Abante | Visión del mercado inmobiliario

Summary

El evento sobre el mercado inmobiliario, dirigido por Joaquín, explora las tendencias y desafíos del sector en España. Se discuten el impacto del crecimiento poblacional y la inflación en la oferta de vivienda, así como las consecuencias de la subida de tipos de interés en la rentabilidad inmobiliaria. Se destaca la resistencia del mercado residencial y se ofrecen perspectivas sobre la inversión en bienes inmuebles, destacando la importancia de una estrategia selectiva y la oportunidad de aprovechar la actualidad para adquirir activos con mejores rendimientos.

Takeaways

• 📈 El mercado inmobiliario es un tema de gran interés porque afecta a inversores, propietarios e inquilinos.
• 🏢 Joaquín Casasús, responsable de la gestora, introduce a Joaquín López Chicheri para discutir el sector inmobiliario residencial en España.
• 🌆 Actualmente, se están desarrollando más ciudades en el mundo que desde la Segunda Guerra Mundial.
• 🏙️ Hay consenso entre los economistas de que duplicar la población de una ciudad incrementa su productividad entre un 2% y un 5%.
• 💸 La subida de tipos de interés y el euribor ha tenido un impacto directo en el mercado inmobiliario.
• 🏡 El volumen de compraventas de inmuebles profesionales e institucionales ha disminuido significativamente desde 2021.
• 🏢 Las oficinas y locales comerciales han experimentado una caída en transacciones y valores, mientras que los centros comerciales muestran signos de recuperación.
• 📉 La logística ha sido un sector en auge, aunque no se espera volver a los picos de transacciones anteriores.
• 🏠 El mercado residencial ha mantenido mejor su valor en comparación con los usos terciarios.
• 💡 En Vitruvio, se ha optado por no comprar inmuebles en los últimos años debido a precios elevados, pero ahora están aprovechando la caída del euribor para hacer adquisiciones estratégicas.

Q & A

¿Cuál es el propósito del evento mencionado en el script?

El evento se centra en el mercado inmobiliario y busca proporcionar perspectivas y análisis sobre su estado actual y futuro, especialmente en España.

¿Quién es Joaquín Casasús y cuál es su papel en el evento?

Joaquín Casasús es el responsable de la gestora y uno de los organizadores del evento, encargado de dar la bienvenida y presentar a los ponentes.

¿Qué puntos principales aborda Joaquín Mitoco López Chicheri en su intervención?

Joaquín Mitoco López Chicheri analiza el sector inmobiliario, las perspectivas para el mercado residencial en España y discute las formas de extraer ahorro de la vivienda.

¿Cuántas ciudades se están desarrollando o planificando actualmente en el mundo, según el script?

Se están desarrollando o planificando más de 91 ciudades en todo el mundo, con 15 anunciadas en el último año y ocho nuevas ciudades solo en India.

¿Qué efecto tiene el crecimiento de la población en la productividad de una ciudad?

Duplicar la población de una ciudad puede aumentar su productividad entre un 2% y un 5%.

¿Cómo han impactado las subidas de tipos de interés en el mercado inmobiliario?

Las subidas de tipos de interés han provocado un aumento en la rentabilidad exigida para inversiones inmobiliarias y han afectado negativamente el volumen de transacciones.

¿Qué tendencia ha observado Joaquín en el mercado de oficinas en ciudades como Madrid?

Joaquín señala que las oficinas en áreas periféricas enfrentan problemas de ocupación y que la tendencia es pedir una mayor rentabilidad para este tipo de activos.

¿Cómo ha afectado el comercio electrónico a los centros comerciales y locales comerciales en España?

El comercio electrónico ha mantenido su cuota de mercado, mientras que los locales comerciales han perdido cuota de mercado significativamente desde 2014.

¿Cuál es la perspectiva de Joaquín sobre las inversiones en el sector logístico?

Joaquín considera que el sector logístico sigue siendo atractivo, con rentabilidades razonables del 5% o 6%, aunque no se espera volver a los altos volúmenes de transacciones del pasado.

¿Qué ha hecho Vitruvio en términos de estrategia de inversión en el mercado inmobiliario?

Vitruvio ha evitado comprar en los años con precios altos y ahora está ampliando su capital para adquirir inmuebles con rentabilidades más atractivas, anticipando una bajada de los tipos de interés en el futuro.

