La publicidad registral: Principios de legitimación y fe pública registral - Pablo A.Fernández

Summary

En este video, se aborda el concepto de la publicidad registral en el contexto inmobiliario, explicando cómo los derechos reales sobre bienes inmuebles se hacen públicos mediante el registro. Se profundiza en los dos aspectos clave de la publicidad registral: la publicidad formal, que se refiere a los métodos de acceso a la información registral, y la publicidad material, que se enfoca en los efectos sustantivos derivados de la inscripción. Además, se explican los principios de legitimación y fe pública registral, fundamentales para la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias.

Takeaways

• 😀 La publicidad registral se refiere a la publicación de los derechos reales sobre los bienes inmuebles, permitiendo conocer al público los efectos derivados de dicha publicidad.
• 😀 El principio de publicidad registral se descompone en dos factores: la publicidad formal y la publicidad material.
• 😀 La publicidad formal está relacionada con los medios a través de los cuales los interesados pueden conocer el contenido del registro, como la exhibición de libros, notas informativas y certificaciones.
• 😀 La publicidad material se enfoca en los efectos sustantivos derivados de la inscripción de un inmueble en el registro de la propiedad.
• 😀 El principio de publicidad material surge de la contradicción entre los principios de justicia o seguridad jurídica y la seguridad del tráfico.
• 😀 El principio de seguridad del tráfico protege al que adquiere un bien confiando en el registro, incluso si no es el verdadero dueño.
• 😀 El registro de la propiedad da preferencia a la realidad registrada, lo que tiene implicaciones en la protección de los derechos de los adquirentes.
• 😀 El principio de publicidad material incluye un aspecto negativo: lo no inscrito no puede perjudicar a los inscritos (principio de inoponibilidad).
• 😀 El principio de publicidad material también incluye un aspecto positivo con dos presunciones: la presunción iuris tantum (legitimación) y la presunción iuris et de iure (fe pública registral).
• 😀 La presunción iuris tantum establece que el titular registral es considerado el verdadero dueño de la finca, con protección legal sobre su derecho.
• 😀 La presunción iuris et de iure protege a los terceros que adquieran un derecho conforme a los pronunciamientos registrales y ciertos requisitos, haciendo su adquisición inatacable.

Q & A

¿Qué es la publicidad registral?

La publicidad registral se refiere a la actividad de publicar los derechos reales sobre los bienes inmuebles, permitiendo al público conocer los efectos derivados de dicha publicidad.

¿Cuáles son los dos factores en los que se descompone el principio de publicidad registral?

El principio de publicidad registral se descompone en la publicidad formal y la publicidad material. La publicidad formal se refiere a los medios a través de los cuales se puede acceder al contenido del registro, mientras que la publicidad material regula los efectos sustantivos derivados de la inscripción.

¿Qué significa la publicidad formal y qué medios la componen?

La publicidad formal se refiere a los medios mediante los cuales los interesados pueden acceder al contenido del registro de la propiedad, tales como la exhibición de libros, las notas informativas y las certificaciones con su alcance correspondiente.

¿Qué es la publicidad material?

La publicidad material regula los efectos sustantivos que se derivan de la inscripción de un inmueble en el registro, es decir, los efectos jurídicos que tiene para las partes involucradas en el tráfico jurídico.

¿Cómo se relacionan los principios de justicia y seguridad jurídica con la publicidad registral?

El principio de justicia busca proteger al verdadero dueño o propietario civil del bien, mientras que el principio de seguridad del tráfico protege a quienes adquieren bienes confiando en los registros. En caso de contradicción entre ambos principios, se da preferencia al registro para asegurar la seguridad del tráfico jurídico.

¿Qué es el principio de inoponibilidad?

El principio de inoponibilidad establece que lo que no está inscrito en el registro no puede perjudicar a quienes estén inscritos. Este principio está regulado por el artículo 32 de la Ley Hipotecaria.

¿Qué es el principio de legitimación?

El principio de legitimación es una presunción iuris tantum que establece que el titular registral de una finca es considerado el verdadero dueño de ella, protegido en sus derechos dentro de los límites de la inscripción. Este principio está recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria.

¿Qué es la presunción iuris et de iure?

La presunción iuris et de iure es una presunción que no admite prueba en contrario, según la cual, quien adquiere un bien confiando en los pronunciamientos registrales y cumpliendo los requisitos legales, estará protegido en su adquisición, haciéndola inatacable. Este principio protege a los terceros que adquieren bienes de buena fe.

¿Qué requisitos establece el artículo 34 de la Ley Hipotecaria para proteger a los terceros hipotecarios?

El artículo 34 de la Ley Hipotecaria establece que para proteger a los terceros hipotecarios, estos deben adquirir a título oneroso, de buena fe, y deben inscribir su derecho en el registro, cumpliendo con los requisitos legales establecidos.

¿Qué diferencia hay entre el principio de legitimación y el principio de fe pública registral?

El principio de legitimación protege al titular registral, dándole la presunción de ser el verdadero dueño del bien, mientras que el principio de fe pública registral protege a los terceros que adquieren de buena fe un bien registrado, haciendo que su adquisición sea inatacable.