КОГДА УПАДЁТ СТАВКА ПО ИПОТЕКЕ И ДОЛЛАР?

Summary

In the provided transcript, a discussion revolves around the fluctuating economic landscape, particularly focusing on currency exchange rates, investment strategies, and the real estate market. The speaker, presumably a financial expert or analyst, offers insights on the Russian ruble's value against the US dollar, referencing a past interview with Vasily Solovyov, a representative from the company ArsAger. They delve into the psychology behind investment choices, the impact of high-interest rates on various financial vehicles, and the speculative nature of the market. The conversation touches on the trade balance's influence on currency values, the role of exports and imports, and the capital outflow. It also critiques the high-key interest rates set by the Central Bank, suggesting they may not effectively curb inflation and could instead stimulate it, especially in the construction sector. The expert argues for a nuanced understanding of investment opportunities even when market conditions seem unfavorable, suggesting that tangible assets like real estate can be a wise investment despite the allure of high-yield deposits. The summary underscores the importance of strategic financial planning and the need for a long-term perspective in investment decisions.

The video is abnormal, and we are working hard to fix it.
Please replace the link and try again.

Q & A

What was the situation with the dollar exchange rate in Russia in March 2022?

In March 2022, there was a panic in Russia due to the rising dollar exchange rate against the ruble.

What did Vasily Solovyov, a representative of Arsager, predict about the dollar exchange rate?

Vasily Solovyov predicted that the dollar exchange rate would soon drop to 60-50 rubles per dollar, which was a surprising forecast at the time.

How did the bank management react to the situation with the dollar exchange rate?

The bank management was focused on buying dollars as it was considered the most profitable investment at that time.

What was the role of the trade balance in influencing the dollar exchange rate?

The trade balance, which represents the difference between export and import, played a significant role in influencing the dollar exchange rate.

What measures were taken to stabilize the dollar exchange rate?

The introduction of mandatory sale of foreign exchange earnings helped to stabilize the dollar exchange rate.

How did the high interest rates affect the real estate market?

High interest rates led to a shift in the real estate market, with people preferring to keep their money in deposits rather than investing in real estate.

What is the relationship between the volume of construction and real estate prices?

The volume of construction has a direct impact on real estate prices. An increase in construction leads to a rise in the supply of real estate, which can affect prices.

Why did the Arsager fund decide to close down?

The Arsager fund was closed down due to changes in legislation and the decision of the fund's shareholders. The fund had a set duration which ended in December 2020.

What is the concept of a digital financial asset (DFA) in the context of real estate?

A DFA in the context of real estate would represent a share or stake in a property, allowing investors to own a portion of the property without directly owning the physical asset.

How does the high key interest rate set by the Central Bank affect the economy?

High key interest rates can lead to increased costs for businesses, potentially leading to higher prices for goods and services. However, they are also a tool used to control inflation.

What is the 'neutral interest rate' and how does it relate to economic activity?

The neutral interest rate is the rate that neither stimulates nor restricts economic activity. It reflects the balance of business activity and is a target rate that central banks aim to achieve for stable economic growth.

Why do some investors prefer tangible assets like real estate over paper assets during turbulent times?

Investors may prefer tangible assets like real estate during turbulent times due to their physical presence and perceived stability, as opposed to the volatility of paper assets like stocks and bonds.

Outlines

00:00

😀 Economic Uncertainty and Currency Fluctuations

The first paragraph discusses the economic turmoil in March 2022, focusing on the panic surrounding the US dollar's course against the Russian ruble. It mentions an interview with representatives from the ArsAger company, particularly Vasily Solovyov, who explains that according to their analytical data, the dollar's growth against the ruble will not continue indefinitely. The paragraph also touches on the past when the dollar was seen as the most profitable investment and the current transitional phase in the economy, suggesting that people might try to speculate on these changes.

05:00

🏗️ Impact on Real Estate and Currency Dynamics

The second paragraph shifts the focus to the real estate market and its connection to currency exchange rates. It highlights the trade balance's influence on the dollar's dynamics over the past six months. The speaker discusses the significant role of export and import flows, the record increase in currency revenue, and the measures taken to stabilize the dollar's rate. The paragraph also addresses the correlation between the dollar's course and the state's high interest rates, as well as the dissatisfaction with the preferential mortgage program.

10:00

📈 The Role of Construction Volume and Demand in Property Prices

The third paragraph delves into the factors affecting property prices, emphasizing the impact of construction volume and market demand and supply. It argues against the notion that preferential mortgages are solely responsible for driving up property prices. The speaker shares insights on the relationship between mortgage rates, construction profitability, and the market mechanism. The paragraph also discusses the generational shift in the real estate market and the preference for new developments over older properties.

15:02

💹 Fund Performance and Real Estate Investment Strategy

The fourth paragraph examines the performance of a real estate fund that provided a return of 300-350% over 15 years, slightly outperforming the real estate index. It discusses the fund's investment strategy in construction and the sale of properties upon completion. The paragraph also touches on the challenges faced by the fund towards the end of its term, including legislative changes and the decision by stakeholders not to extend the fund's duration, leading to an early liquidation process.

20:04

🏢 Real Estate Market Adaptations and Digital Financial Assets

The fifth paragraph explores the adaptations in the real estate market, including the transition to digital financial assets (DFA). It discusses the potential impact of DFA on the real estate market and the role of agents in property transactions. The speaker expresses skepticism about the ability of DFA to replace traditional real estate investments and the challenges of understanding and valuing digital financial assets in the context of real estate.

25:04

🤔 Public Perception and Investment Decisions

The sixth paragraph addresses the public's perception of digital financial assets and the challenges of understanding complex financial instruments. It highlights the preference for tangible assets like real estate and the difficulties in assessing the value of digital assets. The speaker also discusses the role of intermediaries in transactions involving digital financial assets and the need for a clear understanding of these instruments before they can be widely adopted.

30:04

📉 High Interest Rates and Their Impact on Investment Choices

The seventh paragraph debates the logic behind choosing high-interest deposits over real estate investments, given the current high interest rates. It discusses the potential risks and rewards of different investment options, including the long-term benefits of real estate. The speaker argues that while high deposit rates may be appealing, real estate offers a more stable and potentially more lucrative investment in the long run.

35:06

💼 Capital Allocation and Market Arbitrage

The eighth paragraph discusses the capital allocation strategies in a high-interest rate environment. It touches on the preference for keeping capital in deposits rather than investing in real estate and the potential consequences of this approach. The speaker highlights the role of arbitrage mechanisms in market equilibrium and the importance of considering long-term trends and opportunities in investment decisions.

40:07

🌐 Global Economic Trends and Investment Outlook

The ninth paragraph reflects on global economic trends, particularly the shift towards high-key interest rates and its implications for businesses and investors. It questions the sustainability of high-interest rates and their impact on business costs and inflation. The speaker also comments on the performance of construction companies and the importance of evaluating their financial stability and creditworthiness.

45:08

📚 Investor Behavior and Market Efficiency

The tenth paragraph examines investor behavior and the theory of efficient markets. It discusses how the perceived risks and rewards of different investment vehicles, such as stocks and tangible assets, are reflected in their market prices. The speaker emphasizes the importance of understanding market dynamics and the role of supply and demand in determining asset values.

50:11

🤝 Final Thoughts and Investment Advice

The eleventh paragraph offers final insights and advice on investment strategies. It highlights the importance of considering both risks and rewards when making investment decisions and the need for a clear understanding of the market and one's financial goals. The speaker encourages investors to look beyond short-term trends and consider the long-term potential of their investments.