Outlines

00:00

🏢 Introducción al evento inmobiliario y análisis del mercado residencial

El texto inicia con una presentación de Joaquín, quien da la bienvenida a los asistentes a un evento sobre mercado inmobiliario, un tema de gran interés para inversionistas, propietarios y arrendadores. Joaquín es el responsable de la gestora y su socio, Joaquín Mitoco López, quien dirige el departamento inmobiliario y es presidente de Vitrubio, ofrecerá una visión de las perspectivas del mercado residencial en España. Se menciona la creación de nuevas ciudades y el impacto en la productividad, con ejemplos de ciudades como San Francisco, Nueva York, Berlín y Tokio. Además, se discute la relación entre el crecimiento poblacional y el PIB, y cómo la inflación y los tipos de interés afectan la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.

05:00

📉 Impacto de la política monetaria en el mercado inmobiliario

Este párrafo explora cómo la subida de los tipos de interés y el euribor han afectado al mercado inmobiliario, resultando en una caída del volumen de compraventa, especialmente en el sector profesional y terciario. Se destaca la resistencia del mercado residencial en comparación con otros mercados y la situación actual de los mercados de oficinas, centros comerciales y locales comerciales. Se menciona la presión sobre el mercado de oficinas debido a la refinanciación a tasas más altas y cómo esto ha llevado a una mayor demanda de rentabilidad por parte de los compradores. También se discuten las oportunidades en el mercado comercial y los cambios en la distribución de ventas entre canales, con un enfoque en el crecimiento del comercio electrónico.

10:02

📈 Análisis del mercado inmobiliario y estrategias de inversión

El tercer párrafo profundiza en el análisis del mercado inmobiliario, destacando la importancia del crecimiento económico y la tendencia decreciente de la inflación como factores que respaldan el atractivo de las inversiones inmobiliarias. Se mencionan las oportunidades que ofrecen los centros comerciales y los desafíos del mercado de locales comerciales, dependiendo de la selección cuidadosa de ubicaciones y segmentos. Además, se aborda la situación del mercado residencial, que ha mostrado una resistencia notable frente a las fluctuaciones económicas y ha mantenido un nivel de rentabilidad atractiva. Se sugiere que las condiciones actuales pueden ser favorables para las inversiones bien seleccionadas, especialmente en un contexto de peores noticias pero mejores precios a largo plazo.

15:03

🏘️ Estrategias de gestión de carteras inmobiliarias y asesoramiento patrimonial

Este párrafo se enfoca en las estrategias de gestión de carteras inmobiliarias y el asesoramiento patrimonial. Se describe cómo Vitrubio ha construido su cartera en ciudades con alto crecimiento y dinamismo, y cómo la situación actual de tipos de interés y euribor les permite comprar inmuebles con rentabilidades más altas. Se menciona la estrategia de no invertir durante los años 2020 a 2022 debido a precios altos y cómo la situación actual es más favorable para la inversión. Además, se discuten las opciones de asesoramiento patrimonial, como la venta de propiedades, alquileres, hipotecas inversas y rentas vitalicias, destacando la importancia de una planificación financiera y sucesoria personalizada para cada cliente.

20:03

📝 Consideraciones finales y opciones de planificación inmobiliaria

El último párrafo resume las consideraciones finales y las opciones de planificación inmobiliaria, enfocándose en la importancia de tener un testamento y de tomar decisiones de inversión acordes con los planes personales y familiares de los clientes. Se sugiere que los mercados revueltos pueden ofrecer oportunidades para las adquisiciones a largo plazo, especialmente cuando se está poco endeudado. Se destacan las opciones de venta, alquiler, hipotecas inversas y rentas vitalicias como métodos para hacer líquido el patrimonio inmobiliario, y se enfatiza la necesidad de una evaluación individual para cada caso, teniendo en cuenta factores como la edad, la familia y las necesidades financieras personales.

Keywords

💡Mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario se refiere al conjunto de operaciones comerciales relacionadas con la compra, venta y alquiler de propiedades. En el video, este concepto es central ya que se discute cómo factores económicos y demográficos afectan a su comportamiento y perspectivas en España.

💡Creciente poblacional

El crecimiento poblacional es el aumento en el número de habitantes de un área. En el contexto del video, se menciona como un factor clave para el crecimiento económico y, por ende, para la demanda de vivienda y el mercado inmobiliario.

💡Inversión inmobiliaria

La inversión inmobiliaria implica comprar propiedades con el objetivo de obtener ganancias, ya sea a través del alquiler o de la valoración futura. El video destaca la importancia de la inversión inmobiliaria como medio para diversificar el patrimonio y generar ingresos.

