresfrist bei nur 15% Steuersatz zu
verkaufen wenn du allerdings eine
Immobilie noch schneller verkaufen
willst und gar nicht lange warten willst
vielleicht nur wenige Wochen wenige Tage
dann solltest du über eine
Holdingstruktur nachdenken denn ist
deine vv GmbH unter einer Holding und
kauft die VV GmbH eine Immobilie heute
ein für 800 000 kann die Holding die
gesamte VV GBH trotzdem übermorgen schon
für 1,2 Millionen verkaufen du bezahlst
trotzdem nur 1,5% auf den
Veräußerungsgewinn wenn du also vor hast
mal richtig schnell steuerfreie Erträge
zu erzielen dann musst du natürlich eine
Holding gründen und deine Unternehmungen
und GmbHs darunter strukturieren damit
du diese steuerfrei verkaufen kannst
genauso gut wäre aber auch ein
steuerfreier Verkauf nach wenigen Tagen
im Privatvermögen möglich wie fragst du
dich jetzt wir haben doch dort die 10
Jahresfrist nicht aber wenn du direkt
nach Kauf in die Wohnung einziehst denn
hier gibt es keine Frist bis zum
steuerfreien Verkauf schon nach wenigen
Tagen wenn du wirklich da drin gewohnt
hast und das auch nachweisen kannst
kannst du diese Wohnung steuerfrei
verkaufen wenn es also zu Hause mal
wieder nicht so läuft nutzt doch die
Gelegenheit um mal schnell ein
immobilienflip steuerfrei im
Privatvermögen zu gestalten ja und jetzt
noch eine Idee wie dein Leben ne 19%
besser wird in dem Moment wo du anfängst
kurzfristig zu vermieten also unterhalb
von 6 Monaten könntest du dir überlegen
diese Vermietung die ja ohnehin
eigentlich mit 7% Umsatzsteuer ablaufen
muss direkt auch so zu besteuern wenn du
die kleinernehmerregelung nicht in
Anspruch nimmst das ist für dich immer
gut wenn du für diese Wohnung oder
dieses Haus größere Sanierungsmaßnahmen
planst denn 7% Umsatz an deine
finwohnungsmieter berechtigen dich
trotzdem dazu 19% Vorster aus allen
Dienstleistungen und Lieferungen zu
ziehen die im Zusammenhang mit der
Wohnung stehen Schrei in die Kommentare
welcher Tipp dir am meisten geholfen hat
und viel Spaß beim steuernparen Martin
unfassbar in 10 Minuten wirklich die
zehn Steuertipps wem das zu schnell ging
sehr nachvollziehbar wenn me live
Webinar mit dir im
ocationde/steuerwebinar drei Termine
gibt's 100% kostenlos da erklärt Martin
das alles viel ausführlicher eine Stunde
lang wir freuen uns auf euch
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