55:13

🔑 Key Takeaways from the Discussion

The twelfth paragraph summarizes the key points from the discussion with Vasily Solovyov. It emphasizes the temporary nature of high-interest rates, the potential negative impact of these rates on inflation and the construction sector, and the importance of carefully selecting which real estate developers' stocks to invest in. The speaker also shares his views on the relationship between inflation and real estate prices, suggesting that they are not directly linked.

Keywords

💡Dollar Exchange Rate

The dollar exchange rate refers to the value of the US dollar in relation to other currencies, in this case, the Russian ruble. In the video, the fluctuation of the dollar exchange rate is a significant concern, with discussions about its impact on the economy and investment strategies. It is mentioned in the context of its past performance and future predictions, indicating its central role in the discussion.

💡Panic

The term 'panic' is used to describe the state of alarm and急忙 among the populace due to the unstable dollar exchange rate. It signifies the emotional response to economic uncertainty and is tied to the overarching theme of economic instability and its psychological effects on individuals.

💡Interview

An interview is a conversation where questions are asked about a particular topic. In the script, an interview with representatives of the company Arsagora, specifically with Vasily Solovyov, serves as a key moment where economic insights are shared. The interview context provides a platform for expert analysis on the economic situation.

💡Economic Analysis

Economic analysis involves examining economic indicators and trends to understand the state of an economy. The video discusses the economic analysis conducted by the company Arsagora, highlighting their forecasts and the analytical indicators they use to predict the ruble's strength against the dollar.

💡Investment

Investment is the act of putting money into financial assets, real estate, or other ventures with the expectation of generating a profit. The script mentions investment in the context of currency trading and real estate, emphasizing the risks and rewards associated with different investment strategies during times of economic volatility.

💡Real Estate

Real estate refers to land and any permanent structures attached to it, which are often considered a stable investment. In the video, real estate is discussed as an investment option, with the mention of Highrock Estate, indicating its relevance to the discussion on where to invest money amidst economic uncertainty.

💡Key Interest Rate

The key interest rate is the rate set by a country's central bank; it influences the rates charged by banks for loans and has a broad impact on the economy. The video discusses concerns related to the high key interest rate and its sustainability, reflecting on its implications for investment decisions and economic growth.

💡Digital Financial Asset

A digital financial asset refers to non-physical financial instruments that use digital technology. The script touches on the concept of a digital financial asset in the context of real estate, suggesting a novel investment vehicle that could potentially change the way people invest in property.

💡

💡Inflation

Inflation is the rate at which the general level of prices for goods and services is rising, and subsequently, the purchasing power of currency is falling. The video discusses the relationship between inflation and the cost of real estate, as well as how inflation affects the value of different investments.

💡Deposit Interest Rate

The deposit interest rate is the rate of interest paid by a bank on an individual's or corporation's deposits. In the context of the video, the discussion around high deposit interest rates influences people's decisions between keeping money in the bank or investing in riskier assets like real estate.

💡Real Estate Fund

A real estate fund is a type of investment vehicle that allows individuals to invest in real estate projects without having to buy properties directly. The video refers to a real estate fund that has provided returns over the index of real estate, indicating its performance and the appeal of such funds to investors.

Highlights

The panic over the US dollar's course against the ruble began in March 2022, and many were uncertain about the future.

Vasiliy Solovyov, a representative of Arsagora company, calmly explained that according to their calculations, the ruble would soon strengthen against the dollar.

Solovyov and his partner suggested that the dollar would not continue to rise indefinitely, which was a shock to some who had treated it as the most profitable investment.

The interviewee shared his banking experience, noting that the primary goal was to buy dollars due to their high return on investment.

A large shareholder called to discuss the meeting and the strategy of selling a million dollars, indicating a shift in the market perspective.

The discussion touched on the speculative nature of currency trading and the importance of understanding market trends.

The interviewee advised converting foreign currency savings into rubles due to the unpredictable nature of the dollar's course.

Solovyov predicted a temporary fluctuation in the currency market and emphasized the importance of understanding the transitional processes within it.

The interview discussed the impact of trade balances on the dollar's dynamics, highlighting the role of exports and imports.

The introduction of mandatory sale of currency proceeds helped stabilize the dollar's course against the ruble.

Solovyov disagreed with the correlation between the dollar's course and high interest rates, suggesting that high interest rates could actually accelerate inflation.

The discussion also covered the influence of construction volume on real estate prices, rather than just mortgage rates.

The interviewee shared insights on the secondary real estate market and the importance of understanding the true cost and value of properties.

The concept of a real estate investment fund (REIT) was discussed, including its diversification benefits and the legal changes affecting its operation.

The interviewee expressed regret over the closure of a successful REIT due to legislative changes and the challenges of liquidating assets within a short timeframe.

The potential of digital financial assets (DFA) in real estate was explored, including the idea of a real estate index exchange.

Solovyov questioned the practicality of DFA for the average person, given the complexity of transactions and the need for a clear understanding of property value.

The interview concluded with a discussion on the challenges of investing in tangible assets like real estate versus more abstract financial instruments.