💡Hipoteca inversa

La hipoteca inversa es un tipo de préstamo que permite a propietarios de vivienda mayores de 65 años obtener ingresos mensuales a cambio de su propiedad. En el video, se menciona como una opción para liquidar activos inmobiliarios sin tener que abandonar la vivienda.

💡Rentabilidad

La rentabilidad se refiere a la ganancia obtenida en relación al capital invertido. En el video, se discute cómo los cambios en los tipos de interés y la economía afectan la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias.

💡Euribor

El Euribor es la tasa de interés interbancaria de referencia del euro, utilizada para calcular la mayoría de las tasas de interés de créditos a la larga en la zona del euro. El video menciona cómo la subida del Euribor afecta la rentabilidad y la demanda en el mercado inmobiliario.

💡Inflación

La inflación es el aumento generalizado y sostenido de los precios de los bienes y servicios. En el video, se analiza cómo la inflación puede influir en la economía y, por lo tanto, en la rentabilidad y valoración de las propiedades inmobiliarias.

💡Cartera inmobiliaria

Una cartera inmobiliaria es un conjunto de propiedades que una persona o entidad posee o administra. El video habla sobre la estrategia de construcción de una cartera inmobiliaria diversificada y su importancia para la gestión de activos.

💡Valoración inmobiliaria

La valoración inmobiliaria es el proceso de estimar el valor de mercado de una propiedad. En el video, se discute cómo factores como la inflación, los tipos de interés y la economía general pueden afectar la valoración de las propiedades.

💡Planificación sucesoria

La planificación sucesoria se refiere a la preparación para la transferencia de activos tras la muerte de una persona. El video destaca la importancia de tener un testamento y planificar la transferencia de propiedades inmobiliarias para la siguiente generación.

💡Sociedad inmobiliaria (SOCIMI)

Una SOCIMI es una sociedad cuya actividad principal es la inversión inmobiliaria, que puede incluir la adquisición, gestión y venta de propiedades. El video menciona Vitrubio como un ejemplo de SOCIMI, destacando su modelo de negocio y estrategia de inversión.

Highlights

Evento sobre el mercado inmobiliario en España, con un enfoque en la importancia de la población y el crecimiento económico en la industria inmobiliaria.

Presentación de Joaquín, responsable de la gestora, y su socio Joaquín Mitoco López, presidente de Vitrubio, para discutir perspectivas del mercado residencial en España.

Discusión sobre el impacto del crecimiento de la población en la productividad de las ciudades, con ejemplos de San Francisco y la necesidad de oferta de vivienda.

Análisis del ciclo inmobiliario y cómo los cambios económicos y la inflación afectan la rentabilidad y la inversión en el sector.

Observación de la subida de los tipos de interés y su efecto en la rentabilidad libre de riesgo, lo que tiene implicaciones para la inversión inmobiliaria.

Comparación del mercado inmobiliario español con otros mercados internacionales, destacando la resistencia del mercado residencial frente a los desplome de transacciones.

Discusión sobre el estado actual del mercado de oficinas, y cómo la presión económica y la subida de los tipos de interés están afectando la ocupación y la rentabilidad.

Revisión de la evolución del mercado de centros comerciales y cómo la incertidumbre de los inversores y el impacto del comercio en línea han modelado el sector.

Análisis de la distribución de ventas entre el comercio electrónico, centros comerciales y locales comerciales, y el impacto en el mercado inmobiliario.

Estrategias de Vitrubio para gestionar la cartera inmobiliaria, incluyendo la elección de invertir en momentos de alta rentabilidad y bajo endeudamiento.

Explicación de las soluciones inmobiliarias para hacer líquido el patrimonio inmobiliario, como la venta, alquiler vitalicio, hipoteca inversa y rentas vitalicias.

Importancia de la planificación sucesoria y cómo las decisiones inmobiliarias tienen implicaciones legales y financieras a largo plazo.

Discusión sobre la falta de planificación sucesoria en España y la necesidad de tener un testamento para proteger el patrimonio y los intereses familiares.

Análisis de cómo la subida de los tipos de interés afecta las valoraciones de las soluciones inmobiliarias y la toma de decisiones de inversión.

Visión del mercado inmobiliario en un estado de agitación, y cómo las condiciones actuales pueden ser beneficiosas para los inversores con una estrategia a largo plazo.

