【REIT編前編】その認識は大丈夫？REITの仕組みとリスクに迫る＜北根久之＞｜投資の基本をプロから学ぶ BASE 2023.10

ピクテ・ジャパン株式会社

16 Oct 202317:48

Summary

TLDRこの動画では、リートの仕組みと特徴について解説しています。リートは不動産投資信託で、投資家から資金を集めて不動産を購入し、そこから得られる賃料収入などを投資家に分配する商品です。レバレッジ効果がある反面、税制優遇の見返りとして分配が多くなり割高感が出やすいといった長所短所があります。リートの価格と期待利回りの関係についても説明がありました。

Takeaways

😀 リートは不動産投資信託の略で、投資家から資金を集めて不動産に投資する仕組み
😊 リートは株式のように取引所で売買でき、配当金も得られる
🏢 リートはレバレッジを効かせることができるため、不動産価格の変動に敏感
💰 リートは税制上の優遇措置がある反面、内部留保が少ない
📈 リートの投資リターンには資本利得と配当収益の2つがある
📉 リートの利回り要求(キャップレート)が上がると、不動産価格は下がる
🔼 金利上昇はキャップレート引き上げ、不動産価格の下落圧力となる
👍 リートは株式同様、エクイティに投資する仕組みである
🤔 リートは業種分散が少なく、株式市場よりリスクが高い
🎓 キャップレートとは、投資家のリートへの期待利回り

Q & A

リートとはどのような投資商品ですか?
-リートは「リアルエステートインベストメントトラスト」の略で、不動産投資信託のことです。投資家から集めた資金と借金で、賃貸用のマンションやオフィスビルなどの不動産を購入し、そこから得た賃料収入などを投資家に分配する仕組みの金融商品です。
リートは株式とはどのように異なるのでしょうか?
-リートは株式と債券の中間的な性質を持つとされますが、実際には破綻時の弁済順位が株式と同じで、債券より下位に位置します。また、業種分散が少なく市場規模も小さいため、株式市場よりリスクが高いといえます。
リートから得られるリターンにはどのようなものがありますか?
-大きく分けて、リート価格の上昇によるキャピタルゲインと、賃料収入から支払われる分配金によるインカムゲインの2種類があります。
なぜリートは法人税が免除されるのでしょうか?
-リートは税制上の優遇措置として、分配可能利益の90%以上を投資家に分配した場合、法人税が免除される仕組みになっています。これは投資家への還元を促すことを目的としています。
リートのレバレッジ効果とは何ですか?
-リートは通常、大きな借入金を使って不動産を取得しています。このため、不動産価格の変動がそのままレバレッジ(てこの原理)となって現れ、リートの価値変動を拡大させる効果のことをレバレッジ効果といいます。
キャップレートとは何でしょうか?
-投資家がリートへの投資に際し、最低限期待する利回りのことをキャップレート(投資利回り)といいます。これが高まるとリートの価格は下がり、低くなると価格が上昇しやすくなります。
なぜ金利上昇時にリート価格が下がりやすいのでしょうか?
-金利上昇時には国債などの代替投資対象の利回りが上がるため、リートへの最低投資利回りであるキャップレートが上昇します。するとリートの価格は下がりやすくなるのです。
分配金のうち、何%が法人税から免除されるのでしょうか?
-リートの分配可能利益の90%以上を投資家に配当した場合に限り、法人税が免除されます。90%に満たない分配分については通常の法人税が課税されます。
リートは将来の備えとして内部留保をためておけないのですか?
-はい、税制上のメリットを受けるために分配を優先するリートの性質上、内部留保をためておくことが難しくなっています。このため不況時などの対応力に乏しく、経営難に陥りやすい側面があります。
リートへの投資にはどのようなリスクがありますか?
-リートはレバレッジ効果により価格変動リスクが大きいほか、分配重視の性質から内部留保が少なく経営の脆弱性が高いというリスクがあります。また市場規模や分散度が株式以下であることから、株式以上にリスクが高いといえます。

Outlines

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📈リート投資の基本とマーケット現状

この段落では、物価上昇の中でインフレに強いとされる不動産投資、特にリート（不動産投資信託）への投資に焦点を当てています。リートの基本的な仕組みとして、投資家から集めた資金や借金を使って賃貸用不動産を購入し、その賃貸収益や売買収益を投資家に分配する金融商品であることが説明されています。また、リート投資のメリットとして、上場しているリートを通じて証券取引所で容易に売買できる点や、リートに投資するファンドを介しても投資が可能であることが挙げられています。さらに、リートが保有する賃貸用不動産についても触れられており、賃料収入や不動産の売却収入が投資家への分配の源泉になっていることが述べられています。

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🏦リート投資のリスクと市場特性

この段落では、リート投資が持つリスクとその市場特性について詳しく説明しています。リートは株式と債券の中間的な性質を持ち、破綻時の返済順位では投資家が最後になるためリスクが伴うこと、リート市場の相対的な小ささや業種分散の少なさがリスクを高める要因となることが指摘されています。また、リート投資における収益の源泉として、キャピタルゲイン（不動産価格の上昇による利益）とインカムゲイン（賃貸収入による利益）が挙げられ、それぞれの特徴について説明されています。特に、レバレッジ（借金を使った投資）がリートの価値を大きく左右することや、法人税の免除条件についても触れられています。

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💰リート投資の利回りとキャップレート

この段落では、リート投資の利回りとリターンの関係、そしてキャップレートについての説明がされています。不動産の賃料収入とその価格に基づく投資の期待利回りを示すキャップレートは、投資判断の重要な指標となります。キャップレートが投資家の期待利回りを反映しており、不動産価格と反対の動きをすること（キャップレートが上がると不動産価格が下がる）が説明されています。また、利回りの変動が不動産投資の価値にどのように影響を与えるか、具体的な例を用いて解説されています。さらに、将来に備えた貯蓄が難しいリートの特性や、経済の変動に対するリートの脆弱性についても言及されています。

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📊キャップレートによる不動産評価と市場動向

最後の段落では、キャップレートを用いた不動産の評価方法と、それが如何にして不動産市場の動向に影響を与えるかについて詳しく説明されています。キャップレートの変動が不動産価格に与える影響を例示し、金利の上昇がキャップレートをどのように動かし、結果として不動産価格にどのような影響を与えるかが説明されています。この部分では、投資家がどのようにして不動産投資の価値を評価し、市場の変動に応じて投資判断を下すかについて、詳細な分析がなされています。また、将来の市場動向についての予測や検討が後編でさらに詳しく説明されることが予告されています。

Mindmap

Keywords

💡リート

リートとは不動産投資信託のことで、投資家から資金を集めて不動産に投資し、その運用益を投資家に配当する仕組みです。ビデオではリートの基本的な仕組みや特徴について解説しています。

💡レバレッジ

レバレッジとは借金を利用して資金を増幅させる手法です。ビデオではリートがレバレッジをかけることで、不動産価格の変動に対するリートの価値変動が大きくなることを説明しています。