Transcripts

на дворе был Март 2022 года в стране

паника недавно началось сво курс доллара

зашкаливает по отношению к рублю И все

не понимают что будет происходить и

вдруг я смотрю интервью и

пресс-конференцию представителей

компании арсагера а в частности Василия

Соловьёва бе сменного её руководителя И

в этот момент Василий Соловьёв и его

партнёр спокойно без нервов начинает

объяснять и показывает что Согласно их

расчётам их аналитическим показателям

рубль скоро

доллар ут до отметки

6050 руб поверьте в девяностых годах

вообще странно было услышать Что доллар

например не будет расти вечно то есть

как бы что он всегда будет обеспечивать

максимальную доходность Да когда он

начал в конечном итоге уступать это было

для кого-то шоком Вот вы просто не

сталкивались А я работал в банке и

руководству Там невозможно было

объяснить что можно там

зарабатывать единственная цель Как нам

купить доллар Как нам взять где-то

деньги и купить доллар потому что он так

сказать был самой доходной инвестицией

можно было не думать с годами эта

ситуация немного поменялась значит

смотрите вот этот переходный процесс Вы

можете попытаться что-то поиграть вот

мне позвонил крупный акционер наш да и

сказал Я говорит Видел у вас будет

встреча вечером передайте людям которые

там будут что вот есть люди который

рассуждает Вот мы с ним тоже поговорили

так я говорит продал миллион долларов Да

вот я говорю У вас был миллион долларов

были утебя были вторые варежки Вот

соответственно миллион долларов но он

как-то там видимо как-то с плечом что ли

то есть ну просто

спекулятивной не просто ну там треплют

языком да А вообще вот поставили деньги

Я говорю ну хотите передам вот я передал

соответственно Но вот Ровно эту логику

Что он снизится он это сделал уже вот

прямо

когда сегодня он это сделал по-моему там

вчера первый по 90 руб и сделает говорит

я ещё у меня есть Вот завтра то есть

если быть предельно точно ми 200 вот он

как бы вот я говорю Ну я так играть не

буду да то есть как бы у меня есть

чёткая позиция куда-то вот сейчас

пытаться сыграть на этом Да как Говори

вот не собираюсь

позвонила моя одноклассница у неё

валютные сбережение Я говорю ты как

минимум половину сейчас Переведи в рубли

Потому что если ты планируешь там ну она

пока за границей вернуться в Россию то

это то что тебе Вот точно понадобится да

И это будет безопаснее это будет

безопаснее А вот эта вакханалия она на

мой взгляд она носит некий временный

характер вот поэтому есть переходный

процесс внутри него Вы можете

попробовать подсети вот как эти ребята я

я не могу

скажем так некие тенденции внутри

переходного вот этого процесса я я я я

приблизительно понимаю чем это всё

закончится вот если останется то

соотношение прогнозируемых спросом Ну ну

то есть 80% условия для экспортёров

снижение импорта вот всё что мы

обозначили то вот так вот ну примерно

это наверное где-то 50 50 месяцев нет 50

руб Нет по времени понимаете Почему

сложно сказать мы сейчас не обладаем

полнотой информацие ещё потому что ответ

не озвучивали и это они прогнозировали

на лето 2022 года Любой человек кто

слушал их в марте д второго года бы

крутил у Виска и многим кому я пересыла

это видео тоже Так мне говорили что они

несут приходит лето 2022 года и мы

увидели то что прогнозировал Василий

Соловьёв и я решил сейчас в марте

204 года снова поехать в санкт-петербург

к Василию соловь чтобы поговорить с м

вещах которые вас беспокоят А Вас

беспокоит курс рубля по отношению к

доллару и вас беспокоит высокая Ключевая

ставка одних это беспокоит с тем сколько

она ещё продержится И сколько можно

будет зарабатывать на депозитах А когда

перекладывать других это беспокоит а

когда брать ипотеку Я иду сейчас в

студию разговаривать с василием

Соловьёвым из компании арсагера поехали

Василий Здравствуйте рад вас снова

видеть на моём канале Да очень прит у

нас уже ребята было интервью с василием

и я размещу под ссылкой Ну а первый

вопрос я конечно не могу задать про

доллар Понятное дело что мы за кадром

уже обсудили с василием что он говорит

так что не хотел бы отвечать развёрнуто

опять в виде правиться но Давайте

проанализируем Какую картинку после того

как доллар сходил летом 2022 года к п то

конечно же опять же все начинают

говорить Ну вот там было 50 теперь это

90 и люди пытаются в этой курсовой

разнице заработать и конечно до сих пор

так или иначе все у нас скачки на рынке

недвижимости обратил внимание связано с

одним Что происходит с курсом доллара

поэтому не могу вас про это спросить что

фундаментально происходит с долларом в

последние

полгода за последние 3 года мы принесли

своим клиентам собственникам

недвижимости более 15 млрд рублей

Высоцкий Эстейт Превращаем недвижимость

в деньги даже на падающем

нке на на изменение курсовой динамики

курса

доллара за последние полгода основное

влияние на его динамику а сущест Ну

оказывало именно

Э так называемое ну

наверное

разница между экспортом и импортом это

то же самое торговый баланс есть ещё

платёжный баланс то есть условно говоря

Э сколько долларов

текает в страну и сколько из неё

вытекают Да основные можно сказать

способы как

бы то что втекает это сейчас торговля Да

потому что

инвестиции их можно сказать Нет да Со

стороны тех инвесторов которые раньше

являлись их источниками Да вот поэтому в

основном то что втекает

это

результат деятельности наших экспортёров

Вот и с учётом того что импортёры

импортёры Да они в какой-то момент очень

сильно

ээ стух будем говорить так э то вот этот

вот

а как ни странно в том же двадцать

втором году был большой рекорд Ну там

рекорд был по поступлениям валютной

выручки то вот этот дисбаланс он привёл

там в том числе и к таким вот

серьёзным последствиям

которые там по-моему рубль укреплял до

50 руб за доллар вот за последние

полгода

ситуация она достаточно сильно

изменилась То есть как бы были налажены

определённые

пути по которым идут импортные потоки

как следствие объёмы импорта Ну в первую

очередь в валюте они существенно

возросли связа с тем что мы пытаемся

перевести нефть в рупи

нефть соответственно в юане и так далее

ну в конечном итоге Вы же как бы и за

рупи и за юане какую-то продукцию

покупаете Да Во всяком случае количество

тех же китайских автомобилей на улицах

мягко говоря сильно увеличилось тут

Важно соотношение вот плюс какой-никакой

ток капитала существует в отличие от

Поэтому вот именно так называемое вот

это сальдо оно изменилось вот плюс там

такой момент Да почему собственно

удалось стабилизировать курс доллара и

даже он припал это введение

обязательной продажи валютной выручки

потому что мало того что достаточно

сильно восстановился можно сказать

импорт существует определённый отток

капитала вот а так ещё и экспортёры с

учётом того что в ть третьем году объём

экспортной выручки потому что ну в двад

втором году определённые потребители не

могли резко отказаться они постепенно