Estrategia de Vitrubio para aprovechar las oportunidades del mercado inmobiliario actual, enfocándose en la adquisición de activos con rentabilidades atractivas y bajo riesgo.

Importancia de la diversificación en la inversión inmobiliaria y cómo Vitrubio busca ofrecer una cartera equilibrada y sostenible para sus inversores.

Transcripts

Hola buenas tardes a

todos Muchas gracias muchas gracias por

venir Es un placer para mí darles la la

bienvenida a este evento sobre el

mercado

inmobiliario la verdad es que es un tema

que siempre suscita un montón de interés

quien más y quien menos pues o bien es

inversor en el mercado inmobiliario o

o es dueño de una casa o es inquilino de

otra y a todos es un tema que que nos

ocupa y y y nos preocupa Así que

bienvenidos Eh Mi nombre es Joaquín

casasus para los que no me conozcáis soy

el responsable de la de la gestora Y

bueno pues el plan para para ahora es

que Joaquín mitoco López chicheri que es

mi socio el responsable del departamento

inmobiliario y presidente de vitrubio

Pues nos dio un repaso un poco de del

del sector que nos cuente las

perspectivas para el mercado Residencial

en España y que a continuación tenga un

diálogo con con mi socia también Paula

satrustegui que es socia del

departamento de asesoramiento

patrimonial donde Pues detallen un poco

eh las distintas fórmulas para extraer

eh ahorro de la de la

vivienda

cuando presentamos eh como hoy un

documento en el que se ha trabajado

mucho me gusta empezar eh por aquellos

que han hecho que se pueda hacer no Y

aunque esté de portavoz Es evidente que

esto es un trabajo de equipo actualmente

en el planeta se

están desarrollando o planificando por

parte de empresas y de gobiernos más

ciudades que en toda la historia desde

la Segunda Guerra Mundial No desde la

Segunda Guerra Mundial nunca se han

planificado tantas hablamos de 91

ciudades en proceso de de

desarrollo con 15 ciudades anunciadas en

el último año solo ocho ciudades nuevas

en India y eso da una pista del nivel de

Urbanización al que estamos sometidos

hay consenso entre los economistas en

cuanto a que el duplicar la población de

una ciudad supone Inc

entre un 2 y un 5% de su productividad

no San Francisco es un ejemplo de ciudad

donde la tensión provocada por la

acumulación de población constante ha

sido incapaz de ser satisfecha por una

oferta de vivienda y eso ha provocado

que esta ciudad sea una junto con Nueva

York Berlín París los países

escandinavos en general hasta Tokio que

han intentado regular el precio del

alquiler y que han tomado Tom medidas

que probablemente políticamente son muy

rentables pero que sabemos que no

funcionan no no funcionan porque

básicamente si si afluye si se produce

un flujo constante de población a una

ciudad no es la única medida pero la

principal consiste en producir vivienda

para ofrecérsela a esa gente que llega a

la ciudad Nueva no y y Madrid está

viviendo y Barcelona ha vivido un poco

ese proceso en cualquier caso el

inmobiliario es cíclico y vamos a hacer

un repaso de hecho desde el covid han

pasado muchas cosas en inmobiliario en

muy corto espacio de tiempo y aquí lo lo

vamos a ver las premisas en el

inmobiliario siempre lo decimos el

crecimiento importa Porque es es clave

no para y además el recoge bien las

tendencias en España también hemos

tenido un crecimiento sostenido con el

la v del covid importa el crecimiento

poblacional al final crecimiento del pib

esto lo lo decía el año pasado si alguno

de ustedes estaban creciente el pib a

medio y largo plazo es el número de

horas trabajadas por la productividad de

esas horas trabajadas Pues el número de

horas trabajadas salvo que alguien

quiera Volver al esclavismo consiste en

el crecimiento poblacional cuando lo

comento la gente se sorprende o sea

España está en 49 millones de habitantes

Claro ese proceso de repente de

crecimiento poblacional y y de un

escenario inflacionista bastante

tranquilo incluso negativo en los

últimos años de repente vemos una subida

de la inflación muy fuerte reacciona El

Banco Central europeo con una subida

prácticamente en vertical de los tip

tipos de interés y esto tiene un impacto

directo en la construcción de la

rentabilidad libre de riesgo que es el

bono a 10 años la rentabilidad libre de

riesgo Hoy está en el 3,36 creo que es

la cifra que he visto esta mañana

entonces esto es importante porque el

inmobiliario patrimonialista

