LMNP : rachète ton propre bien immobilier avec cette stratégie INCROYABLE !

Summary

Dans cette vidéo, l'expert explore les défis actuels du statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) face aux réformes fiscales à venir, notamment la réintégration des plus-values et l'impact sur les amortissements. Il propose une solution alternative : passer à une Société Civile Immobilière (SCI) à l'impôt sur les sociétés (IS). La SCI offre des avantages fiscaux significatifs, comme la déductibilité des charges et une gestion plus stable. Le processus de transition, bien que complexe, peut être stratégique pour les investisseurs immobiliers, mais nécessite une analyse approfondie des risques fiscaux et des choix financiers.

Takeaways

• 😀 **LMNP incertain** : Le marché de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est actuellement instable, surtout pour la location à court terme, et de possibles changements fiscaux affecteront cette forme d'investissement.
• 😀 **SCI à l'IS plus avantageuse** : Passer d'une LMNP à une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) peut être plus avantageux, notamment pour les déductions fiscales et la stabilité de l'investissement.
• 😀 **Les banques préfèrent les SCI** : Les banques sont plus enclines à financer des projets via une SCI qu'une SARL ou SAS, car elles offrent une plus grande sécurité et sont plus éprouvées.
• 😀 **Amortissements et déductions** : En SCI à l'IS, vous pouvez déduire davantage de charges, y compris l'amortissement des biens immobiliers, ce qui peut être un avantage considérable par rapport à la LMNP.
• 😀 **Risques de plus-value en SCI** : Lors de la cession d'un bien immobilier en SCI, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, et non sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, ce qui peut entraîner une fiscalité plus élevée.
• 😀 **Flexibilité des montages financiers** : La création d'une SCI offre plusieurs options de financement : crédit vendeur, compte courant d’associé, ou emprunt bancaire, permettant ainsi plus de souplesse dans la gestion des flux financiers.
• 😀 **La création de la SCI est simple** : La procédure pour créer une SCI est rapide, avec des frais abordables, et elle permet une gestion plus structurée de votre patrimoine immobilier.
• 😀 **Évaluation juste du bien** : Il est essentiel d’évaluer correctement la valeur du bien immobilier lors du passage en SCI, en demandant plusieurs estimations pour éviter toute suspicion de fraude fiscale de la part de l’administration.
• 😀 **Importance de l’acte notarié** : La vente du bien immobilier sous SCI se fait devant un notaire, ce qui assure une gestion transparente de la propriété. Les frais de notaire sont déductibles dans une SCI à l'IS.
• 😀 **Date limite : 31 décembre 2024** : Les investisseurs doivent agir rapidement avant la fin de l'année 2024, car des changements fiscaux sont attendus, avec un risque de rétroactivité des nouvelles règles fiscales.
• 😀 **Une incertitude fiscale pour 2024** : Le flou juridique autour des nouvelles règles fiscales pour le LMNP en 2024 rend la situation incertaine, et les investisseurs doivent être conscients des risques de rétroactivité sur les revenus de l'année.

Q & A

Pourquoi la location meublée non professionnelle (LMNP) est-elle actuellement moins intéressante ?

La LMNP devient moins attractive en raison des changements fiscaux attendus, notamment la réintégration des plus-values et la suppression des amortissements, ce qui pourrait rendre le régime moins favorable à partir de 2024.

Pourquoi une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur les sociétés (IS) est-elle souvent choisie pour gérer des biens immobiliers ?

La SCI à l'IS est populaire car elle est simple à mettre en place, permet d'amortir les biens et bénéficie d'une fiscalité avantageuse, notamment avec une baisse de l'impôt sur les sociétés ces dernières années.

Quels sont les avantages d'une SCI par rapport à la LMNP ?

Une SCI permet une gestion stable et la transmission de patrimoine, offre des déductions fiscales plus larges, et facilite l'accès au financement bancaire par rapport à la LMNP.

Quel est l'impact des amortissements sur une SCI à l'IS lors de la vente d'un bien immobilier ?

Lors de la vente d'un bien en SCI à l'IS, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (prix d'achat moins amortissements), ce qui peut réduire l'impôt à payer.

Que faut-il prendre en compte lors de l'évaluation d'un bien immobilier pour une SCI ?

Il est essentiel de faire évaluer le bien par plusieurs agences immobilières pour éviter les conflits d'intérêts et s'assurer que l'évaluation est juste, ce qui évite d'éventuels problèmes avec l'administration fiscale.

Qu'est-ce qu'un crédit vendeur et comment fonctionne-t-il dans le cadre de l'achat d'un bien pour une SCI ?

Un crédit vendeur permet à l'acheteur de financer une partie de l'achat directement auprès du vendeur, ce qui peut être une option intéressante pour financer l'achat d'un bien sans passer par une banque.

Quelles sont les options de financement pour une SCI ?

Les options incluent un crédit vendeur, un emprunt bancaire, ou l'inscription de la somme dans un compte courant d'associé, ce dernier étant souvent avantageux fiscalement, surtout si le remboursement est effectué via les loyers perçus.

Pourquoi est-il important de passer par un notaire lors de la création d'une SCI ?

Le notaire est essentiel pour assurer la validité juridique de la vente et pour garantir que tous les droits de propriété sont correctement enregistrés, évitant ainsi des disputes légales et des problèmes de transfert de propriété.

Quels sont les frais de notaire à prendre en compte dans une opération immobilière en SCI ?

Les frais de notaire varient entre 7 et 8 % du prix de vente pour un bien immobilier standard. Ces frais sont déductibles pour une SCI à l'IS, ce qui permet d'en réduire l'impact financier.

Quelles sont les implications fiscales lors de la cession d'un bien immobilier dans une SCI à l'IS ?

Lors de la cession, la plus-value est calculée sur la base de la valeur nette comptable, et les amortissements précédemment déduits réduiront le montant de la plus-value imposable, ce qui peut permettre de réduire l'impôt à payer.