отказывались Поэтому если Вы посмотрите

там насколько сократилась там от тех же

европейских потребителей там выручка

Газпрома и других компаний Да вот

поэтому экспорт в этом году присел а

импорт нарот

плюс е я гово экспорт они стали

придерживать То есть ты как

бы не приводишь эту выручку Да ты её

придерживает она не

оказывает влияние на так сказать доллар

с точки зрения предложения поэтому

доллар достаточно прилично там подскочил

вот Когда ввели вот эту валютную выручку

Ну ситуация стабилизировалась Но одно из

заявлений

с курсом доллара это коррелирует мне

кажется я с этим не согласен да вот

возможно у Эльвиры набиулина какая-то

другая логика и какие-то другие есть

цифры я не обладаю всей информацией на

мой взгляд это не помогает на мой взгляд

это как раз завуалировано потому что

основное вот моё мнение чтобы высокая

ставка - это борьба именно с льготной

ипотекой создать искусственный вот этот

разрыв который сейчас государству будет

тяжело

Она очень была недовольна программой

льготной

ипотеки Ну

знаете честно

говоря когда говорят Ну льготная

ипотека не нравится центральному банку с

точки зрения Я так понимаю в том числе и

роста цен на недвижимость якобы Вот эта

льготная ипотека Она

как-то поднимает цены на недвижимость

либо делает эти

на

недвижимость Ну как это не совсем

правильным потому что происходит Вот это

да искажение Да вот я могу сказать

только одно

что влияние на цены на недвижимость в

первую очередь оказывает объём стройки

Да соответственно объём спроса объём

предложения в какой-то какой-то степени

я

даже не то что за Я когда-то у нас ну

по-моему втом году была такая статья Как

раз где

э вот я как раз этот момент и отмечал

что это хорошо бы чтобы ипотека была как

можно дешевле потому что происходит

следующая вещь когда у тебя ставка по

ипотеке низкая это естественно приводит

к росту стоимости недвижимости рост

стоимости недвижимости он приводит к

тому что достаточно сильно возрастает

рентабельность строительстве

строительства этой недвижимости А рост

рентабельности строительства

недвижимости он к чему приводит он

приводит к тому что больше начинают

строить как не парадоксально то есть по

сути дела Когда это это это нормальный

такой рыночный механизм допустим А что

мне делать старому владельцу старого

фонда то есть больше начинают строить

соответственно происходит смена поколени

у нас есть провал в демографии

покупателей я конечно остаюсь тогда в

старом фонде рано или Лой меновой ценой

на что я поменяю разрыв вот сейчас мы

увидели разрыв между ценой вторички и

новостроек он уже вышел в пользу

новостроек этот перекос же он же

нездоровый А почему Ну вот по одной

простой причине что рано или поздно

застройщик который продавал э квартиру в

ипотеку соответственно ипотечники

который купил

новостройку он е будет выносить на

вторичный рынок а там она с

и он может оказаться на грани дел Ну

во-первых ВС равно Люди так сказать

прекрасно знают Стоимость такого товара

как недвижимость Да это как бы не акции

где они не знают их истинную цену потом

Ну посмотрите такого же не происходит

что люди там типа покупают за одни

деньги а уж на вторичном рынке они

продают там в полцены Почему Вот у нас

сейчас в Сочи люди с убытками выхо это

это некий частный случай если

рассматривать как быка Кая можно ещ

какой-нибудь объект привезти в целом по

стране такого всё-таки нет потом люди

которые залезают вот в эту ипотеку они

как бы вообще в меньшей степени

ориентируются на то что они там это

будут перепродавать им это нужно жильё

вот банально для жизни то есть вот а А

по поводу новое и старое Да ну во-первых

это рынок там всё так вот это дело как

это высту и выровняется Да но в своё

время вот у нас был фонд

недвижимости потом поговорим но там идея

была следующая Да идея была следующая

она заключалась в том что мы покупали

стройку достраивать и продавали её вот а

и как бы доходность она состояла из двух

грубо говоря индексов общий индекс

недвижимости и так называемая индекс

строительной готовности то что дорожает

жильё это И вот я помню как-то приехали

иностранцы и они такие и

смотрят как это мы покупаем вот

строящуюся недвижимость они говорят А ну

когда она будет построена Да мы говорим

Ну вот этот вот объект будет сдаваться

там типа через год вот мы им рассказали

всю эту идею

Почему так сказать Строительная так

сказать есть индекс положительной

строительной доходности и общий прогноз

изменения индекса недвижимости если

Строительная готовность она типа всегда

положительная потому что мы покупаем

вроде бы строящуюся недвижимость Да а

потом имеем готовую за этот срок она как

бы прибавляет в цене вот

а общий индекс недвижимости Ну тут уже

прогнозом занимается он теоретически

недвижимость может и падать да Вот и у

меня знаете тогда поразил его вопрос Я

не понимал что он имеет имеет в виду

потому что тогда такого не было а вот

сейчас такое Я наблюдаю уже вот ну

несколько лет Наверное он спрашивает

Слушайте а почему у вас вот эта новая

недвижимость она стоит дешевле вот

готовой старый Я говорю Ну как в той уже

можно жить Она готова это готовый

продукт А это недвижимость только ещё

строится В ней же невозможно жить Ты там

естественным образом она стоит дешевле

потому что это ещё как бы полуфабрикат

он говорит Вы знаете у нас такого нет я

говорю а почему а потому что это новая

недвижимость а та старая То есть у них

вот эта вот этапность то есть

амортизация Да она поэтому когда стало

происходить отчасти у нас это я с вами

согласен что здесь как бы есть вот такая

логика что у нас несколько перекошенный

спрос на первичную недвижимость по

сравнению с автори в том числе из из

ипотеки но он ещё объясним тем что и

смена поколения произошла люди не хотят

старые панельные дома и всё остальное

это логика этого иностран да и я вот

сейчас когда поэтому он говорит а вообще

у вас не должно быть дохода А мы тогда

его получали Но вот прошли прошло 10 лет

и

а вот это как раз такой вопрос тогда

косм тогда наверное

сразу закрываете по сути дела И я помню

когда арсагера

объявлял накануне Нового бума рос и

Казалось бы сейчас все могут прийти и

сказать арсагера арсагера Ну как же так

вы вот проспали такой вот бум или

всё-таки как раз это было нормальное

появление потому что вы говорили стройки

зарабатывали А сейчас вы могли бы с этим

фондом сесть Нет на самом деле как

говорится Вопрос не в бровь А в глаз Вы

абсолютно правы Сергей что мы Да мы как

бы Э жалели давайте для справки скажем

то есть был фонд расскажем для тех кто

мы не знаком с 2005 года он был Да он

просуществовал 15 лет и дал он по-моему

300% да за эти 15 лет Я насколько помню

350 да то есть как бы 350 соответственно

за 15 лет пробег пробег там с индексом

недвижимости Я говорю он там индекс плюс

дал то есть ну как бы чуть больше

индекса недвижимости заработали То есть

в принципе как бы цели он выполнил

другое дело Да что прошло там буквально