especialmente el negocio de alquilar con

una rentabilidad tiene una vinculación

directa con esto debería siempre de

generar una rentabilidad por encima de

esa de ese retorno libre de riesgo no

Entonces lo lo siguiente que pasado con

la subida de tipos para combatir la

inflación es una subida también

vertiginosa del euribor y esto ya

influye directamente en el mercado

inmobiliario porque incluso Ahora hay un

cambio importante los bancos han pasado

de tener el euribor en negativo y cobrar

diferenciales del 2% al inversor

profesional no hablo de primera vivienda

que siempre se financia en mejores

condiciones porque uno lo último que

deja de pagar es su primera vivienda al

final eubo se mueve es un tiene un

mercado y ya está un 10% por debajo de

de máximos Y eso es importante porque

marca una tendencia e influye mucho en

el mercado inmobiliario el cual como

siempre va

despacio y esto es un poco la

consecuencia de todo lo que hemos visto

el volumen de compraventas de

inmobiliario profesional institucional

terciario incluso también

hotelero se ha desplomado Residencial de

inversores profesionales se ha

desplomado desde el nivel del 2021 año

en el que junto con el 22 se vio un

crecimiento de operaciones importante

por una política de tipos muy baja sobre

todo en España No aquí el 2020 se año

del covid caen las transacciones por

supuesto Pero tenemos tipos negativos

que favorecen mucho la compra venta de

inmuebles al final te puedes apalancar

muy barato Y aunque la rentabilidad

fuera relativamente baja te sale el

número y hubo muchas transacciones se

desploma en

en se desploma después del 2022 en

comparación pero España realmente no

tiene unas caídas tan fuertes como el

resto de mercados entre otras cosas por

el mercado Residencial que ha aguantado

mucho mejor que en otras jurisdicciones

ahora lo veremos si

anualiza ya es del 27 por no del 34

entrando en oficinas las oficinas están

hoy bastante de de moda en las

conversaciones hay un mantra que es

prácticamente que no valen para nada y

que están todas vacías y que nadie va a

la oficina y y que y bueno que que es un

mercado que está muy mal y es cierto que

es un mercado que está muy presionado

las las oficinas

periféricas las oficinas que están en en

Madrid por ejemplo pues en la a2 en la 1

en la A6 a 5 a 10 km tienen un problema

de ocupación pero si uno se ha

financiado con tipos muy bajos aunque

fuera un diferencial del dos el 2 y

medio el euribor está se ha financiado

al 2 y Med TR de coste de financiación

ahora cuando llega la refinanciación No

es tan fácil Entonces qué qué es lo que

empieza a hacer el mercado Pues el

mercado dice Oye yo voy a pedirte más

rentabilidad o si no no te compro

Entonces eso hace que el mercado de

oficinas caiga fuertemente en el número

de

transacciones es decir se vuelve un

mercado en el que se pueden conseguir

mejores rentabilidades que antes Aunque

hay muchos propietarios que no están

dispuestos todavía a vender hay un

mercado con menor número de

transacciones no es lo mismo que el

mercado pase de pedir un c % de

rentabilidad por alquer de oficinas

Prime a que pida un 5 y5 que ya es un

10% de diferencia pero pasar de un 325 a

un 4 y5 en porcentaje tiene un efecto en

la valoración muy fuerte no en el caso

comercial el volumen de transacciones

totales ha caido un 54 Pero hay un mundo

muy diferente entre los centros

comerciales y los locales comerciales

Prime aquí los datos son siempre de las

zonas más Prime vale luego y como y son

son una referencia luego el mercado

inmobiliario pues cada activo es

diferente no entonces aquí sin embargo

en en los centros comerciales han

aumentado porque en centros comerciales

había empezado hace varios años incluso

antes del covid un proceso entre los

inversores de muchísima incertidumbre

sobre si los centros comerciales iban a

ser capaces de mantener ventas Y si la

gente por culpa del comercio online iba

a seguir yendo al centro comercial a

comprar no pero la capilaridad de

centros comerciales en España no tiene

nada que ver con la de Estados Unidos y

lo cierto Es que no ha pasado lo que ha

pasado ahí por eso en España ya vemos un

aumento de hecho en transacciones dado

que antes de la subida de tipos ya

habían caído mucho entonces centros

comerciales sin embargo como digo ya han

aumentado en sus ocupaciones hay una

tendencia a la baja en las rentas en los

