【REIT編 前編】その認識は大丈夫？REITの仕組みとリスクに迫る ＜北根 久之＞｜投資の基本をプロから学ぶ BASE 2023.10

Summary

この動画では、リートの仕組みと特徴について解説しています。リートは不動産投資信託で、投資家から資金を集めて不動産を購入し、そこから得られる賃料収入などを投資家に分配する商品です。レバレッジ効果がある反面、税制優遇の見返りとして分配が多くなり割高感が出やすいといった長所短所があります。リートの価格と期待利回りの関係についても説明がありました。

Takeaways

• 😀 リートは不動産投資信託の略で、投資家から資金を集めて不動産に投資する仕組み
• 😊 リートは株式のように取引所で売買でき、配当金も得られる
• 🏢 リートはレバレッジを効かせることができるため、不動産価格の変動に敏感
• 💰 リートは税制上の優遇措置がある反面、内部留保が少ない
• 📈 リートの投資リターンには資本利得と配当収益の2つがある
• 📉 リートの利回り要求(キャップレート)が上がると、不動産価格は下がる
• 🔼 金利上昇はキャップレート引き上げ、不動産価格の下落圧力となる
• 👍 リートは株式同様、エクイティに投資する仕組みである
• 🤔 リートは業種分散が少なく、株式市場よりリスクが高い
• 🎓 キャップレートとは、投資家のリートへの期待利回り

Q & A

リートとはどのような投資商品ですか?

リートは「リアルエステートインベストメントトラスト」の略で、不動産投資信託のことです。投資家から集めた資金と借金で、賃貸用のマンションやオフィスビルなどの不動産を購入し、そこから得た賃料収入などを投資家に分配する仕組みの金融商品です。

リートは株式とはどのように異なるのでしょうか?

リートは株式と債券の中間的な性質を持つとされますが、実際には破綻時の弁済順位が株式と同じで、債券より下位に位置します。また、業種分散が少なく市場規模も小さいため、株式市場よりリスクが高いといえます。

リートから得られるリターンにはどのようなものがありますか?

大きく分けて、リート価格の上昇によるキャピタルゲインと、賃料収入から支払われる分配金によるインカムゲインの2種類があります。

なぜリートは法人税が免除されるのでしょうか?

リートは税制上の優遇措置として、分配可能利益の90%以上を投資家に分配した場合、法人税が免除される仕組みになっています。これは投資家への還元を促すことを目的としています。

リートのレバレッジ効果とは何ですか?

リートは通常、大きな借入金を使って不動産を取得しています。このため、不動産価格の変動がそのままレバレッジ(てこの原理)となって現れ、リートの価値変動を拡大させる効果のことをレバレッジ効果といいます。

キャップレートとは何でしょうか?

投資家がリートへの投資に際し、最低限期待する利回りのことをキャップレート(投資利回り)といいます。これが高まるとリートの価格は下がり、低くなると価格が上昇しやすくなります。

なぜ金利上昇時にリート価格が下がりやすいのでしょうか?

金利上昇時には国債などの代替投資対象の利回りが上がるため、リートへの最低投資利回りであるキャップレートが上昇します。するとリートの価格は下がりやすくなるのです。

分配金のうち、何%が法人税から免除されるのでしょうか?

リートの分配可能利益の90%以上を投資家に配当した場合に限り、法人税が免除されます。90%に満たない分配分については通常の法人税が課税されます。

リートは将来の備えとして内部留保をためておけないのですか?

はい、税制上のメリットを受けるために分配を優先するリートの性質上、内部留保をためておくことが難しくなっています。このため不況時などの対応力に乏しく、経営難に陥りやすい側面があります。

リートへの投資にはどのようなリスクがありますか?

リートはレバレッジ効果により価格変動リスクが大きいほか、分配重視の性質から内部留保が少なく経営の脆弱性が高いというリスクがあります。また市場規模や分散度が株式以下であることから、株式以上にリスクが高いといえます。