пару лет и он ещё удвоился бы вот этот

вот пай я вам даже так скажу смешно

сказать У нас они одновременно

запускались с фондом акций так вот в яме

двадцать второго года ещё мы

разговаривали перебью Василия чуть-чуть

но мы разговаривали за кадром

компетенции многих членов правления

арсагера в стройке Я просто некоторых

акционеров много лет знаю То есть у вас

ещё и были Члены совета директоров

которые очень хорошо понимали этот

продукт Ну мы на самом деле скажем так

сами неплохо понимали Потому что

когда-то эти строительные компании

консультировал то есть я уже говорю что

мы стояли по сути дела за первым

выпуском там облигаций первой строите Ну

строительной компании первый выпуск

облигаций был поэтому нет Мы хорошо

достаточно разбирались поэтому в своё

время это даже было нашим основным

инвестиционным продуктом именно фонда

недвижимости Вот Но если возвращаться к

этому э так сказать моменту Да вот 15

лет там да мы получили индекс

недвижимости даже больше чем индекс

недвижимости но некий вот скачок

недвижимости произошёл там грубо говоря

последние там да 2-3 года вот а но здесь

какой момент во-первых чтобы было

понятно у фонда Да есть у пифа есть срок

в отличие от открытых фондов там есть

срок и у него окончание было как раз

декабрь двадцатого года и пайщики это

решение пайщиков Да они приняли решение

не продлевать его То есть если до этого

причём это уже декабрь двадцатого года

когда уже

пошло скажем жор пошёл слушайте Но на

самом деле там такое законодательство

несколько странное Да там после решения

пайщиков у тебя там того что всего лишь

полгода полгода на реализацию

недвижимого имущества вы понимаете что

это на самом деле достаточно мало

поэтому объективно говоря объективно

говоря А уже консультации с теми

пайщиками которые было понятно как они

проголосуют там условно говоря там в

декабре Да точнее Там они не проголосуют

им достаточно было ничего не делать и

фонд автоматически как бы закрывался

чисто по сроку вот мы начали распродажу

ещё раньше то есть как бы к сожалению

мы Чита продавали весь дй год и даже

там вот там на ликвидацию фонда

отводилось полгода Ну мы правда там к

этому моменту практически уже всё

сожалению этих пайщиков Сегодня вы

знаете Конечно есть есть сожаление у

этих пайщиков то

что такая такая дополнительная

доходность не получена но

но она была получена други инструмен

Совершенно верно Да то есть на самом

деле они осознанно приняли это решение

во-первых очень сильно изменилось

законодательство то есть в тех условиях

которых Мы работали там в 200 там се

2005 Ну вот 2010 году переход на скро

строительных компаний Это не позволено

да то есть как бы отменили вот по сути

дела старый вот этот 214 Закон и

инвестировать фондом Ну стало то есть

вот это сама по себе Ну нет фов Под

каждый проект Вы же хорошо разбираетесь

в рынке санкт-петербурга Ну у нас как

раз и красота вот

этого продукта она заключалась в том что

там была

диверсификация по квартирам по объектам

по застройщикам а со временем мы так

разгоняли что по городам понимаете чтобы

человек мог Ну как бы вкладывать вот

некий как индекс недвижимости индекс по

стране Да точно точно

масштаба у нас такие были планы громади

если поднять наши вот бизнес-планы как

это

конца двухтысячных да получается там там

просто вот основная вот это вот была

поэтому переход на ЭСК фактически вам

обрубают

это было понятно налог ещё очень сильно

обру се а вот сейчас как раз все зали

про фаш цифровые финансовые активы А вы

были одним из тех кто старый старые е

видео есть статья говорили в своё время

про так называемые бины И говорили что

они чуть ли не агентов по недвижимости

убьют Ну не совсем действительно идея

она по-моему вообще девяносто седьмого

или девяносто восьмого года вот а но

видео на эту тему Мы записали недавно то

есть объективно говоря идея вот как бы в

публичную плоскость вот такую вот она

поступила недавно вот буквально по-моему

в декабре этого года я так вот решил её

как это миру подарить потому что она

именно в текущих условиях стала

возможной к реализации поэтому здесь

конечно ну вашим зрителям не в контексте

будет сложно ориентироваться для этого

надо посмотреть вот эту идею понять вот

эту идею вот этого бина Да

соответственно как бы это аббревиатура

биржевой индекс недвижимости сейчас это

стало возможным но если говорить о том

вы говорите там убьют аген агенств Неджи

агентов недвижимости да Ну во-первых я

ещё раз говорю не убьют потому что как

мне кажется вот этот цифровой

Э я не знаю рынок будем говорить так

цифровая цифровой финансовый актив на

осно на основании недвижимости он не

сможет существовать в отвязки от скажем

так самих операций на рынке не

Совершенно верно на классических

операций

на рынке недвижимости это как как мне

кажется не может сейчас доставка

продуктов полностью убить вот живые

магазины на земле просто происходит

какое-то перераспределение Да и здесь

Отвечая на ваш вопрос полностью убить не

может да но согласитесь Сергей вот какое

количество продавцов в магазинах

заменили текущие курьеры которых мы

видим на велосипе я понимаю на

самом простой причине инвестор который

инвестирует в недвижимость не с целью у

него проживания ему Агент вообще не

нужен он для него на самом деле обуза

потому что я как-то разбирал в своём

Telegram канале что Агент у него отъезд

30% дохода не не 3% а 30 потому что я

показывал Почему Потому что как раз вот

сегодня вот сейчас заговорили о цфа но

есть На мой взгляд одна большая проблема

цфа в том виде в котором сейчас приня

и многие компании начинают с помою цфа

привлекать денег застройщики Это для

вашего фонда наверно более интересны

инструмент чем для того кто не очень

разбирается в природе цфа то как раз

люди привыкли играть недвижимость во

владению а цфа пока не описывает

владение конкретным метром то есть

Росреестр отказывает в регистрации Когда

я могу взять онфрой финансовый актив

привязать его в абсолютной величине цене

квадратного метра в

объекте Ну тут грубо

говоря надо лучше Вот мне во всяком

случае разобраться

а под схемой введения вот этого

цифрового финансового актива по пока это

фактически На мой взгляд замена

облигационного займу Угу

а такая достаточно более гибкая с

помощью платформы оператора но на мой

взгляд сейчас то что принято в

законодательстве для массового

потребителя на мой взгляд будет Ну так

достаточно

проблематично слушайте Но я могу

рассуждать о введении цифрового

финансового актива вот с точки зрения

той идеи которую там я озвучил то есть

если кому-то будет интересно но можно

дать ссылку на вот эту лекцию Да

биржевой индекс недвижимости и там я не

вижу вот каких-то серьёзных проблем ни

для кого ни для инвесторов не для

конечных приобретателей вот о какой

схеме введения цифрового финансового

актива грубо говоря что будет его как

это ну содержанием то есть да по под что

он выпускается Да говорите вы вот какой