alquileres por metro cuadrado que pagan

los inquilinos No si además de aumentar

la rentabilidad que le pido a un local

comercial su renta es más baja que antes

el efecto es doble la valoración cae aún

más no quizá donde esto no ha sucedido

es en los subsegmentos de ocio

restauración salud hogar que han

aguantado muchísimo mejor que otros como

el de moda no han visto ustedes ese

proceso de bajada de las clínicas de la

primera planta a planta calle de las

clínicas dentistas de salud de ahí hay

un un ángulo y esto es la distribución

de ventas entre en rojo el comercio

electrónico que en España en 2014

todavía representaba nada más que un 2%

del total de

ventas en gris tienen ustedes los

centros comerciales y en verde tienen

los locales comerciales que deberían de

estar en rojo en vez de en verde porque

lo que ha sucedido si se fijan es que

los centros comerciales quitando el año

del covid 2020 han mantenido su cuota de

Mercado o sea la guerra en comercial

quien la ha perdido es el local

comercial no los centros comerciales los

locales comerciales son los que han

perdido claramente cuota de Mercado no

20 puntos desde el año 2014 solamente es

un es un es un mercado donde realmente

se puede o sea nosotros en vituo

acabamos de comprar un Leroy Merlin O

sea que el mercado comercial ofrece

oportunidades muy interesantes Pero

quizá es donde más junto con oficinas

hay que desbrozar para encontrar cosas

con sentido no logístico logístico ha

sido el activo de moda y Hemos llegado a

ver unos incrementos de volumen de

transacciones salvajes un mercado que

hacía 200 millones de compraventas al

año se ha ido a 2500 millones de euros

al año de compraventas no Y eso tiene

que ver con el comercio online tiene que

ver con los centros de datos tiene que

ver con con todo lo que está pasando

probablemente no volveremos a ahí pero

sí que eh hombre rentabilidades del 5 o

6% es algo mucho más razonable no para

este tipo de producto esto primero que

hemos visto es un poco el mercado más

profesional institucional que invierte

en edificios de oficinas en centros

comerciales los locales comerciales ya

es algo a lo que llega el ahorrador

mediano o medio más fácilmente pero el

mercado Residencial que digo Aquí es el

ganador frente a los usos terciarios

mientras que los locales comerciales

están muy pegados al ciclo económico

porque cuando la gente le empieza a ir

mal deja de comprar rápidamente el

mercado Residencial de alquiler va por

detrás las tasas de esfuerzo en

residencial no están en zona de burbuja

pero sí que están en un nivel con una

cierta tensión Y esto es la clave en

España no cuando alguien quiere

plantearse invertir su ahorro en

inmobiliario me da igual si es terciario

o es Residencial tiene que pensar en el

crecimiento poblacional básicamente Esto

es lo que lo que dice es esto está

diciendo Madrid y arco al mediterráneo

con un poco en el norte que al final

tiene una acumulación de riqueza

importante no entonces en España qué es

lo que pasa pues en España pasa que

tenemos una creación de hogares año

pasado de 275,000 hogares nuevos y se

han terminado porque muchas veces el

dato que se da es el de iniciadas se han

terminado 80.000 viviendas el año pasado

en toda España entonces claro aunque no

estamos en época de burbuja que esto era

un disparate Y tal Pero con los tipos de

interés en máximos que fue septiembre

del año pasado el año pasado hubo

620.000 transacciones de pisos en España

conclusiones para hacerlo fácil el nuevo

escenario de tipos devuelve el atractivo

a las valoraciones inmobiliarias yo creo

que aunque mucha gente está sesgada

porque ha visto sus pisos en los que ha

invertido o los que tiene ha visto có

han subido estos últimos tiempos Lo

cierto es que la rentabilidad del

inmobiliario entre los años

especialmente 2020 y 2023 era escasa en

términos históricos y no era nada

atractiva rentabilidades del 3 del 4% en

cosas que tienen riesgo que que no es un

gran riesgo pero que el inquilino se

puede ir que puede haber un cambio te te

desprotege sobre todo contra cambios de

tipos de interés que hacen Que suba la

rentabilidad que se pide por algo y lo

que tú tienes comprado al tres como ya

no lo puedes vender al tres si encima tu

renta ha caído llevas una torta

importante Pero en conclusión las

premisas esas son Aunque el crecimiento

es bajo tenemos crecimiento económico

eso da soporte además a que la inflación

