#65 Investisseurs : calculez la rentabilité nette !

Summary

Dans cette vidéo, l'auteur explique comment calculer la rentabilité nette d'un investissement locatif, après avoir abordé la rentabilité brute dans une vidéo précédente. Il détaille les étapes, notamment la prise en compte des charges de gestion, des taxes, des assurances et des travaux de réparation. À travers un exemple concret, il montre comment calculer la rentabilité nette et souligne l'importance de considérer les risques, tels que les vacances locatives et les impayés. Bien que la rentabilité nette soit un bon indicateur initial, il conseille de ne pas se laisser aveugler par les chiffres et de bien comprendre le marché local avant de prendre une décision d'investissement.

Takeaways

• 😀 La rentabilité brute permet de faire un premier tri dans les annonces d'investissement locatif, mais ne suffit pas à elle seule pour une analyse complète.
• 😀 La rentabilité nette permet d'affiner l'analyse des investissements locatifs en prenant en compte les charges et les frais supplémentaires.
• 😀 Le calcul de la rentabilité nette inclut les charges de gestion, la taxe foncière, les assurances, les travaux de réparation, et d'autres frais.
• 😀 La rentabilité brute se calcule avec le loyer annuel divisé par le prix d'acquisition, alors que la rentabilité nette nécessite des soustractions supplémentaires pour inclure les charges.
• 😀 Il est conseillé de calculer la rentabilité sur 11 mois de loyer plutôt que 12, pour anticiper une possible vacance locative ou un impayé de loyer.
• 😀 Les charges de gestion comprennent la taxe foncière, les assurances, et les travaux de réparation à prévoir.
• 😀 Le calcul de la rentabilité nette peut être ajusté selon les estimations des charges de copropriété, des assurances, et des travaux à venir.
• 😀 Dans l'exemple donné, une rentabilité brute de 10,08 % se réduit à 7,28 % après déduction des charges, ce qui montre l'impact des coûts sur la rentabilité réelle.
• 😀 Le crédit immobilier peut réduire encore la rentabilité nette, comme dans l'exemple où l'emprunt de 60 000 € réduit la rentabilité nette à 1,48 %.
• 😀 La rentabilité nette ne prend pas en compte l'impact des impôts, ce qui constitue une étape suivante dans l'évaluation complète de l'investissement locatif.
• 😀 Il est important de ne pas se laisser influencer uniquement par les chiffres, car la rentabilité peut être artificiellement élevée dans des marchés immobiliers peu dynamiques.
• 😀 Une rentabilité nette positive signifie que l'investissement s'autofinance, mais il est crucial de considérer d'autres facteurs comme la demande locative et les risques associés.

Q & A

Qu'est-ce que la rentabilité nette et pourquoi est-elle importante ?

La rentabilité nette est une mesure qui permet d'affiner l'évaluation d'un investissement locatif. Contrairement à la rentabilité brute, elle prend en compte les charges réelles telles que les frais de gestion, la taxe foncière, les assurances, et les travaux. Elle permet de mieux évaluer la rentabilité réelle d'un bien et d'informer les prêteurs, comme les banques, lors de la demande de financement.

Pourquoi la rentabilité brute ne suffit-elle pas pour évaluer un investissement locatif ?

La rentabilité brute ne tient pas compte des charges liées à la gestion du bien, comme les frais de copropriété, la taxe foncière ou les travaux de réparation. Elle offre seulement une première estimation du marché, mais ne reflète pas la rentabilité réelle que l'investisseur obtiendra une fois toutes les dépenses prises en compte.

Quelles charges doivent être incluses dans le calcul de la rentabilité nette ?

Les charges à inclure dans le calcul de la rentabilité nette sont les charges de gestion (frais de copropriété), la taxe foncière, les assurances (telles que l'assurance propriétaire non occupant ou l'assurance loyers impayés), et les coûts de réparation et d'entretien du bien, comme les travaux de rénovation ou de remplacement d'équipements.

Pourquoi est-il recommandé de ne considérer que 11 mois de loyer dans le calcul de rentabilité ?

Il est recommandé de ne prendre en compte que 11 mois de loyer pour tenir compte de la possibilité d'une vacance locative ou d'impayés. Cela permet d'avoir une estimation plus prudente et de se préparer à d'éventuels imprévus.

Comment calculer la rentabilité nette ?

La rentabilité nette se calcule en soustrayant les charges de gestion (charges de copropriété, taxe foncière, assurances, travaux) du loyer annuel, puis en divisant le résultat par le prix d'acquisition du bien, augmenté des frais d'acquisition et des travaux. Le calcul final est multiplié par 100 pour obtenir un pourcentage.

Dans l'exemple donné, quelle est la rentabilité brute de l'investissement ?

Dans l'exemple, le loyer annuel est de 6 050 € (550 € par mois multiplié par 11 mois) et le prix d'achat du bien est de 60 000 €. Le calcul de la rentabilité brute est donc : (6 050 / 60 000) x 100 = 10,08 %.

Pourquoi la rentabilité nette calculée avec les charges est de 7,28 % et non 10,08 % ?

La rentabilité nette est inférieure à la rentabilité brute car elle prend en compte les charges, telles que les frais de copropriété, la taxe foncière, les travaux et les assurances, qui diminuent le revenu net de l'investissement. Dans l'exemple, après soustraction de ces charges, la rentabilité nette est de 7,28 %.

Que se passe-t-il si l'investisseur finance l'achat du bien avec un crédit immobilier ?

Si l'investisseur emprunte la totalité de la somme, par exemple 60 000 € à un taux de 1,80 % sur 20 ans, il devra rembourser des mensualités de 290 € par mois, soit 3 480 € par an. En intégrant cette charge dans le calcul, la rentabilité nette tombe à 1,48 %. Cela signifie que l'investissement s'autofinance, mais reste positif.

Qu'est-ce que la rentabilité nette nette et pourquoi est-elle importante ?

La rentabilité nette nette prend en compte l'impact des loyers perçus sur les impôts de l'investisseur. Elle reflète donc la rentabilité réelle après taxation des revenus locatifs. Ce calcul est crucial pour évaluer la rentabilité après l'effet fiscal.

La rentabilité nette est-elle suffisante pour prendre une décision d'investissement ?

Non, la rentabilité nette n'est qu'un indicateur parmi d'autres. Il est important de considérer également les dynamiques du marché local, la demande locative, le prix de l'immobilier et les risques associés, comme les vacances locatives ou les loyers faibles, qui peuvent affecter la rentabilité réelle.