схеме Я не совсем понимаю если

честно я подразумевал что у нас есть

здание Да

а люди не способны купить в НМ це лот

квартиры так но при этом они очень хотят

и и выступать инвесторами этого здания

сейчас например государство говорят

Давайте развивать отель индустрию Ну да

а и давайте мы опять будем давать

какое-то льготное проектное

финансирование ещё что-то и так далее

когда у наших граждан желающие в

недвижимость не исчезла никуда есть

запив сегодня можно под какой-то отель

привлечь

пив есть инструмент но сейчас как раз

все заговорили о том что А давайте

вместо пифа будем выводить цфа на

операторскую платформу Ну я не совсем

понимаю тогда Ну пифон тут э всё понятно

грубо говоря

А на деньги пифа покупается это

имущество оно становится частью этого

пифа условно говоря пайщики Ну в

какой-то пропорции и прина или

покупается земельный участок и потом

строится Ну да или покупается земельный

участок потом строится В любом случае

потом э это всё становится имуществом

пифа и пачки посредством владения поём

каждый там своей доле грубо говоря

владеют коллективно вот этим имуществом

дальше оно может как-то

эксплуатироваться могут выкупаться по

или по ним платиться доход всё поехали

Что происходит с фа Я не понимаю в

данном случае то есть грубо

говоря Я насколько знаю ты не можешь

прямо так вот как

это то что цифровая

финансовая цифровой финансовый актив он

даёт тебе право на какую-то долю вот в

этом имуществе я не совсем понимаю как

бы вот этот механизм то что говорят Ну

вы его сейчас и нет потому что он и

сейчас и не зафиксирован Поэтому пока На

мой взгляд цфа такой полуфабрикат

который пытаются застройщики просто

выводить Угу пытаются показать как

модную новую тему Но дальше она не

проработана они я вот вот вот то что мне

кажется пытаются делать застройщики они

пытаются с помощью вот этого цифрового

финансового актива и отчасти это вот

кстати в лекции У меня тоже как бы

описано они пытаются сделать как бы

платёжное средство на ту продукцию

которая у них есть то есть грубо говоря

они производят что-то Да и далее они

начинают Ну калибровать или оценивать в

неких цифровых финансовых активах

право

приобрести вот эту продукцию за вот эти

вот скажем так выпущенный цифровой

финансовой тив но там очень интересный

момент присутствует он достаточно не

тяжело обходится Да но там есть такой

момент если вы читали вот

законодательство по цифровому

финансовому активу ты не можешь ими

рассчитываться напрямую то есть грубо

говоря это всё равно делается через ну

нет через как бы ну стандартную денежную

единицу То есть через рубли то есть

грубо говоря ты не можешь вот взять

цифровый макти напрямую

купить там например ту же недвижимость

да это я Я то есть как бы они торгуются

в рублях Но это обходится как бы

введением там посредников условно говоря

в цифровой финансовые активе ты можешь

оценить какое-то имущество но когда ты

будешь проводить расчёты тебе придётся

это сделать через рубли Понимаете вот

вот собственно такой момент Ну пока На

мой взгляд какой-то сложный продукт да

для восприятия обычного человека который

говорит ребята вот если не

нужно Дайте мне метры и всё и

нено опыту пифов по опыту пифов потому

что хотя Казалось бы там что проще вот

ограниченное количество этих паёв

выпущено это имущество хранится в

спецдеп То есть как бы УК Ну

дополнительный грубо говоря контур

надёжности Да вот и то вот как ты

вводишь вот такого посредника люди не

чувствуют то что они приобрели

недвижимость то есть для них

недвижимость - это запись в росреестре

на их имя поэтому ведение каких-то вот

промежуточных как бы финансовых

инструментов будь то цифровой финансовый

инструмент будь то ПАЗ пифа Да оно как

бы ну генерирует у человека какое-то

следующую следующий уровень сомнений Да

совершенно верно то Так боится

Росреестра Сегодня вот у нас Это

показывал когда мы даже показывали

ребята вот фонд вот там я не знаю 300

квартир Вы можете каждую проверить на

стоимость вот сложите их разделите на

количество и актива они говорят вот

Торговый центр вот арендные платежи вот

мы как мы этим владею и людям тяжело Да

всё равно они понимаете для них пив А за

сколько у меня его купят а а вот потом

там у нас был кризис они как начали

продавать у нас эти паи как бы мы даже в

какой-то

момент обратным способом стали вычислять

квадратный метр мы говорим вы продаёте

вот паи и получается что вы квадратный

метры недвижимости продаёте там в

полтора раза дешевле чем он стоит на

рынке но нет Потому что вот квартира он

так поступать не будет а для него

виртуальная какая-то Такая реальность

вот этот вот один буквально инструмент

который вроде бы

является Ну он даёт право на вот эту вот

имущество Он уже у людей как бы терял

вот как бы понимание стоимости ценности

и как следствие вот некой денежные

оценки то есть вот эти все такие скажем

производные инструменты от самой

недвижимо

точно однозначно Сергей одно по даже вот

зам не стоит очень сильно увлекаться

этим ТМ пускай попробуют Может у них

получится изменить вот это как бы

сознание людей Но наш опыт показывает

вот ровно то что вы сказали вот именно

практический опыт для так сказать Вот Ну

то что происходит на практике с мнением

физических лиц Следующий вопрос хотел

задать такой вот высокая ставка по

депозитам и сегодня многие люди говорят

Ну а чего такого у них картинка мира

выглядит сегодня так что такое ощущение

что это ставка высокая по депозитам

будет ещё энное количество лет и очень

сложно с инвестором разговаривать

приходишь говоришь вот есть объект

коммерческой

недвижимости у него есть арендатор и вот

у неё есть доходность из расчёта где-то

99,5 10% годовых но он говорит я лучше

на депозите буду держать за 16 на что

ему говоришь когда начнёт проживать

ставка по депозит таких объектов не

будет но он говорит Нет я лучше Т мы ему

говорим тут же ежемесячный платёж ты же

можешь жить с него а депозит же надо

держать На что он говорит Нет ну сейчас

ставка по депозит на ваш взгляд эта

логика она

ошибочная

Ну жизнь жизнь покажет вот я

единственное могу здесь рассуждать какой

логикой на самом деле если Может ли

во-первых государство так долго держать

такую ставку шею Ну мы сейчас об этом

поговорим да как бы да На мой взгляд

ставка там 1415 даже

16% она Ну ненормальная для нашей страны

Поэтому как бы ставки будут на там мой

взгляд они будут съезжать Вот но здесь я

даже хотел бы отметить другое Да а

условно говоря Если вы даёте э там

возможность человеку зайти в какой-то

проект по недвижимости который приносит

10 годовых И несмотря на то что

э ставка

она ниже вроде бы депозитной здесь я с

вами поспорил бы по поводу того что

арендный

платёж он как это даёт возможность

получать доход Ну точно также человек

который кладёт деньги на депозит он

может вам возразить я буду проценты

снимать с

депозита Да скажем так и не обязательно

вовсе там У меня например

[музыка]