Aunque alta está yendo a la baja y ha

caído ya muchísimo desde máximos O sea

la inflación

empieza digamos que la conversación va

sobre Cuándo se empiezan a bajar los

tipos No si se van a bajar los tipos y

eso ya es algo que está consolidado no Y

eso influye mucho en inmobiliario porque

elbor ya empieza a descontar ese

escenario de bajada a nivel ter ario de

oficinas logístico O comercial lo hemos

comentado centros comerciales realmente

es atractivo porque los números son

buenos las rentabilidades son muy

atractivas verdad que probablemente la

mayoría de nuestros clientes en Avante

no se van a comprar un centro comercial

pero es un es dentro de lo que está

pasando en comercial donde los locales

comerciales Hay que ser muy selectivo

las medianas comerciales o sea esas

naves tipo IKEA tipo Lero Merlín que

decía yo antes algunos gimnasios tienen

sentido no eh los locales comerciales

siguen teniéndolo pero probablement a

otras valoraciones y siendo muy

selectivo en las zonas logístico empieza

a tener otra vez sentido por

rentabilidad O sea si se fijan lo que

repito una y otra vez Es que volvemos a

ver unas rentabilidades que tienen

sentido y el Residencial Pese a que no

ha experimentado la corrección que ha

experimentado el terciario ha tenido una

subida de rentas de tal nivel que ha

hecho que incluso la mayor rentabilidad

que se le exige no haya supuesto caídas

sino en realidad ha continuado las

subidas qué hemos hecho para ir

terminando con esta parte qué hemos

hecho en vitruvio que al final es como

nuestra cartera modelo Cómo hemos

gestionado este tiempo y cómo estamos no

rápidamente pues esta es la foto Esto es

lo que hemos hecho en vitrubio construir

una cartera en la ciudad con más

crecimiento poblacional de España con

más dinamismo y con con más profundidad

del mercado significa eso que vitrubio

no puede invertir fuera Bueno de hecho

hemos invertido en Bilbao hemos

invertido en Málaga recientemente cuando

veíamos el escenario les he dibujado que

yo creo que ya ha quedado Claro que es

esa ese nivel de transacciones que suben

caída del volumen de negociación de

compraventas Y entonces rentabilidades

muy bajitas que se disparan y ahora son

mayores Entonces qué hemos hecho en

vitrubio Pues no hemos comprado nada en

2020 en 2021 y en 2022 porque nos

parecía que estaba caro Entonces ahora

lo que hemos hecho es bueno pues vamos a

ampliar capital que lo hemos hecho en

máximos de euribor y justo desde ahí ha

empezado a caer eso nos permite comprar

inmuebles con rentabilidades más altas

que antes y encima favorecernos al

ahora un poco más de deuda que es todo

todo dentro de los niveles de vitruvio

que el máximo de deuda de vitrubio por

estatutos es un 33 por O sea que nunca

va a ser una sociedad que se apalanque

mucho pero probablemente veremos el año

que viene como continuará este y el que

viene la bajada del euribor y Tendremos

una doble efecto positivo en las

inversiones que estamos haciendo Y es

que al contrario de lo que les he

explicado Si de repente la rentabilidad

que se pide las inversiones moviles es

un poco más baja la valoración de

nuestros símbolos subirá Y encima el

coste financiero bajará con lo cual el

dividendo mejorará más eso es un poco lo

que estamos haciendo en vitrubio

actualmente vitrubio es la socimi

gestionada por Avante y como nace en el

contexto de una casa de asesoramiento

financiero independiente dijimos hay

clientes que probablemente no les hace

mucha gracia tener cuatro pisos en

alquiler y gestionarlos para que le

pague un dividendo Y probablemente

invertiría en una sociedad que hace lo

mismo y les paga el dividendo y no tiene

ocuparse Y encima es una cartera más

diversificada son 187 millones de euros

no tres

pisos y tenemos clientes que tiene una

situación de proindiviso en sus

inmuebles normalmente heredados que

quieren ordenar pensando en la siguiente

generación y no dejarles un Pro indiviso

cuando ya te metes en primos en sobrinos

Entonces si juntamos eso y nos dedicamos

a invertir como lo hace un

patrimonialista de toda la vida que es

lo que hace vitrubio buenas ubicaciones

los usos tradicionales y poca deuda

repartiendo el dividendo todos los años

yo creo que podemos encontrar gente que

diga Ah Pues es que esa forma de

invertir a mí me encaja pongo el

edificio familiar me quedo como

accionista ya no tenemos que volver a

discutir sobre qué que hacer en el

edificio recibo un dividendo normalmente

superior incluso a lo que venía cobrando

en rentas y mis hijos recibirán unas

acciones que ya ellos decidirán vender o

no encima paso más patrimonio porque

fiscalmente son operaciones muy

eficientes yo lo que tiene sentido que

brevemente explique qué es lo que

hacemos en asesoramiento patrimonial

cuéntanos un poco por resumirlo para

aquellos que no lo sepan qué es lo que

hace tu departamento Bueno si tuviese

que resumir lo que hacemos en el

departamento diría que ayudamos a los

clientes a tomar buenas decisiones de

inversión acordes al plan personal y

familiar de de los clientes no gente que

invierte para comprarse su propia

vivienda hay gente que invierte porque

se quiere jubilar y quiere mantener el

nivel de vida durante la jubilación no

el hecho es que cada vez vivimos más lo

cual es buenísimo eh pero nos

encontramos no con que la parte de

liquidez es de la que vamos tirando que

se va haciendo más pequeña no

efectivamente o sea yo creo que al final

tenemos que tener en cuenta que la

esperanza de vida como tú has dicho cada

vez es mayor pero prácticamente nos

jubilamos eh A la misma edad que cuando

se creó el sistema hace más de 100 años

el 80% de los jubilados tienen al menos

una casa y el 50% al menos dos con lo

cual Pues como tú decías antes en el

momento en el que ese patrimonio

financiero Va menguando pues eh lo que

tenemos que hacer es líquido ese

patrimonio inmobiliario tenemos las

opciones más tradicionales que es vendo

si es una vivienda que no utilice pues

probablemente o la venda o la alquile no

Qué pasa que cuando es nuestra vivienda

habitual o nuestra vivienda vacacional

pues no nos gusta irnos de nuestra casa

no porque tenemos recuerdos porque ya

somos mayores y se nos hace un mundo

porque nos gusta nuestra nuestro barrio

bueno por multitud de de cosas no Y eso

ha hecho que a lo largo de los últimos

últimos años pues hayan ido

desarrollando unas soluciones

inmobiliarias que lo que nos permiten es

hacer líquido ese patrimonio

inmobiliario o conseguir liquidez de ese

patrimonio inmobiliario manteniendo el

poder vivir en la vivienda en algunos

casos Es verdad que perdemos la

propiedad y en otros no Cuál es mejor o

peor pues depende de cada circunstancia

de cada persona de la edad que tengamos

de de si tenemos hijos no tenemos hijos

entonces Bueno pues lo que hay que

analizar es todas esas soluciones que

tenemos a nuestro alcance y ver cuál es

mejor para cada uno de de nosotros vamos

a numerar Así un poco las las las

opciones más habituales y las que

recomendamos yo si tuviese que centrarme

en unas cuantas hablaría de la venta de

la nueva propiedad que yo creo que es la

más conocida por todos el alguiler

vitalicio la hipoteca inversa y las

rentas vitalicias para mí son las cuatro

más importantes a día de hoy O sea yo

creo que dentro de ese plan de futuro

completo es muy importante eh analizar

las distintas alternativas que tenemos

ver cuál es mejor porque como te digo

cada caso es particular hay que hacer un

trabaje a medida y y ver Cómo afecta eso

dentro del plan financiero pero también

dentro de la planificación sucesoria no

que también es una cosa a la que

nosotros le damos muchísima importancia

en España Hay muy poca gente que tenga

testamento que es una barbaridad o sea

es super importante tener testamento

Porque además muchas decisiones

inmobiliarias tienen repercusión si nos

pasa algo Si yo me compro una vivienda

porque mi marido y yo tenemos unos

ingresos buenos Pero mañana me pasa algo

y ahí Bueno pues tenemos que planificar

desde el punto de vista del testamento

el seguro de vida existen opciones y que

claramente necesitan hablar con un

experto como Paula y como las personas

de su equipo porque cada caso es

diferente con lo que ha pasado y ha

pasado mucho estos últimos 3 años o sea

esa subida de tipos no se produce de

forma habitual tan agresiva eso también

de hecho influye las valoraciones para

este tipo de soluciones inmobiliarias

que hemos estado viendo pero sí que

hemos intentado ver eh a a a vista de

pájaro cómo está el mercado y el mercado

está bastante revuelto y en los mercados

revueltos cuando uno está poco endeudado

y tiene la capacidad de hacer

adquisiciones No hablo de gangas pero sí

que en términos en el largo plazo está

comprando como decía antes en un entorno

de peores noticias eh a mejores precios

no