Тамба

депозит корректно его таким образом

подбивать тут скорее долгосрочность

получения этой ставки Потому что если

завтра там или через год ставки депозита

будут например там семь или восем то

никто Ему больше не даст а вот в вашем

примере с недвижимостью что-то

подсказывает что-то подсказывает да Так

как ведь недвижимость - это по

определению в общем-то долгосрочный

актив Да мы знаем что если там ухаживать

за недвижимостью должным образом она

может очень долго существовать а потом и

существует опять же с сетями э

существуют контракты когда они

привязывают выплату по аренде к обороту

сети например тот же красно белое А это

фактически частично компенсирует Ту же

самую инфляцию с в платежа в конечном

итоге практика показывает вот здесь я

тоже хотел Вот это от отметить момент

что первое что недвижимость по

определению долгосрочный и если ты его

купил то грубо говоря эта ставка у тебя

будет не на это не надо она в каком-то

смысле там понятно что всякие могут

произойти события но это как получается

как бесконечное И что ты выберешь в

данном случае там условно говоря как бы

облигацию будем говорить так с купоном в

10% который в принципе

является относительно вот этой вот

ставки нормальной Так сказать

нейтральной

ставки практически на бесконечный срок

или на

вполне конечный срок Ну ставку там 14% я

естественно выберу скажем так первое

плюс

однозначно нужно понимать вот во всяком

случае наш опыт работы в недвижимости он

что показал что вот соотношение арендных

платежей

Иден арендных платежей и стоимости

недвижимости такая приличная Константа

вы сказали 10 но это совсем шикарно Да

но наша практика показывала что всё

вообще Ну вот так сказать крутится

вокруг 7% то есть арендные платежи они

где-то составляют в районе 7% Да потому

что есть ещё в конце концов изменение

само капитализации тела То есть я к

этому и клоню Сергей как раз я к этому и

клоню и получается такой очень

интересный момент что ты сейчас да купил

недвижимость уря за и да и арендная

ставка у тебя 10% от этого икса но потом

что начинает происходить абсолютно ведь

недвижимость - это такой уникальный

актив это с одной стороны вроде бы актив

который позволяет

приносить так сказать этот доход а с

другой стороны это как не парадоксально

товар Ну понят товар да то есть как бы и

А раз это

товар ция она у него такая вот там ну

как бы это какие-то проценты условно

говоря го есть ещ развитие локации и так

далее да там ну что-то может Но в

среднем в среднем сам по себе этот товар

он он дорожает с темпами инфляции Потому

что есть банально себестоимость создания

этого товара он состоит из человеческого

труда бетона прочее прочее прочее и в

итоге получается что вот этот товар он

дорожает с темпами инфляции А арендная

ставка по отношению к стоимости она

обладает вот этим постоянством

относительной э доходности и получается

что в абсолюте в абсолюте Да у тебя

арендная ставка к моменту твоего

приобретения она тоже растёт и мне

приходилось сталкиваться с людьми

которые мне говорит Ну что ты мне

рассказываешь у меня там типа э однушка

она мне приносит 20% арендных платежей

Так это он фиксировал тогда когда он на

котловане купил в 2006 году Ну или

готовую купил 3 года назад я гово говорю

пойми не может быть аренд иди сегодня на

портал и посмотри сколько она стоит Да

сопоставь и ты получишь вот эти 7 Ну 10

как говорю процентов это очень хорошо

поэтому опять же возвращаясь к вашему

примеру с депозитом получается что грубо

говоря эти арендные платежи в абсолюте

они будут расти понятно что он е и в кон

конв товара может извлечь и переложить

его в

другой на перекладывание из одного

товара в другой он тоже на спекулятивной

составляющий зарабатывать какой-то

степени неограниченный срок в отличие от

депозита Но люди же вот так сложно не

мыслят они мыслят более простыми

категориями потому что мы сейчас видим

картину такую что если абстрагироваться

от жилой недвижимости А у нас есть

сегмент коммерческой недвижимости видим

сейчас отток капитала они люди просто

сели такие Говорят мы посидим на

депозитах но мы говорим ребята вот

сейчас самое время когда оттянул капитал

на депозиты искать интересные объекты

Почему вы не заходите Ну что они говорят

нет мы в моменте Да мы в моменте сейчас

здесь получаем больше я ну

пожалуйста я я даже продолжу вашу мысль

Сергей мне приходилось сталкиваться что

они в этом случае говорят Мы сейчас

получим на депозите 16% а потом мы твои

10% воз Ну типа мы зайдём Когда 16%

закончится Да а оно Пусть просят у вас

вот да а потом мы к вам вернёмся Я

всегда им люблю задавать один вопрос я

говорю а Вы уверены что такое

предложение будет и второе Вы уверены

что Вы один такой уникальный кто так

мыслит Совершенно верно и второе говорю

и второе говорю а а вам говорю не

кажется что у вас таких будет очень

много умников которые сейчас здесь

получат высокую ставку и будут думать

что там Вас ждут

то собственник который Вам будет

продавать Он поймёт что вы тут прибежали

пять сферами он вам поднимет этот

однозначно он у вас там заберёт

Совершенно верно так устроен как бы

капиталистический мир что как бы там ну

постоянно вот эти вот арбитражные

механизмы они выравнивают в какой-то

степени воз вы сейчас сталкиваетесь с

такой же аргументацией что я лучше на

депозитах посижу чем я пойду в

инструмент агеры потому инструменты тут

скорее люди сравнивают дивидендную доход

инструмент это просто посредник они

сравнивают дивидендную доходность и

значение так сказать доходности на

депозитов там аналогичная логика То есть

как бы они тавтология Вот соответственно

они говорят что вот я могу получать 14

что мне ваша дивидендная доходность 10

вот у меня удивительная вещь как быстро

человек забывает что я им говорю ребят

Вот давайте весну

с она продержалась полгода вы сечас вот

прошло и полугода вы голоси что всё Мы с

этой ставкой Греф сказал навсегда й

Ставко и так далее Ребята давайте вот

есть график вот есть история вот все

шутят что Эльвира рисует котика на

Ключевой ставке там вот есть

така краткосрочные я по крайней мере

вижу Ну обозримом 8 месяцев я что что

считается краткосрочным Ну да

естественно всё что в пределах года это

в общем-то краткосрочно Да понимаете как

бы Сергей в принципе в

принципе для Ну некого такого

гармоничного развития экономики у каждой

страны как бы Есть ну некий такой вот

уровень

нормальных нормальный уровень ставок Вот

я говорю что этот термин придуман там

по-моему каким-то итальянским

экономистом по-моему в X веке это

называется уровень нейтральной ставки

кстати кстати даже Центральный банк с

определённого момента он эту ставку

публикует у себя на сайте вот диапазон

уровень вот этой нейтральной ставки для

нашей страны - это 5 тире 7% то есть так

или иначе вот ставка если ставки выше

они всё равно будут туда стремиться и

если ставки ниже они тоже будут

стремиться туда потому что

соответственно это тот уровень ставки

который отражает но на него завязано всё

баланс деловой активности Совершенно

верно баланс деловой активности с точки

зрения взять в долг заработать скажем

так и так далее и так далее поэтому

Когда в своё время все считали что всё

уровня вот я помню вот эти 4% там я

помню тоже говорили ну нет всё другого

теперь будет ВС Новая реальность прошло

время и где эти 4% ещё не так давно мы

жили очень же многие экономисты сейчас

любят говорить такую фразу мир вошёл

Посмотрите на центробанки всех стран

мира они все мы вошли в фазу высоких

ключевых ставок Но ведь получается Тогда

весь бизнес должен обслуживать все эти

ключевые ставки в конце концов Мы же за

счёт превращаемся в паразитов в таком

случае Ну не совсем как бы на бизнесе

особо

Вы же прекрасно знаете Когда приходишь к

какому-нибудь бизнесмену если это

нормальный деловой человек да он не будь

дураком тоже тут же повышает цены в этом

плане мне и не совсем понятна логика

того же Центрального банка который таким

образом борется с инфляцией Я просто не

совсем понимаю потому что рано или

поздно вот э вот эта высокая процентная

ставка она попадёт в себестоимость

товара из чего бы это они будут дешевле

это кстати я и говорю в своих видео про

то что есть в конце концов конечная

стоимость у подрядчиков ведь у нас эро

устроен очень хитрым способом нельзя

сразу подрядчику 100% с ЭСК перевести он

будет выполнять свою подряд ную работу

ему придётся короткие

перекредитовать себестоимость

строительства и банк увеличивает свои

риски недостроя То есть у него все вся

картинка рассыпается сразу проектного

финанси Я согласен с Вами тогда

получается что фактически фаза этих

высоких ставок - это не Панацея лечить

инфляцию курса регулировать курсы и

соответственно сидеть с этим долго на

мой взгляд да Понятно тогда Вопрос

исчерпан как э компания арсагера

относится к акциям современных

застройщиков это ЛСР самолёт пик самолёт

и ЛСР У нас есть в составе портфелей вот

а Пика Нет мы считаем его дорогим его

Вот как раскрутили он у нас был Я честно

скажу вот у нас результат 2009 года вот

так объективно говоря там такой смешной

был момент у нас вот этот фонд акции 64

по итогам 2009 года он стал по-моему

самым доходным фондом в мире

представляете первое место в России нам

не дали Там дали тогда тройки а потому

что он был интервальный в тот момент но

по-моему третье место у нас обычный н

так вот этот результат был получен

вообще укатали в пол Вот там было п

компаний тут интерес момент ведь

застройщики сегодня закредитован

чем 4 года назад об этом Вот например

Недавно мы следим за этими вещами Я бы

не сказал что там какая-то там

колоссальная кредитная нагрузка я бы не

сказал ведь в конечном итоге уровень

кредитной нагрузки

одется по конечно то есть там надо

смотреть грубо говоря Ну как бы

настоящую Вот эту вот кредитную нагрузку

да Что является действительно кредит

сопоставлять их с размером собственного

капитала это раньше вообще там были

катастрофы полные когда у людей там я не

знаю там небольшие деньги дальше Потом

они воткнули там забор и пошли вот этими

дольщиками там смотришь С каким плечом

они работали там

считай при финансировании проекта

использовалось Обычное дело было

использовать процентов 10 собственных

средств всё остальное было как бы

средство дольщикам тогда а это это по

сути дела Они хоть и не процентные но в

общем-то по большому счёту заёмные

средства Да дольщиков Но тогда даже в

отчётности они отражались как часть

собственного капитала будете смеяться

после чего вот куча было всякого

недостроя потому что чуть-чуть у тебя

пошло не так у тебя обязательства Есть

конкретные по квартире да а денег

которые ты собрал на себестоимость уже

не хватает вот начались то есть переход

на финансирование сбалансировать

получаются такие компании как ЛСР и

самолёт Ну в каком-то смысле в каком-то

смысле вот то есть о отчасти ограничил

знаете эти конкретные компании Я думаю

что они ничего не выиграли толком ничего

не проиграли потому что это уже

достаточно серьёзные компании с

нормальным размером собственного

капитала Надёжность их и так до введения

эсв была

мой введение икро счетов оно в большей

степени

огради людей от проблем с небольшими

застройщика понимаете или вытеснило их

за счёт того что они не смогли пройти

эту процедуру Совершенно верно Понятно Я

последний

вопрос я последний год с кем не поговорю

то люди говорят так вот есть у нас

бумажные

активы есть у нас соответствено оее

активы несть золото доллар и та

турбулентность которую как многие

говорят а Я лучше посижу вот в этих

осязаемый активов недвижимость золото

доллар Налич мол очень страшно смотреть

на то что государство

зажёг акции облигации Вот смотри душа

дивидендные компании и так далее я в это

не играюсь что вы по этому поводу

скажете Хотя я я могу я вам могу сказать

своё

ощущение нет нет нет нет я вам могу

сказать своё ощущение я как раз недавно

сдавал слитки и понял очень интересную

вещь мне продал Ланта Банк слитки А

когда и я пришёл в эти же слитки принёс

в этот же Ланта Банк с их же документами

через год они нашли в этих слитках

какие-то недостатки и два-три слитка

оценили не очень сильно 1% Я заработал

но суть для себя я урок излк один на

экспертизе слит НД не нед экспертизе

слитков я себе ответил на один вопрос

идиот тебя каждый раз ВС равно помет в

этом инструменте Потому что ты в нём до

конца не разбираешься Да нет дело даже

не в этом как бы вы же

заработали показа что как раз процедура

бы продажи акций и

облигаций на бирже где Всё достаточно

более прозрачно чем человек который

заглядывает вот так под лу смотрит

говорит Вы знаете у вас тут я говорю

откуда мо возникнуть у меня они в

хранилище лежали в Банко Возможно они

говорят в банковском хранилище была

влажность Я говорю влажность и золото но

я как человек закончивший химический

класс и в МГТУ не ба сдавший на э

госэкзамен на пятёрку что-то как-то

странно мне было Повери Ну жуки жуки Да

в общем так вот в чём э всё-таки

слушайте Ну начнём Давайте с того

что На мой взгляд и люди должны это

Осознать

что

стоимости активов они в том числе и

таким поведением людей определяются да

то есть Грубо говоря чем больше людей не

доверяет какому-то активу тем он дешевле

потому что раз они не предъявляют на

него

спрос

Значит так сказать Ну он грубо говоря

падает в цене то есть в этом отчасти и

состоит даже вот такое понятие как

теория эффективного рынка что В каком-то

смысле вот эта потенциальная доходность

с учётом рисков у всех разных видов

активов соответственно у этих видов

активов она Ну грубо говоря

одинаковая вот

поэтому здесь я что могу сказать Э

ребята ну вы поймите тут есть вторая

сторона медали вы с одной стороны

озвучивается все эти риски так они и

учтены в цене и раз соответственно вы их

не покупаете то когда эти риски начнут

убираться даже с вашей точки зрения и вы

для себя скажем так примете решение А

что да да можно можно в том числе и на

рынке акций по по поучаствовать Газпрома

опять выплатили выплатил вот да то там

будут другие цены собственно там к этому

моменту будут другие цены потому что раз

вы сможете обратить на них спрос Значит

тоже на них кто-то может обратить сути

инвестирование найти

недооцененное Ну я бы сказал не то что

недооцененные

одна из сути инвестирования найти найти

то что вырастет Да как бы я вот это вот

не люблю недооцененное переоценены

понимаете как бы тут Важно увеличится у

тебя собственный увеличится у тебя

Капитал вложенный или нет А как бы по

причине того что она недооцененная и

станет дооценка или она нормально

оценена а вырастет ещё больше там в силу

того что компания будет развиваться ещё

лучше да это значения не имеет Потому

что когда ты считаешь формулу доходность

там есть такое понятие как прирост и

грубо говоря формуле совершенно всё

равно из-за чего этот прирост возник

логично логично логично вот поэтому этим

людям что можно сказать это их выбор они

чувствуют себя так комфортно восколько

они оценивают этот комфорт я не знаю это

как бы их мироощущение мне было бы

дискомфортно находиться в их положении

Почему Потому что я Я всегда боюсь

находиться так называемыми вот этими как

вы говорите осязаемый активами Чья

доходность в каком-то смысле Она понятна

она определена она стабильна Да там это

депозит кэш и так далее я знаю в

большинстве случаев инфляцию то не

обгоняет вообще ну Будем считать что как

бы депозит он равняется инфляции А вот

когда речь идёт об акция об акциях Да я

прекрасно знаю что это права на средства

производства и рано или поздно они

перекроют инфляцию потому что в какой-то

степени именно товары и услуги они и

дорожают а а как следствие дорожает тот

кто их создаёт то есть в каком-то смысле

вот это как бы такой длинный разговор да

Но

вот самое смешное что вот в той прибыли

которую получает Бизнес есть часть

которая даётся инфляции понимаете и

поэтому если ты как бы инфляция там

дальше будет расти то у тебя

соответствующим образом отреагирует

прибыль Что будет в твоих вот этих вот

осязаемый активов этого не будет потому

что там не встроен этот механизм

понимаете А дальше но чаще всего Сергей

чаще всего Вот люди которые держат Вот

вот в

таком состоянии свои активы Либо они

очень богаты и Они где-то получают такой

доход который позволяет им чуть ли не в

денежной форме это дело хранить им

условно говоря не нужно на это что-то

зарабатывать потому что они откуда-то

это берут да либо человек что-то ждёт

падения Да вот но здесь это уже такой

элемент игры и Где гарантия что оно

действительно произойдёт это падение да

то есть как бы ведь тут следует всегда

отдавать себе отчёт в том что вот

человек ждёт падения потом говорит вот

всё я скажем

так вижу что цены упали это дно Да но

когда ты на дне вот это вот может быть

будет полезно На таком обывательский

уровне собираешься что-то покупать Ты

должен отдавать себе отчёт что должен

быть кто-то Кто считает что это не

дно что цены упадут ещё А ты уверен что

такие будут то есть по сути дела Ты

когда совершаешь сделку ты грубо говоря

покупатель он продавец и ты должен

понимать что он должен думать что будет

ниже в противном случае Зачем он продаёт

по этой цене Да конечно вот а теперь

Задай себе вопрос Если всем будет

понятно что это

дно тогда собственник скажет я не продаю

Да откуда возьмутся продавцы Вот это

всегда следует помнить мне вот регулярно

приходится с этим я подожду ставки потом

куплю у вас типа за те же деньги

недвижимость за те же деньги акции

которые сейчас сечас стоит этого не

будет практика показывает что в тот

момент всё будет по-другому Спасибо

большое Да Да не за что всё спасибо

да Ну что что мы с вами выяснили из

разговора с василием Соловьёвым Ну

во-первых он нас успокаивает что

ключевые ставки Конечно такие

запредельно высокие они с нами ненадолго

с одной стороны одних это успокаивает

других начинает беспокоить А что делать

дальше Потому что если вы рассчитываете

до бесконечности зарабатывать по 16%

годовых на депозитах то это на самом

деле с нами ненадолго

второй очень важный момент он говорит о

том что действия Эльвиры набиулина с

высокой ключевой ставки на его взгляд

ошибочны по одной простой причине что

они не приводят к торможению инфляции а

впоследствии наоборот её разгонят и в

том числе Кстати они разгонят её в

сегменте новостроек третий очень важный

момент он насколько мне понравилось он

объяснил в Какие акции застройщиков

вкладываться в какие Нет это тоже

здравая позиция с чем я конечно не

соглашусь это я не соглашусь только с

тем что инфляция и недвижимость идут

потому что я остаюсь при своём бытовая

инфляция и цена на недвижимость между

собой не связаны Итак с вами был Сергей

Смирнов на канал можете не подписываться

это было очень интересное интервью Всем

пока